什么是有价值的都市别墅 买栋沾着地气的上海别墅·5《中国股市十七年》附录·2002年另类西郊在浦东未开发之前，上海的西郊虹桥被认为是“风水”最好... 

来源：雪球App，作者： 张志雄V，（https://xueqiu.com/1791024341/244254095）

 买栋沾着地气的上海别墅·5

《中国股市十七年》附录·2002年

另类西郊

在浦东未开发之前，上海的西郊虹桥被认为是“风水”最好的地方，上个世纪40年代前便有西郊宾馆、虹桥迎宾馆和龙柏饭店等乡村老别墅。而在早期开发的高级外销别墅中，有龙柏花园、罗丹花园别墅、皇朝别墅和满庭芳花园等知名别墅，近期推出的则有虹桥高尔夫别墅、虹桥中华园、奥玎宫廷别墅等别墅，其中以虹桥高尔夫别墅最令人瞩目，双联体的价格在400万元人民币左右，独栋的在80万美元左右。这个地区新开发的、价格稍有吸引力的别墅楼盘都卖得很好。

目前，西郊宾馆周边和上海动物园周边的别墅区有44个，共有别墅1,669栋，规模也相当大。

但因为西郊虹桥的别墅区域已十分成熟，相信这儿的别墅价格不会大起大落。

因为西郊虹桥的“牌子”已经做出来了，很多在上海西面郊外的别墅都冠之“西郊”，如西郊名邸、西郊景园、西郊美林馆和西郊庄园，等等。

前三个别墅的“西郊”属徐泾地区，沿着沪青平公路，有着大量的别墅，像康虹别墅、叠翠别墅、安盛杉庄和上海豪都国际花园等。其中康虹别墅开发得较早，也最为有名。

这儿的别墅整体上开的价位不算离谱，但吸引力还是不够大，因为沪青平公路毕竟不是条让驾车人感觉良好的道路。

西郊花园在闵行的华漕镇，它造势很大，也确有特点，如1,000-3,000平方米的私家花园及各种豪华的设施。不过，如此这般的物业管理费也非常昂贵。

西郊庄园之所以被人瞩目，还因为它将一套别墅的最高价定在3,500万元。如果我们也在这儿讨论一番，可能正中开发商的下怀。所以不如把它视作开发商的策略，这样会使其它房子显得“便宜”。

问题是，西郊庄园别墅真的很便宜？我曾驾着车沿着导游小旗一路寻去，开啊开，总觉得是远了些。但西郊庄园确实把花园的价值凸显出来了，虽然有些夸张。

在这点上，一些开发商不知是真不明白还是假不明白，它要客户大老远地跑去住别墅，花园却米米小。

其实，我们回到了真正的问题上，什么是有价值的都市别墅？

什么是有价值的都市别墅

有价值的都市别墅和其它有价值的房产的主要点是共通的，即处于交通方便闹中取静的地段。为什么太原别墅、兴国宾馆、瑞金宾馆、丁香花园、东湖宾馆等老上海的花园别墅价值连城？是因为土地的价值。我们也可以将上海里弄夷为平地后造花园别墅，可是这太昂贵奢侈了。二三十年后，别墅的私家花园越大，它的土地价值越高。

我们再假设两座别墅二十年后土地升值很小，到时谁更有价值？

我认为是拥有私家花园大的别墅。

我在本系列的一开始就提到了“独立性”问题，而真正的独立性在于你拥有多大的花园，因为它使得你的私人户外空间大大扩展。夏天傍晚纳凉午后遮阳冬天晒太阳溜狗小孩玩耍，都赖户外花园之功。

花园给你的另一个重要的附加值是树木。若你在老上海花园别墅或花园洋房内待过，会发现最让你称心惬意的是园子里的树。而你的花园有多大，树才有多高。

也许是为了弥补私家花园的不足，有些开发商在园中引入奇石异木，营造小桥流水人家的野趣。可也许是私心太重吧，我宁愿坐在自己十多年的大树下乘凉，也没必要在上下班时匆匆看一眼小区路边的百年古木。

谈到别墅的“价值”，顺便一提有的开发商会向客户兜售别墅建筑的艺术价值，最具新闻价值的是北京开发商潘石屹把坐落在荒郊野岭的创意别墅带到了威尼斯双年展上。

不可否认，像建筑大师莱特的落水山庄之类的别墅确实成了艺术珍品，但“当代艺术”是否真正具有艺术价值，需要收藏者的个人眼光鉴别。

与纯艺术品相比，由于影响的因素众多，建筑要成为艺术品更为困难，再加上不可“携带”以及维护问题，还是先别把它列在“价值链”中考虑。

更为重要的是，当代建筑的艺术形态往往会牺牲现实生活的舒适性。我曾看过一处据开发商说很有“收藏性”的别墅群，发现朝北的房间很多。我认为不值得为艺术牺牲阳光，尤其是在湿冷的上海，朝南很重要。

如果我们要收藏艺术品，大可买一幅画。

不过，我虽然强调了花园对别墅价值的重要性，并不意味着花园大就可以漫天要价。恰恰相反，努力将私家花园做大配给住户，是地处偏远的别墅的应有之义。从笔者的调查看，大面积配大花园的独栋房已成比较偏远的别墅的一种常见安排。

从趋势看，下一阶段的别墅将是房主自选房型和花园面积，然后开发商“以销定产”进行规划，譬如在野生动物园边的一个大型别墅和东源丽晶别墅二期等都有此计划。

当然，最理想的别墅是自己在野外或海滨圈块地，自我设计一番，那是真正的乡村别墅。

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