龙湖长沙洋湖天街，10.2万方为何去年每月租金只有910万？

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作者 |罗乾波

出品 |睿诚研究院

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前言

近期，有多位业内朋友，前来与我们一起探讨长沙区域的新消费、城市商业和购物中心等情况，很多朋友提出了很多好的观点，给我们团队启发很大。

其中，有几个朋友提到了龙湖的事情，问我们龙湖长沙到底怎么样？龙湖的天街在长沙的运营有否有示范性等？

有鉴于此，对睿诚研究院团队观察长沙区域市场有很大帮助，在此，衷心感谢各位的观点分享。

接下来，我们也将适时推出一些商业方面的观察类文章，以供大家交流。

今天，着重探讨一下龙湖长沙区域购物中心项目的运营情况；同时，本文仅以洋湖天街项目为例来阐述。

众所周知，龙湖及其天街系列商业IP，皆为国内房企和商业领域的典型代表，尤其在商业类物业的投资和运营上面，已经成为了知名品牌，为业内主流大咖之一。

龙湖的江湖地位，无需多言。

为有效聚焦，就不涉及龙湖其他方面的情况了。

当然，本文只从数据或专业等相关方面来观察一下，各位朋友不要曲解其中的含义。

02

龙湖洋湖天街之主要问题

开始之前，先补充一点基础信息：

今年3月17日，龙湖集团公布其截至2022年12月31日止全年业绩。期内，2022年，运营业务不含税租金收入为118.8 亿元，同比14.1%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.1%、20.2% 和1.7%。运营毛利率为75.6%，较上年增长0.9%。截止期末，商场建筑面积为722 万平方米（含车位总建筑面积为927 万平方米），整体出租率为93.9%；冠寓已开业11.6万间，规模行业领先，整体出租率为88.5%，其中开业超过六个月的项目出租率为91.1%。

数据还好，能有效代表龙湖的地位。

但从其2022年财报数据来看，在一些相关重要指标上分析，长沙洋湖天街的运营数据，可能并不太好看。

疫情和市场难度等，是大家共同面对的，无需再拿来说事。

其一，四大运营指标，部分指标逐步在回落

据其2022年报，在其运营的76座商场中，去年，洋湖天街的年度租金总额为9250万、收益占比仅为1%（较2021年提升25%）、出租率从2021年的98.7%下降到88.9%（接近10%）、2022年月租金坪效为75.85元/平米。

整体来看，其中有升有降，但其空置率在增加，或许并不是一个好现象。

从2021年同年开业的11个项目的月租金坪效上比较，长沙洋湖天街排名倒数第二，仅以坪效2.46元高于重庆公园天街（73.39元）的微小差口，而为长沙挣得一丝“薄面”。

而让身处长沙重点片区的河西洋湖片区的项目情何以堪？

再从其全国76个项目来观察，在其中的收益占比指标上来审视，洋湖项目1%的收益情况，已经成为其全国的第四档或倒数第二档——5%及以上为第一档、3-4%为第二档、2-3%为第三档、1-2%为第四档，其余为第五档，从这个角度来看，洋湖天街的运营业绩也显得“很难看”。

请不要以长沙市场不好，来作为托词。不然，也不能实现上述相关指标的提升。

其二，依赖固有打法，洋湖天街差强人意

据睿诚研究院观察，龙湖几年来在多个场合一直在强调自己的所谓“新航道”思维，实际上仍然是单纯的房地产和商业运营套路，并没有什么新的思想，或是言行两张皮罢了，至少在长沙是这样。

嘴上，说得天花乱坠；实则，也就那么回事。

较之其他民营房企而言，只是未暴雷而已。

吴亚军因病退役，是身体不好吗？

长沙公司老大换将，是业绩不好吗？

天心区新姚天街久不推出，是区域市场无支撑吗？

睿诚研究院觉得，这里面，可能并没有那么简单。

不说远了，但从长沙和湖南区域来看，龙湖天街的表现比新城吾悦广场差之甚远。

譬如

2022年，湖南全境，新城控股吾悦广场整体出租率达到90.97%、出租面积坪效达到140.18元/平米·月，超过了龙湖的表现，你能说湖南或长沙市场动能不足吗？

经众多媒体报道：

长沙洋湖天街，项目建筑面积10万方，是龙湖在湖南的第一个天街，涵盖了儿童游乐、主题影院、时尚购物、寰宇美食、精品超市等全功能业态。

当年推广时，其中罗列的一系列品牌，皆为典型的老手法，只是简单的复制而已，并无什么新意，如今进入波折期，也无需惊掉眼睛。

到是，最近5月20日在芙蓉区的天街项目上，在业态和模式上，做了很多优化。

芙蓉区的2.0长沙版模式，未来如何，也只能且行且观察。

据我们观察，洋湖天街自开业以后，龙湖长沙区域公司对其关照得并不多，一直在原有的思维范畴内发展，毕竟已经变成过去式，不像芙蓉天街那样要考虑当下趋势和市场的变化的那样紧迫，洋湖天街的运营造成如此局面，有其必然。

虽然区域公司换将，可仍然于事无补，思维和工作重心并不在此处。

增量市场关乎其核心考核KPI，存量运营效果，似乎与其关系不大。

长沙的区域市场、产业趋势、人口律动和城市变化等，在快速发生改变，如龙湖对洋湖天街的运营策略没什么改变的话，明年3月年报出来后，其核心指标可能会更加不好看，因为大家都在竞争和寻找机会进步。

华润、招商蛇口等央企项目，2024就将逐步强势推出，龙湖的开福和天心区新姚天街明年也要与这些项目短兵相接，龙湖的市场和地位，将遭受巨大的冲击，新项目能否成功推出、老项目能否维持现有局面？

民企PK央企，龙湖胜算几何？

这些问题，都值得思考。

再加上万达、新城、永旺梦乐城等同类项目的逐步面市，长沙区域购物中心市场的战火必将更加浓烈和滚烫，此趋势下，洋湖天街业绩能否增长、以及龙湖其他天街项目能否走向成功？

或许，增大了更多的变数。

因此，睿诚研究院独家认为，龙湖长沙区域的“新航道”和商业类业务，将会更加艰难，毕竟市场和人口只有这么大和多，僧多粥少是市场的必然，龙湖，一家民营公司又能发挥出多少能量呢？

还不必说洋湖天街近侧的阳光100凤凰天街、含浦的沃尔玛等有关项目对其的人群及消费的分流等。

03

龙湖天街，未来在长沙将走向哪里？

综合以上与各位朋友，对长沙区域商业类项目发展趋势的充分交流等，睿诚研究院认为，不迷信、不放弃、要客观、要硬核等，才能建立起有效的认知。

民企龙湖，虽然走过了一段辉煌的开发及商业运作之路，从吴亚军离去后，其灵魂已失，后来者都是奔着“多收三五斗”的考核指标而来的，从洋湖项目来看，很难达到与时俱进、与城同进的境界。

不知，吴亚军在美国能否安心和睡得着觉？

今年，万代商管轻资产IPO已经船倾桅断，龙湖又能走多远呢？

今年，曾经与龙湖携手的步步高，已经日落西山，龙湖长沙将能走向哪里？

等等

当然，长沙洋湖天街，对龙湖集团而言，也只是76分之一，无足轻重；可对长沙来讲，则是城市区域性核心载体，政府、区域和周边市民等，对其寄予了很高期望。

而不只是龙湖一家房企的事情。

商业、消费、产业和城市等，其变化和趋势已经超出了长沙龙湖地产的思维，他们能走多远，需要观察。

对龙湖未来的发展，众多业内朋友可能依然会为其“捏一把汗”。

据今年4月每日经济新闻的报道，据睿诚研究院观察，其总部老大的思维也有许多的局限，摘录如下：

“对于2023年，陈序平表示，龙湖商业会逐步把出租率抓上来，出租率争取在半年的时候重新回到正常水平。同时，结合现在整个疫情后大家关于消费习惯，包括不同客群对消费业态的需求变化，也在做产品的迭代和品牌的提升，包括一些商家组合的焕新，这块我们还是非常非常有信心的。”

只是简单的出租率吗？

只是通行的业态和商家焕新吗？

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