中国旧房改造存在万亿市场，投资前景巨大

数据来源：Wind、中为咨询整理

图表3、以20年使用为界老旧小区总量预计

以20年使用为界老旧小区总量预计

数据来源：国家统计局、中为咨询整理

老旧小区改造是一项惠民利民的民生工程，通过建筑修复加固、完善拓展服务设施显著改善了小区的环境面貌，增强了居民的文明意识，也提高了居民的生活水平，是实现人民群众对美好生活向往的重要举措。此外，旧改的边际效益明显，能刺激居民的潜在消费、拉动经济增长，有利于城市未来的发展。

然而，由于老旧小区的居民多为国企退休职工或下岗工人，缺乏为社区付费的习惯，而当前社会资本的引入和扩展尚不明朗，旧改的大部分资金来源于中央补助，财政的资金压力较大。深圳中为慧数信息咨询有限公司从具体实施的角度看，旧改需要征求业主同意，以加装电梯为例，高层居民的需求更迫切而底层居民受益小，不一致的需求也会给改造方案带来多重困难。

图表4、老旧小区改造的优点和难点

数据来源：中为咨询整理

从17底住建部公布15个旧改试点城市以来，经过一年多的建设，旧改已取得了阶段性成果。

18年15个试点城市共计完成106个示范小区的旧改，惠及5.9万户居民，完成老旧小区改造1010个（除长沙，长沙暂无数据）。19年15个试点城市预期建设总量将达到1048个，其中除厦门、沈阳、许昌、淄博、呼和浩特外，19年的预期完成量皆大于18年的实际完成量。按照2018-2020期间，15个试点城市已公布的预期建设总量2753个计算，2020年老旧小区的改造项目仍将有700个左右。

深圳万海格华管理咨询有限公司认为18、19年将为试点城市旧改建设的高峰期，到2020年将基本完成旧改目标。实际上，目前部分试点城市已基本完成旧改目标。

图表5、老旧小区累计完成量与预期建设量

老旧小区累计完成量与预期建设量

数据来源：政府官网、中为咨询整理

图表6、试点城市老旧小区18年完成量与19年预期完成量

试点城市老旧小区18年完成量与19年预期完成量

数据来源：政府官网、公开资料、中为咨询整理

图表7、试点城市老旧小区19年预期完成量同比增速

试点城市老旧小区19年预期完成量同比增速

数据来源：政府官网、公开资料、中为咨询整理

15个试点城市中，位于内蒙古的呼和浩特市旧改完成数量最多，截止16年底就已完成1755个小区的旧改，共改造建筑面积约2327万平方米，惠及居民37万户100万人，基本实现全面旧改。主要系为迎接内蒙古自治区成立70周年，自11年起呼市政府启动老旧小区改造，计划利用6年时间完成改造，改善民生。16年之后，呼市旧改更倾向于查漏补缺同时提升改造品质，截止18年底呼和浩特市共完成旧改小区1966个，19年预期完成32个老旧小区的改造，至此呼市基本实现全面旧改。

试点城市老旧小区改造的成功，带动了全国老旧小区改造的积极性，加之19年以来政府出台的各类扶持政策，老旧小区改造未来有望加速。

图表8、试点城市老旧小区改造完成量及预期建设量

试点城市老旧小区改造完成量及预期建设量

数据来源：政府官网、公开资料、中为咨询整理

目前，我国约有16万个老旧小区急需改造，涉及4200多万户，建筑面积达40万亿平方米，总投资额高达5万亿元，按照5年改造期，每年投资额约1万亿元，是2018年房地产投资完成额的8%、建安投资的13%（旧改基本无土地购置费用），投入规模非常大，因此资金来源是推动旧改的首要解决问题。

图表9、旧房改造每年预计投资与地产投资比较（万元）

旧房改造每年预计投资与地产投资比较（万元）

数据来源：Wind、中为咨询整理

根据住建部、发改委、财政部联合发布的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，老旧小区改造的资金主要来源于三个方面：居民自筹、财政补助以及社会投资。

具体来看，如宜昌市，旧改资金筹措原则如下：小区红线外市政配套设施的改造费用原则上由财政负责;小区范围内公共部分的改造费用由政府、管线单位、原产权单位、居民等共同出资;建筑物本体的改造费用原则上由居民、原产权单位自行承担，区财政可根据实际情况适当补贴。

图表10、老旧小区改造各部分资金占比示意图

老旧小区改造各部分资金占比示意图

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以河北省为例，河北省老旧小区共计5739个，共需改造资金129.6亿元，分别来自于财政、社会、居民个人。其中，社会可筹集资金约11.7亿元（包括市政专营单位的6.5亿元和小区原产权单位的5.2亿元），占9.0%；居民个人可筹集款约5.6亿元，占4.3%；财政筹集款约112.3亿元，占86.7%。

分功能看，财政资金主要负责老旧小区安全设施、居住功能完善及环境整治等改造项目；居民个人筹集款主要用于屋面、楼道、单元门禁等建筑物本体改造；小区原产权单位主要承担“三供一业”分离小区改造；市政专营单位主要承担水、电、气、暖、通信地下管网改造、线路整理等。

图表11、河北省老旧小区改造资金占比

河北省老旧小区改造资金占比

数据来源：政府官网、中为咨询整理

图表12、河北省老旧小区改造资金来源及用处

数据来源：政府官网、中为咨询整理

中为慧数观察15个试点城市中已完成旧改的小区的资金来源，北方地区的试点城市旧改资金大部分来自于政府财政补贴，如秦皇岛市、呼和浩特市、沈阳市，三市的旧改资金100%来源于财政资金补助；张家口市则86.7%来源于财政补助，4.3%来自于居民个人筹资，9%来自于社会资金，而南方地区旧改资金来源较为多元，但仍以财政补助为主，个人筹资仍占比较低，如广东广州市越秀区仰忠社区旧改中市财政补助占66.3%，区财政补助占33.5%，居民筹资只占0.2%；山东淄博市居民筹资占比相对较高，达26%；韶关地区则分基础性改造和提升性改造，居民占比分别达30%和80%；宁波市按总投资的40%作为基础补助比例，若小区居民出资超过10%时，每增加1%，市级资金补助比例增加1%，最高增加10%，最高补助可达50%。

总体而言，北方地区旧改财政占比普遍在90%以上，而南方地区旧改资金彩站占比大约在70%-80%。但考虑到试点城市的特殊性，财政资金支持较多，后续随旧改全面展开，财政资金占比预计将有所下降。深圳中为智研咨询有限公司判断北方地区财政占比或下降到75-85%，南方地区则或下降至60-70%。

图表13、全国老旧小区改造财政资金占比

全国老旧小区改造财政资金占比

数据来源：中为咨询整理

图表14、15个试点城市旧改资金来源

15个试点城市旧改资金来源

数据来源：政府官网、招标网、中为咨询整理返回搜狐，查看更多