城市更新系列二十三

道克兰地区区位图

1979年，面对破败的内城这一典型的“英国病”，新上台的撒切尔政府奉行新自由主义的政治经济策略，通过《内城地区法》，将更多资源投入内城区域， 鼓励私有资本介入城市开发，以促进内城复兴。下面我们就来解读一下道克兰地区的更新模式。

02

公私合营的更新模式

道克兰地区首先确立了其发展战略： 以分解伦敦城压力为目标，将该地区打造成“伦敦的一个全新的金融、商业、商务区，成为伦敦的一个新地标和最有活力的区域”，并通过引入社会资本、积极完善交通系统和实现综合功能导向的功能转型三个具体措施实现战略目标。

引入社会资本进行城市更新

1981年英联邦政府成立了半官方性质的“都市综合体开发商”——伦敦道克兰开发公司（LDDC），以统合政府投资的资金使用，并在城市更新措施中赋予其一定特权。

例如《英国地方政府规划与土地法》规定了土地归属顺序：城市开发公司经国务大臣和有关部长批准后，可以不经公众质询，强制获得属于公共部门的土地。此外，还有发展控制权，运输和道路基础设施规划权等。

伦敦道克兰开发公司权利架构图

在PPP合作模式下，道克兰地区通过对社会资本的合理利用，保障了开发的顺利进行。

首先，政府利用公共资金作为杠杆，将土地以比市场平均水平低的价格出让给开发商，以提升开发商的投资意愿。私人投资在商业和住宅上的金额为76.58亿英镑，在基础设施上的投资金额为6.5亿英镑，购买发展用地的金额为4.17亿英镑。

其次，英国政府在码头区的道格斯岛上设立企业特区，制定优惠政策：例如在企业特区内免除规划控制（除少数特例外）、免征物业税、企业税收负债可以冲抵资本收入等。政府通过这些政策，吸引了伦敦其他富裕地区的投资到码头区来，并通过分期开发住宅、商业物业等所获得的收益滚动开发。

积极完善城市交通系统

从地理位置上看，道克兰靠近伦敦市中心，当地的交通规划在1970年代末已制定，但实施受交通财政预算制约迟迟没有开展，导致道克兰地区与伦敦中心区隔离，通勤交通十分不便。1990年代经济形势变差，商业办公空间需求减少，道克兰更是由于其交通制约导致被市场抛弃。为此， 完善该区域交通系统成了区域复兴的必要条件。

首先，区域内增设了全长12.5km的轻轨（DLR），并与伦敦城市轨道交通形成网络体系。又在2000年又修建了朱比利（Jubilee）地铁线，加强与伦敦市中心及其他地区的联系。

伦敦道克兰地区轨道交通线示意图

其次，伦敦道克兰开发公司新建和改建了116公里的道路，连接了道克兰地区与国家公路干道网，改善区域内的道路状况。同时，伦敦道克兰开发公司建设了主要服务于商务喷气机等小型飞机的伦敦城市机场。

伦敦道克兰地区新建道路示意图

伦敦道克兰地区城市机场实景

最后，多层次的交通系统在金丝雀码头区有机汇集，使金丝雀码头地区成为道克兰地区的交通枢纽，包括了Jubliee地铁线、湾区轻轨、公交巴士以及未来的伦敦横贯城轨（CrossRail）。

综合功能导向的功能转型

伦敦道克兰地区以再建一个CBD和分解伦敦城的压力为目标，早期以住宅开发为主。伦敦道克兰开发公司要求土地开发商给与当地居民的住房优先购买权，并要保证要拿出首期新住宅的40%作为平价房，即当地居民按照平均工资水平可以支付的住宅。道克兰地区也因此形成了以超高层办公楼集聚为核心、以多层公寓和小住宅环绕的地区。后期实行综合开发，包括商务办公、会展、酒店、零售商业、娱乐及居住等功能，实现了码头区的复兴。

伦敦道克兰地区混合用地示意图

03

金丝雀码头更新策略

曲折的更新历程

金丝雀码头作为道克兰区域内的代表性更新项目，其更新过程是曲折的。从规划角度来看，第一次更新由于道克兰地区缺少空间上的总体规划，导致了城市空间的零散性和片断性。同时，在具体开发上，以O&Y公司为代表的房地产行业错误估计了行情，高额办公不动产空置率和不动产价值下跌，加之道克兰地区交通与公共设施不完善，该地区的首次更新以失败告终。

吸取教训，制定完善更新方案

2001年，在第二次挽救性更新开发中，总体规划为金丝雀码头街区复兴制定了蓝图。该规划方案确定了自然历史要素与空间的整合、交通要素与空间的整合、地下空间体系与地上空间的整合，创造了完善的公共交通运输网与充满活力的公共领域，使街区复兴获得了巨大成功。

金丝雀地区鸟瞰图

挖掘自然历史要素创造特色空间

金丝雀码头引水入城，创造了活力公共空间。区域设计重新利用水系，结合整体的空间布局进行填埋和开挖，创造了结构性的开放空间，并使水系串联起重要的节点空间，增强了空间布局的整体性。而针对这些开放空间，区域通过整合用地、建筑界面和休闲功能，形成了滨水活动广场和滨水步道两种空间类型，使人们的空间体验多样化。

金丝雀码头水系与开放空间

滨水慢行开放空间

在历史象征上，总体规划通过空间轴线串联起伦敦塔桥、金丝雀码头和千禧穹庐，建立起强烈的伦敦发展时空轴，突出了金丝雀码头的时空意义。

伦敦城市轴线

整合交通要素创造空间活力

基于整个道克兰区域日益完善的交通系统，金丝雀码头区通过对交通体系、节点空间和空间之间关系的设计，激活了地区活力。首先，该区域内上层公共交通、下层私人交通分层行驶，且两层道路系统在基地内可通过坡道转换。道路系统和城市交通的联系通过立交形成。

双层交通体系

其次，针对交通节点空间，整合集散、换乘、游憩功能，最大限度地提高现整体的空间利用效率。各种交通方式之间的换乘得以以垂直的形式在同一处进行。而这样的交通整合也促进了交通空间、建筑空间和开放空间高度复合。例如金丝雀码头和Cabot Place轻轨站。

空间与功能整合的代表：金丝雀码头

高度复合的综合空间

创造地下空间体系提升空间效率

在激活空间活力上，地下空间的设计做出了重要的贡献。分层分期进行建设，保证了金丝雀码头地下空间的合理功能分布和顺利建设。

金丝雀码头的地下空间不仅自成体系，而且注重与地上空间的三维整合，这种整合是通过室内中庭实现的。在金丝雀码头用地南侧的建筑群中，有两个尺度巨大的玻璃中庭，直接连接南码头步行桥，24小时对外开放，使地上、地下空间融为一体。

分层化的地下空间

中庭空间全景

结语

道克兰地区的复兴思路是通过对环境品质的升级，来吸引投资，进而振兴地区经济。公私合营的模式是整个更新的保障。城市设计作为实现振兴的手段，主要以环境整合、交通融入和复合空间为主线。具体表现在三方面：一是通过空间的立体化和综合利用提高了土地的价值；二是多功能的空间相互渗透、使不同功能的空间之间形成相互依存的经济关系，并形成连续的功能链条和网络；三是各种功能空间最大限度地与交通要素相联系，在激活内部空间活力的同时，通过交通网络辐射到相邻地区乃至整个城市和区域，使之成为真正意义上的城市活力点。

感谢北京清华同衡规划设计研究院国际所提供相关材料

本内容由详细规划处（城市更新处）提供

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