哪些开发商最会造房子？今年的房企产品力TOP100出炉了

在“房住不炒、因城施策”的主基调下，全国房地产市场持续降温，下行压力加剧。“三条红线”等政策压力下，不少房企偿债违约频发、暴雷不断。在此背景之下，房企奉行长期主义已是共识，而产品力则是房企坚持长期主义的立足之本。

基于此，由克而瑞研究中心、筑想科技主办、优设创研院协办第三届中国房地产产品力高峰论坛——2021中国房地产企业产品力 TOP100 发布会召开，与行业优秀代表解码真正提升产品力的“源代码”，测评与共建更多高品质、高颜值、强功能的好产品，助力行业可持续发展。

通过测评，我们发现，虽然今年行业发展陷入困局，但无论是围绕产品力、产品系还是作品方面，房企依然做了不少提升。产品力方面，截至今年10月，超过40家规模房企从集团层面调整产品发展战略，推陈出新、精耕细作，从产品、社区、服务等方面进行迭代升级；产品系方面，基于客户未来需求的变化和房企自身产品战略的调整，有众多房企对产品系进行调整优化；作品方面，房企从户型、精装、立面、社区、景观、智能化等方面，依托客户需求的精准把握，在各个细节上都进行了设计创新和品质提升。

聚焦行业样本，产品力榜单及三大成果发布

今年，克而瑞升级再出发，重磅发布《中国房地产企业产品力TOP100》、《全国十大作品系》（含顶级豪宅、轻奢精品和品质美宅）以及《全国十大作品》（含高端作品、轻奢作品和品质作品）三大榜单，一同发布的还有《2021中国房企产品力白皮书》、《2021中国房企住宅智能化白皮书》、《2021中国房企绿色健康地产白皮书》。

基于房地产行业发生的变革，自2018年起克而瑞已连续四年聚焦行业产品力建设变化。公开成果背后的测评模型结合了房地产企业和业内专家的意见，在历年指标体系基础上不断进行优化，数据来源主要是统计局公开数据、房企公开资料、调研数据以及公开媒体信息等。

从2019年产品“质”上，到2020年产品原力，本届产品力TOP100发布会主题定格为“解码产品‘源’”。经过城市巡礼、专家评审、网络票选、成果发布再到本次的线下论坛，克而瑞再度发布多项重量级成果，按照“产品”、“产品系”、 “产品力”研究逻辑，力求对产品“源”头力量达成全方位评估。

会议还首度邀请房地产上下游产业链嘉宾，聚焦绿色建筑、探讨未来产品，同时还对新设计新材料、移动黑科技等创新户型、装配等创新成果发布。

产品力溯“源”，上下游产业链共话好的产品核心

易居企业集团克而瑞CEO张燕

易居企业集团CEO张燕首先为与会观众带来了《2021年中国房地产企业产品力发展报告》的主题演讲及分析。她表示，房企应该重点关注客户的“服务力”、产品质量管控的“交付力”和降本增效的“运营力”，2021年房企虽然从产品系、产品升级、和服务体系等维度提升了产品力，但交付标准和运营效率关注度较低。

且由于2021年市场限价、溢价空间不足，住宅产品也的确显露出包括产品降标减配、质量不达标、精装交付问题多等系列问题，但市场发生变化的情况下，产品仍保持创新迭代，比如后疫情时代，客户对于产品提出了不一样的要求，如独立玄关、入户消杀、泛客厅、双衣帽间设计等。

张燕表示，洞察客户的真实需要，在小迭代、小创新中，承接行业的变化、居住的变化，迎接更大的机遇，抓痛点、提细节、跨界融合，逆势而为可能是未来的主要方向。

融创中国高级副总裁时宇

融创中国高级副总裁时宇接下来做了《坚定产品战略与回归客户的产品初心》主题演讲，从产品创新、品质、服务三个方面回顾了融创近两年在产品力方面的落地成果。

时宇介绍道，在产品创新方面，随着客户群体的年轻化，融创通过精准调研，把握客群特征，推出“I AM I”主流产品创新，搭建了i城市、i社区、i家庭、i生活，四个方面的产品体系。

在小镇类产品中，时宇以青岛阿朵小镇为例进行说明，小镇有月空婚礼堂、朵朵飞毯等，客户当前更看重的是精神归属和情感共鸣。

对于旅游度假型产品雪世界，时宇表示融创希望未来公司的滑雪产业不单纯只是一个室内滑雪场，而且要集滑雪教练、滑雪运营、滑雪青少年培养等于一体，包括国家队的训练，最终成为全套的冰上、雪上运动的基地。

在产品品质方面，时宇以北京融创学府壹号院项目为例，说明项目集宜居技术、健康住宅技术、绿色三星技术等先进建筑技术于一体。在全程服务方面，时宇介绍道，融创除了每月给客户提供项目进展的同时，还尝试线上云交付体系，推行“智慧服务”，使得物业服务更加智慧化。除此以外，融创在过去的两三年中也在对数字化建设有所尝试，包括数字设计、智慧算量、采购平台、智慧建造体系，包括服务端的智慧社区体系等。

保利发展副总经理张艳华在《我们要的产品力》主题演讲中指出，保利近年来观察到的产品力趋势为性价比、健康、高标准，保利的产品力构建则是基于“站在国家发展、人民需求的高度”和“产品力的构建必须是一个体系化、全局的考虑和深入的落实”两点来进行的。

金螳螂建筑装配科技设计研究院院长陈文接下来做了主题为《绿色建筑/绿色装修的当下与未来》的演讲。陈文在演讲中分享了金螳螂近两年来在装配式施工过程中碰到的困难与挫折。他指出，虽然目前装配市场较为广阔，但行业竞争激烈，还存在着用工成本大、没有行业标准、装配公司没有形成固定的体系、研发方向不明确等问题。

陈文认为，当前应该研究产业结构和用户逻辑，通过不断整合上下游，打通产品与用户的关系，实现底层向上层进行延伸。同时降低成本，关注国家政策导向，做到与市场、客户需求、建筑设计相融合，从末端往前推才能更清楚发展实践的方向。

在圆桌对话《需求与产品，Yes or No》环节中，对于主持人筑想科技CEO 蔡婷提出的“研发产品听谁的需求？多方需求是怎么响应的问题”，招商蛇口产品管理部总经理王卓然表示，不能回避客户的需求是最根本、最重要的需求，同时还要兼顾使用方的需求、管理方的需求。比如做一个集中商业的时候，考虑到商管的需求；做社区开发的时候，考虑到物业方的需求。

美的置业集团产品研发事务群副总经理蔡方立表示，不仅要尊重客户需求，还要和客户产生更好的共振。比如美的置业今年在做户型创新时，竞选的过程，会有95后的准业主、设计师、甲方设计师共同参加，经过一个半月的共创和深度互动，所获取到的需求端、资源深度是过往做所有的定量或者定性调研不能触达的深度。

上海保利城市发展有限公司副总经理马建安表示，除了对C端客户的市场以及设计层面之外，研发产品需要迎合国家政策对于行业的导向。同时，换位思考，作为用户，除了设计之外，还会关注品质与建造质量，这也是设计需要关注的内容。

对于“需求创造了产品？还是产品人引领了需求”的问题，金地集团华东区域设计总监彭华园表示，一定是需求推导产品，产品激发需求。需求推导产品是产品逻辑和经营逻辑的起点，金地在做很多产品的时候，都会基于需求延伸。同时，金地华东的产品愿景希望产品能够激发需求，因为各家房企虽然对功能需求研究得非常科学，但是对于精神的需求、对于归属感的需求研究没有到位。

最后对于“产品中未来方向性的趋势”的问题，绿地香港技发部负责人孙昱表示，未来客户会更加细分，产品会更加定制，以后大批量、标准化的开发会越来越少，所以每个开发项目都有自己针对性的客户群，不是大而全。

针对前期的客户，产品要做到一些定制化的内容，而不是普适的产品，需要一些标签化非常强烈的点，才能够真正赢得用户的心，能够赢得市场。

易居企业集团CEO丁祖昱

在最后的测评成果发布及颁奖仪式环节中，易居企业集团CEO丁祖昱表示，在过去三次产品力的测评当中，克而瑞找到了很多标杆、优秀产品，很多在行业高歌猛进、追求规模、不看品质的情况下，还在不断强化品质、要求品质，甚至在限价情况下，还愿意省出成本在产品上投入的标杆项目。

今年做产品测评的意义更大，房企不会再强调规模，开发企业的初心回归产品、回归客户、回归居住。如果在市场调控、土地现价的情况下，还有一定空间给到项目、企业、产品，相信大多数项目有机会认真的做了。

丁祖昱表示，他也看到在本次产品测评中，无论是刚需、改善、高端产品，都占有比例，甚至刚需和改善的产品份额也比前几年提升了。这说明，在更多人群需求情况下，产品品质提升了，产品力提升了。

丁祖昱还表示，会继续向政府呼吁，为企业留有空间，要让产品有用武之地。同时，也需要地产人、产品人设计一些新的内容，真正从最后居住的角度、提升的角度、品质的角度、健康的角度、舒适的角度做一些具体的工作。