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去年,在长沙开美容院的敏敏妈手里有点闲钱,想买个学位房给敏敏上学,可无奈没有房票,只好把目光转向了公寓。 千挑万选,她买了个宣传带学位的公寓,单价虽比周边住宅高,但面积小总价低。想想高不可攀的学位房住宅价格,敏敏妈觉得捡到宝了。 可谁想,随着时间一天天过,敏敏妈没等来交房通知书,却收到开发商发来的顺延交付期限通知书。 眼看着离原定交房时间越来越近,敏敏妈看到该公寓楼还有十多层未建,外立面也都没有弄。 敏敏妈傻眼了,别说宣传的学位会不会兑现,能不能交房都成问题! 相信很多人都有这样的疑问: 买房被限购了,可以去买不限购的商住公寓吗? 同地段公寓比住宅便宜,可以买吗? 住宅买不起,可以先买个小公寓过渡一下,以后再换房吗? 最近,老周侃房直播间也有不少读者咨询关于买公寓的事,今天就来侃侃: 长沙的公寓,到底能不能买? 公寓,醉大的特点是:宜商宜住。 不但可以住,还可以作为注册地,进行工商登记注册公司或办事机构;而且小户型,总价低,精装修,不限购。 看起来不错,那是选公寓,还是选住宅呢? 关于商住公寓与普通住宅的区别,老周特地做了个表,方便大家比较。 ![]() 怎么看都是住宅香!一般情况下,只要能买住宅的就别买公寓。 不过,产权方面大家也不要纠结40年、50年、70年的区别。 物权法规定,住宅土地的使用期届满,会自动续期。虽然没有具体说明商业用地是否自动续期,但相信缴纳少量的土地出让金以后可以续期。 因为物权法在处理这个问题上的原则是国不与民争利。当然,最后怎样还是要看以后的具体政策。 有房友可能要说了: 我当然知道住宅好,可被限购了,既然公寓不用担心产权问题,总价还低,那买了也总比把钱放手里贬值强吧? 其实,决定买不买公寓的关键是:看你的用途! ①如果你是想博上涨,几年后卖掉,那你买公寓就被坑了! 涨幅远不及住宅,而且很难出手,因为公寓过户税费太高了。 商住房交易税费相比住宅除了印花税、契税等,还有差额20%的个税(住宅可以满5减免,商住房不免)。 除此之外,公寓还会比住宅额外多一个差额30%至60%的土地增值税。 土地增值税占据总税费很大比重,计算方法较为复杂,具体计算方法如下: 图源|网络仅供参考 一般来说,二手商住公寓出售税收支出要占增值额30%-50%之间。 举个栗子:小李5年前花30W在雨花区买了一套公寓,现在涨到了60W。了,可别高兴太早,如果小李要出售这套公寓,光增值税就得交10W左右。 商住公寓如此高的交易费用,导致不好出手,涨幅自然也比不上住宅。 不过有个情况例外,可以考虑! 大幅度降价!比如上半年的某铂园!6字头,虽说只有10套,但二环内、湘江边的诱惑还是很大的。 又或者价格是同地段同品质住宅的5-7折,又没有明显缺陷的话,还是可以考虑的。 ②如果你只是想有个固定资产、稳定金,商住公寓其实也是个不错的选择。 大家都知道一线城市住宅租售比是很低的,很多总价400万的房子才租4至5000一月。 就算按5000算,租金年才1.5%(5000×12/400万),那还不如买国债呢。 所以,住宅投资看重的是房价涨幅,而公寓,主要看它的租金年。 租金年能达到4%以上,而你又没有其它更好的投资渠道,可以考虑买。 商住公寓虽然涨幅有限,多多少少还是会涨点。 假设5年上涨30%,年化利率接近6%,加上4%的租金年也能有10%左右的年化利率。 所以如果非要买公寓,首要关注的应是租金。 假设周边公寓租金3000,如果要租金年4%以上,那么公寓总价低于90W才考虑入手。 我们回到一开始的问题: Q:买房被限购了,可以去买不限购的商住公寓吗? A:看你买公寓用途,奔着投资去的就算了。 如果你的资产达到一定程度,需要进行资产配置,如房产,股票等,又追求长期稳定的,可以买租金年高的公寓。 Q:同地段公寓比住宅便宜,可以买吗? A:看租金年,一般要达到4%以上;而且要做好长期持有的准备。 Q:住宅买不起,可以先买个小公寓过渡一下,以后再换房吗? A:不建议。公寓比住宅难卖,涨幅也比不上住宅,将来卖公寓换住宅成本很高。 当决定了买公寓,要怎么挑呢?除了租金年,老周还给你以下几个建议: 1、一定要选择老城区,越靠近市中心越好。 如果附近有商场、写字楼这些人流密集的区域,出租基本是不成问题的; 2、不要以买住宅的眼光来买公寓,尤其不要买远郊公寓。 租不出去,哪怕有所谓的地铁,名校加持! 3、能买现房就不要买期房。 不能光图便宜,要防范烂尾楼的风险,前面敏敏妈不就踩雷了?而且现房可以更好知道租金; 4、买小面积单间公寓。 商住公寓买面积越小的越好,面积越小,租售比越高。 年轻人租公寓主要看中独立性,有一个属于自己的空间;宁可多买几套小面积的单间,也不买一套大面积公寓; 5、买交通便利(比如地铁口)、配套成熟,年轻人青睐的公寓。 最后,长沙公寓红海,竞争惨烈,“以价换量”已经成常用招数,并且效果显著! 今年上半年,长沙内五区公寓供应93.8万方,同比上涨2%;成交72.6万方,同比上涨61%;成交均价12212元/平,同比下跌4%。(数据来源:湖南中原) 图源|湖南中原 一定程度上也反映出,长沙的公寓是有市场,有购买人群的。不然,再怎么降价,也没人买账! 想买降价公寓的,友情提醒: 不要光看广告宣传降价,要看实际成交均价;不要光看降价幅度,还要看实际对比周边住宅的价格! 利弊权衡,老周都说清楚了,买不买看自己选择。你对买公寓有什么看法?留言区见。 |
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