暴跌的上海郊区最强区，未来能翻盘吗？

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作为五大新城房价制高点的松江，曾经十分辉煌，眼下十分落寞。

在之前发布的一文中，我们统计过：

在这轮下跌行情中，松江新城跌幅荣登五大新城第二位，平均跌幅约1万元/㎡，仅次于概念股临港新城。

暴跌的核心原因在于：

随着近郊的全面开发，松江的成熟优势正在肉眼可见的缩小，大家对松江的期待在变小。

同时，一些早期发展中埋下的问题，却在逐渐放大。

松江的未来，到底何去何从？

01

松江可以说是郊区中发展最为顺利的区。

从历史上看，松江自身历史地位就足够高，毕竟当年的上海县还是在松江府的管辖下。

建国后郊区基本都定位成农业区，松江却很早就已经建了第一批工业卫星城。

在市区发展三产的时代，又和闵行一起吸收了一些上游外溢出来的第二产业，快速崛起。

松江的工业产值一度占到上海的1/7，进出口额占到上海的1/5。

早期的成熟，让松江打下了坚实的基础，2001年上海的“一城九镇”，松江就已经作为“一城”——节点型城市来开发。

一城九镇规划

头顶这样的光环，松江拥有了多个郊区第一。

2005年，贯穿市区东西大动脉的九号线通车，让松江成为五大新城中最先通地铁的地方，为人口导入带来基础。

当然第一个新城的优势不只一条地铁线路，松江很快引入上海市第一人民医院，有了第一家郊区三甲医院；

松江又筹建了上海规模最大的大学城，带来了无数新生力量以及配套。

随后，松江新城快速启动建设，成了五大新城中第一个吃到房地产开发红利的区域，带来了大量的市区人口导入。

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2006年前后，松江也成为郊区新房供应主力，房地产税收也一度占到松江地方财政收入的近50%。

几大新城核心供应期

这个过程中，松江楼市的各板块也在这个过程中成熟了起来。

篇幅有限，不细说板块内容。

各板块我们之前都评测过，感兴趣的朋友可以通过下图加小助手微信领取不同板块的评测文章。

02

当然，单靠房地产开发的模式是有尽头的。

到2010年前后，松江的房地产开发黄金期结束，松江经济也短期的陷入了增长乏力的局面。

好在松江还是快速的进行了产业转型，通过以G60科创走廊、松江工业区等产业区的发展迭代，松江搞了不少其它战略新兴产业：

在智能制造、生物医药、新材料、新能源、数字经济和智能终端等领域都有了不少成就。

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通过这轮产业结构调整，房地产在松江财政收入中的占比成功从50%降到了25%。

到了2021年，松江的战略性新兴产业在2021年就占比高达63%，跑赢了嘉定、青浦和奉贤。

03

成熟只能代表过去。

松江新城房价高在于其先发优势，但是这种优势正在消失。

如今，松江整体的GDP水平已经跌到了郊区第五，被曾经的几个小弟超越。

随着其他近郊区域及其他几个五大新城的开发，松江的一些早期规划上的局限性逐渐显示了出来，一定程度上限制了区域的发展上限。

这点从微观层面，感官可能更直接。

比如松江新城核心区大量的断头路，比如松江几乎没有一个核心的商圈，比如松江新城核心区早期规划了大量的住宅，没有商务氛围弄不好CBD。

松江新城核心区的路

此外，由于松江的东翼产业区离闵行更近，不少地缘居民都置业去了莘庄，反而没有对松江本土房价产生增量。

当然，微观层面的问题，主要是源自于宏观层面的问题。

松江过去发展过程中最核心的问题其实在于，松江的发展一直和市区是割裂的。

松江的发展核心一直在松江新城，但是实际上松江紧邻市区，却没有很好的利用好这个优势。

松江区域格局

一般来说，郊区想要发展好，市区大腿要抱紧。

比如松江的两个邻居，闵行和青浦都紧紧抓住了上游区的大腿，拿到了一些发展优势。

闵行早在90年代就靠着近长宁的优势快速发展了外环以内区域，又靠着1号线直通徐家汇快速开发了莘庄，实现了快速的城市化和产业导入。

徐泾也靠着2号线的外溢，早年就吸收了不少外溢来的产业资源，后来借着大虹桥的规划把徐泾建成青浦最大的商务区，也成了青浦房价的高地。

但是松江近市区的九亭和泗泾却没有拿到同等的待遇，松江并没有倾注太多的资源，主要是居住区。

北泗泾

两个板块至今都是作为9号线外溢的睡城，没有开发成近郊CBD，至今也仍然作为郊区的第一站。

而洞泾在之前一直没有开发，也像天堑般拦住了松江主城和市区之间的联系。

与割裂相对应的还有松江相对较弱的外部交通条件。

像嘉定，有11号线+沪嘉高速+嘉闵高架三条动脉，但是松江就只有一条9号线，一条快速路都没有。

早年松江自己发展的好独自美丽，但是如今资源重新向市区集中了就成了劣势了。

04

事实上，无论是闵行、宝山，还是嘉定、青浦这些五大新城，大家的思路其实都类似：

靠着市区大哥发育一波，如果有核心产业区的就自己再发力一波，可以的话就远郊自己再搞一个独立增长极。

比如嘉定近市区有了南翔，远郊有了嘉定新城，产业区有安亭。

闵行莘庄七宝以内这些近市区的区域已经十分成熟，大虹桥前湾正在搞，手头的几大工业区在源源不断造血，远郊还在搞大零号湾。

宝山也不用说，前一阵我刚写文分析过，近的有南大，远的有吴淞，大家都在分开发力。

对于松江来说，想要解决问题，恐怕也要重走一遍这个套路。

05

很令人惊喜的是，通过分析松江最新的一些规划动作，我们发现：

松江整体的发展格局上也开始了转型。

所谓想致富，先修路，松江和市区的联系弱，那么修路先行，我们以修路为切入点，分析一下松江未来城市格局的变化。

松江未来几年第一大利好就是沪松公路的快速化，以及上游的漕宝快速路建设。

沪松快速路

这条快速路直接让松江腹地和市区拉近了距离，大大加强了和市区的联系。

这里面对应的一大爆点就是松江南站的建设和松江南站商务区的规划。

松江南站商务区

其实区域的发展运气因素很重要，本来走青浦最方便的沪苏湖铁路，最终因为特殊原因绕到松江，反而成就了松江的转型大业。

松江南站建设有两大优势，第一个就是能提升现有的G60科创走廊的能级。

所谓长三角一体化最重要的两条铁路就是在交界处的十字形铁路沪苏湖铁路和通苏嘉永铁路。

有了高铁站，才有了更高能级资源转移的通路，松江才是真正意义上成为了G60科创走廊的核心。

这点让松江成为了真正意义上的长三角一体化桥头堡，有能力和潜力承载更宏大的产业规划。

G60科创大厦

此外，松江南站自然就是给松江贡献了一个恢弘的商务区，远期利好松江的第三产业发展，也能带飞松江南部整体的发展。

快速路是第一利好，地铁就是第二利好。

松江也终于有了第二条地铁，12号线的西延伸线。

12号线这条线路，从交通上来讲是分流了9号线的运输压力，但实际上对于松江的意义并不止于此。

12号线西延伸

对于现有状态来看，这条线路串联起了松江腹地和东部产业区之间的关系，将有效促进区内的资源、人员流通。

未来这条线路对应着最重要的一步棋。是洞泾区域的全面开发。

洞泾是松江新城核心区、九亭泗泾、新桥、松江工业区几个大区的地理中心，这个区域的开发，解决了三大核心问题：

第一个是松江主城和市区的割裂问题；

第二个是松江主城和九亭、泗泾、新桥等区域的割裂问题；

第三是解决了松江新城扩容的问题。

洞泾这里双地铁，整片开发，完全有打造区域副中心的潜力。

12号线开建之际，洞泾就马不停蹄规划了两大TOD，生怕错过了发展的绝佳时机：

沪松公路站的洞泾未来湾TOD、刘五公路站的生态科技城TOD。

洞泾我们有专门的文章写过分析，可以联系小助理，领取专篇评测。

结语

当然，如今已经过了产业发展的爆发期，松江的规划宏伟，仍面临着落地时间和落地效果两大考验。

不过可以确定的是，松江有目前五大新城核心区最为成熟和舒适的生活环境，这点也是如今难得的确定性了。

实拍

不过，价格直逼大虹桥新房的松江，房子的确不能闭眼入了。

具体的购房问题，欢迎加文末加客服微信沟通。

▼以上为正文

编辑∣环线咨询

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