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有盘流入亿元资金

随着楼市步入“慢牛”轨道，面对资产配置，我们无疑需要更具眼光。

聪明的买家不是选择停下来观望，他们往往会紧抓这个关口，选择性价比更高的投资标的。

与住宅不同，商办物业就是楼市里面的“现金牛”，越是淡市，越是越是体现价值。

广州航拍图

数据就是最好的证明。

在一二手住宅上半年成交同比下降35%和44%的关头，商办物业用“亮眼的数据”挺身而出，成为指路明灯。

中指院权威数据显示，今年上半年广州商办物业成交3232套，已经超过去年和前年成交的一半。

在中心区，还出现了商办物业超火爆的开盘现场。

比如，断货半年之久的保利金沙大都汇，上周开盘500+客户到访，一举热销1亿货量，热度爆表。

在住宅市场都难有如此热度的当下，商办物业已经迎来自己的高光时刻。

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如何挑选第一档物业？

三大铁律不可少

为什么商办产品受欢迎，楼市君认为核心原因是楼市风向变了。

要是几年前，在一线城市，闭眼买房，你的资产都能翻一番。

但如今，住宅投资遭受“围堵”，住宅的持有成本为零的时代结束。

此消彼长，不限购的商办物业，自然蜚英腾茂。

加上商办产品成本小，租售比普遍可达3%-5%，远高于住宅1%-2%的租售比（数据来自贝壳、安居客），灵活性高，从投资的角度来看，撬动能力也更高。

愿景很美好，但全广州接近200个商办项目，想要高租金应该怎么选？

小编认为，第一档的商办物业，要满足以下三大条件：

其一，必须是核心区的项目，这些地段的物业不仅配套完善，并且周边都是承租能力更强、素质更高的租客，回报能力更强。

广州市房地产中介协会今年以来公布的数据，广州各区住宅的租金回报率不足2%。

而对比之下，核心区的优质公寓的回报率则可接近10%。

若是你在2011年入手一套天銮，彼时均价不过4万/平，但如今年租金收益最高过百万，租金回报率高达9.4%。

很爽，是吧，这就是核心区优质物业的魅力。

其二：地铁交通加持，是高出租率的另一基础。

四通八达的地铁就是财富增长线，同品质物业，越靠近地铁者，总是价高一筹。

租金也一样，楼市君抽取了各区部分站点，发现无论是公寓还是住宅，地铁盘租金普遍更有优势，一个月两房最多能多赚2605元。

其三，要挑选品牌开发商物业，他们对地段价值更有评估，既保证资产安全性，配套标准也更高，升值空间更大。

我们时不时会看到一些新闻，同一地段的不同物业，价格居然有较大幅度的差距。

珠江新城东片，同样坐拥广州顶级黄金地段和一线江景，也出现了有“断崖式”价格落差的情况。

在商业、学区、交通等配套几乎一样的前提下，沿江相邻的几个楼盘价格却大不相同，誉城苑目前的成交均价是62772元/平，旁边的凯旋新世界最高达22万/平，两者价差3.5倍。

其实，这就是品牌开发商带来的溢价。

因此，如果想买到一档的商办物业，地段、交通、品牌开发商这三大标准必不可少。

能同时满足以上三个条件的，在广州200多个商办物业中，楼市君认为文中开头提到的保利金沙大都汇就是一个十分好的选择。

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城央繁华+江景+地铁

用低门槛，撬动高收益

事实上，由于过人的优势，近五年来保利金沙大都汇一直保持销冠。

不仅遥遥领先，夺冠之余还比其他项目高出5倍销量（数据：中指院）。白云每成交3套商办物业，就有2套来自保利金沙大都汇。

数据截止至2022.8.7

之前想买买不到？没关系，保利金沙大都汇这次拿出了更诱人的产品！

目前，项目正推出建面约30-42平产品，相当稀有。

在楼市君看来，它有三个特别之处：极高的宜居度、占据主城区核心地段、以及低门槛高回报的性价比。

项目二期效果图

距离地铁100米，主城核心临江而居

首先，保利金沙大都汇地段到底多好？

其位于金沙洲的核心，距离地铁沙贝站约100米，是难得的地铁物业。

大概35分钟的地铁时间就可到珠江新城，比黄埔科学城、荔湾广钢、国际创新城等热门板块，都要更近广州城心。

若是自驾的话，还可通过内环路、金沙大桥、环城高速、东风路等主干道，直达珠江新城、白云新城以及北京路等商圈。

金沙洲主要配套分布图

与此同时，金沙洲的商业项目周边的广百、永旺梦乐城...这些商业大IP各个都是人气王。

广州中医药金沙洲医院（三甲医院）、广东华侨中学（省一级）、广州白云中学（省一级），广附实验中学均在项目旁。

金沙洲产业不断升级

此外，保利金沙大都汇东侧正对珠江水道和金沙洲绿心公园，推窗即江景、楼下即公园。

配套齐全、林江而居，论广州人最钟爱的宜居性，保利金沙大都汇一诞生，就站上了食物链顶端。

而这一份宜居性，已经为项目奠定了很好的投资基础。

30-42平双钥匙产品，75万起上车

据悉，保利金沙大都汇此次推出的建面约30-42平（建面）双钥匙产品，正好覆盖主城区公寓主流的最小面积。

换句话说，它给你的都是市场上最容易上车的产品，总价仅75万起。

要知道近十年，金沙洲的常住人口已经激增至近40万，人口密度高达1.15万人/平方公里，超过了白云区、黄埔区的均值。（来源：贝壳网、广州市统计局）

金沙洲航拍

与常住人口同样在增长的，是金沙洲的房价与地价。

据统计，2016年-2021年，金沙洲的房价涨幅达到了超过30%，是同时期广州楼价年均涨幅（13%）的2倍。（数据来源：贝壳网）

目前，金沙洲在售项目仅有3个，其中门槛低于100万的，更有且仅有保利金沙大都汇一个。

稀缺程度，一目了然。

相比金沙洲一手住宅已吹风8万/平，二手6万+/平也不在少数，保利金沙大都汇的性价比极为突出，75万起的价格几乎是金沙洲最低上车门槛。

这在金沙洲，乃至整个中心区，也是独一份。

保利金沙大都汇实景图

但低门槛，只是它给的一点甜头。

相比市面上大部分商业产品，层高基本为3.8-4.2米左右，由于挑高不足，看起来十分压抑、采光也会大打折扣。

而保利金沙大都会通通都享有约4.5米挑高，空间利用率更高，光是从空间感和通透性来说，就比市面上的产品更胜一筹。

与此同时，项目拿出了双钥匙的设计，这对房东而言，就是一份投入，两份回报。

小编分享一个案例，以一期周边公寓为例，30平左右的单层月租金为1900元。而品质更高，使用率更高的二期呢？

因为是双钥匙设计，相当于两套出租，我们取中间值1900元/月/套，相当于3800元/月/套计算（数据：链家），第一年下来租金超过4.5万，年投资回报率就达到了6%。

按租金每年上涨5%计算，十年收益就接近60万。

创意板房示意图

还有粉丝说，如果能实现以租养贷，那就更完美了。

保利金沙大都汇还真给了这样的机会。

楼市君算了一笔账，如果是总价75万，10年贷款35万，利率若为4.75%，每月月供约3670元，低于可期待租金，意味着以租养贷并不是梦。

当然，75万起总价，只是项目建设初期的红利。

项目一江之隔，还有华为研发中心，随着华为研发中心建成、人才进驻、配套的落成，门槛必然水涨船高。

75万起的起步资金、高达6%的年回报率，可以说，选择保利金沙大都会，就是坐等风起。

项目商业效果图

创意板房全新开放，圆你三房梦

在生活体验上，项目户型设计也相当可圈可点。

本周，项目还将开放84平的全新的创意板房，楼市君实测发现，项目还擅长于“螺蛳壳里做道场”，用不大的面积创造出优质体验。

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