链家降中介费，有买房者哭晕了

链家的中介费终于下调了。

9月26日，多家媒体报道称，链家中介费的收取标准，从目前房屋成交总价的2.7%，统一下调至2%。与此同时，收费模式从购房一方单边支付中介费，改为买卖双方共同承担1%。对此，「市界」向北京链家求证，相关人士回应称“属实”。

一石激起千层浪。按照2.7%的费率交了中介费的买房客，已经“哭晕”在社交平台：“就想知道之前签了合同，还没网签的人会退钱吗？”“上周五刚交了中介费”、“昨晚11点签合同的冤大头”、“要是迟几天，就能少花10几万元呐”……

01、链家为什么调低中介费？

在北京市场，链家有多强？

在过去很多年里，凭借庞大的门店、房源以及经纪人数量，以及高质量的服务，链家在北京市城六区二手房服务市场中，做到了市占率第一。与行业地位相伴的，是链家坚挺的中介费。中介费包括居间代理费、代办服务费（名为交易保障服务费），在北京全部由买家一方支付。

有媒体在2021年摸底了北京7家市场占有率较高的中介机构，其中链家、我爱我家、麦田、中原收费报价，均为成交价的2.7%，21世纪不动产为2.5%，中天置地最少，中介费率在1.5%-2%之间浮动。

不过，在实际成交过程中，各家中介机构都会有不同程度的“折扣”。比如我爱我家在北京执行的现行二手房交易费率，虽然规定为2.7%，但对老客户成交、连环单、房屋总价1200万元以上等，“会有相应的组合优惠。”链家的力度最低，普通客户很难谈到折扣。

但如今，链家终于下调了中介费。究其原因，北京链家解释称，这是为响应并贯彻落实政策的号召。就在今年4月份，住建部、市场监管总部，联合印发了《关于规范房地产经纪服务的意见》，意见要求：合理降低二手房交易成本，结合当前供求关系，对现行二手房交易服务费的收取方式和标准进行调整。

北京市房地产法学会副会长赵秀池表示：“从总量视角看，我国住房供给与当前经济发展水平相适应，整体上实现了供需平衡，政府出台了降税、降息等措施，降低交易成本和购房成本，支持刚性和改善性购房需求。”

划重点的是“降低交易成本和购房成本”这句话。这其中的逻辑在于，我国采用的是双代理模式，即中介一方面替卖方争取最高的成交价，也替买家争取最低的支出成本。然而，从上世纪九十年代末取消福利分房开启商品房时代以来，中国房地产市场绝大多数时间都处于房价上涨通道，在上涨阶段，二手房处于“卖方市场”，缺失议价话语权的买方，往往处于劣势地位。

从目前来看，尽管我国多数城市，都是买卖双方共同承担中介费，但也有买家单方承担中介费的城市，比如北京。“北京长期以来由买家单方承担佣金，这加重了购房人负担。”赵秀池告诉「市界」，这种收费方式急需调整。

不过，在外界看来，北京二手房源挂牌量居高不下，也成为链家调低中介费的大背景之一。北京实行“认房不认贷”政策，已经有一段时间了。虽然这个政策刺激了不少刚需和改善型需求入场，但根据财新获取的最新数据显示，北京二手房挂牌总量，已经达到了16.47万套。有不少现阶段挂牌上市的，位于远郊区，“这种房子交易量一般。”一名北京房产中介告诉「市界」。

有人算了一笔账，如果以2.7%的收费标准来计算，一套500万元的房子，中介费用为13.5万元，如果是首贷买新房，这13.5万的中介费，能撬动约将近30万元的杠杆，基本可以多出一个书房的面积。这也使得很多买房人，放弃二手房转向新房。但另一方面，新房市场由于大部分房企都爆雷了，出现很多烂尾楼现象，也让购房者谈新色变。“一般人都会首选央企国企开发的楼盘，一听说是民企的尤其是已经爆雷的民企，都是绕而远之。”一位地产从业者表示。

在北京这种存量房占比越来越高的一线城市，二手房是购房市场的大头。在市场行情好的时候，买卖双方甚至于，还会商定由买房承担卖房的一部分税费，“但随着市场竞争的加剧，以及房地产市场交易转淡，中介机构下调中介费，也成为抢占市场份额的手段之一。”IPG 中国区首席经济学家柏文喜告诉「市界」。

如果将视角放得更大的话，链家做此调整或许还另有深意。众所周知，链家是贝壳找房旗下的地产经纪品牌，也是贝壳找房的重要经济来源之一。

贝壳财报显示，今年二季度，营收195亿元同比增长41.4%，净利润13亿元。其预计，2023年第三季度净收入总额将介于155亿元（21亿美元）至160亿元（22亿美元），与2022年同期相比下降约9.1%至11.9%。贝壳找房在财报提到，该预测考虑到近期房地产相关政策和措施的潜在影响，这些情况仍存在不确定性，可能继续对贝壳公司的运营产生影响。

02、压力给到其他中介机构了

“中介费从2.7%下降至2%，相当于我们的收入，一下子降了25.9%。”链家房产中介郭燃告诉「市界」，链家是分段提佣的。“经纪人的提佣，在之前就降低了，这一次中介费下调，不知道提佣会不会有变化。”

但另一方面，如果中介费降低后成交量上涨，房产中介的客单量上去，在以量换价的情况下，中介的收入未必会下降，这一切要看中介费降低对后续市场和成交量的影响而定。

郭燃并没有说提佣的金额以及方式，「市界」从贝壳找房北京总部发布的招聘信息处看到，如果一名经纪人的责任底薪是6000-10000元，那么他提佣的比例为30%到70%不等。对于“经纪人提佣后续是否有变化”这一问题，链家方面回复「市界」称，目前没有消息可以对外发布和说明。

链家这一新政策，已经被一些挂牌业主所认可。其实早在今年7月，链家北京北苑大区，就开始试行双边收取中介费。当时，在双边收佣政策试行后，买卖双方共同承担合计2.7%的中介费。据公开信息显示，“双佣模式”试行后，北苑大区的挂牌业主，接受双边收佣的比例，从最初的20%-30%，提升到90%。

“北京的房地产市场保持长期稳定，房源挂牌量增加，卖方为了尽快售出，也愿意承担相应的交易成本。”赵秀池告诉「市界」，“卖方自己支付了1%的佣金，也可以理直气壮地要求经纪人，提供更快的交易速度和更高的服务质量。”有业主为了卖掉房子，愿意承担一半中介费，但也有业主很抗拒这一新政。

一名业主在社交平台上抱怨道，“反正我作为卖家，要是让我掏税，我就不讲价了，再继续，就耗着了，反正不急用钱。”而对一些观望状态下的买房人来说，中介费从2.7%降到了2%，实实在在降低了购房的负担。这些人提前释放了需求。至于链家，“调低中介费，可提高公司的竞争力，吸引