上海楼市分化，买房合适最重要！

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我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，预算在1300-1500万，想分析一下我能否在张江地区买房?该地区是否有较大的投资及自住价值？

沪叔：你好，可以说是比较不错的选择。首先，张江地区虽然位于上海浦东地区，但是人口，产业，甚至楼市，都与深圳较为相像。其次，张江地区有大量白领聚集，购买力很强，所以张江地区的楼盘实际上属于供不应求的状态。张江地区的核心地段位于张江高科地铁站地区，但是这个地区的整体楼盘数量较少。而对于张江地区有购买力的白领来说，学区，交通，与公司的距离及楼盘整体是影响其购房的最主要因素。而广兰路片区的楼盘整体数量也不多，不能满足该区白领的需求，也在某些程度上不能符合白领购房需求。而张江地区的白领买房，均为向外拓展性买房，张江地区的整体楼盘为较为稀缺的状态。具体买房选筹，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，名下有套房，现在预算500万，纯投资，可全款也可贷款，中环外环估计也买不上特别好的房子，想问一下沪叔临港投资如何呢？

沪叔：滴水湖环湖核心区及其附近的几个区比较值得投资，但是临港目前是对3.1人才，具体要看你的自身条件，可以买的话，还是值得投资的。

提问：沪叔，你好，本人名下有套房，已婚，今年计划在前滩买房投资，之前看了前滩房子，价格有点高，前滩的房价有没有泡沫呢？是否适合买入呢?现在买入会不会追高呢？

沪叔：你好，可考虑。上海前滩的房价一般不与上海地区的同步，基本属于价格孤岛。前滩地区的地段规划都属于一般水平，但是学校的质量和数量都非常不错，尤其是华东师范大学第二附属中学的存在。但是需要注意的是，期房不对口学校，所以在购买时需要格外注意，同时，还需要关注前滩地区的招生政策，尤其是华师附中的政策及名额。总之，是否能上华东师范大学第二附属中学主要取决于交房日期，是否对口入学及招生人数三方面。此外，前滩地区整体较新。

提问：沪叔，你好，想咨询关于房产交换的问题。我与先生现居住一套上海二室二厅房产，为我二人和公婆共有，我先生名下单独拥有一套浦东一室一厅房产，由我公婆居住。为方便改善居住再买房，现在想将两套房子的所有权进行一下交换，即浦东房产给公婆名下，我现居住房子放我和先生名下，以方便我们下一步置换。想知道如何操作较为便捷且省钱？谢谢！听说有一种房产交易形式叫房产互换？是否可行？谢谢

沪叔：你好，首先没有房产互换的概念，您应该是听说有误。如果按照你家的要求，那么浦东房产由你先生赠予给你们公婆，需要缴纳3%的契税，个税和增值税免征。但当你公婆受赠的房产在出售时,满五年唯一按照正常税收来缴纳税费，若满五年不唯一总房价的20%来缴个税，如果2023年当年你公婆又买了房产，个税可退。现居住房子与公婆共有，公婆去名即可，然后去名前需要看一下你的房子是否可以调整公婆份额为占比2%，这样去名税费是正常更名税费*2%，费用较低。

提问：沪叔，你好，预算200-300万要不要买新房呢？该怎么买比较好呢？

沪叔：你好，预算两百到三百万，就不要去买新房了，还是去买个老破小比较好，目前这个预算，根据现在市场的行情，两三百万的新房只能买到上海和外省市的一些交界处。那这些新兴的板块具有重大的不确定因素，需要赌对方向、赌下一轮的行情。如果找到了这个方向，你赌对了，那没有问题。那一旦你赌错了方向，就等于踏空了，就会被套住。

例如嘉定2003就开始了安亭新镇的建设了，结果到了2016年存量房市场才成熟。也就是说如果二零零三年你跟入，那么这是13年里，你在嘉定卖房往往会折价，这就很不划算了。

你算赌错方向了。那市中心的老破想没有这个问题，它相当于股市里的etf基金。市场涨了，不管涨了哪个板块，它都一起会跟着涨，涨幅不低于大盘，至少大方向是稳定的。

浦东的板块热度往往高于浦西、浦东有三个方向可以考虑，优先考虑的可以是小陆家嘴地区，那这个预算实际上是买不了潍坊梅园福三路，但是可以在小陆家嘴辐射的方向去找找。

例如东方路以南的唐桥一带，这个预算勉勉强强是有可能捡到的。还有就是传统的浦东东西两侧可以淘一淘。东侧就是金桥高桥板块，这个方向呢可以在金阳还有罗山路这一带淘一淘。这里强调一点，这里老破小都是市区的老破小，如果一些外围的老破小就不是这个逻辑。

提问：沪叔，你好，今年年底或明年年初上海买二手房合适吗？

沪叔：你好，现在遇到合适的二手房可以买首先放款的速度提速了，从以前的4至6个月，缩短到1至2个月，现在有的银行最快28天就能放款。第二、核验价有所放松，已经有不少的房源核验价高于前几个月，上架房源变多，挑选余地也变大了。第三、评估价开始上涨。有一些房源的评估价已经能比前几个月份高出不少，刚需购房者可以贷到更多的额度。

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