如果上海只能赌一个规划，我一定赌这里

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前一阵，在抖音上刷到了一个视频，视频内容让我大为震撼。

这个表单上列举了中国仍未实现突破的国际尖端技术。

截图来自某音

榜单上蓝色代表已经攻克的，红色的是尚未攻克的技术。

看到这个榜单，我心里有些复杂，深感我辈尚需努力。

其实说起未来经济发展的增量在哪，大家都清楚，就是尖端科技领域的突破。

而上海是中国经济的桥头堡，浦东更是社会主义引领区，自然是攻坚突破的前沿阵地。

如今回顾浦东社会主义引领区的定位，可以看出背后国家的期望：

希望上海能在未来全球的顶尖城市竞争中抢占一席之地；

也期望浦东能够担起诸多“卡脖子”技术突破的责任，在国际竞争中抢占先机。

在浦东内部，承载尖端科技突破众人的无疑是张江。

从1992年开园，张江至今走过31年。

截至目前，张江科学城拥有超过2.4万家企业、1800余家高新技术企业、179家外资研发中心，从业人员约50万。

2021年，张江科学城总营收首次突破一万亿元，年均达10%以上的增长。

张江不仅是经济的发动机，更是楼市的发动机。

过去这些年，张江周围一圈能沾上边的地方，过去这些年房价都有了不小的涨幅。

张江这几年最大的变化就是张江核心区面积的扩充。

2017年，张江科学城，正式南拓。

张江南拓范围

2021年，张江再一次拓容，在南拓的基础上加入了西部，东北两片拓展区，从95万平方公里扩容到220万平方公里。

张江第二次南拓

张江南拓将带来什么影响？

未来将对楼市带来哪些影响？

你家的房价是不是要涨了？

01

张江为什么南拓？

张江最开始是一路向东而非一路向南。

这其实并不难理解，毕竟以前南部地区都是南汇区的地盘。

所以当张江、金桥发展到一定规模后，浦东便开始了唐镇片区的开发。

唐镇早期开发也是叫国际社区，规划的标准之高足以代表政府的重视程度。

当年唐镇定位上也想像碧云一样做低密度别墅区，于是接连开发了别墅三兄弟：白金瀚宫，棕榈泉花园和金爵别墅。

唐镇的别墅

当年的产业上也没有闲着。

除了唐镇自己的唐镇工业区，王港片区落了张江的信用卡园，东部落下来金桥出口加工区南区。

当时的浦东发展思路其实就是一路向东，就连远在浦东边缘的合庆还捞到了张江医疗器械产业园。

合庆医疗器械产业园（浦东发布）

但是万万没想到，浦东合区了。

2009年，南汇整体并入浦东，直接把浦东的发展方向从向东拉到向南。

毕竟向东合庆再开发就到海边了。

一方面交通不便，另外辐射效应也有限。

而且张江高科技园向南和唐镇之间本就隔着一片居民区，想要成片开发也很难。

张江和唐镇

往南开发，周康本来就是工业重镇，空地还特别多，从产业基础和规划可能都是不二之选。

而且，这个片区正位于浦东地理的中心，未来往四周拓张也是进可攻退可守。

而原来东拓的排头兵唐镇，后面的故事大家都很熟悉。

以绿城仁恒等项目为代表的高品质住宅项目加上不错的学区资源，唐镇成为了配套张江打工人的新晋中产社区。

唐镇仁恒东郊

但是更远处的合庆就有点惨了，当年本就是边缘地带没拿到太多资源，但好歹还有个未来腾飞的预期。

合并后就完完全全被遗忘了，这么多年连个地铁站都没混上。

说回张江内部。

张江经过多年建设，南侧已经将中环以内填满。

如今只剩下在建的，城市副中心的地标双子塔科学之门，如今外立面都已经快要完成。

张江科学之门

张江副中心的建设方案公示时，很多浦东居民第一反应不是这个副中心的效果图建的多么漂亮，而是这个地段为啥造的这么偏。

张江副中心的位置

其实这个自然也是为了南拓做准备。

眼下看是南部边缘，未来南拓后，就是整个大张江的心脏位置。

02

升级，也是不得已而为之

2017年张江升级的时候，伴随而来的其实是张江定位的变化。

张江之前叫做张江高科技产业园区，到了2017年伴随着张江南拓的规划，正式升级成了张江科学城。

报纸截图

升级成了城，张江原有的配置自然不够用了。

张江是个产业园，产业园只是城市功能的一部分，缺少了很多关键配套。

虽然写字楼建的都很漂亮甚至很科幻，园区里基本都有漂亮的园林和人工湖，但是路上走着连个街边小店都没有。

浦东软件园的慧智湖

张江和金桥开发初期的规划思路其实多多少少有些计划经济时代的影子：

员工们白天在厂子里上班，晚上坐班车回家睡觉。

张江的核心区规划基本就类似于以前的工业区：

只有成片的产业园区和写字楼，服务于职员和居民的休闲娱乐设施，市政配套设施极为匮乏。

在长泰广场开业前，张江连一个像样的商场都没有。

长泰广场

以前总有人调侃，张江的夜晚就变成了鬼城，只剩一幢幢空荡荡的厂房。

这个说法肯定不对，毕竟张江打工人的加班实力是有目共睹的，只是夜生活都在办公室度过罢了。

近几年，虽然张江做了不少努力改善居住环境，但是毕竟核心区已经接近建成；

想要完善功能成为一座小型的城市，建副中心商务区和外拓“城市范围“，都是不得不做的选择。

03

张江的产业优势到底是什么？

张江建设副中心升级为城市，最先利好的肯定是张江自己。

从产业侧来看，张江最牛的产业集群其实就是两个。

一个是生物制药产业群，一个是集成电路产业群。

罗氏制药

张江九十年代建园之初就引进了瑞仕知名药企罗氏制药，也是第一家入驻张江的世界五百强企业，开启了中国药谷的打造。

张江药谷

如今张江已经成为真正的“中国药谷”，集聚着1000余家生物医药创新企业。

生物医药产业研发创新能力不断提升，在研药物品种超过600个，其中1类新药占比超过50%。

2021年，张江共有5个1类新药获批上市，占比全国的20%。

来自上观新闻

集成电路产业是张江的另外一个支柱，产业基地就是张江集电港。

张江集电港

全球芯片设计10强企业中有7家在张江设立了区域总部或研发中心，

全球晶圆代工前5强企业有2家总部设在张江，

全国芯片设计10强企业有6家在张江设立了区域总部或研发中心。

2022年张江科学城的集成电路产业销售收入2011亿元，同比增长18.1%，约占全市的2/3。

来自公众号你好张江

张江未来还会着重打造人工智能行业。

张江人工智能岛，就在副中心一路之隔，过去几年发展成果斐然。

如今岛上已集聚了超过100家企业、7000多名研发人员，拥有30多个智慧未来应用场景。

张江人工智能岛

张江的产业实力很强，但是经常有人觉得张江还不够强，会拿张江跟中关村或者深圳南山去比。

深圳诞生了华为，大疆等有全球影响力的企业；

中关村在互联网时代风水水起，互联网公司接连崛起；

反而张江的上市公司数量不多，诞生的头部公司也几乎没有。

其实这种评价并不客观，几个园区的开发思路并不相同。

相比之下，并非张江发展的不好，只是张江走了最难走的一条路。

南山科技园

深圳是民营经济的热土，以企业为主导，政府基金给支持给政策，激发创新活力的大管家。

中关村

中关村的优势是金融资源强，在投融资，抵押贷款等领域比全国其他园区都有优势。

张江的开发招商思路是以政府为主导，推动硬核科技产业突破。

无论是生物医药，还是集成电路芯片产业，都是要花数以十年计的时间投入研究才有机会产生成果。

图源科创上海

而这两个行业对于上下游配套产业的要求也极高，张江花了几十年的时间，打造了高校+研究所+尖端科技实验设施+产业基地+上下游产业公司，一整套完善的产业生态。

完善的产业链基础，才是张江扩大的底气。

偏弱势的金融领域，张江也在奋起直追。

张江的开发公司张江高科已从房开公司转型成了“科技投行”。

早在很多年上市公司报表里，投资回报就超过房地产开发收入好多倍了。

张江高科营收变化

很多人把张江比作中国硅谷，我认为这个比喻并不对。

张江并不需要成为下一个谁，张江自己就是最好的标签。

04

张江南拓将会带飞哪些板块？

周康

作为2017年张江南扩的直接受益区，产业上，周康无疑是最大的受益者。

16号线开通后，周康西侧都有大量的空地按着没动，其实为了大张江。

先说康桥。

更靠近张江的康桥，本就是成熟的工业园区。

康桥工业区坐落了多家世界五百强，十几年前产值就过了千亿。

当然，这些产业多是工业制造业的底子，这次借着张江南拓能够有效升级。

张江出了中环，到了康桥第一站就是中国商飞的总部，这里打造了中国第一台国产大型客机C919。

国产大飞机c919

商飞对面就是成片的商业园区，包括盛大天地青春里，复星医药的园区，百佳通产业园……

图源网络

但是这个片区开发的太早，除了复星是实打实的产业过来，百佳通产业园走的还是传统产业园区招商的路子，并没有特别的产业规划。

盛大天地青春里，直接就是公寓项目对外销售了。

截图自视频号

这个片区最为出名的其实是诺贝尔奖得主华裔物理学家李政道先生和上海交大共同打造的李政道研究所。

李政道研究所航拍

2016年11月，李政道研究所成立。

历经6年多的建设，如今的李政道研究所已形成天文与天体物理、粒子与核物理、量子基础科学三大研究方向，进入到快速发展期。

图源网络

再往南出了外环，就是康桥工业区的所在地，这里最为知名的应该就是上海烟草的园区。

烟草

作为生产华子的地方，周边居民偶尔会闻到空气中淡淡的烟草味。

康桥张江机器人谷

南侧就是张江康桥负责的康桥机器人谷。

2020年，张江机器人谷横空出世，由张江康桥负责运营，

园区位于张江科学城核心位置，规划面积4.2平方公里，分为机器人研发区、智造区、商业区、备用区等四大片区，

通过打造企业孵化加速器、创新成果转化中心、建设全产业链制造基地、商业配套服务设施四个方面，强化机器人产业生态，培育机器人核心企业。

内容引自公众号科way

张江机器人谷已集聚了机器人头部企业、创新企业、创新机构80余家，机器人产业年工业产值达到117亿元，规划范围年工业产值221亿元。

当然光看效果图已经建设的十分恢弘，实际上还是很空旷。

张江集创园刚刚开业不久，入驻的企业并不多。

张江集创园

对面的美特斯邦威基地也是刚刚建成，地图上尚未标注。

美邦园区

二者之间的道路还没有跟北侧连通，成熟还要很久。

康桥再向南，就到了周浦。

周浦的上海国际医学园区，其实已经发展了很多年。

早在2011年，周浦东的国际医学园区就已经成了科学城的一分子。

到2017年，张江南托，周浦东正式成为张江科学城的南部核心。

这个片区以河为界，按照圆弧形进行了片区规划。

周浦国际医疗园区

北部目前建成了上海质子重离子医院，复旦大学肿瘤医院，国家儿童医学中心在建中。

西门子

河南面分布了西门子、上海周浦医学园的1234期，上海健康医学院；

以及更南侧的交通大学医学院浦东校区、张江细胞产业园，先声药业总部以及复星医院产业园等。

张江细胞产业园

南部片区相对更加成熟，周浦医学院和张江细胞产业园已经有大量的企业入驻。

周浦东CBD未来也要打造一个250米高的双子塔。

看规划图是十分漂亮，但是这个规划目前真的还没动工，落地到建成估计要很久。

周浦东规划图

远期来看，周浦东定位成了张江的南部核心，承载的产业是张江的传统强势产业医疗医药行业，建设规模也极为宏大。

随着后续产业的逐渐落位，从远期来看，周康的楼市趋势是比较明朗的。

如果在周浦康桥二者之间做一个区分，未来产业人口导入后，周浦抓住机遇的概率更大。

一方面周浦成熟宜居的居住社区更多，无论是北侧的新城西岸公园还是东原印柒雅，还是繁荣路地铁站片区的明天华城等社区，过去几年的涨幅喜人，不输大宁。

新城西岸公园

另一方面周浦东部也启动了开发，未来将以16号线为核心打造新的居住社区。

但是规划落地的时间点预计还要很久，眼下购房还是买在周浦的成熟片区更好。

御桥

张江的二次扩充，把御桥也划了进去。

浦东的金色中环

御桥也是浦东金色中环上重要一站，自身在板块西侧规划了陆家嘴数智天地，2022年被列入列入张江数字要素产业聚集区。

产业区布局

这个片区开发体量178万方，也规划了一栋超过200米的超高层，地铁11号线在这里预留了严御路站出口；

目前的定位是和张江的浦东软件园强强联手，打造以元宇宙为核心特色数字产业区。

规划效果

御桥的万科海上传奇凭借着社区品质以及学区的概念，近几年价格很是坚挺。

如果工作在张江，御桥万科系列是不错的选择，商业也很发达。

万科海上传奇

御桥的问题就是被人诟病的垃圾焚烧厂，今年改成了中转站，预计污染影响会变小，但是总归还是个心里不舒服的点。

另外，御桥地铁站周围的小片区，环境的确是很不错，但是更往南到亲水湾那边，环境就差了不少，有点远大荒的感觉。

只能希望未来，慢慢建设后改善了。

唐镇

唐镇这个地方在二次扩充后终于再回张江怀抱。

唐镇是今年楼市的当红辣子鸡，华发和安高两个新盘搅得浦东购房者心神不定。

一方面是张江带来了大量的购买力，另一方面又不得不提如今楼市的一个时代现象：倒挂。

需要注意的是，大家习惯性去拿板块标杆二手房价格去做倒挂预期。

但是，大家往往会忽略自己买的新房的品质能不能跟标杆社区相比。

唐镇绿城

唐镇的绿城，放到全上海来看都得说是品质不错，石材立面新房有几个能用的？

另外唐镇未来还有大量的新房供应。

唐镇规划

如果你买的社区品质没那么优秀，大概率就只能被未来差不多品质的刚需新房挤兑了。

高品质的社区，其实一直都在更高层，从来没跟纯刚需社区厮杀。

张江核心区/北蔡/前滩

东四高/鹤沙航城

张江核心区的商品房主要是汤臣豪园系列，以及浦东软件园边上的慧智湖畔花园。

慧智湖畔花园

这些社区都是浦东议题初中张江集团中学的学区房，在张江购买力和学区购买力的双重挤压下，价格已经很高。

没办法，的确是太稀缺。

随着张江核心区也在做城市升级，宜居属性提升后，价格肯定不会垮。

只是总价继续提升后，购房者的选择就变多了。

无论是买到距离不远的北蔡，或者换到前滩，居住舒适性和房屋品质都要更高。

但是，距离优势无法替代。

无论是大佬还是普通打工人，上班近，永远是逃不开的诱惑。

当然，随着张江继续发展，浦东南部的中产社区北蔡大华和前滩，甚至是三林的商品房，都会受到利好。

此处也要额外提一下东四高和鹤沙航城。

虽然是动迁大居，但是凭借着较低的总价，也成为很多张江打工人的第一站。

经过这些年的发展，这俩地方自身的配套也比较健全了，如果真是刚需上车，也不是不能考虑。

但是保值增值性，肯定还是要弱以上片区一筹。

张江覆盖范围太大，具体到区域对比和社区必选，欢迎和我们沟通。

以上为正文

编辑∣环线咨询

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