今年昆明至少20个新楼盘均价将破2万元！住宅最贵区域是…

刚过去的2020年

昆明住宅板块

哪里最热？

新建住宅成交均价同比

是涨是跌？

今年昆明的房价还会涨吗？

1月12日，昆明锐理数据发布《2020年昆明房地产市场研究报告》。分析了去年昆明房地产市场呈现的多个趋势。同时，还对2021年及未来5年的昆明房地产市场发展趋势做了预测。

按照锐理给出的2020年昆明房地产市场成交数据，去年昆明新建住宅成交均价比2019年上涨了6.6%，达到了15036元/平方米。

01

过去5年房价涨幅接近翻倍

锐理数据显示，2016年昆明主城住宅成交价为8301元，到2017年成交均价突破万元大关，2018年是昆明房价涨幅最大的一年，成交价达到了13814元，至2020年昆明主城的新房成交均价已突破了1.5万元，过去5年的房价涨幅累积达到了81.13%。

►过去5年昆明房价走势

02

市中心价格最高、空港片区未破万

那昆明各个片区又涨了多少呢？先来看各自目前的房价情况。

锐理将昆明主城划分为了12个板块，即中心区、次中心、世博、北市、官南、滇池、西山、呈贡、东南、空港、高新、东市板块。

2020年昆明市中心的住宅成交均价为27648元，以绝对的地理优势成为昆明房价最贵的区域，而在过去这一年中心区新房成交均价还曾突破过3万元。

滇池板块（主要是草海南岸和度假区海埂片区）的房价仅次于市中心，全年成交价为22205元。

►2020年昆明12个板块房价地图（图来源昆明锐理）

其余板块的新房成交价都还在2万元以下，次中心的新房成交为18473元，位列第三。

官南板块（主要包含巫家坝及滇池会展片区）的新房成交价则是所有板块中第四高的。

位列第五的是西山板块的成交价，达到了16216元。

而北市、东市、世博、东南及高新板块的房价处于中等水平，在1.35-1.5万元之间。

呈贡的新房成交价格为11714元。

空港片区则是成交均价唯一没有过万的区域，2020年新房成交价为8386元。

03

去年1~9月成交153套千万以上豪宅

住宅市场中，高层住宅产品是市场的绝对主力，2020年昆明入市的高端项目增多，别墅的供销较2019年有所增长，高层住宅的销售较2019年有所下降。

价格方面，高层住宅和洋房类产品平稳增长，别墅产品价格呈下跌趋势。

报告显示，2020年，70~110平方米住宅的成交量约占总成交量的40%。而130平方米以上面积段成交量明显压缩；同时，豪宅项目增多，200平方米以上供应和销量增长幅度较大，市场分化明显。

2020年，受疫情影响，很多购房者的消费观念发生变化，对低密大面积住宅需求增加。2020年1~9月份，昆明成交了153套1000万以上的豪宅。

04

82家企业参加土拍，知名房企占30余家

报告显示，去年在土地市场，昆明主城供应土地208宗，成交178宗，共约82家企业参拍，其中知名房企30余家，多地块溢价成交；拿地企业和溢价率持续走高，房企拿地竞争激烈。

土拍市场中，以去年11月呈贡区斗南片区中部16宗约559.79亩土地竞争最为激烈。

该地块吸引12家房企（大华、绿城、新城、龙湖、华侨城、龙光、中海、新希望、恒大、卓越、绿地、深圳盈瑞东）争抢，经过近两个小时，分别历经145和165轮竞价，分别溢价163.73%、179.56%成交。

锐理数据昆明公司总经理梁彩霞介绍，虽然2020年一级市场供销双降，但总体市场成交比例较去年仅下降3个百分点，而且今年仍拥有新进房企拿地，且整体市场吸引82家房企共同参与，其中品牌房企达到30余家，说明实力房企仍积极在昆明布局。

05

29个楼盘均价超2万，预计还有20个将入市

日前，据克而瑞数据显示，昆明已有29个楼盘均价超过2万元/平方米，预计2021年还将有近20个楼盘进入2万+阵营。

2020年8月，昆明在售项目均价超过2万元/平方米的共有22个，其中官渡区9个，盘龙区3个，五华区1个，西山区9个。据今年1月8日最新统计显示，昆明目前在售项目中，均价超过2万元的项目已增加至29个。

其中官渡区有11个（见附表），占该区所有在售项目总数（158个）的7%，产品以改善型为主。西山区有14个（见附表），占所有在售项目（95个）的15%左右。

官渡区均价超过2万元/平方米项目

西山区均价超过2万元/平方米项目

同时，伴随昆明城市格局扩大，市场稳健发展，但随着中心城区地块越来越少，且价格较高，市场热度逐渐向周边区域延伸。

目前从土拍市场来看，2021年新入市的项目均价都很可能突破2万元。据统计，2020年溢价成交的土地共16宗。

开发商以溢价拿地的原因，一个是看好土地区位优势，另一个是预判土地升值空间大。这也反映出，2021年，昆明房地产市场还有向上增长的空间。

2021年，昆明将有最少20个均价超2万元的项目入市，其中包括了碧桂园翠湖映象、翠湖一品、云兴御府、恒大珺睿、俊发马家营城改项目、俊发俊尚峰、融创春城書院等。

此外，还有金刀营城改项目，中海高价拿地的西南林大项目和金茂老螺蛳湾项目。据了解，金茂老螺蛳湾项目将引进金茂旗下的高端产品——金茂府。

值得一提的是，巫家坝片区今年将有龙光、龙湖、中交、雅居乐4个项目亮相。巫家坝目前在售项目住宅均价基本都在2万元/平方米以上，可以预料，这4个新项目也是昆明“2万+”阵营的成员。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄分析认为，昆明这些项目均价超过2万元，主要原因是地价的攀升，带动房价上涨。随着越来越多的项目步入“2万+”阵营，昆明房价整体水平或将逐渐走高。

相较而言，昆明的购房条件比其他二线城市宽松一些，外地户口购房门槛较低，而且政府出台了一些鼓励购房的政策，吸引客群进入。随着昆明城市建设的不断推进，仍有利好吸引房企和购房者在昆投资。

06

2021年住宅价格预计呈平稳或下降趋势

报告称，昆明住宅市场从2015年3月至2019年1月前均处于销售量大于供应量的状态，从2019年1月开始供应加速，销售量小于供应量，价格增幅在2019年7月开始放缓。预计2021年库存将持续增长，去化周期将继续延长，将对销量与价格产生较大的影响。

“房住不炒”将会是未来很长一段时间的主基调。梁彩霞介绍，2020年价格相对于2019年微涨。预计未来市场价格会进入调整阶段，2021年预计呈现平稳或者价格下降趋势。

但从长期来看，通过房价、人口、土地、楼面价和客户购买力等几个系数测算，预计2025年昆明住宅价格为2.12万—2.36万元/平方米，销量为864.31万—1034.37万平方米。

来源：春城晚报-开屏新闻综合昆明锐理数据、昆明规划建设、都市时报、云南房网

校对：朱咏梅

编审：赵梅圭

原标题：《今年昆明至少20个新楼盘均价将破2万元！住宅最贵区域是…》

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