郑州加速回血！房价有变？

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最近，郑州有几个楼盘风头挺盛。

龙湖熙上，去年开盘11600+，今年12500+，可能还要买车位。

华润幸福里，想选到正常楼层，得买不止一个车位。

越秀金悦文华，前期落位选房要排队，最火的143㎡四房全款优先。

为啥这么火？       

按道理说，金悦文华和幸福里价格也不低呀，一个1.8万+，一个3万+。

龙湖熙上还比去年更贵了。      

于是有人说，市场又热起来了！   

自然也有人反对：

现在房子还是很难卖，低首付、免月供、准现房，都卖不出去！

到底谁对谁错？         

其实，都没有对，也都没有错。         

市场，绝不只是大家看到的某一个方面。       

目前郑州市场上，那些不愁卖的楼盘，都是有原因的。         

位置好，同时产品也不错。

而那些卖的不好的楼盘，要么位置太差，要么产品太烂。

最典型的就是四环外远郊盘，要交通没交通，要配套没配套。         

四环外太广阔，这几年新盘如雨后春笋，只能凉凉。

还有产品太烂的房子，即便价格再低，也依旧没有市场。         

比如：

东西朝向的筒子楼，采光通风有问题不说，梯户比还超高； 

有硬伤的特殊地块，也许被安置房包围，也许紧邻高架桥； 

……

总之，一直都不好卖。

所以，现在的郑州市场有热也有冷。

同涨齐跌的现象怕是不会再出现了。

2

这会导致什么样的结果？

好楼盘不会被差楼盘恶意竞争。

好的只会更好，差的只会更差。

对于很多预算不高的朋友来说，主城能有的选择越来越少。         

一方面，是主城住宅用地供应不足，愈发稀缺。         

另一方面，一个个改善盘的入市，拉高了买入门槛。

不知道你有没有发现，今年计划入市的几个新盘，面积都不小，价格都不低。

保利璞悦，北龙湖北岸，纯洋房，160㎡起步，楼面价2万+，预计160㎡单价3.6-4万，199㎡单价3.8-4.3万，260㎡单价5-5.8万。

亚新星云湾，北龙湖南岸，纯洋房，168㎡起步，精装限价4.29万。

万科山河道二期，中原老城，纯高层，125㎡起步，预计1.85-2.1万。

越秀金悦文华，金水北，纯高层，102㎡起步，预计1.8万左右。

……

所以也就产生了下面这样的买房格局：

120万总价在郑州四环内基本已经难觅踪影。

接近150万总价，成为刚需踏入主城的总价门槛。

180万总价才基本靠近主城核心，这成为刚改买房的入门必备。

220万才能踏入主城核心，乃至市中心，250万才可以挑挑拣拣。

预算再多一点，700万总价才真正迈入豪宅的门槛。

至于年后刚拍的新地块：         

常西湖华瑞紫韵城后续地块，以及常西湖另外两块地的拿地公司，背后都是中原城投。         

二七马寨尖岗组团地块，背后是二七城投。         

管南绿地花语城后续城改用地，背后是管城城投。         

惠济万科民安云城后续地块，背后是惠济城投。         

杨金金科北珑铂樾后续地块，是中豫置业拿的地，背后是省级城投。

入市时间不会快，今年也不必再等。

所以现在，特别是有买房打算的朋友，好好看一看手里的预算，尽可能的去买那些拥有更强竞争力的房子，才能保值增值，才不会被淘汰！

3

郑州低门槛的房子都集中在哪里呢？

西南、四环，供应量极大。

双湖科技城、中原新城、常西湖新区、西南四环、管南四环。

这5个板块产品都以刚需为主，不仅既往的库存量大，潜在供应也非常大，所以这里的房子称不上稀缺。

投资肯定是碰都不能碰的，自住也不用太着急。

想一想，郑州二手房挂牌8万套，一房、两房刚需户型占了将近一半！

如果你打算买新房，建议优先选择偏改善的产品。

一方面从自住角度来说，大一点的房子可以一步到位，不需要再频繁置换，毕竟现在的换房成本非常高。       

户型一定要至少三室两卫，至少三室两卫！         

另一方面从投资角度来说，刚需小户型已经不再稀缺，未来接盘的人也会越来越少。

现在很多城市都在慢慢抛弃刚需小户型了。 

最能保值增值的房子，其实从银行评估价就能看出来。         

高评估价的房子主要有三类：         

第一类，核心区域房子；

第二类，改善和豪宅属性；

第三类，房龄短，20年房龄是个很关键的坎。

我们可以问问自己，现在买入的房子，是不是符合主流趋势，能不能禁得起5-10年的时间冲刷。

4

当下郑州市场，正处在成交量上升的关键阶段。

量升价还未动。

如果你在郑州，有空可以多去看房，实地感受下市场热度。

把房子的自住属性放在首位，去考虑一些“量化指标”。   

比如，有学校，加分；有地铁，加分；交房前开通，加分；有商业，加分……        

然后把总分相加，选得分最高的楼盘。

在这里，给大家一些比较中肯的建议。

第一，拥有一颗平常心，不要太看重眼前短时间的涨跌，也不要抱着暴富的心态去买房。

第二，我们现在要买经得起时间考验的房子，把持有周期拉长到5年以上。

第三，明确需求不失焦，到底是产品第一，学校第一，还是通勤第一。

千万不要乱买！

混沌市场下最怕的就是听错了话。

房地产市场信息冗杂，很多人辨别不出到底什么是对什么是错，这个时候唯有依靠专业知识才能做出判断。

如何从信息流里获得更加精准有效的内幕，这一点很关键。

我们的专业是研究楼市，能够获得内幕，同时也具备专业沉淀和分析的能力。

普通人每一次买房，可能都要拿出所有的积蓄，并且背上几十年的负债。

所以，在买房前一定一定要做足功课！

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