贝壳打造“省心租” 制定长租房“收房标准”

“‘省心租’是贝壳分散式的长租公寓，今年2月份推出。”贝壳租房一位工作人员解释，“我们希望贝壳省心租能集合同区域最高性价比的房源”。

租房对于贝壳不是新业务。

2021年底，贝壳发布“一体两翼”战略升级，并推出全新的品质租住服务平台贝壳租房。在产品与服务层面，贝壳租房以平台方式提供租赁经纪服务、公寓运营服务、专业机构托管服务、投资共建房源等由轻到重的各类租住产品和服务。截至目前，贝壳租房在管房源数量已经突破50000套。

其中，为响应“加快发展长租房市场，推进保障性租赁住房建设”的中央政策号召，贝壳租房推出分散式机构托管服务——贝壳省心租，整体业务目标是“微利可持续”，根据市场需求不断优化分散式长租公寓收房标准，为租户提供品相优质同时具有价格竞争力的高性价比房源。

据介绍， 截至2022年7月，贝壳省心租在北京、上海、天津、成都、杭州、苏州、宁波、深圳8个城市服务和在管房源超35000套。其中，北京和成都的在管房源均已破万。

“省心租业务在成都基本跑通了” 贝壳租房成都站负责人肖振宇认为敢说“跑通”的关键点在于：收得进来房，租得出去，同时业务还能赚钱。三者缺一不可。

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解决散户业主痛点

助力扩大长租房供给

随着城市化进程继续深化、大城市群急剧再城市化，统计数字显示全国非户籍人口比例达到37%，其中租房人群近七成，整体超过2亿人。租房成为很多人的生活方式。

租房群体日渐庞大，人们租房的体验却并不好，包括找房难、租得贵、住得不省心（距离、安全、隐私、生活服务、权益保障）、换租风险大、不敢投入改善生活品质等一系列问题。尤其在人口净流入的大城市，住房问题极其突出，租房供给的数量、质量、职住同区等仍有较大缺口。

这些问题得到了不同层面的重视。

从顶层设计来看，国家已明确指出“推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”今年两会，政府工作报告自国家层面推出“加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”顶层设计。

从行业层面来看，主要存在两大问题：一是供给分散导致管理困难，租房过程监管难度加大。重点城市的供给主要来源于家庭散户出租，该类供给占市场租赁房源的90%以上，由于以散户为主的住房租赁市场涉及千家万户，个人二房东转租、租赁合同不规范等乱象难以全面制止，主管部门监管难度大。

其次，问题在于机构化率较低导致专业服务欠缺，供需两端难以平衡。从租客需求端来看，“90后”“00后”租客群体正逐步成为租赁市场主力人群，他们对于租赁产品和服务的品质需求较高，市场上专业服务的欠缺使得他们品质化的租房需求难以获得满足。

基于上述背景，结合20年行业租房经纪服务经验，贝壳租房从供给侧和用户两端下手。在供给侧，除了依托于经纪品牌的租赁经纪服务以外，在公寓运营领域，贝壳租房定位轻资产运营，核心提供品牌加盟、托管运营、商务咨询、招租去化、租客服务等。截至2022年7月底，目前贝壳租房在管公寓65个，覆盖7城超过15000套房源。

而以省心租业务为主的分散式房屋托管服务，核心是将市场上分散的房源转为有品质、可信赖的专业机构化长租房源，并提供专业管家服务，在扩大长租房市场房源供给的同时，也在助力规范长租房市场的发展。

与此同时，在用户端，针对租房市场常见痼疾，贝壳租房今年3月推出包括7大服务承诺的微光服务保障计划，覆盖人群超过27万。

随着一体两翼战略落地，贝壳今天正在从房屋交易平台转型为围绕“居住”全场景下的综合服务平台，夯实租房市场，贝壳向着大居住服务链的上游再迈出一步——买房之前，可以先享受品质租房服务；买房之后，还有装修、家居服务；加上伴随租房业务扩大发展的居住生活服务，就构成了更长的居住服务链条、更长的用户生命周期。

值得关注的是，贝壳租房在成都的良好发展，也得到了来自主管单位的认同。7月7日，成都市保障性租赁住房工作领导小组办公室发布《关于居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房操作指南》，该政策支持居民将自有住房用于保障性租赁住房。经成都市住建局择优选取，贝壳租房成都站（成都久伴住房租赁有限公司）成为成都市首批保障性租赁住房运营服务企业。

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用去化倒推“收房标准”

目标“区域内高性价比房源”

半年时间收了近35000套房子，省心租用微利摸索了一套自己的长租房“收房标准”，寻求商业机制和社会价值的平衡。这样的探索仍在继续，无论对于企业自身，还是长期处理亏损状态的长租行业，都有一定借鉴价值。

从市场层来看，在经历2019年的集中暴雷、2020年初的纷争不断后，疫情下的长租公寓行情并不乐观。一些长租机构开始收缩规模，调整“收租模式”。“贝壳省心租”正是在这种背景下诞生的“微利可持续业务”。

与传统的挣房子的钱（打隔断、分租）、挣时间的钱（租金贷）、挣二房东的钱（吃差价）的模式不同，贝壳省心租的模式从设立之初就摒弃了高租金溢价商业模式（即不恶性低价收房、高价出租，将租金溢价率控制在较低的水平），而是通过与贝壳房产经纪业务（门店的租赁经纪人）的深度协同，以及不断倒逼自身的平台能力、管理效率、服务品质，而达到整体业务的“微利可持续”——这是贝壳省心租的战略与商业模式选择。

省心租核心从收房和去化两端入手，以为市场提供高性价比房源为目标，打磨了一套能够复用的收房标准。

“贝壳省心租严格收房标准，比如为避免恶意竞争，一般情况下，高于同小区同户型5%价格的房子是慎收的。”贝壳租房成都站的相关负责人说。省心租用去化来倒推收房标准，严格考察待收房源品质，保障其在权属划分、款项结算、居住体验等方面安全可靠。

具体而言，省心租禁收标准包括以下九大类型的房源：1. 凶宅/违建/查封房不收；2. 与邻里物业存在纠纷，业主欠费/房产有产权纠纷不收；3. 二房东房源不收；4. 噪音、危险设置周边不收：高架桥、飞机场、加油站、高压电站、工厂；5. 嫌恶设施房源不收：垃圾处理厂、墓地/殡仪馆等；6. 木质楼梯、隔断房、自采暖不收；7. 家居家电4大件不齐全不收：冰箱、洗衣机、空调、床（床垫）；8. 装修设施老旧不收；9. 甲醛超标房不收。

当然，业务在不同城市落地还会围绕这套禁收标准细化，比如在成都，存在8平方米以下小卧室或者畸形功能间的房源慎收，因为团队在复盘难去化的房源时发现，共同点之一是存在8平方米以下的房间。标准还会因房而异，但核心是紧紧围绕去化速度、出房效率反推。

成都省心租总监张莉涓认为，“不好租”的房子本质上是“没收好”。“我们有明确的收房门槛，但与很多长租公寓会对房子进行重新装修不同，省心租不会对房子大改，因此很多都是非标，这就需要我们根据市场去化不断倒推应该收什么样的房子。”张莉涓表示。

以“装修色彩饱和度特别高”为例，在实践中，张莉涓看到今天的租房群体以“90后”“00后”为主，他们对于装修浮夸、色彩浓烈的房源风格很难接受，“这部分房子很难去化，成为着火房，所以我们后续在收的时候对这类房就会慎收甚至禁收。”张莉涓解释。

据了解，贝壳租房基于市场情况与交易数据情况，根据同类型房源房屋成交周期的均值天数，设置空置期。业主签订省心租托管服务的合同后，即能确定其合同生效期间（除空置期外、维修费）能够获得的固定收益，无论市场环境如何波动都能保障业主“旱涝保收”。

在模式设计之初，贝壳省心租业务就选择挣“空置期”内的钱。因此，如何通过自身多方能力，提升平台内协作效率，缩短出房所需的实际时间，与空置期打出时间差，则成为了省心租在出房阶段降低成本的关键，也是省心租商业模式的核心。这也就要求省心租除了通过各类标准筛选品相最优的房源，从租后服务端让客户省心，还要兼顾价格优势，力图打造“区域内高性价比房源”来实现快速去化。

徐丰琳是贝壳成都的资管经理，负责省心租房源的谈判和签收，因为从业经验丰富，他多数房子可以在一周内完成去化，但在他印象中，有一套房子用了42天才租出去，“那套房子品相一般，收的时候价格还可以，但很快同小区就出了好几套价格便宜一两百的同户型房源，一下子就没有优势了”。一直到租赁旺季，徐丰琳的那套房子才顺水推舟租出去。“

收房的高标准加上有竞争力的价格优势反应在租户市场就是快速去化，在成都链家东南大部租赁总监刘文宇看来，省心租的核心优势就在于“省心”二字，“租户不用到处比对房源，一个小区的省心租房源已经是性价比最高的了，我们还在不断完善租后服务，保证24小时有回应。相对于普租或者其他长租公寓“省心租无论在服务还是保障方面都更有优势”。

实践出真知，这或许正是肖振宇说“省心租”模式跑通的底气。

原标题：《贝壳打造“省心租” 制定长租房“收房标准”》