上海市区的老破小，后续走势如何？

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不知不觉复工已经十多天，在这期间，我除了忙于售后之外，还在忙于一线带看的工作。

最近线下的工作很忙，在一线市场中，最近一段时间的带看，也给我了些触动。

如果你没有关注上海楼市，同时也没有在一线市场实地真正地看过房，那么到下半年尾声的时候，你的结论一定是上海的房价没有怎么涨。但是如果你在一线市场看房，又处于改善房阶段，那么你一定会觉得，上海房价怎么越来越贵，房东怎么越来越强势。

为什么说房价没怎么涨，因为今年真的不具备统计学意义上的全面普涨。次新改善涨势喜人，但是其他类型的产品并不会全面普涨，个别的还会阴跌，例如郊区老城区老小区等等，最后统计出来，上海楼市今年是微涨的，完美。

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最近几个月的线上咨询当中，关于老破小是否值得买，疫情后老破小是否会发生微跌，这些都是一个比较高频的问题。

总结下来，无外乎这几个问题：

在回答第一个问题的时候，那么就要问一下，老破小上一轮涨了吗？

答案是涨了，个别涨的好，个别涨的不多，甚至还有一部分阴跌。

涨得好的是谁？例如浦东梅园，潍坊，徐汇，普陀等等，只要对口不错的学区，都涨得非常好，涨幅突破30%+。而关注学区房的家长，也都感受过了这些老破小的涨幅和一房难求的困苦。

涨得一般的是谁？例如长宁北新泾，仙霞，普陀，闵行等等老破小，没有太多的学区优势，但是配套都不错，交通都方便，周边都有大型商圈，也就是我们传统意义上的市区，这些小区的涨幅在10-15%之间，跟随大势。

那么比较拉夸的老破小有谁？那么就是郊区老破小了，能不买就别买了，接下来可能直接深埋。

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那么老破小后市行情如何？

我觉得丝毫不用担忧，跟随大势毫无问题。

前段时间发布的上海振兴经济50条，就有提出，今年上海还有旧改和城中村改造的项目，而这些拆迁后的住户，大多数已经熟悉了周边的配套和邻里关系，是不肯搬到郊区去的，那么市区的老破小，自然不缺接盘侠，而且他们大多数都是全款客户，一周两周就可以结束交易的那种。

疫情期间，受制于产品房龄较老，同时户数较多，很多老小区阳性患者较多，大家也都看空这种类型的产品，你们想到的政府也想到的，保老破小，就是保上海楼市的基本盘，这不通过拆迁，给老破小注入新活力。

关于市区老破小和远郊区次新两房，哪个涨幅比较好。我们暂且先不讨论学区房老破小，大多数的市区老破小和郊区次新两房的涨幅其实差不多的。

同样是300万的房子，郊区的房子优势就是小区环境新户型佳，市区的老破小优势就是地段优势极其的优越，接盘侠更多。他们两个互有优势也互有劣势，涨幅也就相对一致了。

毕竟上海房价较贵，同时又叠加三价取低，有些在市区工作且比较忙的，不得不买市区老破小。

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那么老破小又该如何选择呢？

首先就是地段，地段一定要好，尽量锁定在外环内，同时门口至少有一趟地铁。

其次就是商业，底商必须要有，越热闹越好。如果能买到大商圈周边，那就更加完美了。

最后就是产品，尽量买1990后的小区，千万避开1985年以前的产品。楼层方面尽量挑选3楼或者4楼的黄金楼层，必须做到卫生间带窗户。

以上，就是关于老破小的看法。

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