【新房测评】吴泾招商象屿1872：小样儿还有两幅面孔

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测评之前，我们先了解下几个跟吴泾有关的词汇。

1

五朵金花

闵行是上海现代工业文明的发源地，吴泾工业区的“五朵金花”在半个多世纪的时间内，盛极一时。

“五朵金花”即上海碳素厂、上海焦化厂、吴泾化工厂、上海电化厂（后为氯碱化工股份有限公司）、吴泾热电厂。

我们现在互相调侃进厂打螺丝，但在当时那个年代，年轻人以进厂为荣。

直到21世纪上海开始转型，工业逐渐缩减，工人社区与工人文化也随即落幕。

2

闵行主城区

上海2035规划发布了主城地域，其中闵行除了浦江皆主城，这能说明吴泾重要么？

说不重要，吴泾有紫竹高新区，怎么也不可能割舍的。说重要，确实也没感受到多重要，它的存在感在整个闵行是最弱的。

3

闵行南部科创中心

去年闵行南部发布单元规划，主打科创，在一众产业园区和基地中，紫竹小有成就，在全国的高新区里，紫竹在2021年排进前十。

规划的重点转型的区块中，还把马桥和元江-剑川路定位为地区中心。

其中元江-剑川路地区中心就包括“大零号湾”，它并不在吴泾。

大零号湾的出发点是大学校区、科技园区和城市社区三区联动，这跟紫竹高新区是一个套路。

那么对于紫竹高新区来说，大零号湾的出现则是对它的资源产生了分流。

5

战略留白区

曾经有人对吴泾的战略预留区进行过想象，被定为国际能级的大型文体设施，极有可能是作为上海未来奥运会场馆的候选区。

非常诱人的说法，但是这块地长达几十年的化工历史，对土地的污染无法逆转，它的规划和发展还有很长的路要走。

板块

测评

北边的预留区主体是原化工区，另一块特色小镇是第二批全国特色小镇之一，融合科技+时尚，森马等60多个品牌在里面。

南边的大学城就是交大和华东师范，紧接着就是紫竹高新区。

整个吴泾居住区非常集中，在“五朵金花”发展的同时，还是大型农耕区。

直到现在，在黄浦江湾拐角处还保留着大量农田和自建房，其他都是老房子，新房的数量一只手就能扒拉出来。

紫竹是2001年批准建立的，20年的时间里，这里汇聚了英特尔、微软、可口可乐等世界500强企业。

虽然有了人，但是区域的配套建设留不住人，2013年开始打造了紫竹半岛住宅项目，并且开发兰香湖，试图打造一方净土。

还特地引进华二，只对口紫竹半岛，其他小区只能眼看着。

改造的很成功了，调研的时候还看到有人在那拍照。

但凡多走两步，又是另外一幅面孔了。

稻田很美，老房子也保持着该有的古朴，别具风味。

但是也改变不了这里是农村的事实。

再往北走，就是掰着手指能数出来的两个新房项目了，招商象屿1872和万科青藤公园。

这里嘛，又不一样，跟周边的老房子一起，完美的表现了什么叫做城乡结合部。

新造的项目就像新建的“城”，虽然现在还没完工。

旁边就是农田，又好像采摘大棚。

这个商场看起来像是城镇商业，但是一看店面，有些玩味。

不仅有罗森、永辉这种城市便利店，也有格子间大小的小饭馆，还有爸爸的爸爸叫什么...

我估计世界500强的员工应该很少去。

在华二的光辉照耀下，吴泾有两种学校，华二和其他学校。而华二呢目前只对口紫竹半岛及周边的几个村。

其他学校只是在闵行排不上名头，要是相对五大新城还是有优势的。

华二初中据说实验班很牛，是华二高中的主要生源，但是全市招生，平行班则平平。

商场分布看着还行哈，这是大大小小全都算上了。

没有大型商场啊，紫叶广场主要还是吃饭和影院，火星1号就是刚说过的城镇广场，北边三个算是中等体量，紫竹数码广场纯商业的体量也不大。

地铁有1条15号线，去年开通的换乘王，这不是说说而已，市中心的几个点一个也不能直达。

还有条在建的23号线，预计2027年通车，纵贯住宅区，还是很实用的一条地铁线路，就是等的时间有点久。

自驾要么走虹梅南路高架，要么过江后走南北高架，不堵车的话30分钟左右到市区。

医院就更可怜了，只有一家中西医结合医院。

三甲要过江去浦江，老闵行的第五人民医院是家三乙，两个地方开车过去不到20分钟。

可以说吴泾早年是靠化工厂撑着的，现在纯靠紫竹园区撑着，但是配套又跟不上。

2035规划也提到了，吴泾的新增住宅是会控制的，就是限量发布。

能配的上紫竹高新区高收入人群的只有兰香湖附近了。

【测评指数】

交通

测评

项目旁边就是5年后的地铁站紫龙路站，距离现有的15号线紫竹高新区站步行距离约2.8公里，刚需会比较难受。

冲着地铁房来吧，还得等5年。要是在市区上班，不开车就得先想办法怎么去地铁站，然后还要度过地铁上的1个小时。

开车自驾至漕河泾和徐家汇，大概20-30分钟，高峰的话估计1个小时。

项目自驾至徐家汇（错峰出行，仅供参考）

项目自驾至漕河泾（错峰出行，仅供参考）

【评测指数】

测评

灰色圆圈为项目直线2公里范围。

现有配套里项目比较近的，就是火星1号，抛弃外观不谈的话，实用性是比较强的，永辉超市、菜市场，日常采购ok。

大型消费活动，反正周边都满足不了，往市区方向跑吧，以后华泾建起来了，去那里也不错。

华二目前对口的是紫竹半岛和周边的几个村，今年万科青藤公园对口友爱和永德，附近还有个嘉怡水岸小区对口的是景东小学和吴泾中学。

学区划分的很奇妙哈，离华二这么近，就是上不了。

医院没法看，除了那家中西医结合医院，多余一个社区医院都没有，怪惨的。

再看看周边都有什么规划配套。

友情提示，以上仅是规划，代表目前有这个打算，但是什么时候能落实，不知道。

配套方面，虽然有华二，但是目前除了紫竹半岛还没有别的新房住宅项目能对口，如果能对口的话，身价就不一样了。

其他没有亮点，只能期待规划落地，可以拯救一下世界500强的员工。

【评测指数】

产品

测评

招商象屿公园1872分两个地块，把万科青藤公园夹在了中间。

招商和象屿两个开发商联合出品，将来两个地块的物业也是一家认领一个。

本次推出的是南地块，首批均价约5.2w，容积率1.8不算高，104/132㎡两个面积段。

总共18栋楼，总高12-18层，首发2/4/5/9/10#5栋楼。104㎡约144套，132㎡约168套。

项目目前售楼处开了，就是原来万科青藤公园的售楼处，样板间还没有做好，目前验资中，预计是11月下旬拿证。

小区里面也要有些主题空间才能压得住场面，草坪、花园、儿童乐园、跑道blabla...反正宣传是有。

外立面大范围采用玻璃幕墙，干挂石材外立面高贵，但咱玻璃幕墙也不差，还好保养，看着就年轻。

项目2025年6月份交房，也就是开盘后还要2年7个月才能交付。104㎡是精装交付，132㎡简装交付。

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104㎡有两个户型图，室内结构没区别。

3房2厅2卫，三开间朝南，户型很方正。房间都带飘窗。

又是次卧跟客厅共享阳台的设计，虽然新潮吧，但还是压缩了南次卧的采光。

132㎡做的4房2厅2卫，南北通透，餐客厅一体做成了横厅设计，宽敞明亮。

由于中间有承重墙，餐厅只做了飘窗，失去了大阳台，但整体户型设计的很好。

可以看的出来，项目整体的设计都挺不错，是打算做品质小区。

【评测指数】

优劣

测评

优势：

1.未来限定地铁房

在建的23号线紫龙路站就在地块西北角，虽然要等到2027年才会通车，但是地铁房的快乐都懂。

往下2站就是紫竹高新区，南边终点站是闵行开发区。

往北能加强跟徐汇的联动，跟6条地铁换乘，终点站上海体育场。

2.近紫竹高新区

紫竹高新区是国家级高新区，里面的500强企业员工有充足的购买实力和需求。

还有2大高校的教职工，如果吴泾的配套和城市界面能跟上，紫竹高新区对吴泾的影响还能更明显。

3.有价格优势

相比南翔、松江新城，吴泾到内环的直线距离虽然并不是最近的，但得益于虹梅南路高架，从吴泾出发很方便就能上中外环线。

从直线距离来看南翔最近，但是吴泾通过红梅南路高架，到市区的自驾距离跟南翔差不多，均价还便宜许多。

劣势：

1.城市界面较为复杂

在项目北地块的北边有一些是2010年后的商品房，再往北就是老小区，有些底商各式各样的招牌眼花缭乱。

项目西边目前是大棚，规划是一块医疗用地。

南边租赁住宅后边则是农村和兰香湖高端住宅区。

东边是个粮仓，未来有可能规划滨江绿地。

看看这配置，我找不出来一个词形容，反正挺复杂的。

规划用地也多，那未来住进来少不了尘土飞扬。

2.交房时间长

项目是今年拍地今年入市，交完钱要等2年7个月，如果自己还想加点装修，再散味，顺利的情况下3年半住进去。

那刚结婚的还来得及，不然孩子上学都不方便。

3.配套不足

项目周边配套能够步行到达的就是门口的火星1号，和兰香湖片区，只能满足日常需求。

学校华二很好，但是新房没学区，要等交房后划分，看目前的对口情况，还是别太抱幻想。

家里老人小孩最需要的医院也缺，平时可以不用，但一定要有。

跟项目本身的品质和受众人群相比，配套十分拉胯。

【评测指数】

综合

测评

招商象屿公园1872项目设计比较抗打，近紫竹高新区，且吴泾少新房使得项目有充足的客户群体。

总体感觉，真是为吴泾痛心，明明拥有充足的高知客群，却没有与之匹敌的大环境，光是造个小兰香湖，搞个高端住宅小群体就满足了？

当年万科青藤公园开盘三期都没有当天售罄，但也是消化的七七八八。

压抑2年多的需求在如今新房市场下，也让售楼处说不出预测积分，那就意味着有可能积分是比较友好的。

项目最适合的是不那么在意配套和周边环境，在附近工作的五六百万刚改客户，和700多万的改善客户。

其次是预算有限，在市区工作的自驾客户。

如果想选吴泾这个板块，看看青藤公园目前6万多的成交价，新房有一万多的空间。

但是综合资金成本、交付时长和风险等多方面看，买一二手差不多，二手还是现成的，没风险。

如果预算没有那么多，可以买新房。

以上说的都是自住客户。

但是不建议纯投资客户，紫竹半岛熬了10年还没熬成婆。

滨江资源这么好的点当然要利用，不过大概率华漕排在了吴泾前面，吴泾的集中开发还得再等等。

除非真的有人愿意要拿大几百万来赌一个学区后续会不会调整，赌一个吴泾预留区能不能成为下一个奥运场馆，赌一个周边规划什么时候会落地，再等上个十年。

【综合测评】

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部分图片来自网络

以上为正文

编辑∣环线咨询

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