惠州突发新政！买房人泪崩：已亏数十万，至少等3年才能解套

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还记得安安前两天讲的惠州楼市吗？在绷不住了！数万购房者被套牢，有的已亏出一辆特斯拉...一文中，我们详解了炒房客梦断惠州、有的已经赔了一辆“高配特斯拉”的始末。

就在8月9日凌晨，惠州突发新政，此前抱有侥幸心态的炒房客，彻底被套牢了！

8月9日零点，惠州发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。

其中，主要涵盖了8部分内容：

值得一提的是，限售、限购和限价这“三限”是本次惠州调控的主要方向，商品房价格备案管理一条引发了比较多的关注，这是惠州有史以来，首次同时启用限购与限价，而限售则延续了此前的政策尺度，执行三年限售。

详细来看，“加强新建商铺住房预售和价格备案管理”中提及，“对高价楼盘价格进行评估，半年内成交平均折扣率低于95折的，对未推售房源备案价格进行调降，坚决防止价格虚高扰乱市场预期。”“稳定商品住房供应，商品房项目在取得预售许可后10日内须一次性公开全部房源。”这意味着，许多房企以往的“饥饿营销”不再适用，房屋价格更加透明，同时房屋溢价的上限也更加明确。

而限购新政则是首次出现，根据官方解释，限购的“重点片区”指的是大亚湾经济技术开发区、惠阳区。今后将根据市场变化情况，及时调整重点片区的范围。

在出台调控新政前，惠州一度是纾解深圳购房压力的“楼市后花园”，在之前的文章中我们也提到过，对比深圳动辄数百万一套的房价，惠州房价大多在一万一平左右，堪称“房价洼地”，伴随着“粤港澳大湾区”的发展概念，惠州也引来不少炒房客囤房。

有机构数据显示，2021年上半年，惠州购房者中投资需求的占比高达69.1%，超过深莞之和，居粤港澳大湾区城市群之首。

更需要注意的是，惠州的房贷水平已处于全国高位，数据显示，截至7月底，惠州房贷利率从6%一路上涨至6.8%，二套房利率更是高达7.2%，新房、二手房房贷放款周期都比较长，放眼全国来看，这样的利率水平位于头部。

炒房客快速涌入、房贷资金紧张，过火的惠州楼市使其被住建部约谈，如何稳定本地楼市、同时降低惠州对楼市的依赖，成为惠州楼市变革的方向。

值得一提的是，伴随着深圳楼市的下行，惠州楼市降温态势明显。

根据澎湃新闻的报道，业内专家表示，从惠州本地来看，本地需求弱、人口少，楼市需求严重依赖于深圳的外溢，如今伴随着深圳楼市下行，惠州楼市已经开始下行，房价的上涨只是结构性的因素。而根据时代周刊的实地调研，有投资客4年前142万购入的楼盘，如今已经降到了116万，刨除首付月供利息等，账面已直接亏损48万，约等于一辆顶配的特斯拉。

从惠州本地楼市供需情况来看，“天量供应”正成为一个问题。根据惠州中原战略研究中心数据显示，截至今年6月底，惠州新房库存走高趋势明显，最新库存为1524.76万㎡，同比上升8%，平均去化周期为14个月，去化周期连续7个月上升，去化挑战艰难，而安居客惠州行情显示：

有专家指出，此次惠州出台相关政策与之前被住建部约谈相关，而在8月2日，同样被约谈的金华也火速推出并实施十条楼市新政，从实行公证摇号销售、新购房限售3年等多方面加强楼市调控，可以预见的是，此前同步被约谈的银川、徐州、泉州或将进行楼市加码，进一步收紧楼市政策。

今年可谓是楼市调控的大年，根据澎湃新闻的统计，自7月22日，住建局强调对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责后，目前已有14城发布楼市调控新政，促进房地产市场平稳健康发展，包括了上海、绍兴、合肥、无锡、济南、广州、武汉、东莞、金华、杭州、北京、成都、衢州以及今日刚发布新政的惠州。

在这些出台的调控政策中，我们能够发现，整顿中介规范经营、出台二手房指导价、限制经营贷、限购、限售、打击炒作学Q房成为重要内容。

另一个趋势是，发布的城市调控主体，正由北上广深这类一线城市向金华、衢州、惠州这类三四线城市进行扩散，这是一个值得关注的现象。

相比于一二线城市，部分楼市较为火热的三四线城市对于卖地卖楼的依赖度较高，楼市的“虚火”也较旺，但本地的产业经济发展，却是平平无奇，最为典型的就是一些“睡城”，本地支柱性产业发展受困，总部企业匮乏，人才吸引力薄弱，最直观的体现是连购物中心等小型商圈都较为匮乏，零散的街铺依旧是本地居民的消费场所。这些城市的“兴起”，更多的还是凭借区块位置从而带动了房价的走高，但最终在一纸调控下迅速熄火。

“人随产业走，业随人流兴！”大多数楼市“过热”的城市，还须直面这个问题。

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