最高院：商品房网签备案后，债权人是否享有优先受偿权？

《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》

第五十六条第一款 对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。

裁判观点

最高院：本院认为，本案的焦点问题是越秀公司对为尔公司的权利是否优先于本案申请执行人杨×胜对为尔公司的债权。

根据江西高院（2017）赣民终585号判决和判决生效后民事审判庭对该判决的书面回函可知，越秀公司与为尔公司就案涉房产签订的买卖合同实为让与担保性质。按照《中华人民共和国民法典》第二编物权的相关规定和物权法定原则，结合《会议纪要》第67条，该让与担保只是一种债权担保方式，并不具有物权效力，该担保只在越秀公司与为尔公司之间生效，并不能对抗其他权利人，也不具有优先性。

按照江西高院查明的事实，在本案申请执行人杨×胜已获得对案涉房产的首封权时，虽然生效判决已确认越秀公司对为尔公司享有债权，但并不能优先于本案申请执行人杨×胜对为尔公司债权的受偿。关于越秀公司提出的因办理商品房网签备案手续从而获得优先受偿权的问题，江西高院（2017）赣民终585号判决已经明确，根据《城市商品房预售管理办法》《房屋登记办法》《中华人民共和国物权法》等规定，签订买卖合同后网签备案并非物权预告登记。网签备案是行政强制性行为，实际上是商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，并不具有物权预告登记的公示效力，越秀公司抗辩网签备案即为物权预告登记没有事实和法律依据。同时，越秀公司又提出网签备案登记可否视为法院查封的问题，本院认为，作为政府部门规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，与人民法院依照民事诉讼法等法律在保全或执行阶段对被保全人或被执行人的不动产等财产进行控制的查封行为从性质到效力完全不同，非经人民法院的法定程序，相关民事主体无法通过网签备案登记获得查封的效力。因此，越秀公司关于网签备案登记可视为法院查封的主张，本院不予支持。越秀公司对案涉房产不享有优先受偿权。江西高院强制执行本案案涉房产于法有据。关于答辩人杨×胜提出的越秀公司超过复议申请的期间问题，经核查，越秀公司系于异议裁定作出10日内向江西高院提出复议申请，故，杨×胜以此主张驳回复议申请没有事实依据。

综上，越秀公司的复议理由不能成立。裁定驳回赣州市越秀房地产开发有限公司的复议请求，维持江西省高级人民法院（2020）赣执异3号执行裁定。

案件来源

杨×胜与胡×飞、赣州市为尔房地产开发有限公司民间借贷纠纷案

案号：（2021）最高法执复90号

裁判日期：2021年12月20日

本文作者：张苍培，郑州大学法学硕士，房地产业务部专职律师

业务领域：房地产法律事务，破产法律事务，其他民商事法律事务

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编辑 | 张闯麟返回搜狐，查看更多