中部六城，四跌两涨？

伴随着挂牌量增加，成交量进一步降低，西安二手房从8月份开始，成交量逐渐下滑，10月份二手房成交量更是跌到负27%。

推盘量高企，成交价格自然下跌，从国家统计局公布的11月份数据看，西安二手房均价已经下跌0.7%，属于2022年内最大跌幅。

其次，新房在二手房的带动下也有不同程度的下跌。

西安新房的价格是在9月和10月份开始调头向下的，从均价维度看下跌幅度为0.3%

现在西安楼市“万人打新”的震撼场面越来越少，2022年仅有三个“网红万人摇项目”，这种行情，对比去年可谓“冬天里的一把火”，热度太低了。

西安的新房首付款已经降到20%即两成首付了，贷款利率现在是4.1%，我认为新房利率还会降，而且幅度还不小。

西安楼市是打新带动型市场，一旦打新潮退去，楼市就会进入寒冬。

现在，西安楼市还没到寒冬的程度，但会随着二手房成交的逐渐萎缩，将新房打新的减少，整个楼市进入冬季。

02郑州

郑州楼市是今天分析的六个城市中，楼市问题最突出的一个。

一方面是救市早，松绑楼市的政策已经应出尽出，从放开限购到给予房票、从降低首付到利率降至4字头，从再次启动棚改到…………

毫不夸张地讲，郑州从年头到年尾都在救市。只是这救市还有另外一层意思：

就是107个停工项目的保交楼、保交付工作的推动和完善。在这些事情没有明显转机之前，郑州楼市很难看到曙光。

郑州楼市的另外一方面：郑州跌跌不休的成交量。

11月份大郑州成交量同比下跌88.48%，郑州市商品成交同比下降98.81%。

去化周期：新房库存的去化周期已经超过警戒线，达到了41个月。

也就是说，现有新房的库存，不新增一套房，也能销售3年半的时间。

值得一提的是，郑州成交量不断下跌，但房价并没有出现大幅的下跌情况，整体下跌幅度较小。

现在来看，郑州楼市处于成交量下跌、价格横盘阴跌的僵持阶段，量价的转化还没有全面开启，如果要购买郑州的房子，真心可以再等等。

现在郑州的利率还在4.9%，这在全国来看都还是比较高的。

结合郑州的救市常态和楼市现状，未来利率肯定还会降低，新的救市政策也会继续出台。

郑州买房，真的不用太着急。

03合肥

今年以来，合肥一直都是热度较高的城市，现在的新房市场依旧是热的。

只是，在这种热度之下，合肥新房开盘去化率在逐渐降低：

从今年8月份开始开盘成交量三连跌。

截止11月份，新房去化率分布不均衡，呈现冷热不均的分化现象。

新房虽然呈现了分化的趋势，三县的成交量幅度在逐渐扩大，九区的库存略有增长。

基于此，新房均加大了推广力度，但客户到访数据没有明显提升，整体处于下降的态势。

说完新房再说说合肥二手房。

现在合肥楼市最大的问题还是二手房市场，首先是挂盘量破了10万套。

合肥挂盘量破十万，可每个月的成交量少得可怜，只有几百套，11月只成交了5000多套套，按这种成交量合肥的二手房要卖3年。

现在的合肥二手房，供求完全失衡，供应远远大于需求。24小时的降价房源多达1464套。

从现在合肥新房和二手房的行情看，属于一二手房行情分化。

现在的楼市行情毕竟不好，新盘开盘去化率降低，折扣就会逐步加大，在这种情况下，大概率会出现如下情况：

救市！

之前合肥楼市火爆，只出来一个大招“解除限购”，随着一二手行情的进一步下跌还会有更多的救市政策出台，如低首付、提高公积金额度等。

04武汉

武汉楼市从今年年初就开始下跌，一手房和二手房的量价都是同时下跌的状态。

武汉的新房价格已经连续10个月环比下跌，连续8个月同比下跌。

为了延缓楼市下跌的趋势，武汉大大小小的政策也没少出，解除了二环外的限购，利率降低至3.9%、公积金额度提高至90万等等，但是效果都不大。

武汉二手房跌得更惨，已经连续15个月环比下跌，连续9个月同比下跌，二手房的均价已经跌回到2016年的状态。

从库存量看，武汉二手房库存量已经超过12万套，库存量很高。

武汉比较早就开始下跌的城市，今年四月份还因为新房降价，客户投诉到政府平台。由此可见，武汉楼市的行情到了什么地步。

武汉楼市现在是全面下跌的状态，但政策维度并没有应出尽出，比如，首套比例还维持在30%，限购也没有全面放开。

预判随着行情进一步走低，政策还会进一步松绑。

05长沙

长沙，很有意思，一个还在涨的城市。

长沙是全国为数不多新房房价还在上涨的城市，已经连续24个月上涨，换句话说：这两年都没有跌过。

首先，说说新房。

长沙新房是一个分化的市场，从整体趋势看，11月份长沙新建商品住宅价格同比上涨3.0%，环比上涨0.5%；

从各区域分化的行情看，大热、稀缺的板块，如滨江、梅溪湖、洋湖、中心板块等，新房数量不仅不多且价格很贵，价格都卖到了1.5元/㎡。

五环内1万/㎡的楼盘只有23个，只集中在开福区的开福北、青竹湖，岳麓区扥。

长沙楼市这几年价格逐渐上涨，去年2万＋新盘没有几个，今年都已经有突破3万/㎡的小区了。

长沙楼市新房价格、去化周期、土拍等都很“稳”看不到下降的态势。

再来说说成交量。

截止10月份数据，长沙1-10月份累积826万㎡，同比上涨7%

从新房市场的情况看，长沙楼市没有下跌的趋势，虽然部分房企加大了促销力度，但从市场的供需关系看，还是供需两旺的状态。

再简单的说说二手房。

长沙二手房月度数据时高时低，整体看属于平稳状态。二手房的关键指标库存量5万出头。

长沙楼市非常特殊，住宅土地供应较小，商办和公寓土地供应较大，住宅市场一直都是“稳中有升”。

06南昌

今天说的六个省会城市，南昌的人口最少，才600多万，属于弱二线城市。

整体看，南昌楼市比较“稳健”。

首先，是供需关系。

从供应端看，南昌供应量一直在减少，11月份供应环比减少41.1%，同比减少30.7%；

从需求端看，11月份环比上涨23.3%、同比上涨40.5%。

这种情况，库存量就会持续降低，截止11月份去化周期为12.4个月。

在现有的大环境下，这样的供需关系与去化周期都属于难得的“稳健“，不能说多好，但也不能说差。

二手房市场库存量稳定在6万多套，这几个月没有再继续增加，对于600多万人口，这个库存量也不少了……

11月二手房成交情况，共成交2212套，环比上月上涨10.16%，同比去年上涨93.19%，挂牌量下降，成交量上涨。

南昌新房带头降价，二手房房东看到这张情况，就会降低二手房价格，这种情绪的感染才是南昌楼市最大的问题。

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