【楼盘测评】通州供应大年，商务型公寓成“鸡肋”

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房小评 中国房评报道 今天

通州作为北京的副中心，自然受政策“关照”。史上最严“双限”令下，通州新房市场经过几年的沉寂，终于在今年迎来供应大年。

然而，手握预售证的通州开发商却难言轻松。房小评在上半年曾经做过通州区域8盘测评（详见【楼盘测评】8盘齐发的通州，谁更具潜力？），仅通州核心区5个新房项目就带来超过3000套的新房供应。然而，通州每年新增住房需求数量相对固定，突然有这么多新房供应，竞争必然加剧。今年，通州不光住宅供应井喷，还有多个商务型公寓项目参与混战，想在本就不大的蛋糕中分一杯羹。即将取证的新光大中心ArtPark9便是其中之一。通州的住宅尚且不好卖，同样需要北京市购房资格才能购买的ArtPark9行情又如何呢？

商务型公寓的“卖点”说起商务型公寓这一特殊的产品，就不得不提通州运河核心区的规划。当年参照国贸CBD规划的运河核心区留给住宅的土地十分有限，设计这种公寓产品的初衷就是为了解决商务人士在城市核心区的居住问题。由于商务型公寓都是依托写字楼、综合体而存在，配套就成了强项。

新光大中心ArtPark9只是新光大中心四栋商务型公寓楼中的一栋，整个项目是一个拥有超高层5A级写字楼、MALL、艺术中心、商务公寓等多种业态，集办公、商务、居住、艺术、购物、餐饮、娱乐等功能于一体的巨型商业综合体。ArtPark9的楼体外立面虽然是4年前的设计作品，但整体暗金色玻璃幕墙加金属配饰的大都会风格并不落伍。

ArtPark9公寓的五个样板间都建在实体楼的26层，装修标准约8000-10000元／平米，所见即所得的不仅是室内装修，更有窗外景色。

一层大堂挑高约6米，一侧是客人等候区和前台，另一侧是业主专享的书吧。阳光透过玻璃幕墙点亮大堂，照射在暖灰色的大理石砖上，充满艺术气息的雕塑与书架装饰的墙面，带来很强的设计感。

整个ArtPark9的公共空间都延续着这种暖灰与木质纹理的交融，有着浓郁的商务氛围。五个样板间，面积区间在97-179平米，客厅布置都偏向社交导向，卧室功能偏重商务生活，而非居家。简约的商务范，是ArtPark9样板间带给购房人的直观感受。

在ArtPark9的“设计师酒店”，建筑师青山周平、韩文强、姜元&宋晨、唐忠汉分别打造了“和院”、“山居”、“无界”、“之间”，四个人文内涵完全不同的居住作品。这为未来业主招待客人住宿，提供了更具有艺术气息的别样选择。

“业主餐厅”则是三个面积尺度不同的开放式餐厅，可以提供10-20人不等的业主私人聚餐场所。

显然，ArtPark9在为商务人士打造产品时，配置上有着不小的提升。而销售人员透露，ArtPark9公寓的售价约在5万元／平米，这个价格相比周边住宅新盘，有着一定优势。如此价格理应引来“未开先火”的爆棚效应，但房小评在售楼处看到的访客数量并不多，究其原因还是在于ArtPark9商务型公寓的特殊身份。投资客与自住客都看不上商务型公寓是通州独有的一种“商住”产品，与住宅不同，商务型公寓产权只有50年，不能落户。与商住产品也不同，只要拥有北京市购房资格，商务型公寓可以以个人名义购买，并且可以贷款5成。非京籍购房家庭，如果选择了ArtPark9，就不能再购买其他住宅项目。一位刚刚看过ArtPark9的购房人表示，项目的各项条件都不错，作为过渡住房足以满足他现在的家庭生活所需，但购买ArtPark9要占用的在京购房指标。想到此类产品的市场接受度不高，担心未来改善置换时很难脱手，不免心中动摇。确实，对于非京籍家庭而言，置业指标比价格更重要。购买通州商务型公寓既需要北京市购房资格，也占购房资格，而想购买商务型公寓的多是投资客户。这个政策等于让想投资商务型公寓的人，必须抱着自己去住的目的购买，这显然是矛盾的。

除此之外，投资是此类公寓产品的硬指标。以贝壳网上新光大中心已出售商务型公寓的出租价格来看，117平米的户型租金在1万元／月，151平米的户型租金在1.2万元／月。而新光大中心的商务型公寓二手房挂牌单价在5－6万元／平米之间，即使以5万元／平米计算租金，也只有年2%左右。此类商务型公寓的房价上涨本就缓慢，再加上只有年2%的租金，难怪不少购房人会放弃。既然政策无法改变，那么只能寄希望于租金的上升。而上升的前提是市场租赁需求的增加。以新光大中心写字楼和商业的建设速度，工程全部完工还需要2年左右的时间。

以商务型公寓存在于通州运河核心区的ArtPark9，从投资角度买，太低，不值。从自住角度买，不能落户就意味着没有学区配套。在当前市场环境下，这种产品还有多少空间？随着近年来国内经济持续走弱，国贸CBD、三元桥附近的公寓租金已经下降到年3-4%。3-4%的尚不能满足投资者的诉求，如果ArtPark9的租金只有2%，更显得“鸡肋”。这才是ArtPark9等商务型公寓项目最担心的问题。

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