房产企业，以房抵款账务该怎么处理？

在房地产企业中，经常会涉及到的一笔业务就是，以房抵工程款，当会计遇到这种不按常理出牌的套路时，该怎么做账呢？

房地产企业以房抵工程款、以房抵银行贷款、以房抵分配股东股息就是有偿取得其他经济利益的行为。因此，房地产企业是增值税纳税义务人，应视同销售依法缴纳增值税。

案例分析

大成房地产公司开发住宅项目,在2019年6月15日领取了《商品房预售许可证》。大成房地产公司于2019年3月20日与施工方签订了“以房抵债协议”。协议约定:

1.项目总建筑面积6万平方米，大成地产将其中1万平方米建筑面积的开发产品以10000元/平方米(含增值税)的平均价抵偿应付建筑施工企业工程款11000万元(含增值税) ，剩余1000万元(含增值税)的工程款于本协议签订之日起10天之内付清。后期发生的建筑工程款仍按照原工程承包合同约定的工程进度及支付时间履行付款义务及承担违约责任。

大成地产账务处理

1、大成地产于2019年3月20日与施工方签订以房抵债协议时，根据协议及付款凭证

借：应付账款——施工方11000

贷：其他应付款——施工方10000

银行存款1000

2、大成地产与施工方找到的实际购房人签订商品房买卖合同,收取价款时

借：银行存款2000

贷：预收账款2000

借：其他应付款——施工方2000

贷：银行存款2000

此时，大成地产账面“其他应付款——施工方” 贷方余额8000万元( 10000-2000)。

确定增值税纳税义务发生时间

纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产或者不动产过程中或者完成后收到款项，取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；

未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

“其他应付款——施工方”贷方余额税务处理，需不需要缴纳增值税？

二、如果没有报备，则大成地产“其他应付款--施工方” 科目的贷方余额8000万元，没有达到纳税义务发生时间，不需要向当地主管税务部门申报缴纳增值税、土地增值税和企业所得税。

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