消费品行业报告

中国养老产业发展研究报告中国养老产业发展研究报告中国养老产业发展研究报告 2目录目录第一章第一章 养老产业概论养老产业概论.4 4第一节 老龄产业界定.4一、老龄产业的提出.4二、老龄产业的概念.4三、老龄产业的特点.5第二节 养老产业界定.7一、养老产业提出.7二、养老产业概念.7三、养老产业分类.8四、本报告涉及项目.9第二章第二章 中国养老产业宏观环境分析中国养老产业宏观环境分析.1111第一节 国外养老产业发展现状和趋势.11一、发展历程.11二、发展现状.12三、发展趋势.15第二节 中国养老产业宏观环境分析.16一、政策环境.16二、经济环境.17三、社会环境.18四、文化环境.20第三节 宏观环境对中国养老产业的影响分析.21一、宏观环境对中国养老产业发展的有利因素.21二、宏观环境对中国养老产业发展的不利因素.21第三章第三章 中国养老产业总体市场状况中国养老产业总体市场状况.2424第一节 中国养老产业发展历程.24一、我国的人口发展历程.24二、我国养老产业发展历程.24第二节 中国养老产业市场发展现状.26一、市场需求状况.26中国养老产业发展研究报告 3二、市场供给状况.27第三节 养老产业市场发展趋势.29第四章第四章 中国养老产业细分市场分析中国养老产业细分市场分析.3030第一节 老年疗养市场分析.30一、市场需求状况.30二、市场供给状况.31第二节 老年公寓市场分析.33一、市场需求状况.33二、市场供给状况.35第三节 老年服务市场分析.40一、市场需求状况.40二、市场供给状况.41第四节 老年娱乐文化市场分析.42一、市场需求状况.42二、市场供给状况.43第五节 老年旅游市场分析.45一、市场需求状况.45二、市场供给状况.45第五章第五章 养老产业案例研究养老产业案例研究.4848第一节 国外养老社区模式.48一、国际慈善机构（HTA）老年居住建筑分类标准.48二、国外老年居住建筑模式.48三、国外老年住宅特征.50第二节 国外养老产业案例.52一、美国太阳城养老社区.52二、日本高科技养老院.58三、莫斯科社会服务综合中心.59第三节 中国养老社区模式.62一、候鸟式养老模式.62二、活跃型养老模式.63中国养老产业发展研究报告 4三、异地型养老模式.64四、农家式养老模式.65第四节 中国养老社区案例.66一、绿地孝贤坊.66二、北京太阳城.69三、海南太阳谷.73四、武汉颐乐园.76五、东方太阳城.78第五节 养老产业公司案例.83一、Del Webb 公司.83二、上海绿地集团.85中国养老产业发展研究报告 5第一章第一章 养老产业概论养老产业概论第一节第一节 老龄产业老龄产业界定界定一、一、老龄产业的提出老龄产业的提出随着我国老龄化趋势和程度的加深，老龄产业应运而生。老龄产业在国外也称为“银色产业”，在西方发达国家已有很长的发展历史。我国老龄产业起步较晚，对老龄产业的研究始于 20 世纪 90 年代，有的学者称之为老年产业。在 1997 年 5 月 28 日中国首次老龄产业研讨会上，中国老龄协会会长张文范首次公开明确的提出“老龄产业”的说法。二、老龄产业的概念二、老龄产业的概念1、人口老龄化、人口老龄化人口年龄结构一般可分为年轻型、成年型、老年型三种人口结构。人口老龄化是指总人口中年轻人口数量相对减少、年长人口数量相对增加而导致的老年人口比例相应增长的动态过程。按照国际通行的标准，一个国家60岁以上的老年人口或65岁以上的老年人口在总人口中的比例超过10%和7%，那么这个国家就达到人口老龄化。在西方经济发达国家，老龄化是人口结构转变的自然形态，老龄化是一个循序渐进的、缓慢的过程。如由成年型人口转变为老年型人口，法国共经历了115年，瑞士用了85年，美国是60年，英国为45年，就连发达国家中老龄化速度最快的日本也用了近25年时间。我国2000 年已经进入老龄化社会。2、老龄产业、老龄产业关于老龄产业的界定，主要有如下三种基本观点：（1）老龄产业隶属于第三产业，仅仅包括老年服务业。）老龄产业隶属于第三产业，仅仅包括老年服务业。把老龄产业界定为：隶属于第三产业，以专门为老年人提供劳务服务为主，独立存在的经营性、服务性的特殊部门。按照这种观点，老龄产业的实质是为老年人口提供劳务服务的第三产业，它的外延相对较窄。（2）老龄产业隶属于第二、三产业。）老龄产业隶属于第二、三产业。从老龄产业与三次产业的关系来看，中国养老产业发展研究报告 6老龄产业是横跨二、三两类产业的。老龄产业，指的是专门生产老年用品或者提供老年服务的企业和部门。显而易见，以此观点，老龄产业的外延主要涵盖为老人生产和提供劳务的第二和第三产业中的企业，为老人提供农产品的隶属第一产业的企业将被排除在老龄产业范围之外。（3）老龄产业是包括于第一、二、三次产业中的综合产业体系。）老龄产业是包括于第一、二、三次产业中的综合产业体系。老龄产业并不是传统意义上的一个独立的产业部门，它是由老年消费市场需求增长带动而形成的新兴产业，它包括所有有关老年人物质和精神需求以及其他特殊需求的商品生产和服务。老龄产业是综合性的产业，是从第一、第二、第三派生出来的特殊产业，它既包括生产性产业，也包括服务性产业。三、老龄产业的特点三、老龄产业的特点1、特殊性、特殊性 老龄产业的特殊性是指老龄产业服务对象的特殊性。即从年龄阶段上划分，老龄产业的目标对象锁定为 60 岁及以上的老年人口。尽管老龄产业提供的产品、劳务或就业机会并不排斥非老人，但是，老龄产业的经济实体在市场中竞争时，将主要考虑老年人口的需求，并根据老人的特征进行具体的运作。2、综合性、综合性 老龄产业的综合性主要表现在两个方面：第一，它是一个横跨第一、二、三次产业的综合产业体系。换言之，老龄产业所包含的经济实体有的属于第一产业，如农业部门中专门为老人提供副食的企业；有的隶属第二产业，如主要为老人生产日用品的老年服装公司、老人助听器公司等；有的归属第三产业，如老人婚姻介绍所等。第二，老龄产业是一个综合性的大市场体系，在这个市场体系中包含众多专门为老人服务的子市场。具体地说，老龄产业的市场体系涵盖老人日用品市场、老年服务市场和老龄经济实体等众多领域。3、微利性、微利性老龄产业的微利性是指从事老龄产业的企业在老龄市场的单项产品或单项服务中获得的平均利润率与从事其他产业相比相对较小。需要指出两点，首先，老龄产业的微利性是就单项产品或服务的平均利润率而言，但这与从事老龄产业的企业的较高的总利润并不矛盾，原因在于老龄市场容量巨大；第二，微利中国养老产业发展研究报告 7性并不排斥老龄产业的市场性，也并不等于主张老龄产业的福利性，恰恰表明了老龄产业在市场中不同于其他产业的特殊性。中国养老产业发展研究报告 8第二节第二节 养老产业养老产业界定界定一、养老产业提出一、养老产业提出养老服务业是最典型和最大的老龄产业。老年人的需求是老龄产业发展的根本基础，而老年人的主要需求是养老服务需求。中国的养老产业是从计划经济条件下那些专门为照顾“三无对象”而设立的国家福利设施的基础上发展起来的。我国传统的养老模式是家庭养老，没有家庭支撑的城市孤寡老人和农村五保老人，则由政府兴办的敬老院或养老福利机构负责供养。随着经济社会发展，特别是人口老龄化的迅猛发展，家庭和政府都无力负担沉重的养老服务压力，只能求诸市场，动员广泛的社会力量为老年人提供养老服务。目前，我国约有 60 岁以上老年人口 1.47 亿，这就是一个潜在的养老服务需求的巨大市场，可以预见养老服务业将是未来最大的老龄产业。二、养老产业概念二、养老产业概念在老年人的众多需求中，养老服务需求是其主要需求，养老服务水平的高低是老年人能否安度晚年的关键因素。目前，我国对于养老服务的概念界定尚无定论，有人把养老服务统称为老年福利服务；也有的专家学者认为养老服务可以划分为两大部分，一部分是养老产业，一部分是老年福利服务事业。其中养老产业，是指那些为高、中收入或经济保障状况较好的老年人提供的养老服务，这些老年人有能力支付养老机构的各项费用，他们可以自由地选择机构。老年人福利服务事业则是为社会上更多的经济状况不是很优越的老年人提供的养老服务，这部分老年人的养老需求同样旺盛，但是受收入的制约，他们承担不了市场化养老服务所必须支付的成本。本报告中的养老产业，是指为老年人提供设施、特殊商品、服务，满足老年人特殊需要的，包括老年人衣食住行用医娱学等物质精神文化方面构成的一个产业链，是多个产业相互交叉的综合性产业，是由老年市场需求拉动而兴起的新兴产业。中国养老产业发展研究报告 9三、养老产业三、养老产业分类分类养老产业按需求属性的不同，可以分为医疗保健业、日常生活用品业、家政服务业、房地产业、保险业、金融业、娱乐文化产业、旅游业、咨询服务业、其它特殊产业等十个细分产业。1、老年医疗保健业、老年医疗保健业老年医疗保健业是指为老年人提供医疗保健药品和医疗器械，主要涉及到药品、保健品、医疗器具、健身器材、康复器材、老年人常用的辅助医疗设备、疗养休养、住院陪床伺候等产品的生产与服务。2、老年生活用品业、老年生活用品业老年生活用品业是为老年人提供诸如手杖、服装鞋帽、饮食、餐具、防滑器具、放大镜、助听器、拐杖、轮椅、成人尿布以及其它方便老人的专用品，比如，座椅式便桶，升降式轮椅或床，呼叫器或警报器等。3、老年（家政）服务业、老年（家政）服务业老年服务业是高年龄段老人尤其需要发展的项目，主要以家庭护理、日常家庭照顾、家庭修缮以及各种用品修理等为主。主要包括家务服务，包括家务、购物、打扫卫生、整洁环境、洗衣等事务；活动服务，包括用餐、洗澡、淋浴、上厕所、陪同上街、逛商店、换衣服等；友爱服务，包括电话交谈、上门交谈、聊天、代写书信、生活谈话、网上聊天等。4、老年公寓（房地产）业、老年公寓（房地产）业老年公寓（房地产）业主要为老年人提供建筑设施，如老年公寓、托老所、护理医院、敬老院等。住房对于老年人来说是养老和安身之处，拥有住房是一件十分重要的事情。但是，如果住房不能根据老年人的特点设计修建，那就会给老年人的生活带来诸多不便。比如，老年人由于年老体弱，楼层不宜住得太高；由于视力衰退，要求房间透光好；由于行动不便，要求有防滑防跌设施等。5、老年保险业、老年保险业老年保险业是为老年人提供人身保险、健康保险、养老保险等。人们都希望健康、长寿、晚年生活幸福，希望在遇到疾病、特别是重大疾病时能够得中国养老产业发展研究报告 10到医治，在年老体弱，没有经济收入时，生活能得到保障。随着市场经济体制的建立，社会保障制度和医疗制度的改革，以及与家庭变迁相联系的家庭保障功能的弱化，人们特别是老年人的保险意识增强，对保险的需求增大，保险业在老年人中将会有一个很大的市场。6、老年金融业、老年金融业老年金融业是指随着老年人社会保障制度继续推行和保障面的不断扩大，以后老年人的经济状况将会越来越好，会有一些理财观念很强的老年人购买金融产品，储蓄、证券投资、期货投资、理财咨询等。7、老年娱乐文化产业、老年娱乐文化产业很多老年人在退居、赋闲时，有了大量的空闲时间开展娱乐文化活动，丰富自己的精神文化生活。娱乐方面包括老年活动中心、老年茶园、老年棋牌室、阅览室、歌舞厅、游乐场等，文化教育方面包括老年大学、老年职业培训、各种学习班等老龄教育产业。8、老年旅游业、老年旅游业老年人对旅游也情有独钟。他们在度过了繁忙紧张的职业生活之后，希望晚年生活能够过得轻松、和谐、愉快而有意义，游览名山大川，尽享旅游之乐，成为许多老年人休闲活动的一种重要选择。在当今，外出旅游已开始成为许多老年人追求的一种时尚，特别是经济发达的国家更是如此。9、老年咨询服务业、老年咨询服务业老年人由于生理心理的原因，在老年生活中会遇到许多问题和困难，需要社会给予帮助解决。以老年人为对象的咨询服务将会受到老年人的欢迎，如解决老年人心理障碍的心理咨询，为老年人健康提供帮助的健康咨询，为老年人提供法律帮助的法律咨询，以及为老年人日常生活提供帮助的家政咨询等。10、其它特殊产业、其它特殊产业其它特殊产业是指有些老年人有着自己特殊的喜好，这些需求不具有普遍性和通常意义上的不可或缺的特点，如古玩等老年消费品、老年特殊需要品，花卉种植、老年表演、老年交谊、老年气功、书报影视等。中国养老产业发展研究报告 11四、本报告涉及项目四、本报告涉及项目目前，在中国养老产业领域，国内关注点仍局限于老年房地产业，其它细分养老产业还未引起足够的重视。本报告所涉及细分产业类别主要从各种养老服务业围绕房地产业集聚的难易程度出发，选择医疗保健疗养业、老年服务业、老年公寓（房地产）业、娱乐文化业、旅游业五个方面作为重点研究对象。中国养老产业发展研究报告 12第二章第二章 中国养老产业宏观环境分析中国养老产业宏观环境分析第一节第一节 国外养老产业发展现状和趋势国外养老产业发展现状和趋势一、发展历程一、发展历程国外养老产业的发展和人口发展变化密切相关，归结起来可分为以下三个发展阶段：第一阶段：第一阶段：18 世纪后期至二战前，三代同堂的传统养老方式较为普遍，养世纪后期至二战前，三代同堂的传统养老方式较为普遍，养老产业并未兴起老产业并未兴起18 世纪后期，随着欧洲工业革命的兴起和不断发展，极大地推动了社会、经济和科技的发展，大大地改善了人们的生活条件，从而推动了世界人口的第二次快速增长，引发了人类历史上第二次“人口革命”。这次革命使得出生率下降，世界人口进入低出生、低死亡、低增长阶段。在这个阶段，三代同堂传统的养老方式较为普遍，祖孙三代共聚一堂，由家人为老人提供经济、生活、精神上的照顾，养老产业在这个阶段并未兴起。第二阶段：二战后至第二阶段：二战后至 20 世纪世纪 60 年代，各国都趋于老龄化，社会福利性质年代，各国都趋于老龄化，社会福利性质养老机构开始兴起养老机构开始兴起第二次世界大战后，新生儿数量明显减少，人均寿命则上升到目前的 66岁。这种双向发展使老龄化发展越来越快，全球几乎所有国家的人口结构都趋于老龄化。据联合国有关规定，一个国家 65 岁以上的老年人在总人口中所占比例超过 7，或 60 岁以上的人口超过 10%，使被称为“老年型”国家。全球已有 72 个国家进入“老年型”。20 世纪 60 年代，西方发达国家有关老年人的政策有所变化，法国、英国、联邦德国、意大利、瑞典、荷兰等国采取的做法是将老年人安置在专业化的或由福利机构照顾的场所、收容院等，并以此作为满足老年人对住房需求和社会需求的一剂灵丹妙药。第三阶段：第三阶段：20 世纪世纪 70 年代至今，社区养老服务业逐渐发展，并形成多种年代至今，社区养老服务业逐渐发展，并形成多种业态的服务业和配套服务业业态的服务业和配套服务业20 世纪 70 年代，人口老龄化对西方发达国家的冲击明显增大，使其用于中国养老产业发展研究报告 13老年人的财政支出更加沉重，严重影响了其经济的发展。因此，西方国家纷纷建立了社区照顾服务政策，在不同的法定框架和资金来源下，为老年人所提供的养老金、住房供给、医疗保健、社区服务等在西方各国独立发展起来。20 世纪 70 年代中期以来，经济因素成为影响老年人养老保障和社区服务政策倾向的最重要因素，西方国家的老年人政策出现了以下趋向：一是从机构照顾服务转移到以社会形式、社区为基础的照顾服务；二是转为降低政府的直接作用并发展商业的、非盈利的和非正规的提供老年服务的部门；三是促进具有更为灵活的服务和具有更大选择机会的、个性化的照顾服务的发展。20 世纪 90 年代，西方国家倾向于社区服务的进一步改革，提倡人文主义的养老保险、医疗卫生服务、社区服务和住房供给等服务的整合。这时候人口老龄化对西方国家的财政影响已经到了相当严重的地步。西方国家在制定政策时，将开发老年市场看做是解决老龄化的重要途径。正是在这种背景下，西方国家的养老产业市场才得以新兴并得到迅速发展，形成了包括老年用品、老年医疗、老年文化、老年休闲、老年公寓等多种业态的服务业和配套产业。二、二、发展现状发展现状1 1、美国、美国美国的养老产业经过几十年的发展已经比较成熟，分为盈利性和非盈利性的养老产业两类。养老住宅业是美国养老产业中发展最为成熟的产业。（1）养老住宅业发展已比较成熟，从生理需要、安全需要层次满足老年）养老住宅业发展已比较成熟，从生理需要、安全需要层次满足老年群体的需求群体的需求养老住宅业是美国养老产业中发展最为成熟的产业，其主体是美国的社会营利机构。老年住房业需求的快速增长使美国人意识到“银发”给他们带来的产业机会。老年人口的增多意味着适应这一人群住房需求的增多。1980 年到1990 年十年间，护理院、中长期照料和其它老年住房增加了 24%。辅助生活机构是老年住房市场里发展最快的部分。据统计，排在前 30 名的辅助生活机构供应商拥有全国约 24%的床位数。1999 年时排在前 5 位的每个辅助生活机构，在全美各州的床位数均超过了 10000 张。比如排居第三的 Marriott，总共拥有11603 张床位分布在全美 29 个州 150 家 Marriott 品牌的养老院里。中国养老产业发展研究报告 14美国养老住宅业的产业链由借贷、建设、运营和服务组成，从生理需求和安全需求层次为老年群体提供住宅、衣食照顾、疗养等服务。其产业成熟的标志是借贷有程序、建设有规矩、运营和服务有标准及监督检查。（2）美国的养老住宅产业还注重为老人营造家与爱的氛围，满足老年人）美国的养老住宅产业还注重为老人营造家与爱的氛围，满足老年人对归属与爱的需求对归属与爱的需求 美国的养老住宅业不仅仅从生理和安全角度满足老年群体的需求，还侧重于为入住的老年人提供一种归属感。典型代表为佛罗里达州的太阳城中心。该中心从 1961 年开发建设，从一开始就规划为佛罗里达乃至全美最好的老年社区。这里的居民必须是 65 岁以上的老人，18 岁以下的陪同人士一年居住不能超过 30 天。社区内建造了各种户型适应不同类型老人的要求。太阳城中心现有拥有“太阳城中心”（独立家庭别墅）、“国王之殿”（连体别墅）、“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）、“庭院”和“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）以及“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）六大居住社区，共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。无论选用哪种住宅，都会享受到社区提供的积极的活跃的生活方式。根据美国一项调查显示，生活在该区的老年人的平均寿命要比其他老人延长十岁。2 2、英国、英国（1 1）二十世界六十年代中期，出现临终关怀医学和临终关怀医院，为临）二十世界六十年代中期，出现临终关怀医学和临终关怀医院，为临终老人提供特殊护理，满足其安全需求终老人提供特殊护理，满足其安全需求临终关怀医学和临终关怀医院上世纪六十年代中期诞生在英国，随后它作为向病人及家属提供全面照顾的社会保健服务方式，在全球迅速发展。（2 2）二十世纪末，制定一项支持）二十世纪末，制定一项支持“社区料理社区料理”十年政策，为老人提供咨十年政策，为老人提供咨询和帮助，解决老人生理、安全层次的需求询和帮助，解决老人生理、安全层次的需求二十世纪末英国政府制定的一项支持社区料理的 10 年政策已经帮助许多老年人免于被送进收容院。“为社区服务”已成为英国学校教育和青少年教育计划中的组成部分。地方当局提倡“好邻居计划”，社区工作者已经把领取退休金的老年人组织起来进行互助。“关心老人”的社区志愿服务人员定时探望老人。并为他们担任顾问，提供咨询和其它服务。（3 3）20062006 年英当局明令，倡导发展社区养老服务业，为老人提供归属感年英当局明令，倡导发展社区养老服务业，为老人提供归属感英国有关条令明确指出，要在社区内对老年人提供服务和供养，内容包中国养老产业发展研究报告 15括：生活照料、物质支援、心理支持、整体关怀。社区养老服务收费低，覆盖面广，收益大，适合于普通老年人的经济承受能力，社区老年人都可以得到服务的机会。其中，生活照料又分为居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所 4 种形式。物质支援是政府对 65 岁以上的纳税人给予适当补贴，住房税也相应减少，对 66 岁以上的老年人可以享受国内旅游车船票减免的权利，电灯、电视、电话费和冬季取暖费也有优惠。心理支持通过心理保健医生上门为老年人看病、传授养生之道、提供医疗护理服务。另外，政府还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。整体关怀是由英国政府出资兴办社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。3 3、日本、日本（1 1）传统的居家养老已不再适应社会发展的需要）传统的居家养老已不再适应社会发展的需要当今日本社会，传统的居家养老已难以适应社会发展的新形势。除了因为不便受到社会服务外，主要还有两个方面的矛盾，其一年轻人有财力而无精力照顾家中的老人，已是比较普遍的现象，严重制约着生产力的最大发挥；其二，青年人的新思想、新观念与老年人传统的行为方式形成反差，居家养老模式影响家庭和睦进而影响到社会的稳定。社会高速持续发展和现代化进程，促使社会集中养老享受社会化服务成为大势所趋，是生产力和社会发展的必然。（2 2）经过若干年的发展，日本已经形成了相对完善独立的社区化居家养）经过若干年的发展，日本已经形成了相对完善独立的社区化居家养老方式老方式日本的社会养老模式经过几十年的发展实践，已经形成了相对独立完善的体系，推行以社区化居家养老为主的养老方式，为老年人提供良好的室内外环境设置，保证其与社会的接触交流，尽可能长地保持其独立生活能力。在日本，80%以上的老人选择社区居家养老方式。该产业从老年人的实际需求出发，注重开发护理、医疗、保健、娱乐等多项指标，旨在按照老年人的需要为其提供家里家外的全方位服务。这种以需求为导向、以服务为基础、以多项指标开发为原则、把家庭和社会结合起来的多元化养老方式，符合现代社会养老业发中国养老产业发展研究报告 16展的一般规律。三、三、发展趋势发展趋势综观以上国家养老产业发展历程及现状，不难得出以下结论：1、养老产业的发展正在被提到全球各国的议事日程上，必须也不得不引起足够的重视。2、随着多种养老服务产业业态的出现，老年消费群体会根据自己的支付能力、消费偏好而选择自己喜欢的养老产品。3、养老服务业会在以上两种大背景下发展得越来越健全，满足老年消费群体生理、安全、归属和爱等不同需求。激烈的市场竞争会使养老产业为老人提供的服务越来越周到细致、更考虑老年消费群体的支付能力。4、养老住宅业发展相对成熟，功能将逐渐完善。社区养老服务以其收费低，覆盖面广，收益大，适合于普通老年人的经济承受能力，必将成为养老产业的主导发展方向。中国养老产业发展研究报告 17第二节第二节 中国养老产业宏观环境分析中国养老产业宏观环境分析一、政策环境一、政策环境1、出台、出台中国老龄事业发展中国老龄事业发展“十一五十一五”规划规划，加快老龄事，加快老龄事业的快速发展业的快速发展结合我国人口老龄化快速发展的趋势，为了加快老龄事业的全面发展，根据国民经济和社会发展第十一个五年规划（20062010 年）、中华人民共和国老年人权益保障法和中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定，国家制定了中国老龄事业发展“十一五”规划，鼓励老龄事业的快速发展。在中国老龄事业发展“十一五”规划（20062010 年）中指出“加快发展养老服务业”的措施为：（1）增加对养老设施建设的投入，鼓励吸引社会力量投资兴办不同档次的养老服务机构。（2）支持信息服务、管理咨询、人才培训等社会中介机构的发展，鼓励社会力量开展以社区为基础的老年生活照料、家政服务、康复护理、紧急救援、心理咨询等服务项目，形成为老年服务网络体系，为居家老人提供优质、便捷的服务。2、十部门联合下发、十部门联合下发关于加快发展养老服务业的意见关于加快发展养老服务业的意见，指，指导并促进养老服务业的快速发展导并促进养老服务业的快速发展根据 2006 年 2 月全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部、劳动保障部、财政部、建设部、卫生部、人口计生委及税务总局十部门联合下发的关于加快发展养老服务业的意见，对发展养老服务业给出了具体指导意见，明确进一步发展老年社会福利事业、社会养老服务机构、居家老人服务业务、老年护理、临终关怀服务业务以及促进老年用品市场的开发。关于加快发展养老服务产业的意见中要求各级有关部门加强组织领导、认真落实意见中的相关政策。3、中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定中指出发展养老服务业的三个指导思想：（1）要从加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进一步中国养老产业发展研究报告 18完善社区为老年人服务的功能；（2）老年服务业的发展要走社会化、产业化的道路；（3）要培育和发展老年消费市场。4、实施、实施“社区老年福利服务星光计划社区老年福利服务星光计划”在城市，以社区居委会为重点，新建和改扩建一大批社区老年人福利服务设施和活动场所，逐步形成社区居委会有站点、街道有服务中心的社区老年人福利服务设施网络。社区居委会的老年人福利服务站点要突出实用性特点，以活动场所为主，因地制宜，力求方便实用、灵活多样，不搞小而全。新建和改扩建的街道级社区老年人福利服务设施要突出综合性特点，从当地老年人急需的服务项目入手，逐步具备多种功能。在农村，以乡镇敬老院为重点，新建和改扩建一批乡镇老年人福利服务设施和活动场地，逐步形成县(市)有个心、乡镇有敬老院的老年人福利服务设施网络。农村新建、改扩建的敬老院要逐步具备住养、入户服务、日间照料、文体活动等功能，并向综合性、多功能的社会福利服务中心发展。5、出台了扶持福利性老年社区政策、出台了扶持福利性老年社区政策2000 年，国家税务局下发了关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知，“通知”对由民政部门审核批准，并核发养老机构执业许可证的老年服务机构及核发社区服务设施证书的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所）给予了一定的税收优惠。“通知”的主要内容是对福利性、非盈利性老年服务机构暂免征收企业所得税，同时对其自用的房产、土地车船暂免征收房产税、城镇土地使用税、车船使用税也实行免征。对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。二、经济环境二、经济环境1、我国的老龄化处于、我国的老龄化处于“未富先老未富先老”的经济发展阶段的经济发展阶段我国已经进入老龄化社会，但我国和其他的老龄化国家相比有一个很大的不同，用一句话来概括就是“国外是先富后老，我国是未富先老”。根据美国人口咨询局的资料，世界上已经有 70 个国家进入老龄化社会，而只有中国、中国养老产业发展研究报告 19格鲁吉亚、亚美尼亚和摩尔多瓦四个国家的人均国民产值不足 1000 美元。这说明我国经济发展水平尚处于世界中下水平时，老龄化程度却己进入了发达国家的行列，呈现“未富先老”的特征。老龄化的加速对社会经济发展都将产生巨大压力。2、我国居民收入水平城乡差别较大、我国居民收入水平城乡差别较大城镇和农村居民是构成我国社会的两大基本群体。改革开放以来，城乡居民收入差距趋于扩大。过大的城乡收入差距已成为社会发展的障碍。老年消费群体简单地可以分为农村消费群体和城镇消费群体，两者之间收入水平的差距直接决定了其支付能力水平之间的差距。3、我国居民收入水平区域差异较大、我国居民收入水平区域差异较大2006 年西部蓝皮书中国西部经济发展报告(2006)中指出，西部经济虽然强劲增长，可东西部差距却还在不断扩大。从居民收入水平差距来看，2005年西部城镇居民可支配收入占东部地区的比例由 2004 年的 69.7%下降到 2005年的 66.7%，而 2005 年西部地区农村居民人均纯收入占东部地区的比例由2004 年的 48%下降到 44.2%。我国东西部经济发展的总体经济环境决定了养老产业面对的老年消费群体的支付能力水平有显著的区域差异。三、三、社会环境社会环境1、我国人口老龄化水平已超过国际公认的标志线水平、我国人口老龄化水平已超过国际公认的标志线水平2000 年，我国已经达到国际上一般认为的 7%的老龄化标志线。2005 年，我国 60 岁以上的老年人口已达 1.43 亿，占总人口的 11%。到 2010 年，60 岁以上老年人口将达到 1.74 亿，约占总人口的 12.78，年均增长 537 万人。预计 2020 年将达到 2.4 亿，占当时总人口的 16%左右。2、人口老龄化需要社会解决日益突出的养老保障问题、人口老龄化需要社会解决日益突出的养老保障问题我国人口老龄化具有增长速度加快、数量增大、高龄化更加显著、农村老龄问题突出、城乡和地区之间老龄化程度差异扩大等特点。养老保障问题更加突出，劳动年龄人口对老年人赡养负担加重，社区照料服务需求迅速增加，解决老龄问题的社会压力显著加大，特别是我国第一次生育高峰的人口将陆续进入老年，他们的物质文化生活需求更趋多样化，对经济社会的全面协调发展带中国养老产业发展研究报告 20来的影响将会更加深刻。3、中国目前的三种主要养老方式、中国目前的三种主要养老方式我国目前主要有家庭养老、机构养老和居家养老三种养老方式。（1）家庭养老）家庭养老所谓家庭养老，就是由子女提供供养经费、生活照顾(包括医疗护理)和精神慰籍的封闭式运作形式。家庭养老在我国可谓渊源流长，它是一种建立在中国传统血亲价值和血亲伦理之上的养老方式。它体现了中华民族尊老爱幼的传统美德，与其他养老方式相比，优越性十分明显。一是家庭养老大都采取代际同居或居住地附近的方式，子女可以为父母提供经济支持和生活照顾，二是父母可以力所能及地帮助子女照顾孩子、料理家务，可提高老年人在家庭中的地位，三是老年人与各年龄段的人保持接触，可起到延缓衰老的作用。尤其是老人与孙辈的交往，能使老年人享受到天伦之乐。（2）机构养老）机构养老机构养老主要是指在支付一定费用后，老年人在政府和社会各界举办的各种养老院、敬老院、护理院等机构和设施中养老。上世纪八十年代，为解决人口日益老化的问题，由民政系统牵头，陆续开办了包括养老院等在内的多项社会福利事业。进行市场经济体制改革以后，民办养老机构涌现，成为政府养老机构的补充。近年来，选择进入机构养老的城市老人逐渐增多，主要原因：一是可减轻子女的负担；二是可避免因代沟冲突；三是能减轻老人家务劳动的压力；四是能消除孤独感；五是能受到健康护理等专业化的服务。这些都是家庭养老难以比拟的。（3）居家养老）居家养老居家养老是就是老年人在家中居住，接受由社区提供养老服务的一种养老方式。在我国，考虑到家庭养老功能的日益衰弱和机构养老的力不从心，及多数老年人处于经济和情感上的原因不愿离开熟悉的社区环境，加上如今人们住房水平的提高，老人们有了较好的住家环境，老人更希望在家里而不是在养老机构接受服务，居家养老便应运而生。居家养老不同于传统的家庭养老，是兼具家庭养老和机构养老优越性的新型养老方式。中国养老产业发展研究报告 21此外，从生活质量的角度而言，由于这三种养老方式彼此孤立，缺乏相互间的衔接和配套，目前仅能满足老年人吃穿住行，有病看等最基本的生存需要，对老年人生活质量的更高层面，如生活满意度、精神生活(如文化娱乐)和奉献社会等方面的需求难以顾及。四、文化环境四、文化环境1、老年人生活观念在发生转变、老年人生活观念在发生转变随着中国知识型老年群体的增长，老年人的自主意识和自主关注逐渐增强。部分城镇老年人在儿女成家立业后，拒绝为其儿女承担任何的家庭照顾服务，他们有较强的独立生活的需求，包括教育学习、休闲娱乐、旅游度假等。他们渴望在进入老年后有时间出外旅游、与老友相聚、参与更多的老年群体活动等，他们已经不再受传统养老方式的约束。2、社会化养老观念逐渐深入人心、社会化养老观念逐渐深入人心在我国，儒家文化影响至深，一直信奉“老吾老以及人之老”。传统的“养儿防老”模式一直占据主导地位，靠社会机构养老是子女不孝的表现。人老了都希望在家享受天伦之乐，靠儿女来扶养和照顾，包括经济上、生活上和精神上的照顾。我国宪法也明确肯定家庭养老的作用，明确规定了儿女有义务扶养老人。随着计划生育政策的贯彻执行，三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多，“421”家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大、闲暇时间少，外出经商、留学人员增加，城市“空巢家庭”越来越多，传统的家庭养老服务功能日益弱化。与此相适应的是人们在逐渐转变养老观念，社会化养老模式已得到广泛的认可，只要价格和服务合适，很多人愿意接受社会化养老服务设施。中国养老产业发展研究报告 22第三节第三节 宏观环境对中国养老产业的影响分析宏观环境对中国养老产业的影响分析一、宏观环境对中国养老产业发展的有利因素一、宏观环境对中国养老产业发展的有利因素1、我国养老产业已初具快速发展的基础条件、我国养老产业已初具快速发展的基础条件从国外养老产业快速发展的过程和条件来看，目前我国养老产业已初具快速发展的基础条件。一是我国人口老龄化趋势发展明显，以及社会家庭结构的变化；二是有国家相关鼓励养老产业发展的政策支持；三是我国整体经济发展水平的提升，部分老年群体的支付能力提高；四是老年群体自主意识的提升和社会养老观念的改变，这些都将促进我国养老产业进入一个快速发展的阶段。2、我国养老产业可以借鉴国外养老产业的发展经验，避免走、我国养老产业可以借鉴国外养老产业的发展经验，避免走弯路弯路我国的养老产业市场正处在发展的初期阶段，无论是政府机构还是市场化企业，都可以从美国、英国、日本等国家养老产业发展经验中得到一定启示，结合我国的养老市场的具体情况，更有效地推进我国养老产业的稳健发展。在市场化方面，政府可以提出合理的引导政策，企业可以学习国外企业的经验，实现对养老市场的高效开发和运营。3、我国养老产业市场巨大，吸引了不少国外投资主体的眼球，、我国养老产业市场巨大，吸引了不少国外投资主体的眼球，可以通过引进外资发展我国养老业可以通过引进外资发展我国养老业随着我国老龄人口的日益增长，“银色经济”、“银发消费”已引起社会各界的高度关注。但是，国内商家对这一潜力巨大的市场还缺乏足够的了解和深度的调研，老年用品市场目前尚不能成规模发展，其产品质量、价格体系和名牌战略优势一时还赶不上市场发展需要。因此，我国巨大的养老产业市场吸引了不少具有丰富养老产业投资操作经验的外国投资者，我国可以充分利用这样的机遇来发展国内的养老产业。二、宏观环境对中国养老产业发展的不利因素二、宏观环境对中国养老产业发展的不利因素1、我国处于、我国处于“未富先老未富先老”的经济发展阶段，养老产业市场短的经济发展阶段，养老产业市场短中国养老产业发展研究报告 23期内不会有巨大的盈利空间期内不会有巨大的盈利空间我国的一大特色是“未富先老”，与欧美国家不同，我国是在没有充分工业化，没有建立完善的退休金制度和社会保障制度的情况下进入老年社会的。不仅仅是农村老年人，就是城市不少单位的退休职工，也常常不能按时足额拿到退休金。这样的宏观背景，注定了当前的养老产业不可能飞速发展，更不可能成为“淘金”的热门领域。2、我国养老业市场发展空间较大，但目前为止处于初期发展、我国养老业市场发展空间较大，但目前为止处于初期发展阶段，亟待开发并规范阶段，亟待开发并规范虽然我国的养老产业市场发展空间较大，但是目前为止，由于老年人支付能力有限，国内投资者对入驻养老产业持观望态度。因此，仍需要投入大量的资金来开发这片市场，并在开发过程中规范对养老产业市场的管理，促进我国养老产业市场的健康发展。3、部分老年群体多受传统养老模式影响，需要时间从思想上、部分老年群体多受传统养老模式影响，需要时间从思想上适应并接受社会化养老方式适应并接受社会化养老方式我国老年群体中的大部分农村老人受传统文化影响根深蒂固，认为“养儿为防老”。在老了后要和家人住在一起，由家人为他们提供生活、精神、经济方面的照顾。随着社会经济的发展，养老社会化在所难免，但是仍需要一段时间才能使他们从思想上适应并接受养老社会化方式。4、尚未出台扶持商业化老年社区的政策尚未出台扶持商业化老年社区的政策虽然 2000 年国家税务局出台这一政策有助于我国老年公寓的发展，但“通知”明确指出适用于这一政策的老年服务机构为专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。也就是说由房地产开发商投资开发的老年社区项目并不能享受这一优惠，国内目前已经开发的老年社区项目均面临这方面的政策瓶颈。房地产开发商（供方）和意愿入住老年公寓的代表（需方）对于发展老年公寓的积极性都很高，但因政府能给予的优惠政策尚不明确，供需双方都尚在中国养老产业发展研究报告 24犹豫观望中。因此，老年公寓房地产开发商需要政府对微利经营的老年公寓给予相关的优惠政策。具体地说，在开发建设阶段应按社会公益性建设项目减免土地使用费、市政配套费用其他可减免的税费；在经营过程中，除免征营业税外、水、电、煤气（天然气）应执行民用收费标准。此外，还应动员金融、保险业为发展老年公寓在筹资、融资方面多作贡献，如建立老年公寓专项存款、组织老年集资合作建设与经营老年公寓等。中国养老产业发展研究报告 25第三章第三章 中国养老产业总体市场状况中国养老产业总体市场状况第一节第一节 中国养老产业发展历程中国养老产业发展历程一、我国的人口发展历程一、我国的人口发展历程新中国成立以来，我国人口数量在急剧增长的同时人口年龄结构也经历了飞速的转变。先后经历了年轻型人口结构、成年型人口结构及老年型人口结构。20 世纪 40 年代末至 60 年代末，我国人口的出生率非常高，导致老年人口比重减少，这一段时间我国人口年龄属于年轻型。20 世纪 70 年代末，我国开始全面落实计划生育政策，使出生率大幅降低，成年人数在总人口数中所占比例越来越大，我国人口年龄结构由年轻型转向成年型。20 世纪 90 年代以来，由于改革开放后我国经济迅速发展，人民的生活水平和医疗卫生条件不断改善，人均寿命的不断提高，老年人的绝对数和相对比例均在增加，我国人口的年龄结构已由成年型转向老年型，并于 1999 年进入了老龄化社会。据专家预测，到 2010 年，中国 60 岁及 65 岁以上人口比重分别为 12.18%和 8.12%，2020 年为 16.23%和 11.30%，2030 年为 22.34%和 15.21%，2040 年为 25%和 20%。到 2030 年时中国将进入“超老年型”社会。到 2050 年，60 岁以上的人口总数将达到 4 亿左右，占总人口的比重将超过 25%。届时，每 4 个中国人中间就有 1 个老年人，中国将成为高度老龄化的国家。二、我国养老产业发展历程二、我国养老产业发展历程我国的养老产业自新中国成立至今，大致可分为以下三个阶段：第一阶段：新中国成立至第一阶段：新中国成立至 2020 世纪世纪 7070 年代，由于处于年轻型向成年型转变年代，由于处于年轻型向成年型转变的人口结构，还未产生养老问题的人口结构，还未产生养老问题新中国成立至 20 世纪 70 年代，由于受人口生育政策不受限制影响，处于年轻型向成年型转变阶段，老年人占社会人口比重较低。所以该段时间养老问题并未引起社会的重视，也没有所谓的发展养老产业的说法。中国养老产业发展研究报告 26第二阶段：第二阶段：2020 世纪世纪 8080 年代至年代至 2020 世纪末，老年市场有了一定的发展，初步世纪末，老年市场有了一定的发展，初步显现一定的发展潜力显现一定的发展潜力自 20 世纪 80 年代以来，我国的老年市场有了较快的发展，并且逐渐形成了一定的体系。随着我国于 1999 年老年人口比重进入国际公认老龄化水平线，老年人口的快速增加、老年人购买力的逐渐增强和老年人消费观念和消费行为的改变，我国的老年市场得到进一步扩大。该段时间内有些企业一哄而上，竟相推出一些老年产品。但由于未对老年人的购买力水平、消费习惯和消费特征进行准确的分析，很多产品因不适应市场的需求而最终解散。第三阶段：第三阶段：2121 世纪初至今，随着人们生活水平的提高，老年群体消费需求世纪初至今，随着人们生活水平的提高，老年群体消费需求的变化，老年市场越来越大，但是企业供给却不能满足市场的需求的变化，老年市场越来越大，但是企业供给却不能满足市场的需求 进入 21 世纪以来，我国人民的生活水平稳步提高，消费观念发生较大的改变，我国老年市场潜力增大，老年人的需求开始向个性化、多元化方向发展。然而，尽管企业界和理论界均认为我国的老年市场亟待开发、老年产业潜力巨大，但大部分企业却不敢轻易涉足老年产业。只有少数企业将目光瞄准了老年市场，推出了一些老人生活用品、老人保健品、老人服装、老人化妆品、老年公寓等商品。整体来看，中国养老市场仍存在很大的空白。中国养老产业发展研究报告 27第二节第二节 中国养老产业市场发展现状中国养老产业市场发展现状一、市场需求状况一、市场需求状况1、我国老年人口呈快速增长趋势，提供了庞大的潜在老年消、我国老年人口呈快速增长趋势，提供了庞大的潜在老年消费市场费市场2005 年，我国老年人口比例达到 11%，数量超过 1.3 亿。随着新中国成立后 50 年代出生高峰的人口即将进入老年，我国的人口老龄化速度将进入发展时期。预计到 2015 年我国老年人总数将突破 2 亿人，2027 年超过 3 亿人，2044 年将达到 4 亿人。在未来的近半个世纪中，我国老年人口将一直呈迅速增长的发展趋势。庞大的老年人群以及未来数十年不断增长的趋势，决定了老年人消费群体将支撑起一个庞大的老龄产业市场。预计到 2010 年，全国市场的消费能力将突破 2 万亿元大关。2、城市老年群体已拥有一定的消费能力、城市老年群体已拥有一定的消费能力我国老年人购买能力总和也相当可观。根据中国老龄科学研究中心的一份调查，我国城市老人中有 42.8%的人拥有存款。2005 年每年老年人的离退休金、再就业收入、亲朋好友的资助可达 3000 亿元至 4000 亿元，这将使老年市场成为未来国民经济各行业中有较大影响的消费市场之一。此外，随着经济的发展，老年人的收入将呈不断增长之势。有关专家预测，仅退休金一项到 2010 年就将增加到 8383 亿元，2020 年为 28145 亿元，2030 年为 73219 亿元。而以 2005 年全国老年人的退休金、再就业（退休后被聘用）收入和赡养费大约有 4000 亿元计算，即使 3的老年人在社会设施中养老，全国也将要为420 万老人修建老年公寓或老年住宅。其中建造 8 万至 10 万所老年公寓及老年住宅，投资总额便是 900 亿元至 1000 亿元，加上其它设施设备等，就是 1200亿元。3、存在一定比例的中高收入老年群体对高标准老年社区的需、存在一定比例的中高收入老年群体对高标准老年社区的需求求国外老年社区的购房者以老年人为主，而在国内，既有入住老年社区养老意愿，又有购房能力的老年人相比国外来说数量是很有限的。零点调查提供的中国养老产业发展研究报告 28数据显示，北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近 6以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们希望市场上能多生产一些高标准的老年公寓。也就是说，在我国经济社会发展较快的地区，已经存在一定比例的中高收入老年群体对高标准老年社区的需求。4、部分老年人的消费观念已经由被动走向主动，且在市场上、部分老年人的消费观念已经由被动走向主动，且在市场上相当活跃相当活跃部分 55 岁以上的新老年人，他们的消费观念已经不同于传统老年人，他们在美容、穿着打扮、营养食品、健身娱乐、旅游观光等方面，有着强烈的消费兴趣，他们的保险意识、精神文化消费意识加强，因此他们是推动今后老年市场发展的主要力量。二、市场供给状况二、市场供给状况1、整个供给市场处于发展初期阶段，市场供给存在缺失、整个供给市场处于发展初期阶段，市场供给存在缺失养老产业是一个新兴产业，虽然 80 年代开始在国内兴起，但主要局限在养老设施方面，相关产业发展滞后。同时，养老设施多数还是机构、政府投资，市场化程度较低。截至 2006 年，我国一对夫妇赡养四位老人的现象已经比较普遍，传统的家庭养老功能逐渐弱化，急需发挥社会养老功能，然而我国养老服务机构所能容纳的人数只占老年人口的 0.8%，落后于发达国家 3%的比例。根据全国老龄工作委员会的一项统计数据显示，2005 年我国老年用品市场的年消费能力已经达到了 4000 亿元。但是我国所有老年用品生产企业所提供的产品尚不足 1000 亿元，满足需求相差甚远，市场供给存在缺失。2、养老产业市场发展趋于细分化，向产业化方向发展、养老产业市场发展趋于细分化，向产业化方向发展养老产业市场趋于细分化，出现了老年用品、老年公寓、老年护理、老年疗养、老年文化、老年娱乐、老年家政护理等多种养老服务及配套服务业。而且在操作上，逐步有民营资本进入，开始市场化进行成本运作，养老产业市场正在向产业化方向良性发展。大连第一家养老超市、重庆的“医养结合”养老方式、宁波首家养老照护培训基地、大连工人养老院与日本上村友好介护株式会社的“旅游养老方式”、中国养老产业发展研究报告 29海南异地养老等诸多细分形态的出现，体现了我国的养老业正在逐步产业化。3、养老产业已成为、养老产业已成为“朝阳产业朝阳产业”，国内相当多省市正加大对，国内相当多省市正加大对养老产业扶持力度养老产业扶持力度近年来随着社会养老需求的逐年增长，养老产业正在吸引着越来越多的投资主体。辽宁、浙江、江苏、海南等省市纷纷对本省市养老产业发展市场及前景进行研究论证，扶持并促进本地养老产业的良性发展。目前国内养老产业发展较好的地方主要是海南的海口、三亚、琼海、文昌等，辽宁的大连；而江苏的昆山、吴江、太仓、苏州吴中地区等地，浙江的安吉，杭州、嘉兴、湖州看到了养老产业的发展前景，开始打造为上海老人服务的养老产业带。而广东省的广州市和深圳市看好广东籍港人内地养老的基地。4、养老产业市场供给尚未形成规模，企业和商家未能敏感地、养老产业市场供给尚未形成规模，企业和商家未能敏感地抓住商机抓住商机老年消费市场规模未能引起企业重视。老龄人口的增加为老龄产品生产企业创造了无限商机。但是，我国的企业和商家并未能及时地抓住商机，抓住市场巨大的需求。以养老服务机构为例，截至 2005 年 3 月，福建省共有养老床位不足 1.8万张，每千名老人仅拥有 4.5 张。另据大连市一项调查显示，2005 年占该市老龄人口总数 12的 9 万老人有进入福利机构养老的意向，而当年整个辽宁省养老机构的床位只有 4 万张。现有的养老服务机构及设施远远不能市场需求，养老服务产业未形成一定的市场规模。中国养老产业发展研究报告 30第三节第三节 养老产业市场发展趋势养老产业市场发展趋势 根据养老产业市场的供求状况以及社会、经济、政治、文化背景等，本研究认为，我国的养老产业市场必将呈现如下发展趋势：1、为满足老年人的居住要求着力发展老年住宅业、为满足老年人的居住要求着力发展老年住宅业住好是老年人的普遍需求，房地产开发商可以根据老年人对居住条件的不同需求，开发一些适合老年人居住的住房。比如老年公寓型住房、亲子套间、小区老年活动中心等。2、构建多元化、全方位的社区养老助老服务体系、构建多元化、全方位的社区养老助老服务体系以社区服务中心为核心，以社区医院、社区调解中心、社区敬老院、社区托老所、社区老年学校、社区婚介所和家政服务中心等为依托，以社区志愿者为补充构建社区养老助老服务体系，为老年人提供多方位的服务。3、兴办老年医院，发展老年医疗、护理产业、兴办老年医院，发展老年医疗、护理产业就医是老年人生活的大难题，许多老年人不是因医院离家太远而耽误治疗，就是在一些大医院东奔西跑，不知找哪一个科室就诊。因此，老年医疗护理产业市场巨大。对此可以根据各地区的老年人口数量规模兴办一些老年医院，专门为老年人提供疾病治疗、护理、咨询服务。4、可适当发展老年文化教育、休闲旅游产业、可适当发展老年文化教育、休闲旅游产业随着越来越多的老年人对体育保健、教育、休闲、娱乐、旅游要求的提高，将会出现一批适合老年人的体育保健用品、老年函授课程、老年旅游等产品的出现，以丰富老年人的保健、求知、娱乐的需求。中国养老产业发展研究报告 31第四章第四章 中国养老产业细分市场分析中国养老产业细分市场分析第一节第一节 老年疗养市场分析老年疗养市场分析一、市场需求状况一、市场需求状况1、老年群体疗养市场空间巨大、老年群体疗养市场空间巨大老年人由于年老体弱，发病率较高。据有关调查，60 岁以上的老年人的平均余寿中，约有二分之一至三分之二的时间处于各种慢性病的状态。截至 2005年我国 60 岁以上的老年人已接近 1.2 亿，患各种疾病的老年人比例高达 60%-80%。因此，医疗护理、家庭病床、送医送药上门服务，以及临终关怀服务等都会具有很大市场。2、老年群体更加关注自身健康疗养、老年群体更加关注自身健康疗养随着我国老龄化步伐的加快，居民生活水平的提高，部分老年人越来越注重生活质量。社区内的活动、娱乐、休闲方式已经难以满足他们的需求，他们开始更多地关注自身健康疗养问题。3、老年群体需要提供专业化服务的老年疗养院、老年群体需要提供专业化服务的老年疗养院该类疗养院应了解老年人心理状态，懂得与老年人沟通，能够解决老年人平时的小病医疗，分析老年人的饮食习惯，从每个方面关爱老年人生活。独生子女的父母子女少的状况也会使他们更多地依赖社区服务和选择不同于现在的养老方式。老年人希望独立居住愿望的加强需要社会上有能够满足老年人居住、养老的住宅。4、社区医疗服务成为需求核心，亟待强化老年卫生服务举措、社区医疗服务成为需求核心，亟待强化老年卫生服务举措据上海市民政局 2005 年上海市老年服务需求专项调查研究，为老服务的重心是老年医疗服务，社区医疗服务成为社区老年服务的核心需求。有 72.6%的老人认为医疗服务的就近与便利及其重要。同时，对重病及费用的担忧普遍存在，有 22.1%的老人对患重病可能导致的经济困难表示忧虑。中国养老产业发展研究报告 32二、市场供给状况二、市场供给状况1、针对老年群体的、针对老年群体的“夕阳红夕阳红”性质的经济型疗养旅游产品性质的经济型疗养旅游产品“夕阳红”性质的疗养旅游产品因为其“小（低）报价、大交通（只解决食宿）”的安排更灵活，更尊重老年人的选择，也非常适合老年人慢节奏、低强度的旅游特点容易受老年人的偏爱。国内昆明、海口、济南、重庆等地旅行社已经针对这一有潜力的市场，推出了有针对性的海南疗养游等类似的老年疗养旅游产品。2、建有多家不同类型的疗养院及老年疗养公寓、建有多家不同类型的疗养院及老年疗养公寓针对退休干部、科研人员及城镇中高收入等老年群体，我国已建有相当数量的干部疗养院、工人疗养院、铁路疗养院、专业护理服务等不同类型的疗养院，为有支付能力的老年群体提供良好的居住环境和疗养护理服务。重庆、西安、青岛、南昌等地政府已开始重视老年疗养公寓的建设，通过政府招商等形式建设福利性老年疗养公寓，为在老年疗养公寓内居住的老年人提供一定的医疗护理服务。3、疗养地选择明显受气候条件影响、疗养地选择明显受气候条件影响我国疗养休闲场所因资源条件不同，游客地域分布上有显著差异，本研究以较有代表性的北戴河、海南三亚及昆明作为研究对象。1）北戴河因环境优美、气候宜人，成为疗养休闲的首选）北戴河因环境优美、气候宜人，成为疗养休闲的首选北戴河海滨西面是婀娜俊美的联峰山，山色青翠，植被繁茂。南面是悠缓漫长的海岸线，质细坡缓，沙软潮平，水质良好，盐度适中。沿海开辟了 30多个专用和公共海水浴场。东面有鸽子窝公园，是观日出、看海潮的最佳境地。沿海岸线向内，更有秦皇宫、北戴河影视城、怪楼奇园、金山嘴、海洋公园等各种风格、不同特色的旅游景点分布。北戴河气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，暑期平均气温只有 245，使北戴河海滨成为驰名中外的旅游避暑胜地。当地空气清新，滨海地区每立方厘米空气含负离子 4000 个，高于一般城市 10 至 20 倍。上述条件为北戴河发展海滨休闲疗养、旅游事业提供了得天独厚的自然条件。中国养老产业发展研究报告 332）海南三亚因独特的中医疗养，成为中老年人康复疗养的选择）海南三亚因独特的中医疗养，成为中老年人康复疗养的选择三亚作为一座国际旅游城市，享有阳光、海水、沙滩、温泉等一系列有益健康的旅游资源，发展疗养旅游得天独厚。中医保健多采用物理、天然中草药治疗，对人体的副作用较小，在疏通经络、解除疲劳、调节内分泌系统上有着显著疗效。三亚的中医疗养将二者有机结合，让游客在怡人的自然环境中接受传统中医疗法，在游玩中收获健康。三亚独特的中医疗养使之成为国内外中老年人疗养康复的梦想之地。3）春城昆明因气候优美，成为老年人疗养的又一选择）春城昆明因气候优美，成为老年人疗养的又一选择昆明地处云贵高原中部，市中心海拔 1,891 米。南濒滇池，三面环山。属于低纬度高原山地季风气候，由于受印度洋西南暖湿气流的影响，日照长、霜期短、年平均气温 15。气候温和，夏无酷暑，冬不严寒，四季如春，气侯宜人，是极负盛名的“春城”。昆明还是自然景观和人文景观的荟萃之地。悠久的历史、独特的地质结构，为昆明留下了众多的文物古迹和风景名胜。昆明已形成了以世博会为中心的集自然风光和民族风情为一体的多功能的四季皆宜的旅游胜地，吸引了大量老年游客。中国养老产业发展研究报告 34第二节第二节 老年公寓市场分析老年公寓市场分析一、市场需求状况一、市场需求状况1、老年公寓市场存在巨大需求、老年公寓市场存在巨大需求在我国，由于主要还是实行家庭养老，老年人多和家庭其他成员住在一起，往往难以满足老年人对住的特殊需求，有条件单独居住的老人，其住房条件也不理想。据天津、杭州的有关调查，有 98%的老年人住在多层或集体住宅之中，单身老人和老年夫妇住在多层或集体住宅中的比例也高达 81%。但是随着家庭养老功能的弱化和社会化养老的发展，以及老年人收入的增加，老年人对老年住宅的需求将会上升。2、未来十年内老年公寓总体需求呈现上升态势、未来十年内老年公寓总体需求呈现上升态势中国老龄协会调研部认为，截至 2005 年底我国已具有相当购买力的老年人主要集中在经济发达的东南沿海地区和一些大中城市。未来十年，当现在 50岁左右的人进入 60 岁以后，老年市场的巨大购买力将会充分地显现出来。这部分老年群体中有许多人事业有成，退休金和储蓄存款比现在 60 岁以上老年人有很大的提高，在消费观念上也有很大的差异。这一群体是最早一批独生子女的父母，子女少的状况也会使他们更多地依赖于社区服务和选择不同于现在的养老方式。现在所谓的老年人“高档消费”，在 10 年之后将后变成普通消费。老年公寓总体需求正呈现上升态势。3、北京、上海等大中城市及东南沿海等经济发达地区中高收、北京、上海等大中城市及东南沿海等经济发达地区中高收入老年群体对高端老年公寓需求加大入老年群体对高端老年公寓需求加大社会人口流动的加速使得更多的老人没有子女在身边照料。在老龄化的发展中，老年人对住房的需求也逐渐发生了变化。在一些大城市里，多数父母与成年子女更愿意分开居住，这既能使老人活动不受干扰，减轻子女负担，也减少了长期共同相处容易产生的矛盾。而普通住宅由于各项设施并不符合老年人身体、心理等各方面的需求，因此，能够住进一个设施完备、服务周全的老年城，倒成了很多中国城市老人向往的事。零点调查公司对北京、上海两地 3000 名 55 岁至 75 岁市民就“老年人住中国养老产业发展研究报告 35宅消费问题”进行了随机访问，访问报告表明，目前我国老年住宅市场需求加大，一些大城市里，许多父母与成年子女更愿意分开居住。这一方面是因为越来越多的家政服务公司介入居民的日常生活，许多老年人已经从“家庭保姆”的身份中解放出来；另一方面社会的发展使老年人与其子女的世界观、价值观和人生观产生了分歧，他们需要保持一定的距离以缓解两代人之间的矛盾。因此他们对于老年公寓的需求也日益增加。图 4.2-1:中高收入老年人对现在居住条件的评价（资料来源：2004 年零点公司对北京、上海 3000 名老年市民的随机访问）零点的调查数据表明，京沪两地 76.2%和 66.7%的被调查者对现有居住环境中的医护急救条件、体育娱乐场所意见很大，半数以上对社区活动、空气、安全设施、环境安静度不满意，而居住高楼、周围老人少、和子女住以及居住面积的不满意程度相对较低。这两个数据表明，城市化过程中的负面效应使许多城市尤其是大中城市居民的生活环境质量日趋恶化。恶劣的环境越来越不适宜老年人颐养天年，所以，很多老年人也产生了到环境相对较好，又不太偏离城市的城郊居住的愿望。2005 年的另一项调查显示，在上海 300 万 60 岁以上的老人中，愿意选择大型现代化老年城（公寓）养老的占到 30%，这样仅上海就有近 90 万老年人期盼住进老年公寓养老。4、低收入老年群体对福利性养老机构需求较高、低收入老年群体对福利性养老机构需求较高受我国经济发展城乡差距大、东西发展较大落差的影响，我国偏远地区、经济落后地区的老年消费群体消费能力有限，且观念仍停留在传统的居家养老、养儿防老上，短期内难以对老年公寓有较高需求。因此他们对老年公寓的需求以福利性老年公寓等养老机构为主。中国养老产业发展研究报告 365、为老年人量身定做的老年社区市场前景看好、为老年人量身定做的老年社区市场前景看好在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的51，打算租赁房屋使用权的占 24，希望购买产权式酒店的占 16，打算采取其他形式的占 9。这也意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。图 3.2-1:中高收入老年人期望的入住方式二、市场供给状况二、市场供给状况1、老年公寓市场有需求空间，但市场供给仍较为紧缺、老年公寓市场有需求空间，但市场供给仍较为紧缺国内的养老模式还不能适应形势的发展。大量靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院等养老机构，管理水平落后、设施陈旧、规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人一些简单的生活需求。同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了一些以营利为目的的老年公寓。从环境上看，老年公寓有了比较大的改观，功能与护理手段有了提高。但规模一般较小，且缺乏系统的针对老年人生活、心理、生理的保障体系。所谓老年公寓是供老年人集中居住的专用住宅，是居家养老与社区服务的结合，不仅需要在楼层、医院、交通、服务设施等方面符合老人的身体特点，更要在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。但在中国目前的这些老人服务机构中，好多名为老年公寓、养老院的场所，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能单调，且可供活动的绿地较少，并不具备完善的建筑设施和服务条件，不能够全方位地为老年人提供良好的服务。有些更是只把老人当作病人看待，并不关心老人们情感或心理需要。中国养老产业发展研究报告 37就中国而言，现有 42000 多所养老院，加上社会兴办的老年机构，现收养老人不足 100 万人，还不到目前中国 1.3 亿老年人的 1。且不论条件如何，单从数量上也远远不能满足老人们的实际需要。从总体上讲，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能较差，无法适应老年人日常生活的特殊需要。另外，可供老年人室外活动的绿地较少。2、老年公寓的供给呈现多元化特征，但仍缺乏对客户的准确、老年公寓的供给呈现多元化特征，但仍缺乏对客户的准确定位定位随着社会发展，我国的家庭结构逐步走向小型化，老年人的住宅消费观念也随之发生变化，从基本的住宅消费逐步发展到提高住宅消费品质上来，老年人的需求呈现出多元化的特征。老年公寓市场上已经针对不同类型消费群体的高端老年公寓、亲情社区型老年公寓、福养老机构、利性设计独特的小户型房等多种产品。目前许多老年住宅未做好客户定位，其价格没有根据各经济层次的老年人做出合理定位，使老年公寓市场的供求之间存在一定的落差，致使部分福利性及赢利性老年公寓的经营较为困难。截至 2005 年，市场上的老年住宅项目多以公寓为主要物业形态。北京、上海、广州、重庆、青岛、济南、威海等很多地方均已出现一定数量的老年公寓。它们的经营成效受运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的直接影响。老年公寓的设计、服务等方面并不符合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈亏点间经营。3、老年公寓开发呈现以下特点、老年公寓开发呈现以下特点1）客户为中高经济实力的老年人）客户为中高经济实力的老年人在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近 6%以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式。而老年社区能为这一群体提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。2）居家养老与社区服务相结合的模式）居家养老与社区服务相结合的模式中国养老产业发展研究报告 38老年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由企业投资并公司化经营管理的老年专用住宅，一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型、等级和服务档次。由于老年公寓提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务内容，因此其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓一般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施（如购物场所、银行、邮局、医院等设施）和娱乐锻炼的配套设施（如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等），人性化的社区服务包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务。因此一般房地产开发商的“盖楼卖房”和普通养老机构的出租床位，服务内容单一的“旅店式”运营模式不适合老年公寓的正常经营。3）具有）具有“福利性事业、市场化经营福利性事业、市场化经营”的特点的特点我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年社区，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年社区运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。4）投资额大、资金回收期长）投资额大、资金回收期长老年公寓项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有数据显示老年社区的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形中国养老产业发展研究报告 39式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。4、老年公寓市场的发展呈现以下趋势、老年公寓市场的发展呈现以下趋势1）基于市场竞争愈来愈激烈，社区型的老年住宅设计更注重细节）基于市场竞争愈来愈激烈，社区型的老年住宅设计更注重细节针对不同年龄层次、身体状况和家庭状况的老年人，对居住条件的要求不尽相同，因此对老年住宅的设计因地制宜，采用不同的开发模式。绿地 21 城孝贤坊属于社区型的典型代表。作为一个尊老社区，她和其他的度假社区、国际社区、商务社区等，共同组成了绿地 21 城人文新镇。选择此类社区的客户，可以是老两口在此养老，享受较好的环境和精神文化生活，还有必要的医疗设施；也可以是老两口住老年社区，小辈住在其他社区，两代人平日各取所需，相互照应又十分方便。社区内，有公寓、连排别墅、花园洋房等多种住宅样式，选择余地很大。2）注重以人为本的亲情关怀，老年住宅中出现）注重以人为本的亲情关怀，老年住宅中出现“亲情住宅亲情住宅”一些开发商正尝试着从传统情感与现代生活模式中探寻出平衡点，构建以人为本的“亲情住宅”。它将让人们享受到一种温情的传统与现代文明交织的完美生活。亲情住宅正引导新的居住理念，形成新的消费行为。以北京楼市最近出现的澳洲康都的“亲情社区”项目为代表，中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端认为，“亲情社区”是一种以维系和增进家庭亲情为主的、老年住宅和普通住宅混合布置、充分体现“以人为本”理念的新型社区。3）将细分老年消费群体，针对国内中产阶层、归国华侨及异国来华养老）将细分老年消费群体，针对国内中产阶层、归国华侨及异国来华养老者建设国际性、开放性的老年公寓、老年别墅和老年康体中心等高端产品者建设国际性、开放性的老年公寓、老年别墅和老年康体中心等高端产品由于国内中产阶层、归国华侨及异国来华养老者对环境的要求比较高，他们对环境静谧、空气清新、人流量较小的低山丘陵地区情有独钟，为了迎合该部分老年群体的需要，房地产开发企业将建设专门针对该部分消费群体的国际性、开放性的老年公寓、老年别墅和康体中心等。吴中区于 2006 年已经制定了吴中区现代服务业规划，将在苏州西山临太湖地区规划一高端老年产业带，建设老年公寓、老年别墅及老年康体中心中国养老产业发展研究报告 40等高端老年住宅产品。海南的“阳光城之椰风海韵”，是海口第一家专业化、高水准规划建设的别墅居家型养老休闲社区。“阳光城养老社区”位于海口桂林洋开发区，由海南景华投资公司投资开发、海南银湾国际太阳谷有限公司经营管理。该项目按中老年人不同状态与需求，依据严格的市场划分原则，将社区细分为四类人群，即亚健康度假康复人群、中老年休闲养老人群、中老年度假养老人群、老年产业投资性人群。根据不同的人群，在小区的房屋功能设计和服务项目上都有所区别，以适应各类老人的需要。整个小区将居家养生、养老、度假、疗养、投资等功能高度提炼与浓缩，使之变成一种以养生养老为核心，兼具多功能用途的产品，重新定位了海南作为中国养老胜地的全新意义。4）建设针对中老年人市场的医疗、生活、安保等服务功能齐全的小户型）建设针对中老年人市场的医疗、生活、安保等服务功能齐全的小户型房房截至 2006 年 11 月，南京江北的内阁、城南德宏图-上福园、仙林的康桥圣菲、江宁的湖人国际公寓等楼盘推出的小户型房源，出人意料地受到老年人的追捧。老人们有自己的生活方式，他们中间越来越多的人已经不愿意和子女居住在一套房子里，而是想拥有自己的天地。很多有经济实力的老年人，都选择绐自己买一套面积较小、总价较低的公寓颐养天年，同时把原来住的 3 室 l厅或 2 室 2 厅的大房子让给子女住。顺应老年人的购房潮，苏州、南京的小户型楼盘正在打“老年牌”。根据对老年人群体的不同细分，必定有相当数量的老人对小户型房有需求。因此，具备完善的医疗、生活、安全保护、无障碍等服务功能的小区内的小户型房必将成为老年人购买公寓的另一选择。中国养老产业发展研究报告 41第三节第三节 老年服务市场分析老年服务市场分析一、市场需求状况一、市场需求状况1、老年群体数量庞大，发展养老服务业潜力巨大、老年群体数量庞大，发展养老服务业潜力巨大据一项调查显示，如果城市老年人的人均消费额为 6000 元，消费总额就达 2700 亿元，占城市消费额的 10%左右。这还是一个低估的数字，城镇离退休人员一年的离退休金就达 3440 亿元(不包括医疗费及其它)，按 80%消费计算就是 2750 亿元。社会上还有不拿退休金的老人和农村老人约有 6200 万，按居民最低消费额 2000 元计算，消费额就达 1240 亿元。城乡共计消费额约 4000 亿元，仅占居民消费总额的 8.2%，中国养老服务产业发展潜力巨大。2、老年人的特殊要求促成老年服务业的发展、老年人的特殊要求促成老年服务业的发展老年人由于生理、心理的变化，对所需商品和服务有着不同于其他年龄组人口的特殊要求，这就要求商家能够专门为其提供特别的服务。但是，如果老年人在总人口中所占的比重很小，数量很少，商家从成本效益考虑，往往不愿意提供这种特殊服务。但我国老年群体数量庞大且将保持增加态势，为发展老年服务业提供了极大的市场。3、传统家庭功能的弱化要求社会承担为老年人服务的责任、传统家庭功能的弱化要求社会承担为老年人服务的责任随着人口高龄化，长寿老人也会越来越多，需要大量的日常生活照料帮助。其次，社会、经济的发展迫切需要社区承担起养老责任。再者，家庭养老功能趋于弱化需要老年服务业的开展。高龄和带病老年人的生活照料需要家庭和社会来承担。4、受经济发展水平影响，对老年服务呈现不同层次需求、受经济发展水平影响，对老年服务呈现不同层次需求城市老年群体对社区福利服务设施和活动场所需求强烈，城市老年群体支付能力水平较高，且有一定的文化素养，其社会参与心理强烈，对社区内完善的服务设施有强烈需求。农村老年群体对敬老院等福利服务设施网络需求教为强烈，农村老年群体支付能力水平较低，且受文化、教育水平所限制，其养老服务需求较低，对敬老院等福利性养老机构需求较为强烈。中国养老产业发展研究报告 42二、市场供给状况二、市场供给状况1、在城市已逐步形成老年人福利服务设施网络、在城市已逐步形成老年人福利服务设施网络为了满足城市老年群体对社区服务设施和活动场所的强烈需求，民政部于2001 年 5 月 31 日下发民发2001145 号文件，决定在全国启动“社区老年福利服务星光计划”。在我国城市，已经逐步形成社区居委会有站点、街道有服务中心的社区老年人福利服务设施网络。社区居委会的老年人福利服务站、点突出实用性特点，以活动场所为主，因地制宜，力求方便实用、灵活多样，不搞小而全。新建和改扩建的街道级社区老年人福利服务设施要突出综合性特点，以当地老年人急需的服务项目入手，逐步具备多种功能。2、在农村逐步形成以敬老院为主的老年人福利服务设施网络、在农村逐步形成以敬老院为主的老年人福利服务设施网络在我国乡镇，已经逐步形成县（市）有中心，乡镇有敬老院的老年人福利服务设施网络。农村新建、改扩建的敬老院逐步具备住养、入户服务、日间照料、全体活动等功能，并向综合性、多功能的社会福利服务中心发展。3、已发展形成一定数量、不同性质的养老机构及老年家政服、已发展形成一定数量、不同性质的养老机构及老年家政服务中介机构务中介机构在我国大部分城市和乡镇，已经形成了一定数量的、不同性质的养老机构。不同种类的养老机构的出现代表着养老社会化的趋势。此外，我国已出现了相当数量的老年家政服务中介机构，为老年人提供的服务包括洗衣、做饭、陪护等。中国养老产业发展研究报告 43第四节第四节 老年娱乐文化市场分析老年娱乐文化市场分析一、市场需求状况一、市场需求状况1、老年人需要适当文体活动保持身体健康、老年人需要适当文体活动保持身体健康随着社会经济发展，居民生活水平的提高，老年人对娱乐文化的需求也越来越高。他们希望通过适当的娱乐文化活动，改善身体器官的功能，保持旺盛的生命力。根据 2005 年一项关于中国老年人的休闲娱乐状况的调查表明，尽管退休就意味着生命中剩下的时间将全部可以用来休闲，这个时间可能是 20年甚至更多，但是我国老年人对娱乐休闲生活的满意度不高。2、老年人对娱乐文化需求按其求知欲望高低可分为三类、老年人对娱乐文化需求按其求知欲望高低可分为三类根据老年群体的求知欲望，可以简单的将老年群体德娱乐文化需求分为以下三类：一是简单的需求。部分老年人对娱乐文化需求较为简单，仅仅是在小区内能有打牌、打麻将类的活动中心。通过这种娱乐中心，结识年龄相仿的、有共同语言的牌友。二是对秧歌、舞蹈等艺术的需求。部分老年人生活质量要求较高，对芭蕾、书法、钢琴、京剧在内的艺术充满了学习的欲望。三是对老年大学及学校的需求。少部分老年人求知欲望较强，在退休后仍希望能够继续进修学习，需要一些老年大学来提供让他们继续学习的机会。3、大部分老年人对娱乐文化的需求仍停留在养生保健层次、大部分老年人对娱乐文化的需求仍停留在养生保健层次根据 2005 年上海市民政局对上海老年人的一项调查显示，大部分老年人的日常生活仍以家庭内部活动为主。且部分老人接受再教育的意愿不强，仅有22.3%的受访者愿意参加学习活动。在愿意参加学习活动的受访者中，“养生”仍是提及率最多的学习项目，占54.9%。4、老年教育业的前景十分看好、老年教育业的前景十分看好社会在不断发展，新事物新东西层出不穷，老年人要适应社会生活，就必须不断地学习。特别是在信息社会的今天，如果不学习，不了解新知识，人就会变得孤陋寡闻，与世隔绝，就难以与社会和他人交流沟通，从而给老年生活带来不利影响，使老年人容易产生寂寞、孤独、无用和不幸福感。所以，继续学习对老年人来说是十分重要的。这就为老年教育提供了广阔的用武之地，各中国养老产业发展研究报告 44种以老年人为对象的老年大学、老年学校和培训班等，将会大受欢迎。二、市场供给状况二、市场供给状况1、老年活动场所的低使用率和强需求愿望并存、老年活动场所的低使用率和强需求愿望并存在我国部分城区和乡镇已经出现了一定数量的中老年娱乐活动中心，通过提供活动场所，满足老人打牌、下棋等需求。比如北京老年活动中心、上海夕阳红中老年娱乐活动室等。根据 2005 年上海市民政局对上海老年人的一项调查显示，一方面不少老年人强烈参与社区活动的愿望得不到满足，一方面不少社区资源不得不闲置的。部分老人不了解社区到底有哪些活动场所，并对社区活动收费持保留意见。2、已发展大量老年文艺团体及老年文体活动中心、已发展大量老年文艺团体及老年文体活动中心发展了大量的老年文艺团体和老年文体活动中心，为老人提供自娱自乐的场所。比如，兰州市中老年人文艺表演团体从 2001 年开始迅速发展，仅 2005年发展起来的文艺表演团体就达到四五十家。截至 2005 年 12 月，兰州市登记在册的中老年文艺表演团体已有 186 家，这并不包括一些县区的文艺表演团队。这些各类文艺团体属于自发性质，老年人参与表演多为锻炼身体，求得身心愉快。3、已建成大量老年大学、学校、已建成大量老年大学、学校我国第一所老年大学于 1983 年在山东创办。自 1996 年老年法颁布十年来，我国已建成 2.63 万所老年大学、学校。老年大学在读学员达 236 万人。但总体上看老年教育的形式和功能还比较单一，北京怡海老年大学部分承担起了社区管理的功能的老年大学现在还刚刚开始，上海、深圳等地的老年大学已建立了自己的老年网进行教学。一般的老年大学还停留在消闲型的教育之中，尚未适应市场变化中的新形式。4、举办、举办“中华不老城中华不老城”活动，为老年人提供进行文体活动的活动，为老年人提供进行文体活动的平台平台“中华不老城”是我国重阳期间庆祝老年节规格最高、规模最大的文化综艺活动。通过“中华不老城”活动，举办民间秧歌艺术节、中老年服装（舞蹈）中国养老产业发展研究报告 45表演赛、中老年合唱比赛、中老年太极柔力球表演赛等赛事，鼓励老年人进行文体活动，为老年文化活动提示一个展示平台。5、在全国各大城市建立老年文化城的活动已正式启动、在全国各大城市建立老年文化城的活动已正式启动为丰富老年人的文化生活，建立老年专业服务的公共平台，健全完善服务体系，由“健康、和谐、幸福”公益活动全国组委会发起的在全国各大城市建立老年文化城的活动于 2005 年正式启动。新疆老年文化城 2005 年 12 月正式启用，为西北地区的第一家正式启用的文化城，着力建设老年专业服务的公共平台。中国养老产业发展研究报告 46第五节第五节 老年旅游市场分析老年旅游市场分析一、市场需求状况一、市场需求状况1、老年人出游意愿越来越高、老年人出游意愿越来越高据全国老龄委一项调查显示，目前我国每年老年人旅游人数已经占到全国旅游总人数 20以上。独自或结伴出游的老年人越来越多，很大程度上填充了旅游淡季市场的空当。2、老年人对出游方式要求越来越多、老年人对出游方式要求越来越多随着老年人各种收入的变化，老年消费的差异化非常严重，有相当一部分老年人已经产生了出国旅游、飞机旅行、度假旅游和各种专题旅游的强烈动机。3、老年人旅游侧重于物美价廉的旅游产品、老年人旅游侧重于物美价廉的旅游产品老年旅游市场不仅仅包括国内老年群体还包括入境的老年游客。其中，入境老年游客更倾向于质量高、服务优的旅游产品。国内老年群体更多地倾向于物美价廉的旅游产品。4、疗养型的休闲旅游更受老年群体欢迎、疗养型的休闲旅游更受老年群体欢迎疗养型的休闲旅游更灵活，更尊重老年人的选择，非常适合老年人慢节奏、低强度的旅游特点。根据老年消费群体的支付能力、受教育水平及消费心理分析，老年消费群体对疗养的需求更多的侧重于提供健康护理、节奏慢、强度低的方式。二、市场供给状况二、市场供给状况1、旅游产品种类单一，不能满足老年人的多元化需求、旅游产品种类单一，不能满足老年人的多元化需求随着老年群体数量的增加，中国老年人已达到 1.4 亿，占总人口的 11%，需求也必然多样化，特别是随着老年各种收入的变化，老年消费的差异化非常严重，甚至有相当一部分老年人已经产生了出国旅游、飞机旅行、度假旅游和各种专题旅游的强烈动机。然而目前的产品设计还是千篇一律、千人一面的团队观光。这显然越来越不适合老年人的需求。中国养老产业发展研究报告 472、旅游产品以低价为主，忽视质量因素、旅游产品以低价为主，忽视质量因素由于老年人身体条件较差，出游不确定因素多，风险较大，且老年人出游对旅游产品价格的敏感，使得一些旅行社不愿意开发老年人旅游产品。因此大部分旅行社认为为老人选择的路线还是要打出低价的口号，在产品设计上以低价为主，忽视旅游产品的质量。因此，虽然很多旅行产品低格低廉，但质量更低，使回头客源大幅减少。3、中医保健、疗养休闲游开始出现并吸引大量游客、中医保健、疗养休闲游开始出现并吸引大量游客海南三亚中医保健疗养产品，吸引了国内外大量老年游客。此外，昆明、北戴河、华东等地因环境优美、空气清新，大力发展保健、疗养类休闲旅游，吸引了大量老年游客前往。4、旅游市场存在恶性竞争且资源不够专门化、旅游市场存在恶性竞争且资源不够专门化老年旅游市场存在着恶性竞争循环，对老年旅游产品的设计缺乏创新，产品雷同性较高，大部分老年旅游产品只注重低价，而忽视了质量。产品设计千篇一律，已越来越不适合老年人的需求。老年旅游产品资源不够专门化，虽然老年专门化经营问题已经呼吁多年，也有一些企业进行了老年旅游专业化的探索，但还是不成气候。5、旅游市场的企业发展呈现以下趋势、旅游市场的企业发展呈现以下趋势1）创新老年旅游业的发展模式，注重提高老年游客的质量和效益）创新老年旅游业的发展模式，注重提高老年游客的质量和效益在产业导向上，从注重“门票经济”向注重旅游综合型经济转变，协调发展旅游业各大要素，做大老年旅游产业。在产业结构上，从以观光旅游为主向观光旅游、休闲旅游、宗教朝觐、疗养康复等复合型结构转变。在发展目标上，从片面追求“数量型”向“数量、质量并重”转变，注重提高老年游客的质量和效益。2）根据老年人的年龄、收入等细分老年旅游市场，针对不同的老年消费）根据老年人的年龄、收入等细分老年旅游市场，针对不同的老年消费群体有针对性地设计不同产品群体有针对性地设计不同产品一般地，按照老年人的年龄、旅游方式、收入水平、交通方式、旅游距离、旅游目的、老年人所处区域等特征，将老年消费群体进行细分，目的是有针对性地设计老年旅游产品。在旅游资源、旅游设施、旅游服务方面进行重新组合，改进原来的产品、打造新产品，使旅游产品在品种上最大限度地满足老年人中国养老产业发展研究报告 48的需求。这些产品包括以医疗健身为主要目的的旅游形式；适合老年人的游览娱乐型旅游形式；旅行社与社区联合的社区旅游产品；全新养老理念的老年生态旅游产品以及适应老年人兴趣与爱好的知识型旅游产品等。3）提供以人为本的旅游服务，提升服务功能）提供以人为本的旅游服务，提升服务功能老年旅游群体是旅游需求旺盛、接待要求更高、更复杂的群体，因此，需要旅游产品的设计在传统服务上要不断创新。老年旅游消费具有多元化、个性化的突出特点，旅游产业要在不断提升传统项目及服务水平的基础上，进一步拓宽服务领域，创新服务方式。中国养老产业发展研究报告 49第五章第五章 养老产业案例研究养老产业案例研究第一节第一节 国外养老国外养老社区模式社区模式一、一、国际慈善机构（国际慈善机构（HTA）老年居住建筑分类标准）老年居住建筑分类标准老年人居住建筑模式划分的依据是老年人所需社会服务支援的程度。1986年，国际慈善机构（HTA）制定了老年人居住建筑的分类标准，共分为七类：a 类：非老年专用或用作富有活力的退休和退休前老人居住的住宅。他们有生活自理能力，因而可独立生活在自己的寓所中。b 类：可供富有活力，生活基本自理，仅需要某种程度监护和少许帮助的健康老人居住的住宅。c 类：专为健康而富有活力的老人建造的住所，附有帮助老人基本独立生活的设施，提供全天监护和最低限度的服务和公用设施。d 类：专为体力衰弱而智力健全的老人建造的住所。入住者不需要医院护理，但可能偶然需要个人生活的帮助和照料，提供监护和膳食供应。e 类：专为体力尚健而智力衰退的老年人所建的住所。入住者可能需要某些个人生活的监护和照料。公用设施同 d 类，但可按需另增护理人员。f 类：专为体力和智力都衰退，并需要个人监护的老人所设。入住者中很多人生活不能自理，因而住所不可能是独立的，可为住者提供进餐、助浴、清洁和穿衣等服务。g 类：入住者除同 f 类外，还有患病、受伤的，临时或永久的病人，这类建筑中所提供医疗和护理的应是注册医护机构，住房几乎全部应为单床间。二、国外老年居住建筑模式二、国外老年居住建筑模式各国老年人居住建筑模式与该国对老年问题的政策、制度有关，同时也与其文化背景有关。1、美国的老年人的三种居住建筑、美国的老年人的三种居住建筑早在 60 年代末，美国已进入老年型社会。1980 年，美国 65 岁及以上的老年人超过了 30 岁及以下的青少年人口，占人口比重的 11。其老年人社会中国养老产业发展研究报告 50保障制度则产生于 20 世纪 30 年代。处于西方文化的大背景下，美国老年人的独立性很强。美国老年人居住建筑模式主要有 3 种类型：（1）独立式老年人住宅）独立式老年人住宅。满足有自理能力的老年人的需求，一般为普通住宅和老年人专用住宅，后者多数是带厨卫的一室户，平面紧凑，采用标准构件，造价经济，总体布局上注意将老人住宅群布置在社区中心附近，结合社区服务设施、社交场所、医疗中心及交通设施。（2）集合式老年人住宅）集合式老年人住宅。有专门的服务人员提供老年人所需服务，一般不包括医疗和护理。住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。（3）护理型老年人住宅）护理型老年人住宅。提供全面的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计。卧室卫生独立，起居室和厨房共用。按照所提供护理程度的高低，又可分为养老院和护理院两类，护理院的医疗护理设施较养老院更加完善。但该模式不太受欢迎。2、瑞典的老年人的五种居住建筑、瑞典的老年人的五种居住建筑瑞典是继法国之后，于 1890 年第二个进入老年型的国家，也是当今世界上老年人口比重最大的国家，预计到 2025 年将达 22.29。老年人居住建筑模式主要有：（1）普通住宅）普通住宅。瑞典 88的老年人拥有自己的私宅或租房。这与该国老年人有较强的经济能力相关。居住普通住宅的老人由社会福利委员会提供看护、帮助和其他服务。（2）年老者专用公寓）年老者专用公寓。是设立在普遍公寓中的老年人专用住宅单元，室内设备为适应老年人专用而设计，还配备管理人员，老人生活可依靠社会服务机构上门服务。（3）服务住宅和家庭旅馆）服务住宅和家庭旅馆。内设多套居住单元，每套单元都有厨房、浴室，住宅内还有公共食堂，老人可集体用餐，设医务室和各种报警系统。（4）老人之家）老人之家。这类住宅典型的单元是一个单人房间，带一个盥洗室。许多还建有公共餐厅、公共休息室、图书馆和健身房。在 60、70 年代，老人之家曾大量发展，但居室多为双人甚至多人。（5）公立养老院、老人慢性病房）公立养老院、老人慢性病房。由地方政府提供，原来的老人慢性病房以医疗为目的，1979 年后，出现以康复为中心的单人房化的新型慢性病房。中国养老产业发展研究报告 513、日本的老年人的两种居住建筑、日本的老年人的两种居住建筑日本提倡老年人和家人住在一起。老年人居住建筑模式主要有：（1）两代居）两代居，即日本在公共住宅里设计的适合于老少多代共居的大型居住单元，对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上做了相应处理。（2）养老院，又称为老人之家）养老院，又称为老人之家，分为公立（养护老人之家和特别养护老人之家）、低费（轻费老人之家）和完全自费（收费老人之家）3 种，老年人可根据自己各方面的条件和经济情况进行选择。4、法国的四种养老设施、法国的四种养老设施 法国为典型的福利制国家。其养老设施大体上分为 4 种：收容所、老年公寓、护理院和老年医院。（1）收容所。）收容所。有公办和私办两种，是为生活能自理的老人而建的，收费较低。除食宿外，还能提供一般医疗保健和文化生活服务。房费自理，低收入者由国家福利机构给予经费补贴。为使入住老人不脱离社会生活，收容所常附设于居民区内。老人既可以在收容所内自娱自乐，也可以参加居民区的一些社会活动。（2）老年公寓。）老年公寓。有完善的服务设施，投住者不受共同生活的约束，可以自备餐。公寓提供的居室有单间和两三个床位的房间之分。服务设施包括膳食、淋浴、阅览、文化活动和医疗保健等项目。（3）护理院。）护理院。主要收住失去生活自理能力的患病老人，有较完善的医疗和生活服务设施。入住者既有孤寡老人，也有儿孙满堂者，他们靠护理人员的精心照料。（4）老年医院。）老年医院。以治疗为主，属于康复医院性质。其收治对象为经过治疗后有希望恢复生活自理能力的老年患者。它的医疗设备完全按老人的需要购置，专业化程度很高。三、国外老年住宅三、国外老年住宅特征特征老年住宅在国际上很早就被提出，如今，美国、日本、新加坡等国的老年中国养老产业发展研究报告 52住宅已经相对成熟。他们兴建老年住宅的理念、人文关怀的表现都成为许多国家借鉴的对象。1、美国老年住宅设施完善、美国老年住宅设施完善太阳城中心是美国较大的老年社区之一。太阳城中心太阳城中心 从 1961 年开始开发建设，从一开始就规划成为佛罗里达乃至全美最好的老年社区。太阳城中心坐落在佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。太阳城中心现有来自全美及世界各地的住户 1.6 万，且一直处于持续增长的态势。新住户经常对整个社区内的“太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之殿”(连体别墅)、“湖中之塔”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)以及“自由广场”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)六大居住社区之间的关系感到迷惑，以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。2、日本老年住宅突出自助自理、日本老年住宅突出自助自理由于日本的人工费贵，日本住宅的技术和电器化程度很高。这特别体现在老龄人住宅和为老龄人提供的公用设施上，使得老龄人能够在生活中充分实现自助和自理。比如，提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅产品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅产品。通过这三种老龄住宅产品在社区内的共存，才可以形成满足各类型老龄人基本生活需求的老龄人生活社区。当然，在社区内还需要提供完善的配套设施，用于满足老年人在健康和精神方面的需求。中国养老产业发展研究报告 53第二节第二节 国外养老产业案例国外养老产业案例一、美国太阳城一、美国太阳城养老社区养老社区1、太阳城选址于阳光明媚的凤凰城、太阳城选址于阳光明媚的凤凰城郊区郊区太阳城是美国著名的退休社区。它位于凤凰城西北 12 英里，那里全年312 天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。太阳城拥有 1200 亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”，在它周边有 Lake Pleasant 地区公园，White Tanks 地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。图 5-2.1 太阳城地理位置太阳城位于 Maricopa 郡，北纬 33.597，西经 112.271，海拔 1142 英尺。它处于 Phoenix-Mesa-Scottsdale 区域，占地 37.8km(14.6 mi)，其中陆地 37.6 km(14.5 mi)，水域 0.2 km(0.1 mi)。中国养老产业发展研究报告 54图 5-2.2 太阳城在美国的位置2、太阳城经历了、太阳城经历了 20 年的发展历史年的发展历史20 世纪 50 年代，这里本来是一片半沙漠的棉田。地产建筑商德尔韦布路过此地，觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，决定在这里建些住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里来度假，结果来这里度假的基本是老年人。受到启发，他干脆把目标定在老年人身上。60 年代之前，他在这里建了些仅供 55 岁以上退休老人居住的样品房，同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。太阳城由 Del Webb 公司于 1960 年开始建设，经过 20 年的发展基本建成。原本太阳城有一个计划好的街道网络，后来被凤凰城的第二次街道规划打破，所以在过去 40 年中社区变化很少。同时，由于越来越多的退休人员居住到这个区域，在 80 年代后期，Del Webb 开始建造 Sun City West，在 90 年代后半叶开始建造 Sun City Grand，在 21 世纪 00 年代前期开始建造 Sun City Festival。1959 年，Del Webb 公司开始建造社区，首先建起来的是一个商业中心，然后是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。这个模式建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施也成为了所有退休社区规划的学习的对象。在开盘之前，Del Webb 做好了五件事情：价格适当的样板房，娱乐、工艺设施，拥有好餐厅的宾馆，一个邮局，以及一个商业中心。Del Webb 公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展的关键。中国养老产业发展研究报告 55图 5-2.3 太阳城第一个样品房通过广告宣传，原准备在 1960 年元旦期间吸引 1 万参观者，没想到一下来了 10 万人。由于房价低，气候环境好，房子供不应求。1960 年，太阳城开始销售，第一个周末销售 237 套，至第一个月底，销售了第一年预订建造的400 套，二期 675 套很快就推出了。公司原本计划前三年销售 1700 套住宅，但到了 1960 年底，2000 套房子销售一空。截至 1968 年，公司在太阳城开发了三个娱乐中心：Oakmont,Fairway 以及 New Mountain View Center。60 年代，Webb 公司开始在 Grand 大道以北进行开发。1970 年“Lakeview 娱乐中心”建造完成，其后，又相继开发完成了 Sundial and Bell 娱乐中心，以及 1979 年开张的也是最后一个娱乐中心“Marinette 娱乐中心”3、太阳城住宅产品以独栋和双拼为主、太阳城住宅产品以独栋和双拼为主在太阳城中有许多种住宅类型，包括：独栋住宅，双拼住宅，多层公寓，独立居住中心，生活救助中心，生活照料社区，复合公寓住宅等。表 5-2.1 房屋类型所占套数房屋结构类型套数独栋16,516双拼6,734两户7243-4 户6255-9 户843中国养老产业发展研究报告 5610-19 户28620-49 户31250 户以上1,458活动住屋78船、房车等8图 5-2.4 独栋示意图图 5-2.5 双拼示意图图 5-2.6 联排示意图4、城休闲设施、城休闲设施成为社区特色成为社区特色中国养老产业发展研究报告 57太阳城拥有大量的生活设施，包括 7 个娱乐中心，它们提供游泳、网球和工艺，另外还有 2 个图书馆，2 个保龄球馆，8 个高尔夫场，3 个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅。用于演出的的“Sun Bowl”室外剧场和“Sundome”中心是为表演而建在太阳城区域的，能够提供 7000 个座位。表5-2.2 太阳城内部设施设备7 个娱乐中心8 个高尔夫训练场3 个乡村俱乐部2 个图书馆2 个保龄球馆2 个湖30 个教堂19 个购物中心Physical Activities:体育活动高尔夫和小小高尔夫游泳足球场马场滑旱冰网球和桌球健身房手球式墙球室外地滚球跳舞草地保龄球慢跑和竞走推圆盘游戏垒球和篮球台球Social Activities:桥牌、纸牌和其他游戏俱乐部中国养老产业发展研究报告 58交际活动舞会交际俱乐部众多特别爱好的俱乐部Medical Facilities:医学设施位于太阳城的中心的 Sun Health Boswell Memorial 医院，有在心脏、整形外科和老年医学方面的专家Crafts&Hobbies:工艺和业余爱好木工艺银器匠编织绘画中国画金属工艺制陶术裁缝宝石陶瓷彩色玻璃书法摄影针线手艺皮革工艺铁路模型电脑The Artsand Education艺术熏陶West Valley SymphonyWest Valley Art MuseumMineral and Gem MuseumArizona State University ExtensionRio Salado Community CollegeConcerts at the Sun Bowl5、太阳城周边配套、太阳城周边配套逐步完善逐步完善中国养老产业发展研究报告 59太阳城北边的 Lake Pleasant 地区公园，提供水上娱乐，露营和野餐的设备，这个湖是西南方最大的一条湖，面积已扩大到 10，000 英亩。而西边的White Tanks 地区公园，有富有特色的印度碑文，在那里露营、徒步旅行和野餐很受欢迎，面积已达 26，000 英亩。位于 Hieroglyphic 和 Bradshaw 山脉的西北方“Gold Country”，那里有很多有趣的城镇废墟，包括Vulture、Bumblebee、Constellation、Octave、Tip Top 和 Crown King。亚利桑那州原始人生活历史博物馆在东北边，它包含有亚利桑那州历史上很著名的许多原始城镇遗址的详细复制品。表 5-2.3 周边公共设施统计表教育机构公立私立社区大学有无金融机构银行:15 个政府机构消防部门：“城市消防/局部消防”法律实施部门：治安办公室航空菲尼克斯航空国际小型民用机场（35 米远）Glendale 地方小型民用机场（5 英里远）Phoenix-Goodyear 小型民用机场（7 英里远）医疗一个有 355 个床位的医院半径为 8 英里的区域内有 3 个地区医院宾馆等太阳城 5 英里区域内包括 4 个汽车旅馆和 3 个房车停车场2 个会议室二、日本高科技养老院二、日本高科技养老院1、概况、概况“诚信香里园”养老院坐落于关西大阪府寝屋川市，这是松下电器公司投资修建的一家现代化养老院。环境清静幽雅，宛如林中公园。这里各项设施均得到了高科技的武装，这也是“香里园”与普通养老院主要区别之处。2、养老设施、养老设施中国养老产业发展研究报告 60（1）老人活动中心。）老人活动中心。老人们自己创作的字画和工艺品的陈列，举办新年及各种节日的联欢会，歌舞伎和相扑选手助兴，唱卡拉 OK。（2）电脑室。）电脑室。通过互联网和外界联络，网上“冲冲浪”，在电脑上玩点简单的扑克游戏。3、高科技设施、高科技设施（1）“失禁感应器失禁感应器”。装在床边的墙上，如果老人失禁尿湿了褥单，感应器就会发出通知。（2）“离床感应器离床感应器”。安装在床脚处，能让工作人员在老人不慎从床上跌落时迅速察觉并及时赶来。（3）自动感应式马桶。）自动感应式马桶。马桶圈的放下、抬起以及方便前后的冲水，都是自动感应式的，马桶两侧还有可以自由收放的扶手，使用轮椅的老人也能不太费力地坐下。（4）“动作探知感应设施动作探知感应设施”。按照在洗手间天花板上，如果老人在洗手间内30 分钟没有什么动作，感应装置就会马上通知工作人员。（5）呼救绳圈）呼救绳圈。马桶上方有呼叫用的绳圈，如果老人感到不适或无法站起，就可拉动此绳圈呼叫工作人员。（6）宠物机器人。）宠物机器人。为了能给老人解闷，这个做成玩具熊模样的机器宠物可以向人打招呼，还能够回应“唱唱歌”之类的小要求，它还煞有介事地给出“日本演歌”或者“汉诗”等选项要你挑选，如果你选择了它现在还不会做的选项，它不会呆着不动，而是回答“忘记了”，逗人发笑。（7）远程医疗诊断。）远程医疗诊断。每周都能接受“松下纪念医院”及“道仁医院”的，医生通过专门的仪器就能够掌握老人的各项生理健康数据，（8）电动入浴设施）电动入浴设施。专为坐轮椅的老人设计的。4、案例借鉴、案例借鉴（1）选址环境幽雅；（2）利用高科技武装养老院，方便老人。三、莫斯科社会服务综合中心三、莫斯科社会服务综合中心1、概况、概况中国养老产业发展研究报告 61在莫斯科，各个行政区都有自己的退休老人社会服务综合中心，为低收入的退休老人提供包括医疗、精神慰藉在内的各项服务，以及各种生活用品。2、服务部门及项目、服务部门及项目“依兹玛伊洛沃”退休老人社会服务综合中心有个 4 个部工作，：上门服务部、日常服务部、医疗服务部和紧急救援部。（1）上门服务部）上门服务部 A.替行动不便的老人办理领取住房补贴和退休金；B.按老人预定，帮助他们购买粮食、蔬菜水果、药品并且送到家；C.为他们领取免费发放的被褥等各种生活用品，并为他们送上门；D.陪同他们去医院看病；E.帮助他们解决日常生活中出现的各种问题；F.陪他们一起看电视、一起讨论各种问题等等。（2）日常服务部）日常服务部A.食堂食堂 每天为 30 位退休老人提供一顿免费午餐。享受这项服务的老人每周仅限一次。B.图书馆图书馆 每周开放一天，这天老人们可以在图书馆借阅各种图书；C.理发室理发室 每周工作两天，免费为小区的所有退休者理发。日常服务部还管理着一个大的D.活动室活动室 平时老人们在这里看电视，阅读报纸。老人合唱队在这里排练，组织老人们学习绘画、木刻和编织，为他们举办各种比赛。E.旅游旅游 每年的春夏两季，组织身体较好的退休老人游览莫斯科市内和游览莫斯科市内和郊区的名胜古迹郊区的名胜古迹，以丰富老人们的退休生活。F.法律咨询法律咨询 每周两次邀请律师律师来中心，解答老人们感兴趣的任何法律解答老人们感兴趣的任何法律问题问题。（3）医疗服务部）医疗服务部 医务人员在中心值班、为老人们诊治一些常见病、另有医务人员对有病的老人进行巡诊外，还每周两次聘请心理学家来中心为老人们进行心理咨询。（4）紧急救援部）紧急救援部 当有退休老人遭到火灾、财物被盗等不幸事件时，该部才出面予以救助。中国养老产业发展研究报告 623、案例借鉴、案例借鉴（1）根据老年人需求提供相应服务；（2）提供饮食、文化、娱乐、医疗、法律咨询服务；中国养老产业发展研究报告 63第三节第三节 中国养老中国养老社区模式社区模式一、候鸟式养老一、候鸟式养老模式模式1、成都成都“养老部落养老部落”位于成都近郊的青城山、银厂沟、白水河等景区迎来了成群结队前来消夏避暑、度假休闲、疗养保健的近数千名成都老人，也使这一带形成了成都市内老人到近郊农村养老的独特风景“养老部落”。这些“养老部落”分三种居住类型：一是候鸟型，每年夏天去住 3 个月至 4 个月，这种类型超过 60；二是定居型，除过年过节或单位组织活动外，平时都住在这里，一年要住 8 个月至 10 个月，这种类型超过 30；三是疗养型，主要是大病初愈后到这里疗养康复。成都凸现的“养老部落”，说明养老方式正呈现多元化，这种回归田园的养老方式，是丰富老年人精神生活的一个有益探索。2、武汉、武汉颐乐园老人村颐乐园老人村坐落于风景幽雅、空气怡人的蔡甸区知音湖畔,占地面积 400 余亩，总投资 3.8 亿元人民币，是华中地区规模最大、档次最高、设施最全的生态养老公寓。公司通过市场化运作、专业化服务、科学化管理，老人村竭力为中高收入阶层的老人提供集养老、休闲、旅游、度假于一体的生活园区，并通过“全国连锁、全球联盟”的经营战略为入住老人提供全国乃至全球的旅游式养老服务。3、老年公寓将走向连锁经营、老年公寓将走向连锁经营杭州昌盛实业有限公司投资的长寿村老年公寓，则提出了另一种新的模式。其负责人何昌正打算把连锁经营引入老年公寓，在国内甚至国际建立网点，各网点内的老人可以互访。青岛市福利院和北京太阳城国际老年公寓合作，采取定期和不定期相结合的方式开展置换服务，使双方的老人可以有机会进行异地旅游、疗养，并免费享受住宿、饮食、娱乐、观光等方面的服务。青岛市福利院还将逐步和西安、大连、天津等地的养老机构开展这种连锁型养老置换服务。中国养老产业发展研究报告 64二、活跃型养老模式二、活跃型养老模式1、知识老人养老院，开展养老助教、知识老人养老院，开展养老助教大连首创知识老人养老院大连国际书香怡养院，开创养老助教的模式，来自日本、欧美和国内教育界文化界的知识老人汇聚于此。到大连养老的知识老人越来越多，他们一方面青睐大连宜人的气候，另一方面则看中了养老助教这个可以发挥余热的平台。这种模式为知识老人与求知的学生建立一个通畅的渠道，让知识老人在休闲养老的同时，将自己多年的经验以及积累的知识以低偿或无偿的形式传授给学生，年轻的学生在接受丰富知识的同时也给老人带来了清新而充实的生活。2、上海试水两种模式的、上海试水两种模式的“以房养老以房养老”上海市民政局透露，全国首个租赁式老年社区在南汇康桥镇动工，预计2007 年 10 月亮相。届时，1600 余位老人可以在 8.6 万平方米的社区内朝夕相处。据悉，此举也是申城“以房养老”模式的一种全新尝试。老年社区里的公寓全部以租赁的方式供老人居住，租赁者既可以每月付租金，也可以终身租赁。鼓励老年人将市中心的房子出租，然后入住老年公寓，和同龄的亲戚、朋友、儿时的同学、曾经一起工作过的同事一起安享晚年。上海市民政局 2006 年 4 月在接受每日经济新闻采访时明确表示，将与有关部门联手一起做好上海“以房养老”的试点工作。60 岁的退休老人，除一套住房外，缺乏其他养老条件；他将房子抵押给金融机构或者其他专门机构，每月从该机构领取一定数额的生活费；在他去世后，这套房子由该机构所有这就是以房养老的“倒按揭”。3、德资打造上海顶级养老社区、德资打造上海顶级养老社区2006 年 6 月，德国最著名社会福利企业德国奥古新诺颐养中心宣布将落户上海国际医学院区，这是其在中国落地的首家颐养中心。计划斥资近10 亿元人民币，在上海打造一个顶级养老社区。整个颐养中心全部由德国著名设计事务所设计。中心计划分两期建设，一期工程总规划建筑面积 85000平方米，提供 500 套公寓及相应配套设施。二期工程预计提供 750 套公寓及相应配套设施，并同时兴建奥古新诺商务总部和培训基地。整个中心项目预计中国养老产业发展研究报告 65总投资额为 9.4 亿元人民币，在 2010 年世博会前建成并投入运行。德国奥古新诺看中的是上海养老市场的消费群。德国奥古新诺上海颐养中心的目标人群为：家庭管理资产超过 10 万美元的富裕家庭；上海的华侨；中国留学生的父母和跨国企业外籍主管人士的父母。三、异地型养老模式三、异地型养老模式1、安吉异地老年养生基地、安吉异地老年养生基地地处长三角中心地带的安吉，距上海 220 公里，与上海地缘相近，人文相亲。作为“中国第一竹乡”和国家生态示范县，安吉植被覆盖率达 75。这里，竹海流翠，山泉潺潺，空气质量达到一级，水质达到一类，被誉为气净、水净、地净的“三净”之地。2002 年获得联合国最佳人居环境范例奖。同时，作为上海“母亲河”黄浦江的发源地，位于浙江西北部的安吉县正在为上海老人兴建异地老年养生基地。2、苏州吴中区高端老年产业带、苏州吴中区高端老年产业带苏州吴中区濒临太湖，位于苏州南部，北依苏州古城区，东连昆山，南接吴江，西衔太湖。四周还分别与苏州工业园区、苏州高新技术开发区(虎丘区)相连。环境静谧、空气清新、人流量较小，适宜老年人居住。苏州吴中区在吴中区现代服务业规划中，苏州西山临太湖地区规划了一个高端老年产业带，其中规划有老年公寓、老年别墅、老年大学和老年康体中心等。客户定位为国内的中产阶层、归国华侨和国外到中国养老的老年人。3、广东广东粤港合作养老粤港合作养老由于香港广东籍人数众多，约占全港人口七成,随着人口老龄化，以及两地消费的差别，选择回广东养老、居住，逐渐成为广东籍港人落叶归根较好的选择。据报道，目前已有 3000 多名香港老人在广东养老，其中，主要集中在广州、深圳、佛山、江门等珠江三角洲地区。据透露，香港约有 84 万年龄超过 65 岁的老人，其中三成有回内地养老的意愿。4、大连开放养老市场，国内外招商引资、大连开放养老市场，国内外招商引资2004 年，大连市在全国率先开放养老服务市场，通过在国内外招商引资发展养老产业。两年来，大连共向国内外发布养老招商项目 24 个，吸引日本、中国养老产业发展研究报告 66韩国、南非以及欧美、东南亚等百余个考察团队来连考察洽谈。2004 年 8 月大连成立了全国第一家为老年人提供异地养老中介服务的大连互动式异地养老服务中心，专门为老年人提供到外地进行中短期养老、旅游的中介服务。2005 年 4 月，大连市利用日本爱知世博会大连周活动，组建社会福利事业招商团，随政府招商团赴日进行社会福利事业招商引资洽谈活动。日本主流媒体对此给予了极大关注，NHK 电视台、读卖新闻和朝日新闻都多次进行了专题报道。2005 年 9 月，大连第一家外资养老机构大连北柳咨询服务公司注册成立，截至 2005 年 12 月，已经有 4 家日本养老机构在大连投资，另有 5 家日本老年用品生产公司正在与大连的公司合作。四、农家式养老模式四、农家式养老模式1、上海、上海“空巢老人空巢老人”崇明岛农家养老崇明岛农家养老上海巾帼服务中心等家政公司日前颇具创意地发起了“崇明岛农家养老”项目。首批试点选择在崇明县新河镇金桥村，虽然暂定 10 户试点家庭，却已经有近百户热情的崇明农民家庭报名，欢迎上海市区“空巢”老人前往寄养，颐养天年。2、浙江省天目山地区农家寄养式异地养老、浙江省天目山地区农家寄养式异地养老浙江省天目山地区，连续四年来发展与“候鸟型”、旅游休闲型相结合的农家寄养式异地养老，接待了来自上海、杭州等大城市数万人次的老年人。在与大自然零距离的环境中生活，不但可以享受清新的空气、纯净的水质和新鲜的食物，而且活动空间大，视野开阔。农家楼房配备了现代家用设备，每户农家可接待 10-30 名老人。农家寄养的每月收费在 650-700 元，比上海最简陋的社区养老院要低 30%-40%。中国养老产业发展研究报告 67第四节第四节 中国养老社区案例中国养老社区案例一、绿地孝贤坊一、绿地孝贤坊表 5-4.1 绿地孝贤坊项目概况项目名称绿地 21 城孝贤坊项目图片所属区域昆山花桥开发商上海绿地集团地址昆山花桥镇绿地大道 555 号占地面积35 万平方米建筑面积26 万平方米物业管理费1.20 元/平方米月(公寓)2.00 元/平方米月(公寓)容积率0.70绿化率45%开盘时间2005-12-1工程进度1、概况、概况绿地 21 城孝贤坊规划占地面积 50100 万平方米，预计入住500010000 户老人。首批开发总占地面积 35 万平方米，住宅总建筑面积约26 万平方米，可容纳 2000 多老年住户。包括玫瑰园联排别墅区，约 536 套联排别墅和 140 套电梯公寓；合欢园电梯公寓区，约 1900 套公寓。图 5-4.1 绿地 21 城位置示意图（1）地理位置优越、环境优美、气候怡人）地理位置优越、环境优美、气候怡人作为“长三角老年颐养基地”的绿地 21 城“孝贤坊”位于江苏昆山花桥镇最中国养老产业发展研究报告 68东端，毗邻上海嘉定区和青浦区绿地，能够同时辐射上海、江苏、浙江等长三角区域。昆山是国家卫生城市、国家环保模范城市，花桥镇是国家卫生镇和全国环境优美乡镇，环境优美，景色怡人。昆山属北亚热带南部季风气候区。气候温和湿润，四季分明，光照充足，雨量充沛。年平均气温 15.5；年平均降水量 1097.1 毫米，年平均日照时间 2085.9 小时。（2）交通便利）交通便利21 城所属花桥镇位于江苏省的最东端、上海市的西北郊，素有“江苏东大门、上海后花园”之称。距上海市中心 34 公里，离上海人民广场 40 公里，距上海市外环线 19 公里，距虹桥机场 25 公里，距上海浦东国际机场 65 公里，距吴淞集装箱码头 30 公里，距上海安亭汽车城约 6 公里，距昆山市区 16 公里，距苏州市 50 公里。依托沪宁高速公路（上海跨入江苏的第一个交流道口就设在花桥境内）、312 国道（东起上海西至新疆）、沪宁铁路和同三国道（北起黑龙江的同江南至海南的三亚）、上海郊区环线（A30，在花桥境内与沪宁高速公路互通）及拟建中的京沪高速铁路、轨道交通（上海市中心至安亭上海国际汽车城），组成了花桥镇四通八达、便捷高效的交通网络。2、生活设施完备、生活设施完备（1）医疗设施）医疗设施：绿地集团联合上海同济医院，共同打造全国老年特色服务三级综合医院同济大学附属同济医院绿地昆山医院，并开创性地设立营养处方、运动处方、病理处方等三种特色处方；特设了老年病科以及老年病专家门诊。（2）孝贤坊食堂）孝贤坊食堂：聘请营养师配制食谱，提供适合老年人食用且营养均衡的菜肴。（3）老年文化中心）老年文化中心：联合上海市老年大学，创立了上海老年大学绿地 21城分校，提供丰富多彩的课程。课程包括茶艺课、书法课、美术课、音乐课等；（4）老年休闲娱乐中心）老年休闲娱乐中心：拥有小型舞台的戏曲中有评书、京戏、越剧等演出活动；（5）老年运动中心）老年运动中心：有门球、羽毛球、乒乓球、台球等运动场地；（6）中心湖泊）中心湖泊：设有垂钓台、百鸟园、养生步道以及活动广场。中国养老产业发展研究报告 69（7）其它方面）其它方面：在“孝贤坊”全面、贴身、方便的生活配套系统的基础上，特设养生文化馆、营养配餐中心、老年大学、购物中心、家政服务中心、中福会幼儿园、绿色食品超市等；将与上海老城隍庙旅行社合作，设计出适合老年人出游的夕阳红特色旅行线路。3、特色设施方便老年人、特色设施方便老年人（1）指纹锁智能识别系统）指纹锁智能识别系统 设在每栋楼的单元入口，方便老人进出，解决老人记忆力差、忘带钥匙、IC 卡无法进门等问题；（2）触摸屏式的访客对讲系统）触摸屏式的访客对讲系统 采用智能化 7 寸彩色触摸屏，不仅可以实现可视对讲、家庭安防、小区信息发布、智能报警等功能，还能让老人足不出户即可了解到社区老年大学每天的课程、营养食堂的菜谱、天气预报等消息；（3）紧急按钮）紧急按钮（包括餐厅和洗手间），每个房间都安装，当老人身体出现不适，可以随时呼唤；（4）“长方形长方形”电梯电梯 轴线尺寸是长 2.8m，宽 2.2m，以方便老年人突发病时担架的进出，电梯内设有扶手和可视窗；（5）升降晾衣架）升降晾衣架 方便老人的洗晒衣物；（6）保温材料墙体）保温材料墙体 对室内温度进行有效调节，达到冬暖夏凉的效果。4、公建规模宏大，生活功能完备、公建规模宏大，生活功能完备绿地 21 城规划有约 19 万平方米的公建配套设施，主要包括：四星级绿地豪生国际会议大酒店，可满足商务宴请与家庭团圆的双重需要；近 11 万平方米的香榭丽大道，沿街分布着咖啡店、手工艺店、西餐厅、顶级品牌店等特色商家，洋溢异域风情；29 万平方米的社区生活广场，汇集了餐饮、娱乐、银行、邮政、图书馆、文化馆、宠物医院等设施，可 24 小时满足一切生活需求。还有中福会绿地幼儿园、绿地家世界（一期）建材 MALL、超级果蔬供给中心等，将为社区居民提供全方位的服务。离小区约 15 公里处，有在建的易初莲花购物中心。5、案例借鉴、案例借鉴（1）选址：地理位置优越、环境优美，交通便利，气候怡人；（2）提供饮食、休闲、商业、娱乐、文化等方面设施；（3）从方便老人出发，提供特色设施；中国养老产业发展研究报告 70（4）度假、尊老、国际、商务四大社区互动，城市功能集成，方便生活。二、北京太阳城二、北京太阳城表 5-4.4 北京太阳城项目概况项目名称北京太阳城项目图片所属区域昌平区开发商北京宝氏华商经济发展集团北京太阳城房地产有限公司地址昌平区小汤山东三旗马坊桥东占地面积623 亩建筑面积30 万平方米物业管理费2.50 元/平方米月容积率0.72绿化率51%开盘时间2001-7-1工程进度3 期开发中，预计 07 年完工北京太阳城由北京宝氏华商经济发展集团、北京太阳城房地产开发有限公司联合开发承建，占地 623 亩，建筑面积 30 万平方米，严格按照国家老年建筑规范的要求建设，为实现老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐的老年人生活目标，项目内建有医疗中心、老年文教中心、老年健身娱乐中心、会议中心、购物中心、家政服务中心等共 9 万平方米的商业城。1、概况、概况“北京太阳城”座落在京都上风上水的亚北小汤山温泉疗养区，位处北京市第二绿化工程环城绿化带内，北临京北母亲河温榆河，西靠昌平交通主干道立汤路，风光旖旎，景色宜人，水陆交通极为便利，东部紧邻名校校区，囊括了小学到大学的全部内容，自然生态人文环境颇佳，可谓休闲养生之宝地。社区占地 42 万平米，总建筑面积 30 万平米，掩映在一片绿色海洋里，拥有温榆河绿色水岸景观。假日酒店、健康娱乐中心、文化宫、购物中心、太阳城医院、物业管理中心等六大主题公共建筑有致错落在 2 万平米人工如意湖畔，与北部生活社区一河区隔，动静分离。中国养老产业发展研究报告 71图 5-4.2 北京太阳城老年公寓位置示意图2、公共设施、公共设施（1）北京太阳城医院）北京太阳城医院：是与首都医科大学宣武医院（北京市老年病研究中心）合作经营的。位于温榆河南岸，总建筑面积 1 万平方米，开设病床 200张，太阳城医院的门诊、急诊和住院病房具备基本的急救、医疗、健康维护和安养等四大功能，急诊科、内科、外科、妇科、儿科、中医科、口腔科、眼科、社区医疗科、康复医学科、检验科、功能科、放射科等医疗、医技科室可以满足常见病、多发病患者的就医诊疗需求，社区内急救电瓶车 24 小时待命，北京市红十字会“999”紧急救护中心也在此设立了急救站，可以及时将患者接送到医院或转运到专科医院，为急、危、重症患者赢得第一时间。（2）太阳城购物中心）太阳城购物中心：总面积 5232 平方米，设有休闲广场和停车场，卖场分为地下一层、地上二层，是一家集购物、休闲为一体的综合性超市。同时，超市还创办了特色服务：设立太阳城农庄自产绿色食品专柜和老年服务专柜，提供适合老年人的近百余种食品和健康器械。针对社区老年人行动不便的问题，开办“一站式”服务，只需一个电话，即可送货上门。（3）国医堂）国医堂：国医堂是位于北京太阳城社区中央的一组仿古建筑，这组建筑群体，由眼镜湖、山（殿）门、钟鼓楼、静心殿、善行殿、大药房、东西厢房、颐寿园等建筑组成，总占地面积 11290 平方米，建筑面积 1712.07 平方米，整体建筑在高出地面 2.2 米的坡地上建设。国医堂的功能定位以中医医中国养老产业发展研究报告 72疗保健为主，国医堂内设按摩室、针灸室、理疗药浴室、诊室、药房、服务室等设施。（4）文化宫）文化宫：总建筑面积为 3696 平方米配备阶梯式影视厅、图书阅览室、多功能厅、音乐茶座等娱乐休息会议设施，同时建有 20 多间教室，开办各类培训班、开展学术研讨及国际交流活动、举办书画、摄影、美术等各种展览。社区内成立的合唱队、时装表演队、舞蹈队、文学社、书画班、戏曲班、手工组等各种兴趣小组也在文化宫内开展各类比赛和联谊活动。（5）温泉会馆）温泉会馆：占地 9270 平方米，建筑面积 17714 平方米，内设娱乐中心及会议中心两部分，健身娱乐中心有多达二十一种 SPA 温泉按摩水疗室，室内游泳池、KTV 包间、沙弧球、台球、乒乓球等室内娱乐设施。此外，娱乐活动中心还提供健身中心、美容美发中心等多种配套服务。为满足不同年龄消费者的需求，项目考虑全龄关照，特别设置了小孩专用戏水池和高龄老人水疗专区。与之相连的是三星级标准会议中心，共计有客房 154 间。可同时承接300 人以上会议和以温泉水疗为主要特色的中高档健身娱乐和会议。（6）假日酒店）假日酒店：占地 4181 平方米，建筑面积 12739 平方米，内设洗浴中心、中、西餐厅、影视厅、健身房、娱乐室、商品部等。有客房 90 间，四层设有高标准总统客房。可接待不同消费标准的观光客。3、三十三项服务内容、三十三项服务内容北京太阳城是以市场运作为先导，以公益性服务为核心；实行综合配套、多元经营，以提高社区的生活质量。凡租住、购买太阳城住房的 60 岁以上老年人可享受以下九大项 33 款的免费服务。A、购物服务：社区大型老年购物中心内开设副食品专柜、老年用品专柜、购物服务：社区大型老年购物中心内开设副食品专柜、老年用品专柜及电视、电话购物专柜。及电视、电话购物专柜。（1）对老年人实行免费导购、物品搬运的服务。（2）对通过电视、电话、网络预约的老年人，实行免费送货上门。B、家政服务：设备配套齐全、高科技、智能化的家政服务中心随时为老、家政服务：设备配套齐全、高科技、智能化的家政服务中心随时为老年人提供全方位服务与管理。年人提供全方位服务与管理。（3）免费为本社区居民推荐、介绍小时工、保姆、家教等服务人员。（4）太阳城老年人免费提供个人资料建档、信息查询和婚姻介绍。C、交通服务：、交通服务：中国养老产业发展研究报告 73（5）社区内实行免费乘坐电瓶车。（6）免费乘坐社区与市区之间每天 4 班的往返巴士。D、教育、娱乐服务：、教育、娱乐服务：（7）社区老年大学内设图书阅览室，老年人免费参加社区组织的讲座。（8）社区文化协会、运动协会、书画协会、国际交流协会等公益性协会或联谊组织，同会、组织展开交流与合作。（9）社区内老年文化娱乐中心将不定期对本社区的老年人免费开放以下项目（节假日除外）。（10）保龄球馆。（11）网球馆。（12）门球场。（13）室内乒乓球馆、羽毛球馆、台球室。（14）棋牌室。（15）游泳馆。（16）温泉水疗室。（17）健身房。（18）歌舞厅。E、对太阳城会员的科技研究成果和有较高社会经济价值的作品，社区积、对太阳城会员的科技研究成果和有较高社会经济价值的作品，社区积极协助向社会推广：极协助向社会推广：（19）免费为会员在社区举办相关的展览、展示等活动。（20）为老年人公益性的外事活动提供免费翻译和陪同服务。（21）社区将免费组织适合于各年龄段的老年人参与各种文体娱乐活动及比赛。F、医疗服务：、医疗服务：（22）太阳城医院对居住在本社区的老年人每年进行一次免费体检，为其建立健康档案。（23）太阳城医院门诊部送医、送药上门，免收出诊费。（24）免费使用紧急呼叫系统。太阳城医院与“999”急救中心合作建立“999”太阳城对老年人在社区内的紧急救护，免收接送费用。中国养老产业发展研究报告 74（25）免费参加太阳城医院举办的健康咨询和健康教育讲座。G、连锁置换服务：、连锁置换服务：（26）免费提供与国内其它城市连锁型居住疗养的置换式服务（购房后出租的会员不享受此款）。（27）免费提供与国外连锁型居住疗养的置换式服务，在与太阳城建由连锁置换关系的国外老年期居住疗养，免收食宿费用（购房后出租的会员不享受此款）。（28）设在太阳城的火车票、飞机票定票处，对社区的老年人实行免费送票上门服务。H、休闲服务：、休闲服务：（29）免费参加垂钓区和植物园的休闲活动（所得物按市场价格适当收费）。（30）免费享受太阳城绿色副食品基地的种植、养殖、采摘活动（收获物按规定合理收取费用）。I、餐饮服务：、餐饮服务：（31）社区内的餐饮服务中心为老年人提供免费送餐、代加工服务。（32）免费参加社区内餐饮服务中心举办的食品卫生及膳食营养讲座。（33）社区公寓 7 号楼楼顶设有茶室，定期对社区内老年人免费开放。4、案例借鉴、案例借鉴（1）选址：中国四大温泉之一的小汤山，自然条件优越，靠近北京。（2）提供家政、医疗、教育、餐饮、休闲、娱乐等服务项目。三、海南太阳谷三、海南太阳谷1、海南太阳谷概况、海南太阳谷概况太阳谷与众不同的是她座落于最具热带海岛风情、最具自然生态人居环境，并有东方夏威夷之称的海南岛，它四面环海，在阳光下恣意闪耀着波光，湛蓝清澈的海水是当地最富盛名的美景。中国养老产业发展研究报告 75图 5-4.3 海南太阳谷位置示意图（1）太阳谷之椰风海韵概况）太阳谷之椰风海韵概况太阳谷之椰风海韵是由海南银湾国际太阳谷有限公司投资经营的别墅居家型养老、度假、休养社区，项目占地近 133200 平方米。一期总建筑面积36000 平方米，由 42 幢别墅和一幢 4000 平方米康复医院、400 套别墅型独立产权套房组成。各类名贵热带植物分布于社区楼体之间，楼与楼之间由绿化小道通达；园区设有垂钓池、湖心公园、休息椅，社区道路由行人道和电瓶车道构成人车分流绿界，电瓶车往来于小区各个角落，具有丰富的情景空间，整个小区呈显一种浓厚的开放式、洋房型生活气氛。太阳谷之椰风海韵东面是东寨港国家级红树林自然保护区，西面是南渡江，北面是 20 公里长的东海岸海岸线，南面是海口的空中走廊-美兰机场，项目本身处于东海岸旅游休闲区域中最佳地理位置。太阳谷之椰风海韵位于海口市东海岸滨海地带（距海边 100 米），距市中心 15 钟车程，距美兰机场 10 分钟车程。图 5-4.4 椰风海韵鸟瞰图（2）太阳谷之金雁苑）太阳谷之金雁苑海南银湾国际太阳谷有限公司投资经营的太阳谷之金雁苑是滨海居家型中国养老产业发展研究报告 76别墅疗养、养老、度假社区，位于海南省海口市桂林洋旅游渡假区海边一线区域内，建筑面积 5400 平方米，72 个单人套房，18 个双人套房，设有主治医生、专业护理人员、保安及管理人员。图 5-4.5 金雁苑鸟瞰图 距海南银湾国际太阳谷有限公司投资经营的太阳谷之椰风海韵相距 150 米 并与之互为一体，与大海相距 100 米。2、服务、服务享受五星级标准的服务，共有 23 项，具体如下：（1）餐饮服务、送餐服务、洗衣服务、清理房间服务、消毒和香薰房间服务、陪同就医服务、定时陪聊服务、个人生活照料服务、定时情感交流服务、陪同购物服务、代办服务（2）放松保健服务、娱乐健身服务（3）咨询服务（4）广播和音乐系统、网上影院、VCD 点播系统、网络游戏室系统（5）教育服务（自发）（6）其它服务 物业费用、保安服务、通讯和信息服务、呼叫系统服务、交通服务（7）娱乐 A.居室内娱乐 互联网视频探视子孙亲朋、音乐欣赏、视听新闻、读书写作、电视与 DVD 娱乐、温泉泡泡浴、义工陪聊。B.厅堂娱乐 同层住户茶艺聊天、酒吧咖啡聊天、麻将棋牌、探视、邀请社区朋友作客谈家常。C.楼内娱乐 第四层阅读报刊杂志、文学作品，欣赏影视、舞蹈、戏曲，看时尚电影，健身、园艺、景观聊天吧。中国养老产业发展研究报告 77D.户外娱乐 门球、网球、篮球、排球、羽毛球、高尔夫球、广场拳艺、广场舞蹈、温泉游泳、湖心和海边钓鱼、海边散步、观鸟等。E.集体娱乐 商场购物、集体参观、集体旅游、集体探视；与各地老人团体互访互换活动、与幼儿园、儿童、大学生联欢、社区联欢；书法、绘画、舞蹈、音乐、戏曲、歌唱、园艺、厨艺、手工作品有奖比赛。F.技术娱乐 投资分析讲座、电脑、瑜伽、厨艺、健康保健专家学者讲座、绘画、书法、写作、雕刻、制陶各类短期学习班。G.劳作娱乐 依据本人爱好，选择花园或滨海公园内养花、种草、植树。3、案例借鉴、案例借鉴（1）地理位置优越，气候怡人，越冬避寒圣地。（2）娱乐、医疗、生活设施齐全，适宜安度晚年。四、武汉颐乐园四、武汉颐乐园1、概况、概况武汉侨亚颐乐园是由武汉侨亚(集团)有限公司投资建设，坐落于风景幽雅、空气怡人的蔡甸区知音湖畔，占地面积 400 余亩，总投资 3.8 亿元人民币，是华中地区规模最大、档次最高、设施最全的生态养老公寓。设计上以江南园林风格为主，融合古典与现代、东方与西方文化之精华。风景优雅，空气怡人，一条上从汉水下至南湖的天然河道高螺河横穿园内。沌口体育馆、新江汉大学与之隔湖相望，形成水天一色、别具风格的自然景观。中国养老产业发展研究报告 78图 5-4.6 武汉颐乐园外景图2、设施及服务、设施及服务（1）娱乐设施）娱乐设施 园内设有门球场、网球场、康复训练室、乒乓球室、台球室、健身房、棋牌室、书画室、阅览室、舞厅、卡拉 OK 厅等。建立入住老人的爱好档案，组建侨亚老年文体协会，策划组织各种有益于老年人身心的文体比赛、培训、交流活动，邀请社会各界老年文艺团体进园开展大型文艺汇演，与入住老人联欢。使银发老人在各项活动中展示风采和激情活力。老人村根据老 人门的各种纪念日，给老人做寿辰、婚庆等纪念日庆典；并定期组织外出购物、休闲旅游和风景旅游。特为老人的好友亲朋提 供的温馨之家服务，给予必要的条件和设施，让老人们像在家里一样，与亲朋们同吃、同乐、同住、充分享受天伦之乐，处处 体现亲情亲怀。（2）生活设施：）生活设施：老人村拥有按三星级酒店标准精装修的 300 余套单人间、双人间、套间可供选择。整个公寓完全采用无障碍设计，充分考虑老年人行动不便、易摔、怕冷、视力不好等特点，在整个建筑的设计施工中，都作了特殊的处理。在所有低楼层的公寓中设置电梯，室内地板和路面采取防滑处理，浴室、楼道安装双扶手，设置独立观景阳台，并在照明、通风、采光等方面做了细致周到的处理。24 小时热水洗浴、冷暖空调、有线电视、电话、紧急求助铃、定期换洗的高级床上被服用品座式、马桶等设施的配置，使老人可在此舒适安全的颐养天年。（3）护理服务：）护理服务：老人村全面倡导孝心、爱心的全程细微的服务理念，为所有入住的老年人提供人性化、个性化的管理服务。数十名护理专业毕业的的大学生将入住老人作为自己的爷爷奶奶为老人全方位提供日常照料、洗衣送餐、生活起居、特殊护理等服务。专职医护人员 24 小时为老人提供基本医疗保健服务，对老人们定期进行体检，为其建立详细的健康档案，以便在老人身 体不适的时候，可以准确及时地获知老人的全面信息，给予正确的诊治。对需到市内定点医院诊疗的老人安排专车专人陪同其就诊。（4）饮食服务：）饮食服务：中国养老产业发展研究报告 79专业营养师结合各位入住老人的膳食爱好与禁忌档案，每周为老人制定每日不重复的营养食谱，为老人提供包餐、订餐、送餐服务。3、案例借鉴、案例借鉴（1）环境幽雅，风景秀丽，地理位置好。（2）娱乐、医疗护理、饮食、生活实施完善。五、东方太阳城五、东方太阳城1 1、概况、概况东方太阳城，位于北京市顺义区双青林场境内、潮白河西侧，北到河南村桥，南至苏庄桥，西以滨河路为界，东以潮白河大坝为界，紧邻顺平路和顺义公路二环。周围有顺义区奥运场馆，四大度假区（潮白河旅游度假区、唐指山风景区、京东大芦荡旅游度假区和焦庄户旅游观光区）；潮白河将建成京郊最大的平原型森林公园。东方太阳城社区总规划建筑面积为 80 万平方米，其中配套公建近 5 万平方米，宽松错落、排布有致，将现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等多元形态建筑置于森林、河湖的环抱之中。项目共分三期开发进行，七个风格各异的小区，约 16 万平方米人工湖和 75 万平方米的景观绿地自然穿插于每个小区或组团之间。全社区无障碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品应用于社区各项安全保障与服务设施。社区拥有超低容积率和极高的绿地覆盖率，交通便捷通达。东方太阳城的景观设计在总体规划的基础上进一步发展、深化，创造了一个“绿色”人居环境。穿插于社区的大型景观绿地和外围近 10 万株的树木形成了社区基础性绿色背景，连续的水系统将各组团中心湖面景观贯穿循环联系起来，每一个组团都有休闲公共花园和设计主题，它们作为组团级的结构因素而相互联系。在绿化设计上，建筑、树木和景观绿地互相穿插、呼应；在植物选配上、有意地选用大量适宜当地生长的杀菌、防风、防沙的品种，起到净化小环境、有益健康的作用；在地形组织上、既增加了景观的深度效果、又有效地降低了地表经流量。（1）东方太阳城一期中国养老产业发展研究报告 80东方太阳城一期明湖园，已于 2003 年 4 月全面入住，建筑形式包括联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种，公寓的户型单元面积从 70 至230 平米不等。与中日友好医院合作的医疗服务中心、邮政代办中心、超市、餐厅等社区基础配套已经投入使用。为了丰富社区生活，东方太阳城乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部都已于 2003 年 7 月份正式成立，今后还将根据广大业主的不同需求和兴趣爱好，成立各种各样的俱乐部，为业主们创造相互交流的平台，使整个社区沐浴在和谐欢愉的氛围中。（2）东方太阳城二期东方太阳城二期总占地面积约 47 万平米，总建筑面积仅为 24 万平米，包括万晴园、富春园、清波园和公建区。其中万晴园为公寓和联体别墅区，富春园为独栋别墅和四合院区，清波园为联体别墅区，多种建筑形式随心选择。公寓首层均赠送私家花园，提供了别具一格的生活范本。而有“万亩森林，千坪庭院，独栋别墅”美誉的富春园独栋别墅和四合院，则以 10 万株 50 年原生森林、75 万平米竞技绿地吸引了城市领袖阶层的关注。独栋别墅赠送 4002400平米不等的超大私家花园，满足领袖阶层对私属生活的珍视、对私密空间的原创动力。（3）东方太阳城三期：东方太阳城三期由两大组团构成，其中公寓区有点式公寓和板式公寓约 20余种户型可供选择。届时，社区将有七个风格各异的组团，遵循有天、有地、自由自在、和谐共生的生存法则，湖泊和绿地自然穿插于组团之间，形成开放式、团组式、花园式建筑群。社区里蜿蜒流淌的 17 万平米水系，荡涤着生活在北国的爱水之人内心的喜悦。空气中每立方厘米 2000 多个负氧离子是对热爱自然的人最好的健康回报。2 2、公共设施、公共设施（1）娱乐）娱乐 俱乐部为到访的每一位客人提供了丰富多彩的室内娱乐休闲项目。陶艺馆、咖啡馆、棋牌吧、KTV、演艺舞台等，品位怡然，亦歌亦舞亦开怀；更有藏书万册的精品图书馆，为人们提供阅读、音乐、舞蹈、茶道、插花、棋牌等丰富多彩的知性空间，可以相互学习与自我展示。垂钓区、室外自助烧烤及温室大棚采摘等各类户外休闲娱乐活动，使您更充分体味生活情趣、享受惬意中国养老产业发展研究报告 81心境。太阳会所一层西侧设有精品屋走廊，汇聚各类艺术装饰品、书法绘画、茶道用具、养生用品等各类特色商品，让您在琳琅满目的商品中充分感受精挑细选的满足。（2）运动）运动 高尔夫球练习场、室外网球、篮球、户外阳光泳池、室内游泳馆、三温疗养池、有氧锻炼室、体操房、保龄球馆、台球室、室内跑道、健身器械区、大型多功能球类运动馆等多维运动空间，优质的硬件设施令每一位在此运动的人们都能充分体验健康跃动和身心颐养。（3）温泉疗养）温泉疗养 6 泳道 25 米长的室内温泉泳池，从 2000 米的地下打出平均 40 摄氏度的温泉，温泉浴疗养池（分为冷池、热池、温池、儿童池等），室外嬉戏温泉泳池，均设有男、女更衣间和衣柜。（4）餐饮）餐饮 目前东方太阳城俱乐部下设餐饮部，共拥有三个中餐厅一个西餐厅。中餐厅经营特色淮扬、精品川菜、粤菜海鲜以及各式家常菜系，重金聘请的名厨大师会为你烹饪出令人齿颊留香的美味佳肴。西餐厅提供经典的欧陆式菜肴及各类西式、中式、商务套餐；从物资采购、原料加工、烹饪制作等各个方面严格操作，确保菜品质量的上乘，同时提供主动热请、周到细致的服务，创造整洁、舒适、方便、安全、温馨的就餐环境；在如画的绿地美景环抱之中，美食的乐趣不仅是一番大快朵颐，更是呼朋唤友小聚一起的心有灵犀。（5）酒店）酒店 北京东方太阳城嘉宾国际酒店为美国 GuestHouse International Hotel 全球连锁酒店旗下酒店，由香港嘉宾国际酒店管理公司负责管理。酒店前厅主要负责为宾客办理入住登记手续、问讯服务、委托代办服务、商务服务、外币兑换及电话接转服务并处理宾客投诉。一层商务中心可提供打字、复印、传真及邮件收发等各类商务服务，所有酒店客房及公寓房间均可宽带上网，使您在享受休闲娱乐的同时亦能运筹帷幄、把握乾坤。酒店客房及公寓客房建筑面积共约 1.5 万平米，美式建筑风格别致优雅，功能完备。酒店提供四星级标准的优质服务，共有客房 108 间（含高级客房 中国养老产业发展研究报告 8297 间，豪华套房 3 套，豪华复式套房 8 套）；所有客房卫生间窗户均为可开启折叠百叶窗设计，客人可一边享受沐浴，一边欣赏电视节目或窗外美景，惬意无比。为满足长住客人的居住需求，我们专门配置了 3 栋酒店式公寓，共 110 套客房，面积从 29.8 平米到 92.5 平米不等，共五种户型可供选择。一居室小巧温馨、两居室宽敞豁亮。每种户型均设有厨房并配备厨具（含冰箱、电磁炉、炒锅、炒勺等）；客厅配置茶几、沙发、桌椅、柜橱、电话等；卧室配备卫星电视、空调，卫生间配备热水器、淋浴间及浴具等。酒店服务包括：客房清扫、夜床服务、房间小整、物品租赁、衣物洗涤/熨烫、房间小吧服务、加床服务、遗留物品的保管/认领、擦鞋服务、婴儿看护等；如此高质量、高标准的服务，使东方太阳城 成为了人们玩耍逗留、小住时日的临时居所，回家的感觉这般美妙，享受生活竟是如此简单。（6）老年大学）老年大学 东方太阳城老年大学北京东方太阳城文体培训学校，于 2005 年 11月经北京市顺义区教委批准、北京市顺义区民政局核准、备案后于 12 月正式成立。东方太阳城老年大学位于社区中心太阳会所内，环境优美、教学设施先进。老年大学属社区公益机构，不以盈利为目的，旨在为社区居民提供服务，丰富老年人的精神、文化生活，为老人开辟一个学习、交流和增长知识的场所。东方太阳城老年大学目前已开设的芭蕾舞蹈班、民族舞班、布贴画、电脑班等丰富多彩的课程让社区的业主实现了他们年轻时的梦想，正如其中的一位学员所说：“跳芭蕾是以前不敢想的事情，可是现在我在跳！”那自豪的表情就好像在向全世界宣布“我就是世界上最好的芭蕾舞家”。在东方太阳城的老年大学不光可以学习，社区居民还可以申请开设课程，把自己在某一领域的长期研究成果和心得体会与社区居民分享。（7）农庄）农庄 绿色农庄位于东方太阳城社区东北部，占地数百亩，可种植各色瓜果蔬菜。通过认领的方式，您即可拥有自己的土地，并且成为“真正的菜农”。您只要认买一分土地，那么一年有八个月的时间，您都可以在“自己的土地”上耕作，并且每天都能吃上自己亲手种植的各色蔬菜。中国养老产业发展研究报告 83农庄将提供农业专家为您进行免费种植养护指导；免费提供土地种植所需水电；平价供应种子、肥料等服务。我们将尽可能提供更多、更好的服务，以解除您认买农庄的后顾之忧，为您提供方便。如果您某一段时间无暇照管庄稼，那么绿色农庄的农业专家将为您代管。您每天只需花 1 元钱/分地，您的菜地就可得到农业专家的精心看护。不过，我们还是希望您能亲自参与种植，这样，您就可以带着家人一起在菜园里劳作，享受家庭的欢乐；还可以把农庄变成课堂，教孩子们认识各种植物，培养孩子热爱劳动、珍惜劳动成果的好习惯。您将在农庄享受到播种的快乐、收获的喜悦以及一家人其乐融融的幸福，而这些是我们不能替代的。（8）会议）会议 太阳会所拥有近 20 间国际化标准多功能会议厅，约 40 平米至 900 平米，可满足不同会议、培训使用需求；多媒体网络设备一应俱全，可接办各种商务会议，令您的商务之旅惬意轻松。其中多功能厅面积约 900 平米，配有专业视频、声像设备并可无限上网，齐全的舞台设备及灯光效果，可举办大型商务会议；尤其是近 150 平米的超大舞台，能满足各种文艺演出的需要 中国养老产业发展研究报告 84第五节第五节 养老产业公司案例养老产业公司案例一、一、Del Webb 公司公司Del Webb 公司是“老年社区”行业的领导者，它由 Del Webb 先生创建。在 2004 年的一次调查中，美国西部三分之一的成年人认可 Del Webb 或者“太阳城”这个品牌。到 2000 年 1 月，Del Webb 开发了 13 个太阳城社区，销售了超过 80000套住宅，公司年收入达到了 20 亿美元。2001 年 7 月，Del Webb 与 Pulte 公司合并，成立了全美最大的住宅建筑公司。现在，Del Webb 的产品遍布全美超过 16 个州，而且将来可能会更多。对 55 岁以上的活跃长者来说，Del Webb 的产品代表了一种独一无二的生活方式。1、产品布局从太阳带向全美境内辐射、产品布局从太阳带向全美境内辐射1998 年之前，Del Webb 的产品主要分布在内华达、亚利桑那、佛罗里达等位于太阳带区域的州，1998 年，随着 Sun City Huntley 在伊利诺斯州开盘，标志着 Del Webb 正式走出这一区域，开始全国布局。Del Webb 从 90 年代开始进入有霜带（Frost belt）开发成人社区，例如康涅狄格、马萨诸塞、新泽西、纽约、宾夕法尼亚等州，2001 年与 Pulte 合并之后，加快了全美布局的节奏。迄今为止，Pulte/Del Webb 已经在全国建造了 22 个专供退了休的老人居住的居民小区，有一半是建在气候偏冷的州的，比如伊利诺斯州、密歇根州、新泽西州和俄亥俄州，这与其他房地产公司只盯着佛罗里达州这样的南方暖和区域的策略有所不同。中国养老产业发展研究报告 85图 5-5.1 Del Webb 老年社区分布2、产品由单一太阳城到系列产品、产品由单一太阳城到系列产品Del Webb 早期推出的老年社区产品比较单一，“向所有客户提供一种产品”，而现在，客户能够选择到各种各样个性化的产品。例如早期的“太阳城”在只有5 种房型供选择，而现在新开发的“太阳城”社区，则至少有 20 种以上的房型可供选择。Del Webb 旗下主要有“太阳城”系列以及其他，太阳城系列为 Del Webb 的主打产品，它都为大规模社区，占地面积大，设施完备，高尔夫球场、网球场、游泳池、理疗中心等一应齐全。而相对早期的太阳城社区，现在的太阳城规模已经小了许多。并不是所有的人都喜欢太阳城这种大而全的老年社区模式，调查显示一些活跃长者喜欢更私密性的社区，于是近年 Del Webb 陆续推出了 Solrra 和Corte Bella 两个品牌，服务于这一部分市场领域，得到非常好的市场回应。此外，Del Webb 还从 1999 年开始开发无年龄限制社区“Anthem”系列。3、Del Webb 重视市场研究重视市场研究Del Webb 将市场研究提升到市场营销策略的中心，大幅增加了市场预算。该部门深入地研究了 50 多万个顾客的相关数据，将整个美国市场划分成 11 个目标顾客群，分为“初始购房者”（第一次购买房子的顾客）、“再购者”（单亲家庭再度购买住房）、“不断攀升社会阶层的流动式家庭”，还有诸如“退休家庭/独立家庭”等等，这其中也包括活跃长者。4、经营业绩占、经营业绩占 Del Webb 公司近四成公司近四成每年这些针对老年人开发的房地产为公司带来了公司三分之一的销售收入，中国养老产业发展研究报告 86其净利润份额则高于三分之一。截至 2005 年，Del Webb 成功地在全美布局，在全美 17 个州有 42 个成人社区在售或已售完，计划到 2006 年底，在新增 20 个老年社区。2005 年Del Webb 品牌产品的销售量占 Pulte 公司 45,630 套销售量的 39，2004 年，这个比例则是 33。Pulte 是美国最大的房地产公司，年销售额接近 120 亿美金。2005 年头半年，Pulte 的利润增加了 63%，使得公司股票价值比 2003 年翻了两番，这给了 Pulte 更大的信心，Pulte 向公众承诺：到 2007 年，该公司年收入将会以每年 15%到 20%的速度增长。二、上海绿地二、上海绿地集团集团1、企业概况、企业概况上海绿地（集团）有限公司是上海市重点扶持的大型企业集团之一，是上海首家也是唯一一家通过市场机制综合经营积累资金，无偿投资建设城市公共绿化的专业性企业。公司成立于 1992 年 7 月 18 日，1997 年 3 月改制为多元投资的企业集团，并以其为核心企业组成上海绿地集团。绿地集团坚持“绿化城市、美化环境、造福人民”的宗旨，积极投资建设城市公共绿地，每年在经营利润中取出一部分无偿建绿，很大程度上弥补了政府财政对城市公共绿化投入的不足。绿地集团创立 14 年来，始终坚持“营造美好生活”的企业宗旨，通过产业经营与资本经营并举发展，形成了目前“以房地产业为主、相关产业有限多元发展”的产业布局。房地产开发经营作为绿地集团的核心主导产业，建设项目遍及南昌、合肥、长春、南京、西安、成都、郑州、重庆、苏州、无锡、诸暨、徐州、沈阳、太原等近 20 个城市，并与上海四大企业集团共同在俄罗斯圣彼得堡投资建设波罗的海明珠项目；绿地商业集团、绿地建设集团、绿地能源集团、绿地汽车服务集团和新华发行集团等五大产业集团已经具有了较大的规模和较强的实力；绿化工程、物业管理等产业也初具规模。绿地集团具有很强的社会责任感，发展不忘回报社会。成立 14 年来，累计无偿投资 3 亿多元在上海建成了一批城市标志性公共绿地，此外，在慈善、公益、拥军等方面累计捐赠超过 1 亿元。中国养老产业发展研究报告 872、推出尊老社区、推出尊老社区孝贤坊孝贤坊 立意高立意高上海绿地集团为配合政府宏观政策，解决现实的社会问题，针对老龄化的严峻形势，提出超前的尊老社区理念，打造长三角最大“尊老社区孝贤坊”的宏伟目标。绿地集团，以崇高的价值理念，吸收社会各界学者的建议，广泛借鉴国外经验，以雄厚的实力打造出绿地 21 城“尊老社区”孝贤坊。孝贤坊以“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”作为规划指导思想，充分考虑到需要关爱的老人生理和心理的各种需求，真正为老年人打造一个养老天堂。绿地从城市运营的高度对绿地 21 城进行整体策划，绿地 21 城由度假、尊老、国际、商务四大社区组成。孝贤坊位于绿地 21 城中心的区位，是将来规模 1000 万平方米中的一部分，从这个意义上来说，老人是居住在一个社会里，而不是居住在一个纯粹的老年社区里。这种融入型的老年社区既给老年人提供符合其身心特点的住宅产品和生活氛围，也使老年人不脱离正常的社会结构。3、建筑类型主推联体别墅和电梯公寓、建筑类型主推联体别墅和电梯公寓建筑类型上，孝贤坊主推以英式田园风格为主的联体别墅和紧凑房型的养生电梯公寓。图 5-5.2 玫瑰园英式联体别墅中国养老产业发展研究报告 88图 5-5.3 合欢园养生电梯公寓玫瑰园联体别墅承继伊丽莎白时期的文艺复兴风格，45 度的坡顶、华美的山墙屋面、屋顶上的连体烟囱，还有住宅间一排绿意盎然的精致庭院，将建筑与自然完美融合，营造出英伦小镇惬意的居住氛围。而合欢园养生电梯公寓，全部以 5 层高的多层建筑为主，“个”字型水系贯穿其中，以水为界，划分成三个相对独立的区域。合欢园电梯公寓有三种户型，55 平方米一房、72 平方米两房和 85 平方米两房。4、采用共享和专属两类配套设施与服务、采用共享和专属两类配套设施与服务（1）四大社区共享）四大社区共享 19 万平方米公建设施万平方米公建设施绿地 21 城规划有约 19 万平方米的公建配套设施，主要包括：四星级绿地豪生国际会议大酒店，可满足商务宴请与家庭团圆的双重需要；近 11 万平方米的香榭丽大道，沿街分布着咖啡店、手工艺店、西餐厅、顶级品牌店等特色商家，洋溢异域风情；2.9 万平方米的社区生活广场，汇集了餐饮、娱乐、银行、邮政、图书馆、文化馆、宠物医院等设施，可 24 小时满足一切生活需求。还有中福会绿地幼儿园、绿地家世界（一期）建材 MALL、超级果蔬供给中心等，为社区居民提供全方位的服务。离小区约 15 公里处，有在建的易初莲花购物中心。（2）尊老社区专属配套与服务，覆盖生活、医疗、教育、旅游和交通。）尊老社区专属配套与服务，覆盖生活、医疗、教育、旅游和交通。合欢园养生电梯公寓还拥有孝贤坊一系列的老年专属配套，如老年养生文化馆、营养配餐中心、购物中心、家政服务中心、绿色食品超市等。绿地集团通过与多家机构合作，提供“一站式”物业服务、全智能信息配套体系等，保证老年人的无忧生活。中国养老产业发展研究报告 89在医疗方面，绿地集团总投资超过 4 亿，联合上海同济医院，按照三级乙等标准建设大型综合医院，共同打造出拥有 300 个500 个床位的全国老年特色服务综合医院同济大学附属同济医院绿地昆山医院，并开创性地设立营养处方、运动处方、病理处方等三种特色处方；为进一步丰富老年人的生活，绿地集团还联合上海市老年大学，创立了上海老年大学绿地 21 城分校，提供丰富多彩的课程。孝贤坊与上海老城隍庙旅行社合作，设计出适合老年人出游的夕阳红特色旅行线路，进一步丰富日常生活。在社区内部，绿地集团还携手大众巴士公司，开通了社区至中山公园的专线，每日往返 24 班，全年无休，进一步为居民出行提供方便。5、从老年人角度出发设计建设规划和设施、从老年人角度出发设计建设规划和设施“孝贤坊”的整个区域都采用无障碍通道和防滑地面，并专门开辟出宽阔的活动广场、垂钓区、亲水平台、健康步道等，移步换景，赏心悦目，老年人完全可按照自身喜好，选择钓鱼、门球、秧歌、跑步或太极等健康身心的运动。