史诗级开发难度！上海外滩百亿级王炸地块也要来了！

2021年5月13日下午，上海黄浦区中山东一路33号，见证了一场史诗级的土地推介会。

在会上，黄浦的17幅优质地块被预告将在未来3年内被推出，这些地块几乎都是位于上海耳熟能详的核心地段，寸土寸金：

外滩、新天地、豫园、董家渡、北京路、南京路……

过去的两年内，黄浦曾多次拿出重磅地块，去年年初时，就已经率先做过一波预热：

彼时上海城投建工联合体豪掷176亿拿下豫园的露香园二期。

土地推介会之后，打响出让第一枪的是总开发体量达65.5万方的金陵路豫园站上盖地块。去年年底，嘉里建设通过遴选，正式被定为最终的实施主体，其中以住宅开发为主的第一个地块包已经完成签约，成交价：

133.29亿元。

可谓是不动则矣，一动就是上百亿的重量级嘉宾。

而如今，又一个百亿量级的重磅地块要来了！这一次，又是在豫园、紧邻外滩！

不算尚未完成正式签约、但已确定实施主体的金陵路剩余地块，这大概是豫园仅剩的最后一块百亿级待出让地块，但可能也是开发难度最大的一块地。

7月22日，黄浦区老城厢历史文化风貌区224-01、224-02、224-03、224-06、225-02、225-04、228-01、229-02地块及224-04、224-05、224-08、225-03、225-05、225-06、229-03、229-01地下空间地块，也就是上海人熟知的黄浦老城厢福佑地块，正式发布遴选公告。

而就在刚刚，福佑地块更新了答疑纪要，也算是完成了入围结果出炉前的最后一份资料更新，只待看最后谁能“抱得美地归”。

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福佑地块总占地面积超10万方，和此前的诸多黄浦旧改地块一样，同样包含着大量的地下空间：地上总建面不超过17.85万方，地下总建面不超过30.9万方，合计建面约48.75万方。

承载着如此庞大的体量，福佑地块光拆迁史就长达近10年，而据相关市场消息透露，这里投入的拆迁和资金成本：

可能就已经超过了500亿。

不过按此前两块地的出让情况来估算，福佑地块最终的出让的价值：

可能也就在100多亿——一个远低于拆迁成本的价格。

但显然，这完全算得上是外滩的王炸地块！

换一个说法来看福佑地块的地理价值，可能更能体会到个中滋味：

西侧——豫园

东侧——外滩金融中心

北侧——古城公园

左邻右舍都相当不简单。

图为大致范围，仅供参考

如果对比此前的露香园二期和金陵路豫园站上盖地块，就会发现：

这个地块不仅紧邻豫园，也是最接近黄浦江的，随便走两步就能抵达外滩。

再不熟悉上海的人也知道一个定理：

同样的区域，离黄浦江每近一步、价值就要更上一层。

从功能定位来看，将集“商业+办公+旅游+文化+高品质住宅”于一身的福佑地块，站位也相当高：

①结合豫园老城厢打造独具地域特色的商业文化旅游目的地和生活体验地

②结合外滩金融集聚带打造金融科技产业集聚区

02

这样一块地，这样的出让价，谁都会心动，但并不是谁都有本事可以承接的。

单看网传超500亿的拆迁和资金成本，就足以知晓这块地对拿地方的资金实力要求有多高，根据答疑纪要显示，签约后一个月内，受让方就要交上至少一半的土地价款，交地后6个月内必须开工。

然而比这些更劝退的是：

这是一个对实施主体进行公开遴选的历史风貌保护项目。

在上海，大部分项目都是直接挂牌出让的，包括此前的露香园二期，即便出让价高达176亿，甚至还包含了1.56万方的保护保留建筑，也并未走遴选的路子。

而福佑地块作为继金陵路豫园站上盖地块后，上海第5块启用历史风貌区实施主体遴选的地块，开发的难度不言而喻。

福佑地块内包含了大量极具海派风格的石库门里弄、新式里弄等建筑以及少量的街店和合院建筑，保护保留历史建筑总建面达到了：

约 9.86 万方。

这是什么概念呢？基于是历史建筑，地下空间基本可以不考虑。也就是说，地上17.85万方的总建面中：

有超55%都是保护保留历史建筑！

此前的金陵路豫园站上盖，地上总建面44.67万方，其中历史建筑也才12.39 万方，占了约27.7%。

前者的“含历史建筑量”恰好是后者的两倍！

但是从开发的难度上来说，可能还不止翻倍。

根据相关的要求，最终福佑地块通过历史建筑保护更新和新建风貌肌理建筑后，范围内保护更新建筑总规模需要：

不小于12万方。

这意味着，最终呈现出来的地上空间可能有近7成都是非常和谐一致的历史建筑风貌。

所以未来这里的商业、办公、住宅，都有非常大的部分需要对地块内的历史建筑进行活化利用——然而不同类别的历史建筑，可开发的程度还是不一样的。

这还不是最难的地方，不仅是历史建筑要做保护保留，老城厢独特的、无序的、小尺度规模的肌理特征和丰富多样的建筑空间组合关系也要去做肌理保护。

在官方给到的设计任务书中，非常简单粗暴地划分了需要做肌理保护的范围：

除丹凤路以东、梧桐路以北街坊外，全都是——占比不小于75%。

更清晰地看，就是下图黄色区域的全部加上周边街区。

未来福佑地块的实施主体，不仅要做好最基本的整体风貌保护，还要让这些历史建筑适应新业态、新功能的需要，同时也要对老城厢传统的空间肌理、街巷格局做好传承。

不过虽然艰难，对开发商来说也是有不少好处的，比如项目内有老庆云银楼旧址、陆深旧居两处文物保护点以及童涵春堂、仁记珠宝银楼两处优秀历史建筑，最新的答疑纪要中明确回复：

产权归受让人所有。

整体来说，站在城市界面的角度来看，未来这里显然会是上海一张非常亮眼的名片。

但从开发角度来说，这种新旧交融的模式却恰恰是最大的难点。

做好了，或许可以类似瑞安新天地一般载入史册；做不好，可能就变成了送命题。

03

不难发现，福佑地块几乎可以说是近年来上海开发难度最高的地块。

也正因为开发难度太大，但是又在上海的城市界面中占据了相当重要的地位，这块地才必须去走遴选流程，来严格把关。

甚至从6月29日预告到7月22日正式公告也隔上了近一个月——因为有意向的首先要和招商办进行洽谈，只有经历过这一步，才有资格报名参与后续的遴选。

为了选出合适的企业，可谓是层层把关、煞费苦心。

除了初步的筛选，后续的遴选过程中还会从各个维度出发对企业进行非常严苛的打分，但无论如何，有三方面要求是必备的，缺一不可：

一要必须具备在国内城市关于历史街区、风貌街坊或历史建筑保护及开发的经验；

二是对运营能力有高要求，2021年在国内“一线城市”中心城区或主城区及“港澳台”地区自持商办物业中单幢楼宇税收超过1亿元。

但相比第三点“区域贡献”，这两点可能都要靠边站。

意向人或联合体成员以及其母公司、子公司、参股公司、其他关联公司、其作为有限合伙人的基金或其投资项目，须于签订国有建设用地出让合同至项目规划资源综合验收通过期间，对黄浦区的综合税收贡献不少于120亿元（含目标地块出让及开发过程中所产生的税收贡献；若已在黄浦区落税的，开发期内总税收贡献增幅不小于20%）。

与此同时，还要在项目规划资源综合验收通过后五年内，对黄浦区的综合税收贡献不少于144亿元。

如果项目规划资源综合验收通过也按5年来算，前后大约10年的时间，拿下福佑地块的企业要给黄浦贡献：

264亿元的巨额税收。

这种程度的税收，单靠福佑地块显然是不可能实现的，所以基本也就只有黄浦原有的税收大户才有可能做到，同时还要有能力去承接这样的历史风貌保护项目，有可能参与的企业完全就是凤毛麟角。

可以说这块地的遴选门槛已经高到了一个境界：

基本就是定向招生。

尽管8月19日才能知道最终的入围名单，按往年的情况来看，大概率要到8月底9月初，最终的实施主体才会正式公布，但估计福佑地块的归属并不会太意外。

只是不管最终的承接方是谁，都期待未来我们能看到一个不辜负豫园、不辜负外滩、不辜负上海的好项目。