北京朝阳二手房，价格腰斩了？

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说实话，作为一名土生土长的南方媒体人，对于北京楼市，我常常都是抱着一种望而不及又敬畏三分，淡定从容而又紧绷神经的心态。

毕竟，这里是楼市调控的发源地，全国楼市的风向标，任何风吹草动都有着非比寻常的意义。

例如，最近咱们群里一位粉丝的吐槽，就让人感受到了北京二手房市场，似乎出现了一丝异常。

原因不复杂，他那套朝阳区的房子，价格腰斩了，而这位兄台也云淡风轻地表示：“北京现在就靠学区房撑着，房价腰斩正常啊，房住不炒嘛！”

那么，北京二手房市场的真实情况到底如何？

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我在诸葛找房和链家上查了一下，仅6月9日，24小时内，北京二手房降价房源就有1616套，其中朝阳区有375套房源在降价出售，降价空间大多在几万到几十万不等。

不过，我发现有几套位置相当不错的房源，业主至少有100万让利幅度，单价比小区二手房均价还低，但还不至于腰斩。

图源诸葛找房

第一套房源是位于朝阳公园的泛海国际澜海园，面积310平，挂牌总价2900万，单价93498万/平，而该小区二手房均价为100311元/平，近一年最高成交价也不过是111354元/平。

从下图可以看到，该房源经过数次调价，最新一次是在6月8日，从2999万降至2900万，降了近100万。

如果对比2018年的挂牌价3400万，降价幅度更是达到了500万。

据业主透露，房子本来是买来自住的，但本人由于工作调动原因，长期不在北京，才决定卖房。

而带看的中介则表示，业主最近是急着用钱，6月8日才急忙打电话调价，所以价格低于市场价。

第二套213平的房源，来自于红庙的华贸国际公寓，离望京地铁站约500米，挂牌价1700万，单价79544元/平，该小区二手房挂牌均价为82413元/平，近一年最高成交价为88858元/平。

通过对比发现，该房源从2018年9月开始挂牌，总价为2030万，2019年9月降至1799万，到了今年6月8日，再降至1700万，从上架到现在，足足降了330万。

至于抛房原因，据了解，业主为台湾人，房子本来是自住的，由于现在很少回大陆，没时间打理维护房子，加上做生意需要用钱，所以决定卖房。

而带看的中介也告诉我，房子之前挂牌很长时间都没卖出去，如今降价是因为业主确实是考虑变现，有到国外做异地投资的需求。

第三套房源则是位于大西洋新城E区，离望京地铁站更近，约200米，交通还挺方便的。

这套183平的房源，目前挂牌总价是1530万，单价83607元/平，而该小区二手房均价为87799元/平，近一年最高成交价为98078元/平。

与前两套房源不同的是，该房源今年3月21日才上架，仅3个月不到，就从1640万降到1530万，降了110万，降幅达到6.7%。

据带看中介透露，由于此前该小区相同户型已经有业主以1500万成交，所以房东的底价实际上是1500万，只要正常付款即可，而且房东也急于变现。

也就是说，该房源实际上已经降价140万，而此前也存在报价过高的问题。

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可以看到，上述的房子都是中心城区的房源，降价幅度也不少，但是挂牌几个月甚至一两年都没卖出去。

对此，也许有人会说：“那三套房子都是豪宅，而且即便降价还是贵，当然有价无市啦！”

不过，已经有数据说明，事实并非如此。

根据贝壳研究院数据显示，虽然今年一季度，受疫情影响北京千万级豪宅成交量同比下降63.5%，2月份成交量仅为个位数。

但是，4、5月份北京豪宅成交量已经集中释放恢复，5月份成交量更超过250套，环比增长57.8%，同比增长96.4%，并创下2018年1月以来单月最高记录。

其中，朝阳区更是豪宅成交的主阵地，无论是过去一年半还是5月份，近一半的千万级豪宅交易都发生在朝阳，其次是海淀。

再来看看北京二手房市场的整体情况。

目前（截至6月10日）北京二手房挂牌量为92444套，上海是58872套，深圳是43250套，广州是74074套，整体都在一个比较高的水平。

其中很大一部分的原因是，近几年北京限竞房的集中入市，直接冲击了二手房的需求，拉低了片区的房价，此外还有今年疫情影响以及二手房的严格政策。

还有一点比较有意思，如果选择有电梯，楼龄在20年以内的，只有36305套，也就是说，功能完整，适合居住的二手房只占39%，老破小占比超过6成。

不过实际上，相比于挂牌量，最近北京二手房市场的成交量已经发生微妙变化。

数据同样来自贝壳研究院，今年1-5月份，北京二手房成交量同比减少18%，但相比1-4月份，累计降幅收窄20%，市场受影响的影响开始逐渐变小。

其中，5月份二手房成交量环比增加39%，同比增长75%，创下了317调控后最高水平，而成交均价为62609元/平，环比明显上涨。

主要原因是疫情后需求的集中释放，房贷利率趋于下行预期，特别是最近西城区的学区新政，导致高单价的西城区学区房成交占比大幅提升，比重从7%增长到12%。

而北京链家的中介也告诉我，目前北京二手房市场整体成交都挺高的，量增价稳，西城区的学区房成交量大概占全市的20%左右，同时改善型换房需求也不少。

整体来看，在疫情后，北京二手房市场已经开始逐步回暖，但远远谈不上火热，毕竟二套房要60%或者80%首付比例，政策还是很严的。

预计接下来的6月，北京二手房市场还会火一段时间，但随着西城区学区新政落实日期的到来，北京二手房成交量和成交价应该会有所回落。

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最后，基于最近了解到的北京二手房市场行情，我说几个建议供大家参考参考吧。

1、天子脚下，政策注定严，北京刚需们别想着等调控放松，手上有钱尽量先上车，但是两类房子坚决不能碰，一是商办物业，二是不带优质学位的老破小，没有保值可言。

2、目前大多数二手房都是降价卖的，所以有一定的议价空间，如果你要买房砍价一定是有效的，关键是判断好你自己的付款条件和时间。

3、对于房东来说，想快点把房卖出去，挂牌价还是要诚意一点，不要想着吊着来卖，慢慢把价格一点一点降下去，否则价格最后没有达到心理预期，亏本也卖不出去。

4、买通勤空间40公里内（根据《2020年度全国主要城市通勤监测报告》）品质好的二手房，最好单价在中段水平，有一定性价比，而且也不会太差。

5、学会用二手房网站，例如链家这样比较知名的网站，节约时间，也比较靠谱，多和里面的中介聊聊，你会发现很多北京二手房买卖的玄机。

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