澳洲进一步加息，澳洲房贷负担30多年来最重，要扼杀澳洲楼市？悉尼新建公寓楼存”严重缺陷！

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澳洲进一步加息 或将扼杀房市复苏

澳大利亚储备银行本周意外加息0.25个百分点，这不太可能抑制现有购房者的需求，但专家表示，进一步加息将逆转新兴房地产市场的复苏。

CoreLogic 研究主管蒂姆·劳利斯 (Tim Lawless) 表示，意外升息可能抑制近期楼市的一些繁荣，而借贷成本上升和购买力下降将进一步给负债的房主增加压力。

“时间将证明，最近的加息是否足以扭转最近房价的积极趋势，但住房需求和供应之间的不平衡将部分抵消加息的影响，并维持过去三个月来房价的持续企稳。”

“短期内供应量低的情况不太可能有任何改变，租赁条件极度紧张，海外移民的需求将进一步上升。”

尽管较高的利率会给房价带来下行压力，但在过去三个月中，部分地区的房价已经趋于稳定甚至上涨。

继 3 月份上涨 0.6% 之后，上个月全澳房价上涨了 0.5%。 在三个月内，价值增加了 1%。

最近的拍卖结果和强劲的清空率也表明，在房源水平持续低迷的地区，需求旺盛，信心大增。

“目前，我们预计价值将保持相当稳定，从现在开始进一步加息的可能性不大。但如果澳大利亚央行上调利率，可能足以扭转近期房价的涨势。”

SQM Research 数据显示，上个月全澳新挂牌量下降了 20.2%，市场上仅增加了 60,457 套房屋。 全年，新房源下降了 24.1%。 旧房源也大幅下跌，拖累总存量在一个月内下降了 9%。

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悉尼新建公寓楼存”严重缺陷“，开发商遭勒令限时3个月整改

《每日电讯报》5月3日报道称，位于悉尼Gladesville的新公寓大楼被发现存在一系列严重缺陷后，相关开发商已被勒令进行修复，其中包括导致水进入该4层建筑多个部分的漏水问题。

在检查并发现了9个与建筑物和公共区域渗水有关的问题后，新州公平交易厅 （Fair Trading NSW）向11 Farm Street的开发商发出了建筑整改令。

记录显示，这项价值300万澳元的开发项目于2016年获得了Ryde市议会的批准，目前已有租户入住。

公平交易厅上周公布的检查报告显示，缺陷包括水渗入到该建筑物的底层车道、一个停车位、一个垃圾房和两个地下室区域。

在一个上层阳台、一个公共走廊和一个 住宅公寓的前门入口也发现了渗水的情况。

公平交易厅表示，该开发项目中的一些渗透问题对居民产生了“不利影响”。

该机构发出的指令指出：“未采取防水措施导致（受影响区域）对住户造成了不健康和危险的环境。”

据报道指出，该建筑整改令已于周一发给605835194 Pty Ltd开发商（前身为 Musdev Pty Ltd），直到被新州公平交易厅撤销之前都将有效。

新州代理建筑专员Stewart Scarlett已为修复缺陷设置了3个月的期限。

他说：“我承认，这项整改令的执行需要采取一些可能会很昂贵的措施，但是开发商的成本必须与消除严重缺陷的特定建筑工程为居住者所带来的收益相平衡。”

该开发项目被负责挂牌的房产中介宣传为提供“现代化”的生活和干净现代装修的 “精品集体住宅”。

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澳洲房贷负担30多年来最沉重！悉尼人得拿出六成收入还贷

由于澳洲利率正以一代人以来的最快速度上升，购房者面临着30多年来最糟糕的房贷负担能力。

BetaShares的模型发现，如今的普通购房者需要用掉家庭收入的45.4%，才能负担得起中位价房产的月还款，这是自1990年第三季度以来的最高水平，当时这一比例为45.5%。

这一比例已超过2008年第一季度42.1%的全球金融危机时期水平。

由于房价中位数较高，悉尼的还款负担更重。在当前季度，一名普通悉尼购房者需要家庭收入的61.8%用于还款，低于全球金融危机时期47.2%的峰值，仅比1990年第二季度创下的纪录低2.1个百分点。

墨尔本购房者本季度将面临有记录以来最高的还款水平，达到收入的44.4%——甚至比1990年二季度的39.9%还要糟糕，也比全球金融危机期间39.6%的峰值更惨。

过去一年的11次加息推高了月还款额，抹去了房价有史以来最大幅度下跌带来的利处。在现实中，银行不会贷款给面临很高还款比例的买家，但这些数字说明了渴望购买普通住房的买家所面临的挑战。

布里斯班的购房者需要将40.7%和30.1%的收入用于偿还房贷，仍分别低于全球金融危机44.4%和44.8%的峰值。

如果再加息两次，每次加息0.25%，就会将全澳以及除珀斯、阿德莱德和达尔文以外所有首府的房贷负担能力推至历史最差水平。

该模型基于首府房价中位数、一对异性恋夫妇的平均税后总收入、10%的首付和平均折扣浮动利率。

尽管现金利率远未达到1990年17.5%的水平，但自那以来，房价相对于收入的比例大幅飙升。

1990年，全澳房价中位数约为家庭平均收入的3.1倍，并在2022年第一季度升至6.6倍的峰值。尽管如今房地产市场出现了有史以来最严重的下滑，但这一比例仍达到6倍，几乎是30年前的两倍。

Betashares首席经济学家巴斯安尼斯（David Bassanese）表示，新购房者的房贷负担几乎与上世纪90年代婴儿潮一代所经历的一样糟糕。

他说，”利率虽仍远低于上世纪90年代初，但现实情况是，由于过去30年房价相对于收入的大幅上涨，目前的还款负担几乎和上世纪90年代一样沉重。”

他还指出，即使从相对较低的水平加息，对家庭的影响也要大得多，原因是房价相对于收入的高水平，从而导致债务水平上升。

“再有两次加息0.25%，使房贷利率达到7.5%左右，将把还款负担推至创纪录的高点——甚至比1990年代中期还要高。”

格拉坦研究所(Grattan Institute)经济政策项目主管科茨(Brendan Coates)表示，尽管婴儿潮一代在上世纪90年代的月还款较高，但他们的房贷利率在买房后两年内减半，这对许多年轻人来说不太可能。

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澳洲房价走势令人费解 各种预测失准

AMP首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）表示，目前的房价走向令人费解，而预测失准让他感到颜面尽失。

研究公司CoreLogic最新数据显示，房价连续两个月上涨，继3月上涨0.6%之后，4月又涨了0.5%。随后，澳洲储备银行宣布5月再加息25个基点，与市场预测背道而驰。

近来，已经有数家大银行的经济学家大幅调整对房市的预期，奥利弗也加入了他们的行列。他承认，他此前发布的房价会从高峰期下跌15%至20%的预测不切实际。现在，他预计今年房价保持平稳，明年上涨大约5%。

澳洲储备银行这轮加息异常迅猛，11次加息之后，现金利率从去年5月0.1%的历史低点迅速攀升到今年5月的3.85%。这轮加息对房价的冲击与以往相比大有不同，令许多知名经济学家在房价预测上严重失准。

去年5月，加息周期刚启动，房价就开始下跌。而以往，加息对房价的影响往往要等一段时间才能体现出来。

澳洲储备银行刚在4月暂停加息来观望市场反应，房价已经连续第二个月上涨。而在以往的加息周期中，房价往往会在现金利率开始下降后才会进入恢复周期。

在宣布第11次加息后，储备银行表示，通胀、就业和房价数据为再次加息提供了充分理由。

澳洲国内的租房者、首次置业者、回流的移民和外国买家都在争抢有限的房源。除霍巴特和堪培拉外，所有首府城市的出租屋空置率都接近历史最低纪录。

CoreLogic的研究总监劳利斯（Tim Lawless）表示：“我们有理由认为，许多人仅仅因为租不到房子而快速做出了买房的决定。”

而目前，市场上挂牌出售的房源十分有限，进一步加剧了供应与需求的不平衡，推动了房价上涨。

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