龙华民治水库争议楼盘开建！闲置30年，你会买吗？

　　乐居新媒体 张宗镛 讯 

　　       近日，深圳市规划和自然资源局公布龙华滢水湾一期及二期《建设工程规划许可证》及总平面图，一个鲜为人知的龙华老盘悄悄地回归大众视野。

　　  滢水湾前身原为民治A803-0506宗地，位于民治水库的南侧，临近龙岗坂田街道与龙华民治街道交界处。

　　  据了解，项目地块在1992年出让，后来一直闲置未开发，2005年某机构曾对地块进行过产品定位分析；直到2011年才获得《建设规划用地许可证》但并未动工，2014年市规划委龙华管理局对地块规划设计条件受理了变更；2015年传出消息称曾进场施工但被居民逼停；

　　  直至2023年的首个工作日，滢水湾再次获批《建设规划用地许可证》，据乐居君现场探盘了解，项目目前由中建二局承接基坑支护、土石方工程，现场也在有条不紊地开工建设。

　　  根据规划，滢水湾由12栋建筑主体组成，总建筑面积198870㎡，计容建面133700㎡，其中住宅130220㎡，商业2500㎡；容积率2.37，机动车位1265个。

　　  据项目总平面图显示，项目住宅将分为两期开发，总户数942户，根据规划，滢水湾一期将建设4栋住宅楼，共328户住宅，全部户型套内建筑面积均＜90㎡，其中7栋为物业楼、12栋与1栋二单元为商业；二期则将建设8栋住宅楼，共614户，其中户型套内建筑面积均＜90㎡为410户，占二期总户数66.78%。

　　  项目一期还需建设公共空间3066㎡，并且须24小时免费向所有市民开放。

　　 北接民治水库，配套成熟环境优美

　　  滢水湾拥有临近水库的生态环优势，周边各项配套也相对成熟，地段优势明显，直线一公里范围内有学校、商业、地铁等基本配套。

　　  项目北侧为民乐水库，靠近水库的楼栋可以看到水库景观，据了解周边规划有民悦公园，公园规划用地面积约37万㎡，是环水库建设的人行步道以及娱乐广场和运动休闲设施，但目前尚未动工，未来可以作为休闲娱乐的去处。

　　  项目周边有多条地铁环绕，最近地铁为10号线雅宝站，步行距离约500米左右；从项目出发前往6号线梅林关，步行距离约800米左右，最远的是4号线白石龙站，步行距离约1.5公里左右，从白石龙站一站可达深圳北站，在此可以换乘5号线，只能勉强算得上是3线环绕；

　　  此外，滢水湾周边有梅坂大道、五和大道、梅观路，自驾出行相对方便。需要注意的是，项目南侧临近梅坂大道，后期靠南的部分楼栋房源或面临噪音影响。

　　  教育资源方面，根据当前学区的划分，滢水湾位于丹堤实验学校的招生范围内，步行距离约800米左右，该学校为九年一贯制学校，教学质量相对一般。

　　  商业配套方面，滢水湾自带商业2500㎡，另外我项目东侧有星河worldcocopark，步行距离约400米左右，周边还有星河cococity、上河坊购物乐园等商业配套，步行距离均在800米左右，前往玖龙荟则远一些，步行距离约1.4公里。

　　周边范围无新盘，长期闲置产权仅剩约40年

　　  项目周边小区有滢水山庄、溪山美地园、丰泽湖山庄、星河丹堤，指导价在4.82万-7.22万/㎡之间，据了解星河丹堤的二手房最高单价曾破10万/㎡。

　　  新盘方面，虽然龙华区新房库存量处于历史高位，然而近年来滢水湾所在的民治水库周边并无新盘入市，距离滢水湾最近且最受关注的莫过于深圳北站片区，随着龙华把发展中心重新调整至北站片区，华润北站超核万象中心以及中海珑悦理也即将在2023年面市，目前该两个项目的毛坯限价为7.24万/㎡，而距离滢水湾最近的二手房项目溪山美地园目前指导价为6.26万/㎡，为2007年小区。

　　  滢水湾邻近水库且居住氛围浓厚，距离深圳北站也不远，说不定在2023年还能搭上北站片区的快车，作为早期地块，受拿地成本影响，未来其可出售的价格预计能有较大的让利空间。

　　  值得一提的是，滢水湾虽毗邻民治水库，环境优美，综合区位及环境在目前深圳的新房也是屈指可数，但滢水湾成因水库也祸因水库，滢水湾在长达近30年的建设过程因水库而多次搁浅，并且按项目地块出让时间来算的话，项目的产权年限仅剩下40年左右，这也是滢水湾的一大硬伤。

　　  生态保护敏感区域，多番建设遭维权

　　前文提到，滢水湾原为民治A803-0506宗地，于1992年出让，性质原为国有土地，该地块于2000年补办土地出让手续，但未进行开发，2008年被市政府认定为闲置土地，直到2011年才获得建设规划许可证但并未动工，2014年市规划委龙华管理局对地块规划设计条件受理了变更。

　　而位于项目北侧的民治水库，曾发挥一级水源功能，目前是备用饮用水源及防洪水库，同时也是滢水湾地块建设过程中的集中矛盾点。

　　据了解，项目曾于2015年短暂进行施工，周边居民以开发商未获批施工为由集体抗议并逼停项目，当地居民认为，项目紧邻民治水库，一旦大规模开发，必然严重破坏水库生态环境。

　　对于这块闲置近30年的土地，既处理生态保护的敏感区域，又得关系着周边数十万居民的民生配套，此事件引发广泛热议，不少市民开始审视地产开发与环境保护之间的影响。

　　时隔8年过去，滢水湾地块闲置已接近而立之年，根据市规划国土委龙华管理局公告显示，目前滢水湾项目的土地使用权人为深圳市鹏宝东物业发展有限公司，通过查询股权信息可知，鹏宝东为龙华投控集团的全资控股子公司。

　　但根据其它渠道了解到，项目业主为中泓投资集团（深圳）有限公司，其前身为滢水地产，与鹏宝东关系紧密，联合开发了民治水库周边多个小区，包括滢水山庄一、二区，万家灯火、民乐花园、民乐翠园等项目。

　　此次滢水湾再次获批建设工程规划许可，能否顺利建设，并且在2023年入市，你觉得呢？