鑫远集团：长沙昔日“南城王”，为何不能称王？

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|地产湘军系列观察专题·05·鑫远集团|

文|罗乾波

01/ 鑫远十九年风雨路

据公开资料显示，湖南鑫远投资集团有限公司（以下简称“鑫远集团”）创建于2001年，是一家以房地产投资开发、商业资产运营管理、城市基础设施投资建设、城市公用事业投资建设为主要业务领域的民营企业集团。

【睿诚研究院】将其发展历程归纳为四大阶段：

1、修路奠基期（2001-2004）：一条发展路，开启了鑫远的地产湘军之旅

鑫远集团在创立之初，就参与了当时被誉为“三湘第一路”的芙蓉南路（二、三、四段）的投资建设，这条路是长沙市的发展之路，也是鑫远的发展之路。由于修路而获取了一大片开发用地，造成多年间，鑫远被长沙业内称为“南城大地主”，也给其未来的地产开发打了坚实基础和提供了充足的土地弹药。2001年3月27日，公司成立，原名湖南长大投资有限公司，首个投资项目芙蓉南路开工建设，2002年至2003年，芙蓉南路（二、三、四段）全线竣工通车；同时，配合省政府南迁新址，投资建设配套道路设施，湘府路、新姚路相继开工建设，并实现当年竣工通车；2004年9月28日，鑫远正式更名为湖南鑫远投资集团有限公司。

2、地产发展期（2005-2013）：扎根长沙南城，步入多元化发展轨道

由于原来的修路历史，在地产湘军中，鑫远的起步并不早，2005年以湘府东苑项目正式步入房地产开发行业，自此开始了在地产界的征伐道路，多年时间在长沙南城的积累，逐步开发了鑫远·和城、鑫远·尚玺、湘府华城、鑫远杰座、鑫远·熙山、鑫远·逸园、鑫远·尚玺、鑫远·摩卡镇、鑫远·国际、鑫远白天鹅大酒店、鑫远·南郡、鑫远·悦时代、鑫远·翡丽郡与鑫远·紫樾香山等项目，据称在长沙南城已开发了300余万平米物业。随着地产项目的增多，以及市场的不断变化，鑫远在商业物业的运营、酒店的投资及水务环保等领域也纷纷涉足，如 2008年4月，鑫远旗下鑫远水务以BOT形式投资建设的开福污水处理厂正式运行，日处理污水能力达20万吨；2012年7月，该司旗下第一间五星级商务酒店——长沙鑫远白天鹅大酒店开业。

3、资本与城市扩张期（2014-2016）：借壳兰州黄河和出击浙江湖州，企业战略遇振荡

为提振公司发展，希望能借助资本市场的力量，和凭依A股上市品牌来撬动资本等优势资源的有效聚合，鑫远花了大力气来对“兰州黄河”这一壳资源的整合和包装运作，可以说，鑫远集团在地产湘军中是最具资本运作思维的企业，在其他战友还在小富即安的时候已经开始了自己的资本运作之心思，可能是天公不作美和运气不佳，最后在借壳之事上梦断兰州黄河股份，也断了地产湘军第一个可能出现上市公司品牌的梦想。

2015年10月9日，兰州黄河（000929）停牌并公告称，控股股东新盛工贸与鑫远集团（湖南昱成投资控股鑫远集团）正在筹划重大资产重组。2016年5月6日晚间，据《21世纪经济报道》介绍，兰州黄河发布股东大会决议公告显示，此前宣布鑫远集团拟借壳公司上市的重组方案，遭到股东大会的否决。

期间，进入浙江湖州，运作鑫远·太湖健康城项目，有为借壳事件打造资产包的考虑，也有打破企业在单一区域发展掣肘不被资本市场看好的需要等因素的权衡，同时，也有湖州政府的土地的底价诱惑，鑫远集团2014年正式进入浙江省下辖的湖州市，2015年9月，鑫远在湖州太湖旅游度假区以9600万元拿下一滨湖地块的使用权，意欲打造出一个名为太湖国际健康城的医疗养生项目，该项目占地约2000亩，总建筑面积约200万平方米，是一个集医疗服务、养生养老、温泉度假等功能于一体的复合型产业城。

借壳事件搁浅，直接导致鑫远的发展战略出现了问题，当时为进击资本市场而吞下的太湖健康城项目也一定程度上制约了鑫远的后续发展，也导致其“开始有点怀疑人生”。

4、战略调整期（2017-至今）：双城联动+四大产业布局梳理，希望以新的战略赢得未来

2017年11月29日，鑫远集团做主题为“鑫远家，健康+”的战略品牌发布会，向外界宣布其正式转型为“健康生活投资运营商”，公司发展从单一的地产开发转向了医疗、健康、养老、环保、商业、酒店等各个领域；同时在地产开发方面，特别推出“地产3.0产品手册”。2019年7月4日，湖州鑫远投资有限公司（湖南鑫远）以51066万元的底价竞得浙江湖州吴兴1宗住宅用地。

在当前市场不断变化的局势下，结合自己以前的发展历史，鑫远痛定思痛，2017年起其逐步转型为以医养健康产业为核心的主题地产开发模式，逐步在去地产化，以迎合市场主流趋势的发展。例如，鑫远自称，环保产业也是鑫远集团重点发展的领域，目前集团在污水处理、农村环境治理、黑臭水体治理等方面已颇有建树，未来还将拓展大气污染治理、固体废弃物处理等业务。

【睿诚研究院】观察：鑫远集团，以19年的风雨打拼，从修路到修房子到修生活之大健康产业等的发展轨迹，呈现了一支地产湘军劲旅从过去到当下的明晰的征战道路，宣示了一家有理想的地产湘军曾经欲冲刺上市目标的决心，给众多其他地产湘军战友以示范，虽然A股的搁浅，并不能预测其在H股等领域遭遇同样的境遇，真正有眼光和实力的地产湘军，必能在未来以湖湘之灵气和底蕴在上市公司界内，树立自己的丰碑。

本文虽然说的是鑫远的故事，但更多的是想激励更多的有梦想的地产湘军，去吸取现今产业和企业发展的菁华，借历史湘军的护佑，以在中国房地产界创立“惟楚有才，于斯为盛”之兴盛局面。

02/ 资本借壳，折翼兰州黄河的伤不起

1、借壳上市故事始末

依据《潇湘晨报》2016年3月1日新闻资料：

【早在2008年3月，长城资产管理公司兰州办事处将兰州黄河9.29%股份转让给深圳金亚龙投资有限公司，2011年10月，湖南昱成投资承接上述股份成为兰州黄河第二大股东。经过2015年一次减持及一次增持后，湖南昱成投资最终持股 8.88%。

2015年10月9日，兰州黄河停牌并公告称，控股股东新盛工贸与鑫远集团（湖南昱成投资控股鑫远集团）正筹划重大资产重组。2016年2月25日晚间，兰州黄河公告称，拟通过定向增发和资产置换方式,实现鑫远集团借壳上市，其中，鑫远集团100%股权作价30.88亿。

若此方案成行，州黄河的主业将转变为房地产投资开发和污水处理业务，谭岳鑫将成为兰州黄河实际控制人。其中，谭岳鑫直接持有上市公司22.14%股份，其控制的昱成投资则持股33.14%。

兰州黄河公告的预案显示，鑫远集团主要地产业务位于湖南长沙，属于二三线开发商。

2012年—2014年鑫远集团实现营业收入5.45亿元、13.69亿元、14.5亿元，对应净利润分别为2280万元、1.42亿元、1.95亿元。2015年1-11月实现营业收入13.06亿元，净利润为1.17亿元。当时，根据盈利预测，鑫远集团2016年度、2017年度、2018年度预测净利润分别为2.66亿元、2.97亿元、4.5亿元。】

2016年4月10日，据《北京商报上市公司调查小组》相关新闻揭示，“在对兰州黄河的问询函中，深交所也对公司重组标的业绩承诺进行了问询，鑫远集团2012-2014年、2015年1-11月扣非后归属于母公司所有者的净利润分别为1568.04万元、1.38亿元、1.92亿元和1.11亿元。而此次交易对方承诺的2016-2018年扣非后归属于母公司所有者的净利润分别不低于2.66亿元、2.97亿元和4.5亿元，较此前的盈利增幅颇大。对此，监管部门要求公司结合宏观政策、经济环境及行业的发展情况，对于盈利预测大幅增长的可实现性进行合理性分析。”

2016年5月6日，鑫远集团拟借壳公司上市的重组方案，正式被兰州黄河股东大会否决。上市路折翼，鑫远资本策略遇阻，原先构想的企业发展战略大计被打乱，也造成本土地产湘军中首个上市公司胎死腹中。

2、鑫远资本运作的曲折路

早在2002年，鑫远就参与了长沙天心农村合作银行的股权，当时国内和长沙的各大企业在修路时向银行贷款的事情非常普遍，银行也有控制风险和获取利润的业绩要求，双方一拍即合，鑫远资本之路迈出了历史性的一小步；后面又以0.14%的股权和723.58万元股本金进入长沙农村商业银行的股权中，为后来在地产开发等领域的资本输血之旅创造了合适的条件，也让鑫远尝到了资本支持的甜头，为其在借壳兰州黄河之事上埋下了较大的伏笔。

如上述新闻报道，2011年10月，鑫远以“湖南昱成投资”身份成为A股上市公司兰州黄河的第二大股东。2016年劳动节过后没几天就传出噩耗，让鑫远人的劳动节都过得阴云密布，心情很糟，乃至谭老板一年多看到啤酒就呕吐。

【睿诚研究院】评论：

1800多个日日夜夜的煎熬，5年心血一日归零，鑫远集团伤不起。经过近一年多时间的伤口修复和战略调整，到2017年11月，鑫远才借助“鑫远家，健康+”战略品牌发布会事件，对外正式宣布其新的打法。地产公司在A股上市已无可能，必须调转船头在新的领域出击，虽在2014年，鑫远已进入湖州开始了太湖健康城项目，那时对鑫远而言，这个项目跟其他房地产项目无甚区别，只是在外地且规模更大一些而已，并没有上升到企业战略的角度，但在借壳被否后，从健康城项目迅速转变为“健康+”战略，不能不说明，鑫远在上市道路上受伤之重和深深的无奈。

运去英雄不自由，聚金成鑫的资本之路已远，且行且珍惜！

上市路遇阻，打乱了谭老板的全盘计划，浙江太湖健康城项目的开发节奏也有所滞后，鑫远·太湖健康城高层住宅在2017年9月才首次开盘；今年7月4日，湖州鑫远投资有限公司（湖南鑫远）以51066万元的底价竞得浙江湖州吴兴1宗住宅用地。鑫远希望借此类事件向业界传达出一个信号：资本和啤酒之内伤已基本治愈，大家无需担心，马上即将进入2020年，我们一起重新出发！

湘军自古多磨难，地产战友多珍重。

03/ 急转型：明确以健康产业为核心的多元化战略

依据相关资料，鑫远集团2013年开始积极探索战略转型方向,在已有地产、商业、环保产业的基础上，针对医疗、养老、温泉度假、文旅休闲等领域进行了深入研究。结合其自身优势，提出向“健康生活投资运营商”转型，并明确了“致力成为中国具有影响力的健康生活投资运营商”的战略目标。

2017年11月29日，鑫远集团正式隆重推出“141战略规划”，即“一个领域，致力于为品质家庭提供健康生活的发展方向；四大业务板块，房地产+医疗健康服务+环保产业+商业物业运营；一个平台，“鑫邻里”健康生活云平台正式上线”。其中，据其称，“鑫邻里”健康生活云平台，不仅将打造医疗、养老、教育、家居、物业等智慧生活配套，更将涵盖能源、交通、物流、旅游等智慧城市体系；未来，其“鑫远鑫悦汇”商业项目会员将同步纳入鑫邻里平台体系中，定期举办各种会员活动，为会员家庭带来丰富的健康休闲生活。”

据【睿诚研究院】观察：

鑫远集团之“1+4+1”的战略规划中，基本都是围绕“大健康”的基调来讲故事了，在长沙能开发的土地皆已开发完或在销售中，由于前期卖地太多和自己开发了很多地块，其在长沙的土地储备粮几近为零，同时受其湖州健康城的牵扯和资本输血等，这几年也未见其在长沙拿过一宗地。

今年5月份左右，据传鑫远会参与开福区青竹湖天胜社区一宗两安用地的合作开发，该村相关领导并不看好鑫远的实力和能力，他们希望上市公司来接盘合作；另加上，长沙本地两安和旧改用地，皆被大型上市公司或国企央企等品牌控制的局面，鑫远其在手上之售项目买完后会遭遇地荒之情况，在长沙其更多的只是在商业物业等项目的运营上书书胸臆而已。

鑫远集团和谭岳鑫，眼见长沙市场拿地的严峻性，也没有打长沙的米；同时，由于在浙江湖州健康城项目的掣肘，谭岳鑫可能也没有什么心思和足够的铜板等来加码长沙。

众所周知，大型健康城或小镇类项目，对企业的资本实力和产业整合运作等综合能力要求很高，国内头部企业如万科、恒大等都不敢说自己能轻松驾驭该类项目的运营，谭老板当然知道其中的艰难，但肉已吃下，可否有效消化及多久能良性产出，需要全新策略来应对。

湖州项目需自持50%的物业，资金和优势资源的整合对鑫远是一大考验。项目的成败，对谭岳鑫及其家族来说，湖州项目成，则家族兴；否则将一夜回到解放前。所以，我们认为，号称需投资120亿元左右的浙江湖州的太湖健康城项目，是事关谭岳鑫家族和鑫远集团生死存亡的核心命门，可悲的是其集团总部中的一些职业经理人一直在集团战略下和在自我制造的幻象中不遗余力地推介各在售项目以加大回款而接济湖州项目的需要，并未真正理解大老板的内心想法和痛苦。

一个项目可以断生死。

悲乎哉，谭岳鑫！吾谁与归？

不问天，不问地，午夜梦回问自己！

04/ 谭岳鑫的低调与惆怅

为了客观搞清鑫远的发展故事，睿诚研究院团队近期也走访了不少业内同行和相关媒体记者，对鑫远的发展历程做了一个比较全面的梳理和研究。在研读大量真实资料的情况下，我们发现一个奇怪的现象，鑫远集团掌门人——谭岳鑫先生，已经感悟到了中国商业世界的复杂性，过起了“深藏功与名”的隐居生活，通过百度等搜索引擎基本找不到他的信息和照片，露在水面的基本为一些无足轻重的职业经理人的广告性说辞等。

看来，谭岳鑫先生，对中国文化的了解比较深刻，人怕出名猪怕壮，曝光越多，越不是什么好事，I agree with that。如商祖范蠡，功成名就后，散尽money ，携美女西施泛舟四水八方。当然，谭岳鑫不可能有这么高的格局，作为如今商业社会芸芸众生中的一员，保住自己和家人的饭碗就不错了，希望能够三代传家，如此而已，谭先生并没有和做不到更高的期许。

就【睿诚研究院】观之：

谭岳鑫目前的低调及潜行已足够，但其内心之惆怅的现状，在目前国内房地产市场的大变局之中，并没有得到有效的纾解和调理，我们反而从其“141战略规划”里，读出了更多的要押宝健康产业的用意与决绝，赌产业赛道和赌国运，置之死地而后生，今天来看，其道路并未走错，在全球大健康的休闲趋势和国内的区域和社区性医疗蓬勃发展的大方向下，鑫远集团的大健康产业的诉求有了坚实的注脚，未来是走拿地做开发的老路还是真正做大健康产业服务落地的路径，将给谭岳鑫先生及其门徒以另一重大考验，走得好自然有掌声，反之则遭遇新的磕绊甚至是出现鑫远大厦之真正危局。

业内解读，十九年的苦心孤诣，谭岳鑫就想为了功成名就；300余万方的风雨兼程，鑫远人只欲铸就人居品牌；古语云，运去英雄不自由，错了时代及机遇，鑫远集团也无能为力，谭岳鑫也只能徒留惆怅！这与众多地产湘军和国内许多地产公司一样，只能站在市场的滚滚大势之旁观望踟躇和话桑麻。

05/ 鑫远2019湘浙新攻略带给未来的想象

鑫远集团，从湖南长沙杀到浙江湖州，经历了太远的距离和太多山水的阻隔，湘浙攻略有否效果，目前还无从知晓。希望其能够继往开来，能够走向更好的世界，为地产湘军铺就更多的鲜花！

综上所述，【睿诚研究院】认为，鑫远集团在长沙，是一个有理想有抱负的青年型公司，在地产湘军阵营中也是一家有鲜明特色的企业，其多年的众多行动和思考，皆继承了湘军的优良基因，期间一系列的故事，给地产湘军战友们更多的借鉴和示范，睿智者自能读出更多的企业战略心法。

得千年潇湘灵气加持，岳麓底蕴支撑，地产湘军必能创造出新的荣光！

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