9.25号房贷降息怎么降？为什么你的利率是4.3而不是4.0？

今天是9月25日，存量房贷款降息的日子。

自央行、金管总局下发通知，从2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，进行置换存量首套住房商业性个人住房贷款；

说白了就是可以申请进行利率下调；

关于降息啊，大家一直都在问，其实最简单的只要记住两个时间节点就行了，一个是2019年10月8号到2022年的5月14号期间，发放的贷款可以降到4.2。2022年的5月15号到2023年的8月31号，这这个时间段的可以降到4.0，那很多人就在问，如果说是我2019年10月8号之前，当时还是固定利率的，我没有去改的，怎么办？这样的话，就需要先把你的固定利率转化成LPR，然后可以下降到4.2，就这么简单。

还有人说，今天利率调整后，显示利息就少了100多块钱，到底是什么原因？其实啊，在9月15号批量调整过以后，新的利率当天就生效了，你看到的100多块钱的利息，其实就是9月25日到30日这段时间的利息调整，9月1日到9月24日还是按照原利率标注来计算利息的，你可以看下11月份的还款额度，就能计算出实际减少的利息额度了，就是这么简单。

提醒大伙下，现在四大行手机APP已经上线了“存量房贷利率调整”功能，大家可以打开APP即可自查存量房贷利率下调情况。

都是在手机上就可以操作，不用跑银行非常方便。

（如果你是认房不认贷后又变成首套房的、或者之前有逾期未及时还清贷款的，就需要等到9月25日去银行提出申请和提供证明材料，审核通过了就可以调整了。）

大家打开银行APP“存量房贷利率调整”功能，是不是首套、有没有逾期还款、目前的利率加点是多少，都可以看到。

不过有些人已经发现了，自己的利率都是调整到4.3%，而不是最新LPR即4.2%，这是为什么？

这就要看下是不是你选择的LPR调整日期不同。

如果你的LPR调整日期为“每年1月1日”，那么你的贷款目前适用的LPR是2022年12月发布的5年期以上LPR（4.3%）；

如果你的LPR调整日期为贷款发放日的“对月对日”，例如贷款发放日为2020年7月3日，LPR就在每年7月3日调整一次，目前适用的LPR是2023年6月发布的5年期以上LPR（4.2%）。

极大程度缓和提前还款现象

这次批量降低首套存量房利率，很大程度上缓和了业主们提前还贷的情况。

之前很多人想要预约提前还贷还得排队三个月以上，现在利率下来了，等于直接减轻了月供，直接打消了很多人想要提前还贷的念头。

现在如果还有要约提前还贷的，基本都已经不用排队，可以直接办理了。

扣款时间方面，大部分银行表示现在最快1-2个月就可以扣款了。

关于提前还贷这件事，大家都有不同的选择，很多人算的是经济账：比如提前还贷可以少缴多少的利息。

但其实提前还贷，不仅是一道计算题，更是一道生活题。

是否要提前还贷，至少要考虑清楚2个问题：

1、提前还贷的钱来源于哪里？还贷会不会影响生活？

如果提前还贷的钱需要借，或者提前还贷后会影响日常生活，那最好就不要提前还贷了。

如果是已经还了近10年房贷，月供压力不大的，存量房贷利率下降每月省下了几百块的月供，大可以跟家人出去下下馆子改善改善生活，不用着急还贷。

2，想再买房投资的朋友，目前这种形势不建议还贷的。

第四季度或迎来再降息

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年9月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

1、9月LPR未变

今年以来，央行充分发挥政策利率引导作用，6月、8月中期借贷便利中标利率分别合计下行20个基点和25个基点，持续释放LPR改革效能，带动1年期LPR和5年期以上LPR年内调降20个基点、10个基点。专家认为，近期降息、降准等一系列货币政策效应正持续释放，是否继续加大调控力度尚需时日观察。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，尽管9月降准落地，而且银行正在启动新一轮存款利率下调，但综合考虑各类影响LPR报价加点因素，恐不足以推动报价行下调9月LPR报价加点。

来源：摄图网

日前，央行二季度货币政策执行报告指出，保持商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理利润和净息差水平。招联首席研究员董希淼表示，暂时保持5年期以上LPR不变，有助于延缓银行息差缩窄和利率下滑的压力，推动银行保持向实体经济减费让利的持续性和长远发展的稳健性。

2、稳楼市政策持续落地

按照优化调整后的住房信贷政策规定，首套住房商业性个人住房贷款利率下限为不低于相应期限LPR减20个基点（5年期以上LPR-20个基点）；二套住房商业性个人住房贷款利率下限为不低于相应期限LPR加20个基点（5年期以上LPR+20个基点）。

因此，本月5年期以上LPR维持4.20%不变，意味着首套商业性个人住宅贷款利率下限继续为4.00%，二套房贷利率下限为4.40%。

在人民银行、国家金融监督管理总局优化调整差别化住房信贷政策、降低存量首套住房贷款利率后，多地陆续取消“认房又认贷”限制以及放宽限购政策。中指研究院市场研究总监陈文静指出，整体来看，8月底监管部门密集出台政策利好，楼市传统“金九银十”已开启，随着核心城市房地产政策的持续跟进和落实，短期核心城市市场行情可期。

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往后看，存量房贷利率调整即将到来。自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款，或协商变更合同约定的利率水平。

“当前银行正在下调存量首套房贷利率，不可避免地会对银行利息收入带来一定影响，而当前银行净息差正处于有历史记录以来的最低水平。”王青表示，现在的重点是银行要在实际贷款投放过程中有效跟进此前两轮LPR报价下调，切实降低实体经济融资成本，同时保持净息差基本稳定。

3、年内降息仍有空间

尽管9月LPR维持不变，但多位专家认为，四季度仍然存在降息的可能。

“预计未来央行将继续有序降低政策利率，引导LPR尤其是5年期以上LPR继续下行，进一步减轻居民消费住房负担，降低企业中长期信贷成本。”董希淼表示，从8月金融数据和房地产销售等看，居民的住房消费需求仍有待提振，四季度LPR将可能小幅下行5-10个基点。

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浙商证券首席经济学家李超预计，年内货币政策仍有降息，继续带动企业融资成本下行，时点在四季度的概率较大，四季度随着我国政策预期强化，市场情绪改善，及海外美联储加息预期逐步“达峰”，预计我国降息空间再次打开。

王青也指出，鉴于三年疫情期间货币政策始终未“大水漫灌”，当前政策空间较大，未来若需要稳增长、稳楼市政策进一步发力，MLF利率还有下调的空间。考虑到接下来一段时间国内物价都会持续处于偏低水平，也为进一步下调政策利率提供了较为有利的条件。

专家还认为，当前若要扭转房地产市场下行预期，仍需要更多政策协同发力。董希淼表示，建议取消过于严苛的限购限售措施、调整存量二套房贷利率等，继续从需求侧发力激发居民住房消费需求，更好地提振居民住房消费的意愿和能力，推动房地产市场平稳健康发展，促进宏观经济运行持续好转。