国有企业闲置房地现状及资源统筹管理对策研究

李向峰1 陈健1 李国宁1 李育2

（1国网安徽省电力有限公司，安徽  合肥  230000；2国网安徽省电力有限公司亳州供电分公司，安徽  亳州  236000）

摘要：我国国有企业作为国民经济的重要组成部分，随着改革开放的深入，其资产规模不断扩大，经营活动也更加多样化。随着经济的快速发展，我国国有企业也在不断进行着转型升级、新旧动能转换过程中，对闲置资产也提出了更高的要求。由于我国目前社会资源的分配方式还不是很合理，因此国有企业也面临着闲置资产所带来的问题。本文对国有企业闲置房地情况及资源统筹管理对策进行了研究和分析，并提出了相关措施建议。

关键词：国有企业；闲置房地；资源统筹

一、国有企业闲置房地现状

（一）常出现低价出售情况

由于国有企业自身存在问题，使得很多国有企业将闲置资产进行了低价出售或者是以零价格出租给他人来赚取差价，这样不仅使国有资源得到了有效利用，而且使这些闲置资产能够得到妥善处理。我国也有很多国有企业在进行生产经营过程中存在很多的安全隐患以及能源浪费现象，但是由于这类国有企业所拥有的很多闲置资产都不是很值钱，所以它们就会被逐渐闲置或者是拍卖。由于国有企业所拥有的诸多闲置资产都是属于国有企业不能正常经营的闲置资产，所以就会导致这些闲置资产受到多方面因素影响。

（二）资源使用效率不高

从现阶段我国国有企业所拥有的房产中来看，其中存在着大量闲置房地，但是由于存在着大量的未开发价值，使得这些资产一直没有能够发挥出其应有的作用，从而使其失去了利用价值并且形成了大量的闲置。另外在目前国有企业所拥有的房屋、土地等资源中存在着一些公共设施没有得到充分地利用所导致房产闲置，在实际工作过程中，这类资产往往会占用大量的公共资源而导致闲置。对于国有企业而言，这些闲置资产可以说是非常常见且无价值的资产。一方面这些存量资产并没有得到充分地利用所导致无人使用或者是闲置；另一方面这些存量中有着大量未开发的土地和房屋。而这些长期闲置的房地也会为企业带来巨大收益或损失。

（三）存在着大量闲置资产无法合理处理

由于国有企业自身管理不善，使得资源使用效率不高，造成大量国有资产被浪费。这些资产往往都是在发展阶段存在很大问题，使得很多国有资产都被白白浪费。同时，这也导致国有企业在资金严重不足的情况下仍然需要依靠外部资金进行融资来发展企业。这样一来就会导致部分国有资产甚至是一些闲置资产变得更加昂贵和更加重要，而这些损失也会使得国有企业在发展过程中变得更加困难。

二、国有企业闲置房地的成因

（一）闲置房产的成因

1.不能满足现代生产经营管理需要

产业结构调整是国有基层单位资产闲置的主要原因，在20世纪90年代，基于当时的生产力发展水平，国有企业采取垂直管理模式，为满足管理需要，按照行政区划管理方式在各乡镇、部分行政村修建收购经营和管理场所。随着产业布局调整，信息化水平不断提升，生产经营和管理方式发生重大变化，原有房屋的设计运行能力已不能满足现代经营业务需要，导致大量老旧房屋退出历史舞台而形成闲置。

2.企业发展受政策影响导致出现困难

在全面建成小康社会，脱贫攻坚大背景下，原有农村产业优势受其他产业进入参与竞争冲击，农业生产资料在向高附加值的其他产业转移，企业规模实现稳定压力凸显，还有进一步逐渐缩减的趋势，新的房屋正在形成新的闲置。

3.产业受政策性关停并转影响

受行业整合发展影响，部分地区产能过剩或不足，为优化资产整体质量，整合管理和经营能力，对生产规模较小的厂进行关停，关停后导致厂房、办公用房等资产闲置。

（二）闲置房产带来的负面影响

闲置资产是在市场经济体制逐步完善，经济环境变化、技术进步、产业结构调整等背景下，多因素综合作用产生的，企业主业不再使用，处于出租、搁置等状态的资产。国有企业闲置房屋大部分修建于20世纪90年代，因修建年代较早，管理不到位，给目前企业闲置资产管理工作带来较大困难。

1.增加企业管理成本

多数房屋属于计划经济时代的产物，在常年无人使用、年久失修的状态下，为消除安全隐患，改善企业资产结构，增强资产保值增值能力，推动企业高质量发展，企业每年需投入大量的人力和财力。

2.增加企业安全风险

企业闲置房屋地处位置偏远，大部分位于乡镇、农村，多年闲置未使用，在长期日晒雨淋的情况下，房屋主体结构部分受损严重，虽然每年都有进行维护和管理，但日常监管存在空档期，时有安全事故发生，会带来较大安全风险。

3.有损企业形象

随着乡村振兴战略的逐步落地，新农村建设的不断发展，特色小镇建设整体推进，乡镇建设翻新速度较快。而位于此处的房屋及土地资产，由于长期闲置，无人居住和看管，往往采用围墙隔断与外部的联系以达到安全管理目的，但是与周围的建筑格格不入，有损企业形象。

（三）闲置土地带来的负面影响

1.闲置土地对经济发展造成的影响

针对当前国有企业的发展现状，想要对闲置土地进行有效的利用难度极大，甚至在利用的过程中并不会为国有企业带来经济效益和社会效益，在一定的程度上会使国有企业前期的投入效用降低。并且，国有企业中的闲置土地如果占据了特定地区城乡建设用地总规模，则会对新增的用地建设计划指标分配造成影响，导致某些重点的用地项目规划指标无法顺利落实，造成建设进度延误，从而形成闲置土地利用率较低、用地规划指标不足这两者共存的情况，进而对国有企业自身及当地经济的可持续发展产生严重的制约影响。

2.闲置土地对城镇化建设进程造成的影响

近几年来，随着我国城镇化建设进程的不断加快，在城镇化建设的进程中，国有企业闲置土地对城镇化建设的进一步可持续发展起到了一定的制约影响。因国有企业和当地政府无法对闲置土地进行有效的处置，导致在短期内很难实现对国有企业闲置土地的盘活利用。针对这种情况，仍需采用有偿回收的措施对闲置的土地资源进行回购，之后再将闲置土地调做他用。这种行为在无形之中增大了闲置土地资源处置和城镇化建设发展的成本，为当地政府带来了极大的资金压力，从而进一步制约了城镇化建设的发展。

3.闲置土地对空间开发造成的影响

国有企业闲置土地的存在，导致当地可用的土地资源严重缩小，降低了当地集约用地的收益，从而带动了当地房价的上涨。再加上国有企业的闲置土地在建设用地指标中占据了较大的比例，其会对当地的空间开发造成了严重的不利影响，同时也对当地人民群众的利益造成了损害，不利于当地社会的长远健康发展。

三、闲置房产处置的对策

（一）合理选择闲置房产处置的措施

1.抓实优良资产出租效益提升

针对持有价值较大，具备一定升值空间的闲置房屋，应对资产总体状况进行评估，对其进行维护消除安全隐患进行出租管理。而在资产出租过程中，应按租金或资产价值大小，结合成本效益情况，采取询价、公开招租、公开竞价等方式。同时，应采用一户一签的形式，将出租资产纳入常态化管理，建立客户信营档案，加强对租赁者的安全培训，减少闲置资产的毁损，避免发生安全事故。

2.抓实待政府征收资产维护

从长远看，有可能被政府征收并具有一定升值空间的资产， 按国家相关管理规定，完善手续、办齐权证，为实施有偿转让、争取最大收益作好准备。从近期看，虽未列入政府规割范围，但所处区域具有较好发展前景，以加强管护为目标，实施简易维修，在解决安全隐患的基础上，尽量盘活利用。

3.抓实公开拍卖程序合法合规

资产处置应遵循公开竞争、分类实施拍卖的原则，对照法律法规要求，按照处置流程和时间节点，做好各环节程序、资料、证据审核，建立单个资产处置档案，归集资产处置资料，为今后备查做好准备。

（二）加大闲置房产处置的监督与考核

企业应制定完善监管和跟踪机制，重点加强对处置方式可行性、资产现状真实性、后续风险可控性等审核，将监督工作前移，形成全方位的监督工作机制。同时，应建立健全闲置房产处置考核制度，按照处置计划安排，将权证办理、处置进度责任细化，明确时限与责任，将完成情况纳入单位和个人绩效考核，实行负面清单管理，对不认真履职的责任人员严肃追究相关责任，形成房产处置管理闭环。

（三）国有企业存量资产盘活对策

1.保证闲置土地始终处于受管制的状态

在对国有企业闲置土地进行盘活操作的过程中，首先，要摸清闲置土地的实际情况对国有企业闲置土地的数量、分布、成因进行详细的了解，并给予调查结果对闲置土地清册进行制作。其次，应将土地建设项目作为闲置土地盘活的载体，从而为国有企业的闲置土地创造更多的再利用机会。最后，应定期对闲置土地盘活过程中未竣工的建设项目进行整理，并在第一时间内对新增的闲置土地进行记录，将其纳入相应的管理范围内，确保国有企业的闲置土地始终处于受管制的状态，避免出现土地产权不清晰的问题。

2.更改闲置土地的利用方式，推行净地出让

想要对国有企业的闲置土地进行有效的利用，应对原有的土地利用方式进行更改，强化基础建设，根据闲置土地的实际情况，对其利用方式进行确定。在闲置土地成功收回之后应推行“净地”出让的方式，利用出让完成后缴纳全部开发成本等方式对实动较差的国有企业进行限制。同时，对已经获取土地使用权的国有企业进行约束，避免国有企业出现延迟开发的情况。此外，在净地出让的过程中当地政府还应尽量避免动迁的情况出现，以降低闲置土地的开发风险。

3.以闲置土地对外投资或合作开发

对外投资或合作开发的盘活方法适用于国有企业拥有的住宅或办公用途的闲置土地盘活。一般情况下，国有企业可以重点考虑合作开发的方式。由一方出资，另一方出地的形式。其中以土地出资的一方并不参加闲置土地盘活过程中的日常经营、决策、管理等工作。仅是以土地出资为限度，在土地盘活过程中并不承担任何的责任。而土地盘活所产生的利润，则根据双方预先约定好的方式进行相应的分配。在这种合作开发闲置土地的盘活方式中，对合作双方的义务进行了清晰的明确，比较而言，盘活风险小，盘活效果较为显著。

（四）统筹管理房地资源，促进国有企业资产保值增值

国有企业房地资源具有很强的特殊性，从其自身的角度来说，房地资源是企业与外部资源进行合作、交流、竞争、经营活动所需要资金和技术积累的基础。从外部资源的角度来说，房地资源可以是一种闲置的资本存量，其与周边的产业有着紧密联系。虽然我国当下的房地产市场已发生了很大变化，但其行业仍然是比较成熟的行业。而且由于我国房地资源存量非常庞大，所以随着时代的发展，我国政府在逐步完善房地产政策法规，以及土地制度改革等方面都有了很大进步。而在房地资源统筹管理方面存在一些问题，从而导致我国房地资源配置不合理以及存在闲置的情况发生。此外我国房地资源与市场环境存在较大关系，而在实际的土地使用过程中也存在着土地闲置、土地资源配置不合理的问题等等其他一些影响房地资源配置过程的因素。

（五）实行存量房地资产的共享制度，实现对存量房地的高效利用

要实现国有企业存量资产的合理、高效利用首先需要通过技术创新来实现房产资源有效整合。目前国内的创新手段主要包括：利用计算机技术和网络技术对闲置房产进行整合等。通过将闲置房产通过互联网进行整合，可以有效整合土地资源等其他资源，实现土地资源的有效利用。同时实现存量房产资源共享，可以降低房产资源整合所需资源的成本，实现房产资源的整合和最大化利用。因此，要加强与不动产登记部门及国土部门的沟通和协调，利用不动产登记成果及时盘活闲置房产和土地资源。

（六）优化资产流转方式，实现资源优化配置

企业资产流转过程中，如何实现“以房带地”是实现资产价值最大化的重要手段。由于资产流转方式较为复杂、过程较为复杂，如何实现有效的资产流转就成为我国企业存量资产管理过程中一项重要课题。因此，需要明确资产流转方式的具体内容，使其成为高效实现资产价值最大化的重要途径。为此，需要严格按照相关法律法规执行，保障交易双方合法权益，使合同的履行更加规范。另外，还需要建立规范的产权交易平台，以满足不同类型投资者对存量房屋、土地资源的需求。

结语

通过对国有企业进行研究，我们可以看出，国有企业作为国民经济的重要组成部分，对其社会经济的发展有着重要的作用，而且在国有企业进行改制的过程中，其改革发展方向也会出现一定的变化。国有企业闲置房地在使用过程中，需要做到更加科学合理。要根据国有企业闲置资产以及闲置用地的实际情况，制定科学合理安全有效实施国企闲置资产统筹管理对策，充分发挥国有企业资源优化配置的作用，实现国有资源利用最大化，进而实现国有资本保值增值，更好地满足中国经济建设和社会发展。

参考文献：

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[2] 张仁颖， 刘晓英. 房地一体不动产登记视角下宅基地流转问题研究[J]. 国土与自然资源研究， 2020（1）：4.

[3] 陈伟. 基于素质模型的国有房地产开发项目人力资源管理研究--以J公司H顶目为例[J]. 中国市场， 2021（24）：2.

来源：中国网·丝路中国频道  责任编辑：石进玉