2023上半年中国房地产总结与展望（中篇）

城市篇、产品篇

四、城市篇

上半年点状复苏后再度回落，三季度或将低位持稳

回顾2023年上半年，整体楼市在2-3月点状复苏后，4-6月再度回落。一方面新房供应节制，绝对量规模仅能持平去年同期；另一方面，伴随着刚需刚改需求阶段性释放完毕，改善接棒，对成交支撑作用略显不足，即便前期热点恒热的北京、上海、杭州、成都、合肥等也在近期出现的需求疲软迹象，部分项目来访、认购出现了下滑；而二手房市场韧性更强，整体成交表现优于新房，根本原因在二手市场全面承接刚需，业主调低预期，以降价撬动成交量。

预判三季度，我们认为，筑底行情还将延续，“以销定产”模式之下，核心一二线新房供给尚有放量空间；而成交大概率延续低位波动，环比小幅回落；而累计同比增幅或将持续收窄，很有可能在年末之前转负。各城市分化行情预期延续，热点城市和热点项目个数减少，北京、上海、杭州、成都等伴随着改善项目集中入市，客户难免分流。市场基本面尚佳的广州、南京、苏州、武汉等，若改善盘能加强供应，刚需盘能维持低价策略，成交仍有小幅放量空间。内陆弱二三城市诸如郑州、天津、昆明、南宁等，刚需购买力严重受限，三季度还将延续筑底行情。

总结

01

新房供应：上半年累计同比持平去年，核心一二线加速放量

（本节有删减）

2023年上半年，新房供应略显不足，据CRIC监测，前5月120个重点城市新增供应10621万平方米，同比下降5%，较2021年同期“腰斩”。预估6月，预期新增供应2508万平方米，环比上涨32%，同比下降23%，二季度供应规模还是略高于一季度，不过上半年累计同比下降9%，不及去年同期。

不同能级城市呈现出显著的分化行情，“以销定产”模式之下，一线房企推盘积极性明显好于二三线城市，二季度供应较一季度环比上涨32%，显著高于30城平均，仅北京供应略显疲软，同环比齐跌，且上半年累计同比下降29%，供给约束显著。二线城市二季度供应环比上升22%，同比下降13%，多数城市环比持增，而长沙、郑州等涨幅甚至翻番，仅少数成交行情相对惨淡城市诸如天津、南宁、福州、常州等房企推盘积极性不高，二季度供给呈现同环比齐降态势。

02

新房成交：Q2环比降4%、同比增幅收窄，汉津宁郑热度转降

（本节有删减）

2023年上半年，整体新房成交仍呈现出弱复苏行情：据CRIC监测，前5月120个重点城市成交15873万平方米，同比仍增23%，好于去年同期。预估6月成交，并未出现年中放量的“翘尾”行情，反而一降再降，预期单月成交面积为2935万平方米，环比下降1%，同比下降20%。上半年累计同比上涨13%，增幅较上月收窄10个百分点。

从变化趋势来看，一季度受益于疫情管控全面解绑、刚需刚改集中释放等因素，新房成交迎来一轮放量，二季度增长动能转弱：4-5月连续2月重点120城成交出现环比下滑，降幅分别达27%和4%，5月单月成交面积为2977万平，已不及今年2月行情启动初期水平。

分能级来看，一线韧性较强，二季度成交同环比齐增，主要得益于优质项目加速入市，叠加改善需求相对充沛，对成交支撑作用增强。重点二三线则呈现由增转降，二季度成交环比下降6%，武汉、天津、南京、郑州、佛山等城市在一季度小波段行情之后，伴随着刚需刚改释放殆尽，成交动能开始转弱；而少数城市尚能保持增长，一类为热点恒热的成都、合肥；另一类为行情相对独立的西安、青岛；还有近期因改善盘集中供应带动高端市场火热的厦门等。

03

二手住房：成交累计同比增55%并创半年度新高，Q1、Q2冷热分明

（本节有删减）

2023年上半年，17个重点监测城市二手房累计成交4525万平方米，同比增长55%，较去年下半年增长30%。由于一季度“小阳春”行情的拉动，上半年二手房累计成交规模维持在较高水平，并创2020年以来半年度的新高。

分城市来看，青岛、苏州、东莞等上半年成交累计同比增幅居前，以东莞为例，去年末松绑限售激活二手房流通性，叠加去年受政策压制成交基数较低，累计同比实现倍增。而北京、杭州、厦门等城市，虽然春节后也经历了一波小阳春行情，但二季度后成交迅速走低，拖累上半年累计同比涨幅收窄至30%以内，特别是杭州，6月成交环比降26%领跌，同比更是近乎腰斩。

04

房价：整体回升，一二线涨势趋缓、三四线再度转跌

（本节有删减）

2023年上半年，房价整体有所修复，和去年12月末相比，70城房价同比降幅明显收窄，房价同比上涨城市也有所增多，一二线整体房价同比持正。不过4、5月房价修复趋缓，70城环比上涨城市数量有所减少，三四线环比更是转跌，CRIC数据亦显示5月百城成交均价环比转跌。

1、70城房价环比继续回升但涨幅收窄，三四线现下行压力（略）

2、百城成交均价同比增5%，东莞、长沙、厦门等领涨（本节有删减）

从CRIC监测的2023年前5月百城新建商品住宅成交统计均价看，全国整体房价环比下降2%、同比增长5%。其中一线房价基本持稳，环比持平、同比微增1%。二线房价整体稳中有升，同、环比分别增长5%、2%，三四线房价仍存下行压力，环比下跌1%。

前5月房价TOP10入围名单与去年同期相比，只有1个城市变化，即苏州取代绍兴成为房价第10名，TOP10内部位次发生一定改变，比如上海超越深圳成为房价冠军，广州、厦门位次互调。从TOP10入围城市房价同比涨跌幅来看，上海、北京、杭州等交均价持稳，同比涨跌幅在10%以内。而深圳、东莞、厦门、苏州房价涨跌更为显著。以东莞为例，2022年成交萎靡叠加备案限价导致低基数，加上2023年上半年楼市阶段性回暖，前5月成交均价同比上涨19%。

房价涨幅TOP10城市多为核心一二线城市以及东莞等强三线城市，前6名同比增幅都在10%以上，不过究其原因，房价上涨主因还是结构性因素，例如厦门，去年1-5月岛内项目成交占比只有12%，而今年前5月岛内改善项目集中入市，成交占比激增至30%，拉动整体成交均价。

表：2023年前5月商品住宅成交均价和价格涨幅TOP10城市（单位：元/平方米）(略)

05

库存：降至3年来低位，二线消化周期缩短至14.3个月

（本节有删减）

2023年二季度，由于整体供应缩量，成交增长动能转弱，狭义库存持续回落，百城库存规模降至5.1亿平，同环比分别下降13%、2%，消化周期由上个月的16.5个月增至16.7个月，总体还处于阶段性低位。

1、狭义库存降至5.1亿平、回归至2019年末水平，仅一线同比正增（本节有删减）

2023年狭义库存持续回落。据CRIC监测数据，2023年5月百城商品住宅库存量达到了51227万平方米，环比下降2%，同比下降13%。究其原因，虽然二季度整体成交增长动能放缓，但是供应缩量程度明显大于成交，“去库存”效果初显，整体库存规模回到2019年末水平。

各能级城市库存环比均有所回落，跌幅在1%-3%之内不等，从同比来看，除了一线正增4%之外，二三线城市库存规模较去年5月均有所收缩，分别下降16%、13%。

具体来看，一线城市中北京、广州库存同环比齐降，而上海、深圳均库存均呈现环比持平、同比仍涨的走势，深圳去年楼市持续低迷，造成库存持续积压，同比增幅高达76%，实际今年以来去化有所提速，库存基本维持在800万平左右波动。

二线城市中，沈阳、武汉、成都5月末狭义库存量均在1800万平方米以上，位列本月末狭义库存总量TOP3。环比来看，多数城市库存规模小幅下跌，跌幅较大如兰州、合肥均出现供应显著缩量，整体成交持稳或回落幅度不及供应，因而短期内库存稳中有降。同比来看，八成以上二线城市库存步入下降通道，青岛、兰州、福州等降幅超30%，宁波、哈尔滨持平去年同期，而重庆、杭州、呼和浩特、海口等少数城市库存同比仍在正增长区间。

2、消化周期“翘尾”16.7个月，一线降，二线稳，三四线21个月承压（本节有删减）

2023年一季度成交走强带动库存收缩，去化周期整体呈现下降走势，而步入二季度伴随着成交增长放缓，整体去化周期由降转为小幅微增，由2023年4月末的16.5个月增至至16.7个月。一线显著回落至13.2个月，二线持稳14.3个月，库存风险已经基本进入可控区间，三四线小幅微增至20.8个月，目前仍处阶段性低位。

具体来看，一线城市上海库存基本出清，去化周期仅为6个月，供给导向型特征显著。北京、广州同环比齐降，而深圳虽然消化周期环比持降，但是同比增幅高达21%，目前仍处阶段性高位，库存压力犹存。二线城市中，仅哈尔滨、大连、沈阳、呼和浩特、长春、兰州等6城消化周期还超过18个月警戒线，与之相对应的是，长沙、杭州、合肥等库存消化周期小于8个月，库存无虞。从变化情况来看，5月伴随着整体成交疲软，6成以上城市消化周期环比回升，8成以上城市消化周期同比下降，整体去化压力不及去年。

展望

06

供应：三季度大概率稳步回落，核心一二线放量，弱二三线缩量

4-5月房企供货相对保守，6月迎来一波集中放量，二季度整体供应规模还是好于一季度，预期三季度仍将维持低位，主要基于一方面去年全国地市成交规模大幅缩量，加之城投托底占比增加，入市时间拉长，难免对新房供应产生负面影响；另一方面，低迷的成交环境也使得房企推盘积极性一般，尤其是6月供应大幅放量情况下，成交持降，也是影响市场信心修复的重要原因。

各城市分化还将持续加剧，“以销定产”模式之下，短期内热度较高的核心一二线城市仍将是房企推盘的重点区域，譬如北京、上海、杭州、成都、合肥等，多数企业会选择加快新盘入市抢占市场，尤其是增强改善盘的供给。与之形成鲜明对比的当属内陆弱二三线城市，新房供应还将进一步回落，以去库存为主。

07

成交：三季度低位持稳，京沪蓉杭热度转降，弱二三线盘整下行

（本节有删减）

总体来看，二季度成交节节回落，即便6月也未迎来预期中的止跌行情，这也表明伴随着刚需刚改退潮，改善需求“接棒”，短期内对成交的支撑作用依旧有限。展望后市，若三季度无强有力的救市政策出台，整体新房成交规模还将低位持稳，环比降幅和累计同比增幅将持续收窄，维持弱复苏主基调。

各城市分化行情预期延续，不过热点城市和热点项目个数减少也将是大概率事件。首先前期热点恒热城市诸如北京、上海、杭州、成都等伴随着改善项目集中入市，客户难免分流。加之因限价影响而造成个别项目一二手价格显著倒的情况，有关政府部门已经引起了高度重视，后续预期也将有应对性政策出台，随着套利空间持续收窄，后续投资投机的需求也将逐步退潮，高端市场热度也将转降。其次，市场基本面尚佳的广州、南京、苏州、武汉等，若改善盘能加强供应，刚需盘能维持低价策略，成交仍有小幅放量空间。对于这类城市而言，改善持币观望，主要依赖于新增供应是否优质，譬如武汉5月单价超6万元/平的江景豪宅入市还是能实现热销，证明改善购买力不弱；而刚需客群消费降级，一旦项目价格上涨，销量即面临腰斩，短期内房企还是应采取低价策略，才能勉强维持销量。最后内陆弱二三城市诸如郑州、天津、昆明、南宁等，刚需购买力严重受限，三季度还将延续筑底行情。这些城市短期内都存在刚需购买力疲软，库存高企等问题，还需要更长的时间去化潜在库存，以时间换空间。

08

库存：供需两淡致库存微降或低位持稳，三四线去化周期仍将拉长

……略……

附表1：2023年前5月120个城市新建商品住宅新增供应情况（单位：万平方米）（略）

附表2：2023年前5月120个城市新建商品住宅成交情况（单位：万平方米）（略）

附表3：2023年前5月100个典型城市新建商品住宅成交均价情况（单位：元/平方米）（略）

附表4：2023年5月末100个典型城市商品住宅狭义库存及消化周期（单位：万平方米，月）（略）

五、产品篇

“优居”需求持续升温，人居产品精益求精

2023年上半年，房地产市场仍处于深度调整期，住宅产品也在同质化中寻找突破口。产品“内卷”的背景下，优质房企仍继续坚持创新与变革、不断修炼“内功”，以期在行业大考中能够行稳致远。

居住品质升级带来的用户需求转型，房企不但在变化中积极挖掘新特色，也持续从酒店等公共建筑设计中汲取灵感。未来，房企将继续聚焦产品细化、服务升级方面的共融，也将继续关注与客户精神层面的共鸣，让产品创新成为行业新常态。

总结

01

产品成交结构：舒适性需求提升，面积、户型需求均有扩大趋势

（1）房型：三房最主流，四房产品成交比重增幅最大

2023年上半年，三房产品的成交主力地位得以巩固，成交套数占比56.7%，较去年低点提升0.9个百分点；四房产品保持快速增长趋势，上半年成交套数占比较2022年继续提升3.4个百分点至26.4%。此外，五房及以上房型的产品成交占比也有0.3个百分点的增长，其他房型的产品成交占比均走弱。

改善型产品的走强主要是因为两方面的原因，一方面，随着越来越多的城市放松购房政策、降低房贷利率等需求端宽松政策的陆续出台，改善居住需求得以持续释放；另一方面，考虑到置换成本高、置换周期长等因素，有购房意愿的家庭买房逻辑越来越倾向于一步到位，即使刚需群体也将目标转向三房户型。

分城市能级看，上半年三房产品加速占领一线城市市场，成交套数占比较去年大幅提升5.6个百分点至61.3%；四房产品成交占比21.7%，较去年也有3.9个百分点的增长。二房产品成交比重延续此前的缩水趋势，成交套数占比下降3.9个百分点至12.5%。

二线城市改善产品驱动力最为突出，三房、四房产品市场份额均有明显增加，合计比重84.4%，高于其他能级城市，其他房型的产品均受到挤压。

三四线城市由三房市场向四房市场偏移的特征尤为显著，其三房产品依然为市场主力，成交占比54.7%，但较去年下降1.7个百分点；而四房产品成交比重则大幅提升4.9个百分点至27.3%，这一比重明显高于一二线城市。

（2）面积段：越大越好卖，大面积产品渐成市场主导 

从成交面积结构看， 商品住宅成交面积段逐步趋大。上半年改善型产品市场份额继续扩大，110㎡以上面积段产品成交套数占比均有不同幅度的提升，其中110-140㎡面积段产品成交占比较去年提升0.8个百分点至38.4%，是市场成交的主力，也是增长最快的面积段。小户型产品占比缩小，90㎡以下面积段产品成交比重降至16.6%。 

究其原因，主要是刚需客群影响力不再。一方面，此前市场对刚需群体的购房需求尤为关注，大量小户型产品的供应，提前透支了市场刚性需求。另一方面，近年来，年轻人结婚和生育意愿都有所下降，生活观念的改变自然也影响了住房观念，部分购房需求被延迟。因此，改善需求主导了购房市场，大面积产品在居住舒适性方面有明显优势，成为置换需求的主要目标。

分城市能级看，一线城市的成交结构改变主要表现在刚需面积段向刚改面积段的跃迁，90㎡以下面积段产品上半年成交套数占比下降1.8个百分点至28.5%，相应的，90-110㎡面积段产品成交占比提升2.3个百分点至40.4%。更高面积段产品的成交比重相对稳定。

二线城市中高端改善需求全面释放，110-140㎡和140-180㎡面积段产品是市场成交的主力，上半年成交比重为36.8%和14.5%，较去年分别提升0.8和0.6个百分点。

三四线城市最早进入大面积时代，但高端需求有限。110-140㎡面积段产品成交占比一直稳定在四成以上，高于一二线城市，且上半年成交比重有1.1个百分点的提升；然而，180㎡以上面积段产品的成交比重从去年至今一直稳定在2.5%，明显低于一二线城市。

（3）三房和四房产品面积中枢持续上移，不同能级城市产品需求分化

……略……

02

产品特征

（1）公建化立面仍是产品打造重头戏 

传统住宅立面设计已不能满足现代人的需求，除了立面用材的实用性，当下住宅公建化立面注重品质调性与颜值审美，成为产品的“第一抹惊艳”，成为建筑的自我表达。尤其是沿街以及CBD区域住宅建筑，更有必要完美地融入街区环境，以精巧立面回应城市景观，同时以场地的历史文脉作为设计核心。因此，在颜值即正义的审美风潮下，为建筑赋予当代设计语言、加强场地历史与价值依然是房企营造产品符号标志的重头戏。 

上海前滩润璟的外立面取法大都会、衡复风貌、Art Deco等建筑之精髓，打造新经典海派建筑。项目采用红砖与石材穿插的设计手法，通过竖向分段、整体三段式、层叠收分、拱券门框等海派建筑比例、设计特征，呈现建筑美学的力量感与秩序感，以建筑、街区、自然的打磨，塑型城市精神。

图：上海前滩润璟外立面示意

厦门天琴海项目建筑立面采用银白色线条和深灰色墙面，浅色调搭配呼应特定地域的滨海色系，消融天地边界，建筑与自然混为天成。同时提炼海文化，主体强调横向线条延展，通过流线型笔法勾勒轮廓；顶部以“游艇”为抽象元素，转角弧形大开大合，有海浪迎面的冲击感，形成项目极具张力的标志性符号。

图：厦门天琴海外立面示意

（2）独立家政间、洄游动线、庭院阳台等精细化设计成为改善客群心头好

对于改善类产品的户型设计，在严格遵循全明设计、结构使用、功能齐全等基本原则上，更注重功能复合、精细设计、空间高效等方面的思考，家政间、洄游动线、270°景观面、庭院式阳台等规划皆成为客户心头好。

家政空间曾经是寄宿在卫生间或阳台的“小透明”，目前在不少改善项目中，它已经刷出了存在感。作为保障家里整洁干净的有力后盾，洗烘晾熨叠衣，囤货收纳整理，琐碎却必要。做得更细致的家政间还会与居家/访客动线分开，缩短家政路线，日常生活更高效便捷。嘉善华润时代大观瑞园建面约215㎡户型，玄关右侧即设立家政间，并带有家政阳台，这种独门独户的家政间配置使得清洁收纳更合理有序。

图：嘉善华润时代大观瑞园建面约215㎡户型示意

洄游动线是指在住宅中，将不同功能空间串联起来，变成首尾相接“鱼咬尾”的环形结构，具有高效串联、闲庭信步、丰富有趣的特征。南京中宁府建面约298㎡户型，通过C位家政间构造出交通中心区域，将会客、睡眠、工作、玄关、家务空间有机串联，让各个空间实现“大洄游”。

图：南京中宁府建面约298㎡户型示意

以上两个户型的共同之处还在于拥有大尺度景观阳台，前者南向阳台横跨三开间，后者不仅拥有270°景观面还叠加北向转角阳台，视野开阔、采光明媚的户型自然深受客户喜爱。

（3）住宅空间从酒店设计汲取灵感，逐渐成为衡量住宅产品档次的风向标

随着改善客群的审美从最初的视觉感官向五感全开精神愉悦进阶，对住宅需求从物理生活空间升华为情感与精神归属，改善住宅产品正大量借鉴酒店设计语言，通过好设计、好材料、好工艺，创造空间美学与情感满足的双重价值。

住宅酒店化实际上反映出高净值、新中产等高经济活跃人群的住宅品质生活需求，一方面住宅要体现“能力”“地位”“名誉”等外显的社会性要素，以彰显个人独特风格，另一方面住宅空间能够满足“真心”“体贴”等丰富情感诉求，可长期稳定地提供满足理想居住的美好体验。

环岛落客区、精装地库、挑高大堂、定制化艺术等常见酒店空间设计正愈来愈多的落地住宅产品，营造归家仪式感、温馨感、舒适感，而这些逐渐成为衡量住宅产品档次的风向标。

温州招商保利天樾玺环岛落客区实现人车分流，给予业主尊贵归家礼序。

图：温州招商保利天樾玺北区南入户环岛落客区示意

成都华润锦江上院地库大堂入口定制星空吊顶，地面与墙面采用大理石、局部金属点缀，加以定制艺术品展示，整体色调统一和谐、低调优雅。

图：成都华润锦江上院地库示意

佛山保利秀台天珺8M单元入户挑高大堂，搭配现代水墨画与艺术品，营造“千里江山”的意境，给人心旷神怡之感。

图：佛山保利秀台天珺8M单元入户挑高大堂实景

成都卓越永利云翠单元入口以特色景观树、花镜组团、入户景墙作为归家符号，从传世珠宝光泽中汲取灵感，定制艺术灯光设计传递出浪漫氛围，提升空间精致细腻度。

图：成都卓越永利云翠单元入口定制化艺术灯光示意

（4）黑金体系、潮玩精装、植物美学等注重年轻客群喜好的住宅产品层出不穷

……略……

展望

03

“文化力”“艺术力”等激发空间活力的住宅产品或将成为主流

行业和市场进入改善时代，市场动力转向住房品质高阶改善需求，不少房企从客户需求反推产品定位，升级迭代产品力，推动持续、长远的价值成长。

高端改善住宅不再是早期昂贵材料的堆砌，而是优化消费主导力量体现悦己享受、美学生活、人文艺术等精神层面的品质体验和持久满足。这就为房企提出差异化、特色化以及高度市场响应性的产品迭代目标，满足高端客群关注精神、人文、审美、生态等关键敏感点，达到内心深处的愉悦，同时让产品拥有了历久弥坚的“收藏”价值。

住宅产品从物理生活空间升华为情感与精神归属，这实际上与城市规划建设回归人本思想的趋势相吻合，也承载起更多人内心对美好生活的向往。可以说，未来住宅的文化艺术属性将成为产品创新永续动力，“文化力”“艺术力”等激发空间活力的住宅产品或将成为主流。

04

功能空间创新细化，家政及宠物需求渐成新宠

……略……

05

物业服务管家化，缩短与业主生活的边界

……略……

本文为《2023上半年全国房地产总结与展望》删减版

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