是什么，让人觉得成都房价已经高重庆很多？

原创 谭保罗 盐财经

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作者 | 谭保罗 盐财经主编

编辑 | 清欣

在1990年代，中国的经济地理格局最开始是“三极”：京津冀、长三角和珠三角。

这两年，多了一个成渝经济带，被称为“第四极”，而成都和重庆，也越来越给人一种双城印象。

成渝双城经济圈（图源：搜狐网）

然而，双城并非都是势均力敌的，比如房价。

在重庆和成都两地都有往来的朋友，一般都会有个直观印象：成都的房价比重庆要高，拿一些可比的同档次房产对比，高得还有点多。

我陆陆续续调查了超过10位朋友，基本上都支持这个观点。他们从事的行业从公务员、银行、地产、汽车配件、建筑材料、游戏程序员、小额贷款经理到P2P催收都有，代表面很宽，几乎囊括了西部地区有城市购房需求的主要人群。

按照一些市场机构的统计，成都市区的新房价格的确也要比重庆市区高，少的高出2000元/平米，最高的可能要高出6000元/平米。这些统计未必权威，但与人们的直观印象的确形成了一种交叉印证。

重庆（上）与成都（下）房价对比（图源：搜狐网）

那么，为什么成都的房价比重庆要高呢？首先，这里说的房价高低和调控没有太大关系，两座城市现在都在调控，我们讲的是另外一些决定房价的“原生力量”——有三个。

奇怪的地图

摊开重庆的地图，我们很容易发现重庆的区域形状非常特殊，它像一只羊羔，也像某种古代的兵器，比如青铜做的戈。这种形状的特点是，它很难确定一个平面的几何学中心，哪怕是近似的。

重庆地图（图源：搜狐网）

我们知道，在经济地理的意义上讲，最理想的区域核心城市是，它位于这片区域的圆心，腹地边缘每一个点都与圆心等距离。而且，区域最好是平原，这样的核心城市，它集聚人口和物资的空间运输成本最低。当然，现实中没有这种圆心城市，而只存在着一些近似的分布形态。

然而，重庆距离以上这种理想状态，实在是偏离度太大了。重庆的主城区位于整个版图的西部，占据区域面积相当一部分的东北地区插入了湖北和陕西，而东南一部则插入湖南和贵州，它们距离主城区的位置都非常远。实际上，东北部的巫山距离武汉的直线距离，并不比距离重庆主城区远多少。

也就是说，由于重庆的版图很瘦，很不规则（与理想的圆相比，偏离度太大），这使得它的主城区四周的腹地不够广阔。

比如，重庆主城区北部一部分竟然直接与四川接壤，这意味着这一部分主城区失去了来自行政区内部腹地的“拱卫”——人口和资金的向心式流入。

更要紧的是，重庆还是山城，不但主城区多山，而且全市75%的面积是山区。山区，意味着主城区与腹地之间物流成本的高昂，这也必然在一定程度上影响着主城区的集聚能力。

"8D魔幻城市"山城重庆（图源：搜狐网）

不过，我们必须知道，重庆的版图形状之所以“奇怪”，是这座城市承担“国家责任”的结果。重庆成为直辖市之后，必须带动以前原属于川东、川南的贫困地带，因此将这些区域自然划入了重庆，重庆的版图也才有了现在的样子。

反观成都，它的主城区在集聚资源上有着更好的区位条件。在地图上，成都刚好位于四川的中部，虽然不是一个圆心位置，但远远比重庆主城区更加近似于圆心。

而且，四川盆地的物流条件也远比位于重庆更好，要知道，重庆的相当一部分区域要么位于云贵高原边缘，要么位于三峡库区，或者与湘西的山区接壤。

分省而聚之

如果说地理条件影响着集聚的成本，那么，腹地的人口体量更决定了集聚的烈度。

截至2021年末，重庆的常住人口约为3200万，成都约为2100万人。不过，这样比较肯定不对。如果不考虑调控和限购的因素，那么成都的购房潜在人群应该是整个四川的有钱人，而不是只是成都自己。

四川的人口是多少？2021年末，四川人口约为8400万，是重庆人口的2.6倍。我们不能简单地说，成都的购房者市场需求就是重庆的2.6倍，但至少可以看出，成都在潜在购买者的数量上应该是大于重庆的。这一点，没有疑问。

繁华的四川成都（图源：搜狐网）

那么，问题也来了，为什么我们以省级行政区为界限，来测算核心城市的住宅市场需求？

因为，除了北上广深等一线城市之外，其他大城市的辐射或集聚能力都多半只能局限于省级行政区之内。列举一个简单的模型：

A省的B地级市的企业家老王董事长要把生意做大，他肯定更愿意去A省省会买房子，在省会，住着厅长和大银行的省级分行行长。我们即便只考虑正常合法的企业与官员、行长的互动，老王当然也愿意去省城建立关系，认识厅长和行长。地级市的处长和支行行长，能量显然没那么大。

显而易见，老王不是王健林，他并没有把生意做到全国，他只需要在省内发展就好。实际上，这也是中国绝大多数企业主的真实写照。因此，老王显然没必要去C省或者C直辖市去发展关系，也不会去C省买房子常驻。

也就是说，对绝大多数的地方富裕阶层来说，跨省建立关系没有实际意义。于是，在这个意义上讲，省会（或直辖市市区）作为一省（市）的权力和财富集聚中心，它的集聚能力只能局限于自己的行政区划之内。

反过来，这也意味着省内的资源不会外流，而只会向省会集中，再集中。

因此，那些人口众多，经济发展水平也不差的省，它们的省会自然容易变成强省会。长沙、郑州、合肥这些强省会近年来的崛起，就是这个逻辑。

成都，更是。而且，成都还有一定的跨省辐射能力。

四川省交通地图（图源：地图窝）

在限购之前，一位在成都做投资的朋友告诉我，某相邻省级行政区的金融行业从业者，非常热衷在他所住的小区购房，“单位同事集体购房”那种。

此外，陕西汉中的有钱人也愿意来成都买房，而不是去西安，因为汉中和成都说的都是“四川话”，文化心理更近。

购买力生成

与经济地理格局、腹地人口体量相比，城市的产业结构更是决定楼市购买力的直接因素，尤其是现代服务业无疑是高收入群体的制造机。

2021年，重庆和成都的总体经济成绩单都不错。但细看数据，成都的第三产业明显比重庆发达。重庆的GDP约为2.79万亿，其中，第三产业实现增加值1.48万亿元，占比约为53%；成都的GDP约为1.99万亿，第三产业增加值1.32万亿元，占比约为66%。

可以看出，成都第三产业增加值占比要比重庆高出13个百分点，差距不小。

尤其要注意的是，成都的现代服务业更加突出，信息传输、软件和信息技术服务业增加值比上年增长22.4%，这一增速非常可观，堪比互联网高速发展那几年的杭州。

成都华为研究所（图源：搜狐网）

现代服务业中，造富能力最强的一是金融，二是互联网。成都不是北京、上海和深圳，金融行业造富的能力肯定不算强，但以王者荣耀为最醒目“标识”的互联网产业，的确是越来越耀眼的亮色。

高薪的程序员和产品经理，必然对房价施加着现实的影响。

当然，我们也绝对不能低估重庆，至少三个原因，使得这座城市依然值得被看多。

网红城市的出圈景点——洪崖洞（图源：搜狐网）

1、以制造业立市。仅以一个细分行业为例，2021年，重庆笔记本电脑产量超过1亿台，已连续8年位居全球第一。制造业是中国经济的根本，尤其沿海成本走高的时代，重庆为中国留住了很大一部分制造业，在夯实中国经济的根基方面，重庆功不可没，西部没有第二人。

2、行政地位优势。重庆是西部唯一的直辖市，这意味着它未来可能得到的资源，充满了想象力。在中国，行政地位对经济发展的重要性，再怎么强调都不过分。实际上，重庆的人均GDP目前已经比四川要高不少，2021年，重庆为8.69万元，而四川是6.43万元。

3、重庆的人。无论男女，重庆人都给人气血充沛，充满力量的感觉。当一个地域的人辨识度较高，而且并非那种负面的辨识度，那么至少说明这个地域的人，一定拥有某些更容易让自己获得成功和幸福的特质。

人，永远决定城市的上限。

（封面人物为重庆籍演员殷桃）

作者为《盐财经》主编｜谭保罗

排版｜罱乙

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原标题：《是什么，让人觉得成都房价已经高重庆很多？》