高新区海洋科技园改善型低密洋房住区

在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进振业御湖，为您带来项目的全面测评。  

振业御湖项目位于滨海新区海洋科技园，紧邻滨海西站，主推89-142平米低密三居。

  下面跟随小编一起来看看吧。

1、地段位置：高端产业基地 现代化新城区

振业御湖项目坐落于滨海新区，滨海新区位于天津东部沿海地区，环渤海经济圈的中心地带，总面积2270平方公里，常住人口206.7万，是中国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居生态型新城区。

滨海新区通过京津塘高速公路、津滨高速公路等十余条线路连接天津市区及周边外阜市县。滨海新区开通运行的天津地铁9号线、可以实现滨海新区塘沽主城区到达天津市区1小时通达的目标；泰达现代有轨电车，贯穿经济技术开发区。津石高速公路、西外环高速、津歧公路、津汉公路改建工程、疏港联络线等增强滨海新区对外服务辐射。

项目坐落于海洋高新区板块，地处天津市滨海新区核心区域的海洋高新技术开发区。目前常住人口约30万人，是集商务中心、人居中心、商业中心、高端产业基地等功能于一身的现代化新城区。

该板块成立于1992年，目前区域内已拥有包括振业、新城、紫光、中交、中梁等多家品牌房企进驻。同时随着新房产品迭代，带动该板块整体改善需求的释放。

纵观滨海区域价格，海洋高新区新房价格在11000-13500元/平米，而备受市场关注的生态城整个片区同类产品价格在11000-18000元/平米，可见海洋高新区的现阶段价格与生态城北部片区相比差距不大，而比较成熟的生态城起步区、中部片区低4000元/平米，价格上还是有一定的优势和提升空间。

2、产品特色：金海湖畔 改善型低密洋房住区

振业御湖位于海洋高新区板块，紧邻800亩的金海湖（滨海核心区最大的人工淡水湖），生态环境优越，周边交通配套已聚集“一条高铁，一条城际、两条快速路，三条地铁线，和四条高速公路”等完善的交通路网，是区域内高端圈层低密洋房住区。

项目总建面约14.8万方，规划有26栋楼，整体占地约45366.6平方米，容积率2.2，车位配比1:1.1；项目规划完全人车分流，车位全部位于地下，共1175个。整体园区设计，以洋房为主，共计17幢，高层8幢；中心为7层到11层，全部采用一梯两户设计，外围以18层产品为主，项目规划历经2年，在满足项目规划要求的前提下，实现洋房产品最大化，洋房楼栋占比68%。项目尚未开盘，价格待定，现阶段接受客户意向登记。

3、户型分析：全明配生活阳台 功能型三居

小高108平米三室两厅两卫改善三居室，户型整体为9.7米南向三面宽设计，南北通透，独立玄关设计，客厅南向配有生活阳台，卧室南向配飘窗，房间采光充足。适合一家三代居住。

从该户型整体布局来看，入户独立玄关设计增加了居室的私密性；客厅开间约3.8m，进深4.4米，约18㎡的方正布局避免空间浪费，起居室带生活阳台，配有上下水设计；方便安放洗衣机。

客厅、餐厅、厨房一字排列，将空间使用最大化，生活动线动静分离布局合理。

南向双卧，主卧套房设计开间3.2米，并配备独立卫生间和衣帽间，私密性更强；双卫生间都是明卫设计，便于通风、干湿分离的结构让卫生间更加整洁。 

洋房142平米四室两厅两卫，户型整体为13.6米南向三面宽设计，全明户型南北通透；配有储物空间便于收纳，主卧套衣帽间带独立卫生间设计，整体结构动静分离、布局合理。适合一家三代同堂起居生活。

从该户型整体布局来看，入户独立玄关设计增加了居室的私密性，南向三面宽全明，起居室设计成开间6.9m横厅，采光日照充沛；也可以拆改出一间书房，增加一处居室。

起居室带生活阳台，配有上下水设计；方便安放洗衣机；独立餐厅设计，与客厅同宽，动静分离。

主卧套间配有衣帽间和独立卫生间，干湿分离的主卫布局合理；北向卧室，配有卫生间，可以作为儿童房或老人房。

4、交通出行：完善便捷的交通路网

轨道交通：

振业御湖目前周边交通配套已聚集“一条高铁，一条城际、两条快速路，三条地铁线，和四条高速公路”等完善的交通路网，距离轻轨胡家园站5公里，驾车10分钟可抵达。同时，项目周边规划B3、Z2线，地铁B1线在建，距离B1线第九大街站约240米。

项目与滨海西站直线距离不足500米。目前津秦高铁已顺利通车运行，这条客运专线只需近1小时，就可从天津到达北戴河、秦皇岛等地。

公共交通：

振业御湖项目步行500米抵达金海湖公交站，该站135路可通往塘沽外滩，周边另有多条公交线路，124路、833路、932路、933路、934路等。

通达滨海西站、塘沽市区、新港片区、中新生态城、胡家园片区等多处滨海核心区域。

自驾：

项目周边路网发达，临近西中环、西外环两条快速主干道，从项目出发，走西中环快速至泰达大街，12公里约16分钟可达开发区泰达MSD，距离中国北方最大的综合性贸易港口—天津港约12公里驱车只需约30分钟；距离天津滨海国际机场约30公里；距离天津市区约35公里。

5、周边配套：稀缺湖景资源 高端商业配套

教育：

项目紧邻现阶段金海湖畔目前仅有的幼儿园，直线距离100米。 在项目地块的东南侧，政府已规划好教育用地，后期会引入知名的学校，距离项目直线最近距离约500米，步行5分钟可达。周边还有云山道学校（九年一贯制，可容纳2000余名学生就读）、工农村小学等。

医疗：

项目距离较近的医院，厦门路的妇幼保健院约10公里，自驾约8分钟可达，是一家二级专科医院，距离三甲级医院第五中心医院以及泰达医院等也仅有10公里，开车也只需十多分钟的车程。另外，项目距离亚洲排名第二的泰达国际心血管医院约12公里，驾车需要约20分钟的车程。

 公园配套：

项目紧邻的金海湖是滨海核心区最大的人工淡水湖，是市民重要休闲场所。项目距离金海湖南岸滨水公园1公里，布设了470米滨湖亲水栈道、773米环形慢行系统，4814平方米景观休闲空间，136种观赏植物，6万㎡植物科普展示园。

其他配套：

项目距离新城吾悦广场购物中心（在建中），仅3公里自驾约6分钟可达。附近还有大规模的家居中心---红星美凯龙以艺术体验式商场距离约2公里，驾车5分钟可达，创新了家居行业的零售模式，是家居行业排名第一的巨无霸。它是高端群体家居消费场所，日后房屋装修选材上毫不费力。

另外还有距离项目不足一千米的友阿奥特莱斯，该项目10亿元,总建筑面积11万平方米（规划）

6、价格分析：价格尚未公布 周边竞品较多

振业御湖尚未开盘，具体价格尚未公布，周边新房价格在12000-14000元/平米左右，预计会参照周边市场价格，项目主推产品7层洋房为129㎡、142㎡户型，11层洋房为114㎡户型；高层为86㎡、105㎡户型组合。

项目周边新房价格:

天津滨海吾悦广场，均价11500元/平米，户型建筑面积97-120平米，处于顺销期。

金海云城，均价14000元/平米，户型建筑面积78-100平米，当前货量充足。

春风海上，均价12000元/平米，户型建筑面积79-100平米，正在顺销中。

天津中梁公馆，8月份刚刚亮相，具体产品信息暂未公布。

区域二手房价格：海洋高新区板块是一个现代化新城区，周边二手房较少，临近的较为成熟的上北居住区，二手房价格在12000-15000元/平米左右。

价格潜力：

振业御湖周边新房较多，多为刚需产品，而本项目主打洋房，也是区域内现阶段仅此一个洋房系产品住区，户型89-142平米跨度较大，适合各类置业人群的需求。

海洋高新区是一个新兴的居住板块，其发展速度很快，明显赶超当前滨海新区周边板块如临港、东疆等，优势主要体现在大型商业配套的兑现速度上。而振业御湖项目恰好位于该区域的核心位置，保值增值潜力较大。

7、项目亮点：

一、现阶段区域内少有洋房社区

在满足项目规划要求的前提下，实现洋房产品最大化，洋房楼栋占比68%，打造高端圈层住区。

二、坐拥三大商业体配套

振业御湖周边拥有滨海吾悦广场（在建）、红星美凯龙、友阿奥特莱斯，约30万㎡商业体量，汇聚影院、商超、餐饮休闲、商务社交等多元业态，真正实现一站式购物娱乐生活体验。

三、珍稀湖景资源之上的真正水畔住宅

振业御湖项目紧邻的金海湖是滨海核心区最大的人工淡水湖，是市民重要休闲场所，也是海洋高新区建设都市文化生活休闲区及滨水居住区重要组成部分，生态环境宜居。