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成都是否是座被过分高估的城市?
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没有被高估，其实成都十年之前一直被“低估”现在的成都与其说“被高估”，不如说是“由弱变强”阶段的“被争议”想想为什么成都近五年外贸“突然逆袭”一个‘深居简出’的内陆城市外贸总量来到了全国第11位再想想 未来十年川藏、西成（西宁 兰州）开通，甚至更远期成格铁路，开通后的贸易量 成都之所以会吸引这么多人，看起来这么的热门除了国家支持等等广为熟知的外部原因还有一个很重要的关键原因——内部城市规划的 ‘退二进三’ 的彻底 成都在十年之前一直处于一个相对“落后”的位置 地理所限，且相比东部无先发优势 后期无法依赖工业发展，通过1996、2011两版 城市总规 把原本盘踞于中心城区的工业生产区明确集中化 预留出充足的 ‘第三产业’ 空间 为2000年之后 尤其2010之后高速的城市化 留下一个空前巨大且几乎连一体的‘中心城区’ （五城区 +高新区 ＋天府新区直管区＋新都青白江、双流、温江、龙泉、郫都 五个卫星城） ‘匹配经济结构’的巨大中心城区一体化规划、 配上国家主导高密度的地铁开发 遇上2000-2020这种高速城市化 能容纳巨量的人口流入 用优质的中心城区土地吸引资金集聚 将整个主城地价全部拉到1.1W-1.8W的空间 卫星城地价7000-1万左右的空间之内 进而中心城区土地价值最大化（成都第五期砍掉多条地铁，力保9号线环线，就是这样的道理） 说个题外话，近十年每个发展快的城市都有相同的特点，谁‘退二进三’ 的彻底谁的发展空间就更大，反之亦然（每个城市的发展空间在总规里，更精确的在发改委批复最新的地铁规划里，因为发改委的文件里基本包括国家最新批复的城市总规，也包括国家自己的新一轮投资，即地铁线路本身）。所以，判断一个城市或区域，发改委批复的文件附的总规图就是最值得参考的一个。成都是今天所有 国家中心城市 中最后通铁路的城市，比东北、东部几乎晚了半个世纪  1950年全国铁路图建国后，国家三线建设，成都才真正布局工业，是“一五”计划的重点工业城市之一 1949年至1978年为重点工业城市时期。1953年国家“一五”计划将成都确定为全国首批重点建设的8个工业城市之一。于是，1954年版总规提出成都城市性质为“省会，精密仪器、机械制造及轻工业城市”，突出工业基地建设，奠定城市布局基本框架和东城生产、西城居住的基本格局。 1982版总规提出成都城市性质为“四川省省会，我国历史文化名城之一，重要的科学文化中心”，形成东城生产、西城居住的格局，并强调保护传统历史城区格局。产业结构决定城市空间，工业生产空间占满了当时城市一大半的空间，成华二环大量的厂房、金牛‘铁半城’是当时的城市格局，也直影响了今天成都城市空间  ↑1982版成都市城区总体规划图随便查了一个年份1994，当时成都三产结构：14：45：41，二产占据很大比重但是，工业在成都发展的也一般，因为深居内陆，交通不便，运输成本高，改开前后，由国家主导工业可以支撑城市工业占重，逐步进入90 、00年代，成都的地理位置逐步显出劣势，对于由市场主导的工业企业天生没有吸引力 1999年，成都三产比例变为10.5：44.7：44.8，第三产业第一次超过第二产业，而且一直到2009年，都几乎保持这个比例，偶有些年份第三产业（2005年）占比扩大，但很快就会被拉回，因为进入2000年，成都使用的依旧是五十年代、八十年代的城市空间，同期，四川只能向地理位置更好的、工业发达的地方提供人口  1999年成都统计公报 2005年成都经济公报当然这其间，成都不是没有积极的尝试，1996总规划就提出‘退二进三’ 1996年版总规提出成都城市性质为“四川省省会，全省政治、经济、文化中心，我国西南地区的科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽，是重要的旅游中心城市和国家级历史文化名城”，强调中心城区东郊工业结构调整，退二进三，提出城市向东向南发展。 ↑1996版成都市城市总体规划图，从这张图仍能看出，以前是整个城市一半居住区，一半工业区；96年版是一处城区的居住区，配一个城区的工业团，即成华有成华的居住区 工业区，青羊有青羊的居住区 工业区；但整体的成都仍旧属于工业围城，只是城市骨架已经很大了。而这个规划所遇到的问题就是，成都工业发展前景远远不如东部，第三产业空间分散不集聚（当然九十年代的中国并没想到未来将有这么大规模的城市化，更多的人将进入城市从事第三产业，这个属于后话） 直到08年左右，市区大量工厂用地被调整为商住用地，以二环华润二十四城（成发集团）、东郊记忆（红光电子厂）、东方正红（攀成钢）拆迁 改造为代表。 为一个彻底改变成都发展的总规2011版，打下了基础 2011年版总规提出成都城市性质为“四川省省会，国家历史文化名城，国家重要的高新技术产业基地、商贸物流中心和综合交通枢纽，西部地区重要的中心城市”，促进中心城区由圈层式向扇叶状布局转变，突出全域城乡统筹规划。2011总规进一步明确 工业集中发展区的范围：三环内几乎并也看不到工业区，四环内只有零散的主城都市区工业园，整个市域工业也进行了明确，加上2010年四川提出天府新区，2014年国家披复   ↑2011版成都市城市总体规划图2011总规+2014天府批复 为成都带来了巨量连成片的商住用地、第三产业（包括生产性第三产业）用地，简直就是中国式高速城镇化最好的土壤，而10-20年这十年，正是一线城市优化70后 80后到二线、广大90 00后挑选城市的时期。 （过去的逻辑是，这个城市有工作，我就去这个城市工作生活，安家买房打开的一个城市的地图；今天有相当多的年轻人，打开一整幅中国地图，我对那个城市印象好，我就去这个城市试试找找工作。） 而且巨量且成片，意味着更可以更集中的商业、公园、交通资源，用相对较低的成本将空间效率最大化，让人的居住方方面面更加便捷。  上张图是一张价值连城的图，发表于2016年 7月 成都地铁第三期规划获批，之后天府新区被热炒，引发中德一栋楼事件，10月天新高新限购。因为这张图第一次‘泄露’天府新区就是成都的新主城区。 2016年 7月 成都地铁第三期规划获批，这个图可能是国家层面第一次把 2011年成都总规+2014天府新区规划，融入到起，并公示（2011版总规2015年才正式批复） 巨量的可开发用地，配合超高高密度的地铁开发、80后 90后 00后城镇化，一下激活了成都的特点——8000万人的省会，大众预期低的低开发成本、一直营销休闲宜居，即使成都教育、产业优势都不是那么突出，这巨量成片、国家地铁支持的土地，对于各路社会资金都有巨大的吸引力。好的城市环境本身也对人与产业有吸引力。 外部的国家意志、内部的城市规划合力在很短时间吸引了大量人口 甚至，直接扭转了成都的三产格局 2018年成都三次产业结构为3.4：42.5：54.1 2019年成都三次产业结构为3.6∶30.8∶65.6巨量连成片的城市商住空间，将中心城区拉得空前的大 北四环大丰地价7000、金牛北部新城地价10000 南五环外兴隆湖地价也是1.2万、东三环十陵地价也是1.2 一个相比较为均等化的中心城区 这也是直到2022年，成都还可以土地财政玩得如此转的最底层逻辑 大城市的人口决定了城市第三产业占比会提高。其实很多省会城市都会面对这个问题。省会不像一线城市可以配自己的资源，疏解第二产业，为第三产业腾出位置。一个城市解决不了工业围城，发展空间都将受到制约，就不能对人产生吸引力，土地价值不能最大化。 |
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