市南区政府迁回老城区的猜想和期许

其实，电商行业兴起后，凭借其便捷、廉价的优势，很快就占据大部分传统零售业市场份额，百盛的日子并不好过。据百盛集团年报显示，从2017年开始，公司就处于亏损状态，2017年净亏损1.36亿元，2018年为0.79亿元，2019年为2.22亿元，2020为2.5亿元，2021年为1.76亿元。

中山路百盛是首批中国18家合资零售企业之一，也是山东省最早的合资商业企业。1993年3月30日，国务院同意青岛市第一百货商店与金狮集团在青岛市合资兴办中山路百盛，1994年合同正式签订，总投资7.8亿元人民币，1995年项目开工，1998年开业。彼时，百盛集团子公司新加坡金狮百盛企业投资有限公司持有中山路百盛95.91%股权，青岛第一百货商店持有4.09%股权。

作为当时青岛的高端购物中心，中山路百盛商场的营业面积3万多平方米，很多国际一线大牌在商场内设有专柜，一度是青岛市民购物的首选。

在那个市南东部尚为泥地旧村的时期，该商场所在的百盛商厦凭借213米的“身高”，成为青岛西部的标志性建筑。

经历了25年风雨之后，中山路百盛现在的经营情况如何呢？

近日，笔者实地走访中山路百盛，商场的一层主要经营黄金珠宝、化妆品、电子产品及部分日用品等，其中雅诗兰黛等一线化妆品牌已纷纷撤柜；二层和三层主要是服装鞋包，但知名品牌早已离开，只剩下一些品牌作为形象展示或打折销售；负一层原本是大型超市和屈臣氏等，一年前已经关闭。“超市关停后，我们基本不去百盛了。一般吃饭或者购物，我们就去斜对面的悦喜客来商场，那里有大型超市、餐饮和娱乐项目，人气更高一点。”附近海产品店的老板说。

集中观察几家服装店、鞋店，三四个小时里，进店的顾客并不多，店员们要么发呆，要么看手机、聊天。

对于出售后的中山路百盛后续如何经营，青岛百盛商业总经理吴群公开表示，百盛总部尚未就后续经营问题作出决定，目前商场一切经营正常。

中山路商圈兴衰

中山路南起风景名胜栈桥，北至“大窑沟”，全长不过1500余米，当年却是青岛市最早最繁华的商贸中心圈，鼎盛时期曾与上海的南京路、北京的王府井齐名。

随着历史的变迁，中山路在青岛的框架中地位逐渐下降。

1992年以来，随着城市中心东迁，港口西移，整个大青岛的框架逐步拉开。青岛产业结构梯次演进，产业中心不断外移，老城区的人口大量外迁，产业更新乏力，中山路所在的西部片区逐渐落到了时代后面。中山路历史文化街区的魅力逐渐丧失，曾经辉煌的华联商厦、银座商城等接连闭店，原本品牌云集的商业街，也渐渐被旅游纪念品商店取代。

中山路片区在更新中面临什么问题呢？青岛市朗进创业投资有限公司总经理王子瑜分析：

第一，居住功能弱化，人口流失严重。从上世纪90年代以来，大量人口外迁造成老街空心化，不仅老街建筑等遗产遭到破坏，同时也丧失了滋养传统民风市井的土壤，使得街区缺乏人气与活力。

第二，产业定位不清晰。2000年以来，中山路片区在规划设计、项目引进等方面进行了几轮探索和尝试，但因产业导入、资源盘活等核心问题没有梳理清晰，城市更新项目策划、规划设计与运营脱节，业态单一，更新进程缓慢，未取得预想的成效。如果没有主干产业及周边环境的配套，单靠文化和旅游来支撑这个地方的发展，将很难持续。

第三，城市记忆的丧失。中山路前几轮断断续续的改造，已经使得一些代表城市记忆的老旧建筑销声匿迹了，而新建的建筑风格缺少社会认同，而且随着旧城改造过程中大量原住民的迁出，与之相伴的邻里乡情和社会关系等“烟火气”变淡消散，形成文化断层。

第四，见物不见人。当年中山路改造，包括拔大树，建大厦，每次都抱着良好的热情和愿望，当时认为非常正确，最后反而造成了建设性的破坏。调查显示，5月-10月旅游旺季时，大部分游客在中山路停留的时间不超过2个小时，超过4个小时的游客只有13%。究其原因，是公共空间功能不够完善，中山路整条街道鲜有能够遮荫休息的地方，缺乏公共卫生间、室外座椅、饮水机和城市旅游导向标识系统等。

振兴青岛西部的“马拉松”

自上世纪90年代以来，青岛多次对中山路进行改造，力图让这条百年老街焕发生机。

1996年，中山路开始了第一次全面改造。初步规划是把中山路改造成类似于上海南京路那样的商业步行街，并迁走了路两边129棵法国梧桐树，最终因为道路布局原因搁置。

2003年，中山路进行第二次改造，拆除了青岛饭店、红星电影院、古籍书店等古建筑，中山路天主教堂周围的100多户居民告别了生活多年的旧居。

2005年1月，第三次改造启动，市南区的五年商贸规划确定中山路要改为步行街。

2009年4月12日，历经15个月改造的劈柴院隆重开街，重又恢复了往日的人气。改造了四次，中山路只火了一个劈柴院，不得不让人遗憾。

2012年，第五次改造启动，青岛市成立中山路欧陆风情区指挥部及办公室，改造范围西至火车站、东至安徽路、北至快速路三期、南至海边。中山路欧陆风情区改造项目已经划定了四方路、黄岛路区域为启动片区。新一轮改造仍延续了中山路的历史文脉，振兴商业活力，打造集商业、文化、旅游、休闲、居住于一体的具有浓郁本土文化的特色街区和最佳旅游目的地。

但这五次改造，都没能让中山路重现当年的繁荣。

2020年开始，趁着城市更新和三年攻坚计划的东风，中山路复兴步伐明显加快，第六次改造拉开帷幕。这几年，青岛市对中山路复兴的关注度只增不减。2020年，中山路保护更新工作上升为全市发展战略；2021年，市南区将中山路区域保护更新工作列为1号工程，明确提出加快中山路等历史城区更新；2022年，提出以全域5A级景区标准打造中山路历史片区。

截至目前，中山路的第六次改造也有了实质性的成绩：胶州路人行天桥拆除，济南路拓宽，黄岛路街区、多个里院的修缮，中山路步行街直通栈桥项目启动，海泉湾广场的国风大酒店、海润自来水大厦、华联商厦等相继拆除，劈柴院二期改造修缮工程有序进行，宁阳路“银鱼巷”引入咖啡、民宿等产业，太平路地下隧道、步行街规划设计也排上日程，更多的停车场、街头绿地、口袋公园等“微更新”也在安排……种种举措让人们看到了中山路复兴的希望。

区政府西迁“一石多鸟”？

对于中山路百盛易主之后，昔日西部第一高楼的未来引起业内人士的关注。其中，青岛市朗进创业投资有限公司总经理王子瑜的观点颇具前瞻性。他认为，此次青岛国资平台收购中山路百盛，市南区政府极有可能借此机会从现在的软件园西迁到中山路百盛现址或周边其他空置楼宇。他的依据来自两个方面：

首先，百货业态已经式微，国资接手不太可能再延续百货业态。由于缺少相应的商业配套及人气支撑，建成总部基地、引进大型金融机构、建成数字产业园区等等的设想，也因为中山路产业基础等原因暂不会考虑。

其次，市南区政府西迁，能够给即将去市区西部发展投资的企业带来更大的信心，也更能展示出市南区的气魄和决心。

一个城市的高端资源配套往往聚集在政务中心周边，从而带动城市发展，例如青岛市政府东迁就是成功的例子。1992年前的青岛东部，长期处于未开发状态，青岛市政府东迁后，掀起了青岛东部建设的高潮，现在的市府片区教育强、交通便、山水优、产业旺，在宜业宜居方面更是一枝独秀。

政务中心是整个城市规划及发展的核心，也代表了城市价值导向。若市南区政府西迁中山路，意味着各类优质资源将在此汇聚，也给中山路带来人流、钱流和商流等方面的新机会。

“第一，中山路街区的基础设施和公共设施逐步完善，改造效率会更高；第二，政府监督力度加大，街区店铺的宰客行为会减少，游客满意度相应提高，客流量也会相应增大，带动旅游业发展；第三，房地产加快发展，吸引越来越多的市民、高端人才、高消费人群在此定居；第四，吸引本地优质金融类、科技类、高端商贸类企业在此落户，并且外地资金加大投入，产业高地崛起，带动商业发展；第五，能更好地发挥行政调节市场的作用，同时更能促进政治经济文化的集聚效应。”王子瑜分析。

对于以上分析，笔者从相关人士处得到了部分印证。至于市南区政府下一步的这招大棋是否能如上述分析所愿，值得期待。返回搜狐，查看更多