雅安市主城区土地定级与基准地价评估技术报告(基准地价)

1、雅安市主城区土地定级与基准地价评估技术报告成都大地不动产评估事务所二八年十二月目 录第一章城镇土地定级的条件分析和技术方法1第一节 城镇自然、经济和社会条件分析1第二节 城镇土地定级估价的技术路线4第二章城镇土地定级的理论基础和原则13第一节 城镇土地定级的理论基础13第二节 城镇土地定级基本原则16第三章 城镇土地定级资料的收集及整理18第一节 城镇土地定级资料收集18第二节 城镇土地定级资料整理22第四章 城镇土地定级因素选择及权重确定23第一节 定级因素选择的原则23第二节 选择确定城镇土地定级因素、因子体系25第三节 城镇土地定级因素分析29第四节 城镇土地定级因素、因子权重确定33第

2、五章 城镇土地定级因素因子整理及量化43第一节 城镇土地定级因素因子整理及量化的原则43第二节 商服繁华程度分值测算及制图44第三节 交通条件作用分值计算和制图55第四节 基本设施作用分值测算和制图82第五节 环境条件作用分值测算和制图121第六节 产业集聚度作用分值测算和制图129第六章城镇土地定级单元划分和单元分值计算131第一节 城镇土地定级单元划分及绘制单元图131第二节 城镇土地定级单元分值计算133第三节 定级单元总分值计算与总分值图编绘139第七章 城镇土地级别评定141第一节 城镇土地级别的初步划分141第二节 城镇土地级差收益测算143第三节 城镇土地级别确定与土地级别总图的

3、编制147第八章 基准地价评估的理论依据、原则155第一节 基准地价评估的理论依据155第二节 基准地价评估的原则156第九章 基准地价评估的技术路线及工作流程159第一节 基准地价评估的技术路线159第二节 基准地价评估工作流程159第十章 样点地价资料的调查及整理161第一节 样点地价资料的调查161第二节 调查资料的整理164第三节 还原利率的确定170第十一章 样点地价评估与修正175第一节 样点地价评估175第二节 样点地价修正184第十二章 基准地价评估与确定203第一节 样点地价数据检验203第二节 基准地价确定204第十三章 基准地价修正系数编制218第一节 基准地价系数修正表

4、的编制218第二节 宗地内开发程度修正系数表编制251第三节 基准地价其他修正系数表的编制252第四节 宗地评估254第十四章 成果应用建议255第一章 城镇土地定级的条件分析和技术方法第一节 城镇自然、经济和社会条件分析一.雅安市自然、经济和社会条件（一）自然概况雅安市位于成都平原向青藏高原过渡带的盆周西缘、雅安地区的东部，东北面与名山县及成都市辖的邛崃市接壤，东南与眉山市的洪雅县相连，西南边接荥经县，西北边与天全县和芦山县交界。面积1067.34平方公里。人口35.1万人。距成都120多公里。地势西南高东北低，海拔在515.97-2629.4米间。地理坐标为北纬29度40分至30度14分，

5、东经102度51分至103度12分。境内群山环抱，山多地少，全境东西最宽34公里，南北最长处63公里，呈南北长条状。地势比较平缓的谷盆地约占9%，主要分布在青衣江等河流两岸的冲积地和北部的山间盆地底部；在河谷盆地边缘，分布着浅山缓坡地带，面积约占18%；其余约73%的面积属高山坡地。雅安市属中纬度内陆亚热带湿润气候区，全区气候冬无严寒，夏无酷暑，气候温和，温差较小，气候垂直变化大，降水过多。年平均气温16.2度，全年无霜期304天，年平均降水量为1774.3毫米，年平均日照为1039.4小时。境内“一江六河”，青衣江、陇西河、周公河、喷江河、晏场河、高腔河、严桥河，总长197.4公里，属青衣江

6、水系，由西向东流入大渡河，最终流入长江。有耕地241.57平方公里，田113.72平方公里，地127.85平方公里，林地606.68平方公里，草地0.94平方公里，园地40.2平方公里，矿山及城市用地38.87平方公里，交通用地7.61平方公里。主要农业类植物有水稻、玉米、红苕、洋芋、小麦、油菜、茶叶、果树、桑树等。（二）历史人文概况雅安市是曾为西康省的雅安市与雅安县，成立于1950年8月1日的雅安市辖城厢区（今城区）、孝廉乡（今姚桥镇）、河北乡（今北郊乡一部分）、城南乡（今南郊乡的一部分），直属西康省领导，其城厢区同是西康省政府、雅安专署、雅安县政府、雅安市政府的驻地。1955年10月西康省

7、并入四川省，雅安市改为专区辖市，1959年3月正式撤消雅安市并入雅安县，1983年9月撤消雅安县设雅安市，为地辖市。2000年12月雅安市经“撤地建市、撤市建区”后，成为地级市。（三）旅游资源雅安自西魏设始阳县以来，迄今已有1400余年的历史。市境内自然景观和人文景观交相辉映；有融大熊猫，金丝猴，珙桐等珍稀动植物为一体的蜂桶寨自然保护区，有集冰川，温泉，高原，河谷旖旎凤光为一身的贡嘎山南坡的田湾河风景区，有汇雪山，日出，云海，原始森林于一体的二郎山森林公园；有以茶文化为主题，藏秀雅幽静风韵的蒙山风景区，有险，奇，秀，美的碧峰峡野生动物园，还有南丝绸之路重镇的荥经县“严道古城”、雅安“上里古镇”

8、风情，汉高颐阙、芦山东汉石刻，石棉安顺场红军长征强渡大渡河旧址等风景名胜资源。市域拥有全国重点文物保护单位2处，四川省级文物保护单位11处，市县级文物保护单位90余处。1994年，雅安市被批准为四川省级历史文化名城。1999年初完成的四川省旅游发展总体规划已将上述风景名胜区和主要景点列入四川省川西旅游环线。2006年雅安市入选“cctv2006中国十佳魅力城市“。二雅安市主城区情况分析雅安市主城区是雅安市的政治、经济、文化、信息中心，更是交通枢纽、四川西部中心城市和重要的商品集散地。城区地理位置优越，交通方便，电信通畅。成雅高速公路开通后，到成都仅需一个多小时，离成都双流机场120公里，距成昆

9、铁路乐山火车站仅70公里；公路干线四通八达，国道318线（川藏公路）、国道108线（川滇公路西线）、成雅高速公路、省道雅（安）乐（山）4条国、省级公路在城区交汇，是四川省西部地区的重要交通枢纽；邮电通信发达，现已开通程控电话11万门，电报传真、电话可直拨国内外各大城市和港、澳、台地区。市区经济增长加快，运行质量提高。经市统计局审定，全年实现生产总值36.7亿元，比上年增长12.8%。其中，第一产业增加值5.57亿元，增长6.6%，对经济增长的贡献率为7.6%；第二产业增加值15.14亿元，增长12.2%，对经济增长的贡献率为40.6%；第三产业增加值15.99亿元，增长15.5%，对经济增长的

10、贡献率为51.8%。从需求的角度看，投资、消费、净出口三驾马车同向拉动经济快速增长。其中，投资增长4.8，对经济增长的贡献率为17.2%，总消费增长17.7，对经济增长的贡献率为74.7%。“十五”期间全区生产总值较“九五”末增长52.8，年均增长10.8。第二节 城镇土地定级估价的技术路线一.城镇土地定级估价的范围和任务（一）土地定级估价的范围 城镇土地定级估价的对象是雅安市城市规划范围内的全部土地。土地定级估价面积为49.52平方公里。 （二）土地定级估价的任务 评定城区的土地综合级别，在确定的土地级别基础上，评估各级别的商业、工业、住宅用地的基准地价，编制宗地地价的修正系数。（三）土地定

11、级估价期日及基准地价定义土地质量等级和土地价格是动态的，随着时间变化，影响土地因素随之变化，地价也会变动。因此，必须把定级估价的成果确定到一个统一的日期上，以保证各样点地价和成果具有可比较性。考虑到今后编制年度地价指数的期日要求，城镇土地定级估价期日定为2009年1月1日。基准地价含义如下： 1. 基准期日2009年1月1日.2.土地开发程度（1）商业、住宅用地：宗地外“六通”（通上水,通下水,通电,通讯,通气,通路），宗地内“场平”（场地平整）（2）工业用地：宗地外“四通”（通上水,通下水,通电,通路），宗地内“场平”（场地平整）3、使用年期（1）商服用地：40年（2） 工业用地：50年（3

12、）住宅用地：70年4.容积率（1）商服用地：1.8 （2）住宅用地：2.0 5.土地权利状况：出让土地,无他项权利限制下的土地使用权价格二.城镇土地定级估价的技术路线 城镇土地定级估价的技术路线在国外的研究和实践中与我国有较大区别。如在欧美国家和我国的台湾地区用路线价来表示城镇商服用地地价水平，德国、日本用标准地价来反映城镇地价水平。他们通过路线价、标准地价比较分析评估宗地地价。他们采用这些方法的主要前提条件是具备了发达、活跃、开放有序的土地市场，是在充分市场经济条件下进行的。在他们的土地市场中，发生了大量的按市场规律形成的土地交易样本，而且这些土地交易样本按法规要求集中统一，形成了数据库，并

13、用来分析、评估每年度城镇的地价水平和地价指数。西方国家用了上百年的时间，逐渐形成了反映土地质量、地价水平的技术路线和方法。 在我国，土地定级估价的研究只有十多年的时间。由于过去我国长期实行计划经济，土地不能交易、不能流动、无偿使用，土地的资产价值没有体现和发挥，所以当时对土地的质量等级、价格的评定没有意义。随着我国改革开放的深入，特别是社会主义市场经济体制的确立和发展，土地的生产要素、级差效益、价格杠杆等经济属性日益凸现，土地作为调控手段、对促进社会经济的可持续发展，土地生态环境保护等方面的作用越来越明显，许多城镇逐步开展了城镇土地定级估价的研究和实践工作。 但是，我国目前处于社会主义市场经济

14、的初级阶段，土地市场发育不充分，土地价格不透明，许多交易处于隐形状态，如果照搬市场经济发达国家的土地评估技术方法，肯定不适应我国的实际情况。因此，研究适应我国国情的、适应社会主义市场经济需要、具有中国特色的土地定级估价的理论和技术方法十分重要，是很有意义的研究项目。而我国地域辽阔，区域的社会经济和自然条件差异较大，如何根据基本理论和技术，结合城镇的实际情况定级估价也是值得研究的问题。 近年，我国城镇土地定级估价有这样几种路线。第一种是根据影响土地质量的因素划分土地综合级别，以测算土地级差收益和土地市场交易地价评估商业、工业、住宅等用地类型的基准地价；第二种是根据土地的质量，直接划分均质地域，以

15、市场地价评估分类型用地的基准地价；第三种是根据影响不同类型土地质量的因素，划分分类型的土地级别，以市场地价评估分类型用地的基准地价。这三种方法的主要差别是在土地级别的划分方法上。第一种方法选用于土地市场不太发达，位于我国中、西部地区，而且城区规模不大的中小城镇。第二种方法适用于土地市场比较发达、市场经济发展较好的城镇。第三种方法适用于城区规模较大、经济也较发达的大城市。 自改革开放以来，虽然社会经济发展迅速，基础设施不断完善，加上对旧城区改造，新技术开发区的投资项目增加，促使了城区房地产发展，土地出让、转让、房地产买卖、租赁、入股经营、商品房开发等房地产交易的经济活动日益活跃，房地产交易价格逐

16、步攀升。但是，雅安市地处我国西部，城镇经济与东部经济发达的城区有一定差距，房地产市场发育不充分，致使土地定级估价工作难度加大，时间相对较长。因此，针对雅安市的实际情况，经过深入分析研究，课题组确定出了一条科学、可行、符合城区实际情况的技术路线：即采用分类定级与基准地价评估相结合。 其技术路线是分析影响土地定级的自然、经济、社会等条件因素，组成专家小组运用特尔斐法，确定土地分类定级评价因素因子体系及因素因子的权重值；根据影响土地定级的因素因子的等级、类型、规模、范围、作用方式，采用定性与定量相结合的方法评定各因素因子对土地级别作用强度和空间变化规律，分析不同区位土地质量的差异和均质性，分别划分不

17、同类型土地的级别，并以土地级差收益验证土地级别。根据城区房地产市场的地价资料，应用地价测算的原理和方法，计算各级别内不同用地类型的样点地价，以土地级别为基础，测算各级别的基准地价，同时测算商服用地路段价。分析影响宗地地价的因素，建立基准地价与宗地地价影响因素体系，测算宗地地价的修正系数，构成城镇完整的地价系统。三.土地定级估价基本程序 （一）土地定级估价步骤 1.申请立项。根据省国土资源厅的部署和城镇经济发展的需要，向政府提交开展土地定级估价工作的请示报告，并向市政府申请科研项目立项。 2.成立领导小组和课题组。根据市政府的批文，成立以市领导为组长，市国土资源局局长为副组长，有关部门领导参加的

18、“雅安市城镇土地定级估价工作领导小组”，切实地领导和协调组织课题研究，同时成立由国土资源局局长牵头的课题组，明确了专业技术工作班子。 3.选择技术途径。通过对城区地产市场、自然和社会经济条件的深入分析和实地考察，依据土地定级估价的技术要求与原则，确定定级估价的技术路线。4.编写任务书。根据土地定级估价技术的要求，结合工作实际，编写出适合城区特点的土地定级估价计划任务书，并报省国土资源厅备案。 5.设计调查表格。根据土地定级和估价规程以及技术路线要求，设计出针对雅安市可能影响土地级别的因素和因子、各种用地和交易类型地价样本资料的调查表格。 6.培训人员。按照计划任务书和技术路线要求，对课题组成员

19、和调查人员进行培训，明确技术方法、要求、目标。 7.召开领导小组协调会。由市政府召开有关部门和单位领导参加的协调会，要求各单位明确定级估价的目的、意义，积极配合课题组工作，并提供有关资料。 8.资料收集与整理。集中人力，在一段时间内收集完城区土地定级估价所需的各种图件、数据、文件等资料和地价样本资料。同时对收集到的资料进行检查和分类整理。 9.确定定级因素及其权重值。召开城区土地定级工作会，征求有关专家意见，采用特尔斐法和因素成对比较法确定城区土地定级估价的因素、因子及其权重值。 10.计算机数据库建设。对分类整理好的资料进行分析，归纳和整理，并将数据资料和样本资料输入计算机。 11.编制工作

20、底图。根据城区地形图，编制出城区土地定级估价工作底图，并进行地理信息系统的图形数据管理。 12.定级因素作用分值测算与制图。根据土地定级技术要求，依据调查资料，应用计算机技术对土地定级的各因素、因子的作用分值进行测算，并将测算结果通过地理信息系统制成各因素作用分值图。 13.划分坐标网格，测算各网格总分。根据土地定级单元划分原则和方法，我们采用坐标网格替代城区土地定级单元，并通过因素作用分值法测算出各网格坐标的总分值。 14.采用数轴法、频率直方图法，将城区的各土地单元初步划分成土地级别。 15.测算级差收益，确定土地级别。应用经济分析理论和方法以及数学模型，测算出各个土地级别的级差收益，以验

21、证城区土地级别的存在，并在广泛征求意见的基础上，进行局部修正后确定土地级别，并编制土地级别图。 16.用土地市场交易样本测算基准地价。根据城区各种地产市场的交易资料和土地估价规程的有关公式，计算样点地价，再对样点地价进行统计检验，剔除异常值，测算出各级各类用地的基准地价、商服用地路段价。 17.确定基准地价。对用土地级差收益和市场交易资料测算出来的两种基准地价进行综合分析，按照地价调控的有关政策、并征求有关专家意见，确定城区商业、住宅、工业用地的基准地价，并编制基准地价图。 18.建立宗地地价修正体系。根据各级、各类用地的宗地地价影响因素、因子及其权重值和测算出来的各级各类用地的地价修正幅度，

22、编制出城区宗地地价修正系数表及其说明表。 19.编写工作和技术报告。将城区土地定级估价的工作情况和工作体会等内容编写成工作报告，将城区土地定级估价的全部技术过程和研究内容整理、归纳总结后，编写成技术报告。 20.成果验收和应用。将土地定级估价成果提交省、区有关领导和专家鉴定和验收，并经上级批准后实施应用。 （二）土地定级估价工作程序图申请立项成立领导小组和课题组选择技术途径编写任务书设计表格、培训人员资料收集与整理编制底图确定定级因素其权重值建立数据库、图形库因素作用分值测算划分坐标网格、测算坐标网格总分初定级别测算级差收益、确定土地级别样点地价（测评、修正及异常值剔除） 住宅用地基准地价计算

23、基准地价工业用地基准地价商服用地基准地价价确定宗地地价影响因素及其权重值建立宗地地价修正体系编制级别图、基准地价图等图件撰写工作和技术报告成果整理和归档成果鉴定、验收成果应用第二章 城镇土地定级的理论基础和原则第一节 城镇土地定级的理论基础 土地是社会经济活动的基础，城市土地是人类生活和社会经济活动的主要载体。城镇土地定级就是根据城镇内部土地区位条件和利用效益的差异而确定城镇土地不同级别区域的过程；土地定级的实质就是在城镇土地内部对其自然、社会、经济属性进行全面综合评定，并将这种综合评定结果量化的过程。城镇土地定级必须以一定的科学理论为基础，土地定级的理论基础包括：土地区位理论、地租理论、级差

24、收益理论和经济统计理论。一.土地区位理论 区位是指由自然、经济与社会各要素之间相互作用而形成的综合体，是自然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间相互联系、相互作用在空间、位置上的反映，是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在地域空间上有机结合的具体表现；三种区位有机联系、相辅相成，形成土地区位的优劣差异。区位理论是研究特定区域内关于人类经济活动与社会、自然等其它事物和要素间的相互内在联系和空间分布规律的理论。 土地作为人类一切活动的场所和载体，虽不可移动，但因在其上从事的活动不同，使之在空间上表现出的利用类型不同，地租、地价也随之变化、演替和转移，以致不同质量、不同地租、地价的地块之间不

25、仅有距离和方位特征，还具有确定的空间分布规律，并与各种地理要素、社会经济活动的影响有密切的内在联系。因此，城镇土地利用的实质即是对土地区位的利用。当我们把土地作为区位理论研究的客体，而把各种已有的地理要素和社会经济活动的空间配置作为区位条件，分析研究这些条件在土地上的分布和变化特点，以及它们相互组合对土地发生的综合影响作用，就可以根据土地区位条件造成的区位空间差异，划分出城镇土地级别。二.地租理论 地租是土地所有者凭借土地所有权得到的收入，是土地所有权借以实现的经济形式，其本质就是收益权。即土地所有者从土地上获取收益的权力。马克思认为，任何社会只要存在着土地所有者和不占有土地的直接生产者，就有

26、了产生地租的基础。马克思对地租产生的原因和条件进行了分析和研究，根据地租产生的原因和条件，把地租区分为绝对地租、级差地租和垄断地租等几种形式。 （一）绝对地租 绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的地租。在我国城镇中，因存在土地国家所有权的垄断和使用者对土地使用权的占有，实际上的两权分离，所有权必然要求在经济上实现，因而我国的城镇经济生活中存在绝对地租形态。具体讲，绝对地租是为取得土地使用权而向土地所有者支付的最低地租。 （二）级差地租 级差地租是指租用较优土地所获得的归土地使用者占有的超额利润。在城镇中，级差地租是由于城镇土地位置差异，等量投资或追加投资所产生的不同效益的超额利润。

27、城镇土地区位效益是构成级差地租的实体，因而城镇土地所有权垄断是形成级差地租的基础，土地利用区位优劣则是形成级差地租的条件。城镇内部土地由于区位优劣不一，则形成不同的级差地租，决定不同的土地级别，这就为城镇土地定级估价提供了依据。 （三）垄断地租 垄断地租是由土地的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。由于城镇土地经济供给的稀缺性，优越地段供不应求的矛盾日益尖锐，这样，垄断地租水平由租用者的需求及其支付能力决定。三.级差收益理论 级差收益是土地使用者因占有使用不同区位和不同土地质量的土地而获得的超额利润，土地质量差异是级差收益产生的根源。 所谓土地质量差异，主要指城市每一地块在商业集聚程度、交通

28、条件、基础设施、环境质量、文化设施、人口密度等方面优劣程度的差别。占有较优土地质量和区位的经营者，可以凭借其所处的具体地段，充分利用城市完善的各种设施，获得社会经济活动中最有利的条件，从而增加收益，得到超额利润。客观上，城市不同土地位置，不同土地条件的每一地块都存在级差收益。因此，城市土地定级就是要分析土地级别与级差收益的内在联系，并合理客观地划分土地级别。四.经济统计理论 在城镇土地定级中，首先需要调查分析大量的自然和社会经济数据，因此必须运用现代经济统计理论和方法来分析、检验、处理各种调查数据，从中去伪存真、去粗求精，使评定的土地级别符合客观实际。第二节 城镇土地定级基本原则 城镇土地级别

29、是城镇自然、社会、经济等要素综合作用的结果；土地定级要合理反映城镇内部土地质量差异及其分布特点，体现土地资源的合理利用和实现其最佳经济效益、社会效益；因此，在城镇土地定级中应遵循以下原则： 一.综合分析原则 城镇土地级别受到社会、经济、自然、政治等诸多因素的综合影响，各因素影响不同，导致土地利用效率的不同，从而影响土地级别。因此在城镇土地定级中要全面考虑城区的商服繁华度、交通条件、基础设施状况、环境质量、自然条件、人口状况及城镇规划等因素对土地利用效益的影响，并对这些因素进行综合分析、研究，按差异划分土地级别，使土地定级具有较高的准确性和可靠性，评测出合理、切合实际的土地级别。 二.主导因素原

30、则 影响城镇土地质量优劣的经济、社会、自然因素众多，应找出一个或多个主要因素，作为划分和评判土地级别的依据。各因素对城镇土地质量优劣的影响程度各有差异。因此，应重点分析对城镇土地定级起控制和主导作用的因素。根据城镇的实际情况，在调查、分析、研究的基础上，以该城区的商服繁华度、交通条件、基础设施及环境条件等因素作为评定土地级别的主导因素，从而使评测出的土地级别具有严格的科学性和操作方法上的简捷性。 三.地域分异原则 土地质量的地域分异规律是土地的自然和社会各因素不同组合的结果，它反映了地域间土地生产力或利用效益上的差别。土地定级应掌握城镇土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析由于区位条件不同

31、形成的各地域分异状况，将类似地域划归同一土地级。 四.级差收益原则 土地定级成果最终要为土地的合理利用服务，而土地利用的经济效益和综合效益主要通过土地利用所产生的级差收益表现出来，也就是说，土地的级差收益是反映土地质量特性的一个定量化指标，因此土地定级应在初步划分的土地级别上，对级差收益明显的行业进行级差收益测算，测算值作为确定土地级别数目和了解行业级差收益及修订初步划分的土地级别的重要依据。 五.定量与定性相结合的原则 在土地定级中，应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，对能够量化的指标用定量化的方法来表示，做到以定量为主，定性为辅，以减少人为的随意性、提高土地级别的精度和土地级别与实际的吻

32、合度。第三章 城镇土地定级资料的收集及整理 土地定级工作是一项包含自然、社会、经济各方面的综合性系统工程，所涉及的资料范围广、内容复杂多样；收集的资料是否真实准确完善，直接关系着土地定级工作的成果精度。所以，因地制宜地采取各种有效措施，提高资料收集水平和各种数据的分析处理能力，是城区土地定级工作的重要基础。第一节 城镇土地定级资料收集一.准备工作 城镇土地定级需要收集的资料量大、面广，为确保土地定级成果的精度，在开展资料收集工作前，应做好充分的准备。 （一）制定计划、组织培训 在调查工作开展之前，制定周密的计划，包括调查人员分组、调查部门和区域划分以及各调查组之间的衔接等。在雅安市国土资源局的

33、精心组织下，调查人员分成四个调查组，每个调查组均明确调查单位和区域，落实责任，以保证调查工作的顺利进行。 针对参加资料收集人员的具体情况，有些是初次参加定级工作，对土地定级基本概念比较陌生，因此，在开始调查前进行了专门的业务指导，着重介绍在收集资料过程中涉及的专业术语及基本概念，了解土地定级技术路线和方法，讲解各种调查表填写的内容、项目及注意事项。 （二）调查表格的准备 按照城镇土地分等定级规程的要求，结合雅安市的实际情况，将拟调查的内容设计成针对性较强的调查表格： 1.城镇土地定级因素因子权重调查表（特尔斐法）； 2.城镇商服中心基本情况调查表； 3.城镇农贸市场基本情况调查表； 4.城镇道

34、路状况调查表； 5.城镇对外交通状况（汽车站）调查表；6.城镇供水条件基本情况调查表； 7.城镇教育设施（职业学校、中学、小学、幼儿园）基本情况调查表；8.城镇医院基本情况表；9.城镇邮电局基本情况表；10.城镇文体设施基本情况表；11.环境污染（大气、噪声，水污染）状况调查表；二.资料收集 （一）资料收集内容 根据城镇土地分等定级规程的规定，结合雅安市的实际情况，确定雅安市土地定级资料收集的内容包括： 1.商服中心繁华程度资料 商服繁华程度资料收集内容主要包括：商服中心的位置、数量、范围；商服中心的商店数量、营业额、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、铺面租金等。 2.农贸市场状况资料

35、农贸市场状况收集内容主要包括：农贸市场数量、位置、占地面积、营业面积、摊位数、经营种类、购物人数和年营业额。 3.交通条件资料 交通条件收集内容主要包括：道路类型、道路级别、道路长度及宽度、车流量、人流量、道路功能、道路设施、路面质量、交通管制、道路分布；对外交通设施的类型；长途汽车站、位置、占地面积、建筑面积、发车次数、乘车人数、营业额、发车方向数。 4.基础设施状况资料 城区基础设施状况资料收集内容包括城区供水、排水、供电、供气等设施类型、位置、数量、设施容量、目前供应能力、管网及线路在城区分布状况、各设施的规模、级别、技术水平、服务水平、使用保证率在各区域的差异状况。 5.社会服务设施状

36、况资料社会服务设施状况资料收集内容主要包括：教育设施中的中学、小学的位置、数量、分布、占地面积、建筑面积、重点非重点、班级数、在校学生人数、在职教职工人数等；医疗卫生设施主要包括：医院和重点诊所的位置、数量、分布及规模、主要大型医疗设备、占地总面积、建筑总面积、营业额、病床数、年门诊就诊人数，年住院人数，职工人数、高级职称人数等。 6.环境条件资料 环境条件资料收集内容主要包括：城区内大气、噪声、临水状况、水污染及污染状况的各种指标。 7.城区规划资料 城区规划资料收集的内容主要包括：城区建设现状、城区规划布局、城区发展总体规划、城区性质定位等资料。 8.图件资料图件资料收集的内容主要包括：城

37、区平面图、城区总体规划图、城区基础设施管网分布图。9.其他经济、社会、自然资料。 （二）资料收集方法 资料收集的形式、方法多种多样、其目的是保证收集到的城区自然、社会、经济资料具有广泛性和代表性、又真实可靠。根据雅安市的实际情况，主要采用以下三种资料收集方法： 1.填表式调查 调查人员将事先准备好的调查表格发到被调查的单位和个人手中，并详细说明填表内容和填写要求；由被调查单位和个人填表并签章、签字。 2.访问式调查 调查人员到被调查的部门、单位访问，有针对性地了解土地定级所需的有关资料、数据和基本情况；并将了解的情况记录或填写成调查表。 3.座谈式填查邀请有关部门和用地单位熟悉情况的人员座谈，

38、通过座谈了解土地定级涉及的各种自然、社会、经济因素的基本情况。第二节 城镇土地定级资料整理 土地定级资料收集完成后,应对各种资料进行分析、整理，并补充完善。一.资料分类和整理 土地定级资料调查工作完成后，各种资料按文字资料、图件资料、土地定级专项资料分别进行整理。 （一）文字资料 调查收集的各种文字报告内容丰富，涉及雅安市自然、社会和经济各个方面。 （二）图件资料 收集图件资料5幅，其中包括城镇总体规划图、城镇图等。 （三）土地定级专项资料 城镇土地定级专项资料涉及土地定级因素、因子的各项经济指标；通过分析、整理形成各种调查表格。二.资料校核与补充 将调查收集的资料分类、整理后，发现部分资料数

39、据不全；因此，多次到有关部门和企业单位进行核实和补充完善。第四章 城镇土地定级因素选择及权重确定城镇土地定级因素是指对土地质量优劣有重大影响，并能体现土地区位差异的社会、经济条件。城镇是一个复杂的系统，社会经济活动频繁，各种设施众多，影响土地质量的因素复杂多样。在土地级别评定工作中，不可能，也没必要对众多的因素全部进行评价，而只能对反映当地客观实际，体现土地质量差异的主要因素进行评价。因此，根据城镇土地分等定级规程结合城镇实际情况，因地制宜地选择和建立科学合理的定级因素、因子体系，是土地定级工作的关键一环。第一节 定级因素选择的原则 影响城区土地质量优劣的因素、因子种类较多，各因素之间既有差别

40、又有较强的相关性，为了能科学合理地选择出城镇土地定级因素，应遵循以下基本原则： 一.选择主要因素，排除次要因素 土地定级的目的是客观把握土地质量的空间差异，并在此基础上确定城区土地级别和基准地价，因此定级因素应选择对土地质量有重要影响的因素和因子，舍弃影响不大的因素、因子，从而通过选择出的各土地定级因素、因子，科学客观合理地评定土地质量差异。 二.评价因素在不同区位土地上应具有差异性 评价因素在不同区位土地上应是变化的，否则即使对土地质量影响再大也不能作为评价因素。以经济发展水平为例，从不同地区、不同城镇看，这一因素对土地质量优劣和地价高低显然有举足轻重的影响，但就一个城区内部而言，它对各个区

41、位土地的影响是一致的，因此选择这一因素就无法揭示一个城区内部土地质量的差异，相应地这一因素就不能作为土地定级的参评因素。 三.因素因子对土地质量的影响具有全域性 土地定级的评价范围是整个城区，城区土地利用类型多种多样，土地用途也各不相同；所谓影响要具有全域性是指所选择的因素、因子应对评价区域内所有用途的土地质量均存在影响。 四.现状条件和规划发展相结合 土地定级的目的是评价城区内部土地质量的优劣，而土地质量的优劣是与地价水平的高低一致的，而影响地价水平高低的因素不仅是现时的土地状况，未来土地利用的潜力对地价高低也有十分重要的影响；因此在定级因素、因子选择上既要考虑反映土地质量的现状条件，同时考

42、虑反映土地开发潜力的规划发展情况。 五.实际调查和专家咨询相结合 通过预先调查了解城镇的实际情况，再根据城镇土地分等定级规程的要求，确定初步的因素因子体系，以此为基础，向区内熟悉情况、有经验的专家咨询，通过他们的选择最终确定定级因素因子体系。第二节 选择确定城镇土地定级因素、因子体系 根据因素因子选择的基本原则，在充分调查和认真分析的基础上，制定城镇土地定级因素调查表，邀请了熟悉当地状况的市政府、市国土局、市教育局、市规划局、市交通局、市环保局、市工商局、市商务局、市发改委、市土地储备中心、各开发园区等各相关部门的专家、代表共28人，请专家独立选择定级因素因子。 根据城镇各有关专家选择结果，确

43、定土地定级因素因子体系，见表4-2-1，表4-2-2，表4-2-3。表4-2-1 商业用地定级因素因子体系商业用地繁华程度交通条件基础设施状况商服繁华度道路通达度对外交通便利度公共交通便捷度供水状况汽车站(客运)商服中心表4-2-2 住宅用地定级因素因子体系住宅用地商服繁华度交通状况基本设施状况商服中心道路通达度对外交通便捷度公共交通便捷度汽车站(客运)基础设施公共设施供水状况医疗设施农贸市场教育设施文体设施环境条件大气污染噪声污染水污染临河状况表4-2-3 工业用地定级因素因子体系工业用地交通条件基础设施状况产业集聚规模道路通达度对外交通便利度汽车站(货运)供水状况产业集聚程度第三节 城镇土

44、地定级因素分析 城镇土地定级入选和落选的各因素因子是否合理实用，应对各因素因子进行具体分析，便于更好地把握城镇土地定级因素的特点。 一.选择的土地定级因素因子与雅安市实际情况相符。 雅安市选择确定的土地定级因素、因子，它们与城镇土地分等定级规程所提供的参考因素和因子基本一致，但针对自身特点作有局部调整。主要的调整如下: 对外交通便利度是在商服、住宅、工业三种用途土地定级中被选择的因素,但它在不同用途土地定级中内涵是不一样的.按城镇土地分等定级规程，商服、住宅用途土地定级中对外交通便利度体现客运、工业用途土地定级中对外交通便利度体现货运。 商服繁华度因素是在商服与住宅两种用途土地定级中均被选择的

45、因素，而在工业用途土地定级中却未选择，这是根据雅安市主城区实际情况而定的。在雅安市主城区，商服中心对商服和住宅两种用途土地定级影响较大，其用地类型分布及功能分区与商服中心有着密切的关系，而在工业用途土地定级中，商服中心对其影响极小。 环境条件作为住宅用地定级的因素，本次包含大气污染、噪声污染、水污染、临河状况四个因子。其中，临河状况因子是课题组结合雅安市主城区的实际情况，经过周密调查、征询后确定的。雅安市主城区近年来随着河流的整治改造，河流两侧住宅用地价值日益彰显，所以课题组将临河状况作为环境条件的因子之一。目前，工业用地均严格按照规划布局在工业园区内，产业集聚规模不仅反映了产业在一定范围内的

46、集中程度，同时也体现了相关城市产业区域政策。故在雅安市主城区，产业集聚度对工业的影响甚至超过了其它因素。 二.商业用地定级因素因子体现了城镇土地的自然、社会和经济特性 （一）商服繁华影响度：指不同类型的商业和服务业中心对土地质量的影响程度。商服中心繁华度越高，吸引范围越大，土地质量越高。商服中心繁华度，营业额、营业面积、商店数量、单位面积租金、服务范围等指标表示。这是土地定级中最重要的因素。 （二）道路通达度：指到达某特定土地区位的道路运输条件，由道路的类型（主干道、次干道、支路），数量和与道路的相对位置体现。道路越宽，车道数越多，道路通达的方向数越多，距道路越近，通达度越好。如宽阔道路、十字

47、路口、沿街土地比一般土地通达性能好。 （三）对外交通便利度：指对外交通设施（汽车站）的齐全程度及运输能力。它的高低反映城区人、货物向城区外流动的方便程度。 （四）公共交通便捷度：是衡量某一区域公共交通优劣状况的因子，用在不同街道上公交线路的密集程度来体现，它的高低体现了该区域购物人流乘公共交通流通的便利程度。（五）基础设施完善度：主要指供水、供电、供气、排水等为城区生产、生活服务的设施配套齐全程度、服务水平和使用保证是土地定级中一个比较重要的因素。三. 住宅用地定级因素因子体现了城镇土地的自然、社会和经济特性 （一）商服繁华影响度：指不同类型的商业和服务业中心对土地质量的影响程度。商服中心繁华

48、度越高，吸引范围越大，土地质量越高。商服中心繁华度，营业额、营业面积、商店数量、单位面积租金、服务范围等指标表示。这是土地定级中最重要的因素。 （二）道路通达度：指到达某特定土地区位的道路运输条件，由道路的类型（主干道、次干道、支路），数量和与道路的相对位置体现。道路越宽，车道数越多，道路通达的方向数越多，距道路越近，通达度越好。如宽阔道路、十字路口、沿街土地比一般土地通达性能好。 （四）对外交通便利度：指对外交通设施（汽车站）的齐全程度及运输能力。它的高低反映城区人、货物向城区外流动的方便程度。 （五）公共交通便捷度：是衡量某一区域公共交通优劣状况的因子，用在不同街道上公交线路的密集程度来体

49、现，它的高低体现了该区域购物人流乘公共交通流通的便利程度。（六）基础设施完善度：主要指供水、供电、供气、排水等为城区生产、生活服务的设施配套齐全程度、服务水平和使用保证是土地定级中一个比较重要的因素。（七）公用设施完备度：主要指与日常生活密切相关的中小学、医院、邮电、文体设施等完备程度。公用设施可以使人们顺利地进行社会经济活动和便利日常生活。（八）环境质量条件优劣度：主要指大气、噪声、水、临河状况等对环境的影响状况。其优劣程度对人们生产、生活居住有一定影响。四. 工业用地定级因素因子体现了城镇土地的自然、社会和经济特性 （一）道路通达度：指到达某特定土地区位的道路运输条件，由道路的类型（主干道

50、、次干道、支路），数量和与道路的相对位置体现。道路越宽，车道数越多，道路通达的方向数越多，距道路越近，通达度越好。如宽阔道路、十字路口、沿街土地比一般土地通达性能好。 （二）对外交通便利度：指对外交通设施的齐全程度及运输能力。它的高低反映城区人、货物向城区外流动的方便程度。（三）基础设施完善度：主要指供水、供电、供气、排水等为城区生产、生活服务的设施配套齐全程度、服务水平和使用保证是土地定级中一个比较重要的因素。 （四）产业集聚度：反映产业在一定范围的集中程度。第四节 城镇土地定级因素、因子权重确定量度定级因素因子对土地质量优劣影响程度大小的指标，因素因城镇素因子的权重是子对土地质量优劣影响力

51、越大，权重越大。科学合理土地定级因地确定定级因素因子的权重值，是雅安市土地定级的前提和基础。 一.城镇土地定级因素因子权重确定的原则 （一）根据城镇土地分等定级规程提供的“城镇土地定级因素表”确定各因素重要性顺序和权重值参考范围；权重值大小和因素因子对土地质量影响力的大小成正比，各因素权重值在01（0100）之间变化，各因素的权重值之和等于1（或100）。 （二）采用特尔斐法和因素成对比较法两种方法综合确定因素因子权重值。 二.因素因子权重确定方法和程序 城镇土地定级因素因子包含了自然、社会和经济三方面的因素，既有可以定量的因素，也有定性因素。只有将定量和定性因素综合考虑，统一量化，纳入同一评

52、价体系，才能避免主观随意性，保证资料的可比性，提高土地定级的精度。为此，在确定城镇土地定级因素因子权重时，采用特尔斐测定法，将各土地定级因素因子统一分析，进行定量化，以便各定级因素因子之间相互比较和综合。 （一）特尔斐法确定定级因素因子权重值 特尔斐法是客观地综合多数专家经验和主观判断的技巧，将定性与定量分析的因素进行量化的一种决策分析方法。用特尔斐法确定城镇土地定级因素因子权重值的步骤如下： 1.特尔斐法征询表设计 根据城镇已确定的土地定级因素因子的层次，参考土地定级规程中的有关表格，设计出了城镇土地定级因素因子权重值调查表。该表设计中力求简明扼要，便于表格填写。表格中除包括影响因素和因子外

53、，还有上轮平均值，上轮方差、重要性顺序和权重值等。 2.以代码表示因素和因子 为了便于信息反馈、交流、表格填写和复核以及计算机处理，对各土地定级因素和因子均设定了代码。如交通条件因素的代码为a2，其下属的道路通达度、对外交通便利度因子的代码则分别为a21、a22。 3.测算程序设计 根据特尔斐法调查表、代码和特尔斐法赋分的要求，设计出测算均值(e)和方差（2）的计算机程序。该程序操作方便，计算快捷，还能将未按要求填写的征询表自动反馈给录入者，以便及时寻找有关专家重新填表。 4.制作特尔斐法说明书 该说明书简要说明了雅安市土地定级估价工作开展的意义，采用的方法，特尔斐法的原理、操作步骤、测定的目标和内容，专家的