锦江赋

乐居楼盘测评系列 测评师：何朝莉

【评测师点评楼盘】

位于锦江三圣乡板块，堪称全能配套王，区域稀缺百亩纯住宅项目，定位高端住宅，主推合院和大平层。

【项目亮点】

1、从公园、教育、医疗、艺术到交通，三圣乡堪称全能配套王，成为主城区最宜居的生活板块之一。

2、区域稀缺百亩纯住宅项目，定位高端住宅，主推合院和大平层产品。

3、容积率2.0，打造17-24F高层住宅、3F合院产品，整体定位高端改善。

【价格分析】

锦江赋首批次暂未取证，即将预售。项目是兴锦生态在2020年11月以18100元/㎡的成交楼面价竞得的109.35亩的纯住宅用地，截止目前已过去两年了，在快节奏的推盘市场上不算常见。锦江赋为纯住宅用地，是主城区难得的百亩大盘。项目一侧为华发统建锦江大院新房，一侧临华西第二医院锦江院区，周边有绿岛筑、华都美林湾、蓝润锦江春天等二手房。区域二手房价格2万3左右，典型项目华熙528直奔3万，性价比稍高的锦江城市花园1万9。华发统建锦江大院主推叠拼、合院产品，总价600-1000万/套，开盘迅速售罄。目前区域新房供应较少，买入门槛较高。

【楼盘规划】

锦江赋总占地约109.35亩，容积率2.0，打造17-24F高层住宅、3F合院产品、两栋26F统筹住房，整体定位高端改善，是三圣乡又一个天花板项目。项目由南北两个相对独立的部分组成，总共打造785户，北侧是由17-24F的纯板式、正南北布局、2T2大平层组成，共计412户，南侧则是66套3F合院，整个项目北高南低，高层主推143-322㎡改善大平层，合院主推481-548㎡高阶改善户型。

项目概况

 项目位置：锦江区三圣街道办事处驸马村2/3组

板块：三圣乡

开发商：熙锦投资

总占地：109亩

总建筑面积：246870.74㎡

容积率：2.0

物业形态：合院、大平层、统筹住房

楼栋信息：25栋（合院13栋+大平层10栋+统筹住房2栋）

装修情况：清水

梯户比：双首层入户，独门独院 大平层2T2

总户数：785户（合院66户+大平层412户+统筹307户）

绿地率:35%

住宅停车位:1921

车位配比:1:2.45

从产品来看，高层面积段为143㎡-322㎡，最小143㎡三房起步，主力户型面积段均为200㎡以上的大四房为主。其中建面约322㎡的楼王户型，更是一户一泳池设计，刷新大平层居住体验。

合院产品481㎡户型实得约849㎡，548㎡户型实得约933㎡，独门独院、有天有地、全明采光。这比旁边刚刚售罄的锦江大院三叠产品能级又更高了，非常适合深改客群，毕竟只有66户，卖一套少一套。

【楼盘基础信息】

1、总占地约109.35亩，总规划785户。

2、打造17-24F高层住宅、3F合院产品、两栋26F统筹住房。

3、容积率仅2.0，高层和合院南北独立分布，居住更为纯粹。

【户型分析】

高层241㎡户型(首开)-四居室-建面241㎡

建面约241㎡四房三卫户型位于中庭8/9号楼的两端，前后楼间距开阔，享受南北开阔中庭景观，并且距离旁边楼栋也比较开阔，楼栋视野俱佳。

锦江赋高层的户型大部分都以270°星空环幕阳台设计为亮点，241㎡也不例外，为三面无敌采光的端厅设计，5.8米+11.9米+近8米共计约25米的超长采光面，打造高端豪宅全明空间。L形跑道景观阳台，最宽进深高达2.3米，开阔空中露台设计，但一想到装修封窗就肉痛，这个尺度没有10-15个W绝对拿不下。LDKB一体化设计的超级社交厅，将客厅、餐厅、厨房共处于一个开放领域，在实现空间的三面采光与空间高效利用的同时，提高了家人的互动性与乐趣性，赋予足够的美好场景，实现了无敌端厅视野+完美社交功能+超大气豪宅尺度的多重价值。

在空间划分上，两个主卧套房均南向设计，最大化的利用南向采光优势，三开间朝南，满足家庭不同成员的需求。主卧7米面宽，享受无敌视野景观，配备独立衣帽间＋双台盆带浴缸豪华盥洗间。次卧套房面宽也达到了了近5米，考虑家庭每位成员的舒适度。另外两个次卧位于另外一侧，中间为非承重墙，可打造为双儿童房，可根据家庭结构分开使用或者单独使用。

端厅设计一般就意味入户首先经过的是卧室，然后再进入客厅。为了保证卧室的私密性，比如德商设计的女王玄关就很好的解决了卧室私密性并且具有超强入户仪式感。该户型独立电梯入户后，设计有专门的入户玄关，但是私密性个人觉得差了些，当然可以通过后期软装设计，兼顾收纳与隐私，提升居住的舒适感。入户玄关+走廊在采光上会有些影响。

【交通出行】

轨道交通：目前区域主要依靠地铁2号线洪河站，这是距离三圣乡最近的地铁站。待地铁13号线开通将大大弥补区域轨道短板。地铁13号线在三圣乡板块设置有娇子立交站、幸福梅林、三圣花乡和龙华寺四座站点，与地铁1号线、3号线、7号线等线路进行换乘，建成通车后板块到全城其他区域的轨交通达度将大大提高，地铁13号线一期预计2024年开通运营。未来还有地铁9号线二期（规划中），目前还未开始建设，这是一条3.5环的环线线路，设置有幸福梅林、三圣乡站。其中以地铁9号线和20号线换乘站将打造林家坝TOD。

公共交通：项目周边分布有喜树街成龙大道口公交站、三圣乡政府公交站、华西第二医院锦江院区公交站，周边有454路、23路·、31路、 40路、343路、56路、133路、1053路、138路、夜间10路、G32路、D031路多达10多条路线通达全城。

自驾：“三横三纵”六条城市级主干道，纵向有三环、锦江大道、绕城高速，横向有成龙大道、驿都大道、天府国际机场高速，可快速到达市中心以及城南密集上班区域。不过成龙大道车流量一直很大，娇子立交是常年拥堵路段。三圣乡作为成都人民的后花园，一旦遇上周末大晴天，那绝对是人从众。

【周边配套】

教育配套：从教育、医疗、公园到商业，三圣乡堪称全能配套王，成为主城区最宜居的生活板块之一。成都市盐道街小学528校区、三圣小学、成都七中育才学校银杏校区、成都树德中学(外国语校区)、成都市第三幼儿园（528园区）、伊顿幼儿园、华德福、川师附小、锦江嘉祥、师大一中、美中爱智国际学院、七中嘉祥外国语、北大附中、北大附小众多学校分布。

医疗配套：与项目一街之隔的便是华西附二院锦江院区、华西口腔锦江门诊，另外还有华西医院锦江分院（建设中），四川锦欣妇女儿童医院等，区域的医疗资源优质。

商业配套：整个三圣乡板块内主要有四大消费中心，绿地468的伊藤、华熙LIVE.528商业街区，卓锦曼购、世茂广场；值得一提的是，以上商业中心均位于成龙大道北侧，距离项目有一定距离。

公园配套：三圣乡作为成都人的后花园，丰富的生态资源展现得淋漓尽致，近万亩的三圣花乡自然生态、约3,000亩白鹭湾湿地公园，幸福梅林、锦江198.LOHAS绿道、秀丽东方、花乡农居等众多自然生态公园环绕。

主推143-322㎡大平层，481-548㎡合院产品，户型面积大，圈层纯粹，适合主城区改善深改客群。

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