大型商业项目精装修工程14项管控要点，快速掌握核心管控体系

地面拼花造型及商铺弧线关键控制点图△

中庭垂直方向的装饰是我们需要管控的重点：

1、在招标阶段建议业主将垂直方向的放线工作交与最上层标段完成，其他各家复核结果；

2、各分包施工采用统一的放线图纸，并由上层向下吊垂线检查；

3、可由总包测量组利用经纬仪协助核查立面放线的垂直性。

02.

样板先行制度

精装修工程实行“样板先行”制度，以样板作为大面积施工的指导，把现场问题及时暴露在样板施工阶段，为后期施工提供依据，也能更好的控制现场。

选择区域均为人流密集及顾客关注度较高区域，在精装修分包进场至大面积工作面具备移交条件的阶段，进行样板间的施工。

注意事项：

1、控制玻璃垂直度、平整度；

2、按设计要求留缝大小均匀，注胶饱满光滑；

3、针对弧形玻璃墙，门头与门边两块玻璃不在同一平面；有角度，安装7字夹会出现贴不紧，需适当加垫片。

03.

栏杆工程

玻璃栏杆工程为施工的重点区域，必须满足高品质的要求，关于拦河工程的标段划分，目前存在以下几种合约分判方式，分别分析以下优缺点：

┃整个栏杆工程由一家单位施工：

【优点】：

保证垂直方向的一致性，材料品质统一；

【缺点】：

1、栏杆施工单位的进度对消防验收影响大，尤其楼层标段多的情况下，统一协调难度增加；

2、供货商的产品质量为控制重点。

┃ 整个栏杆工程由多家单位施工：

【优点】：

栏杆工程分散到各标段施工，可控制材料到场进度；

【缺点】：

1、各家投标时报价不一致，样板品质差别大，需要统一认样；

2、需统一垂直方向拦河立挺定位点及朝向，各家单位统一放线，且现场吊垂线，利用专业测量组及经纬仪进行辅助放线；

3、在各个标段有交叉施工的部位重点监控，容易发生扯皮事件。

立挺控制要点：

1、栏杆立挺具有方向性，弧型部分的立挺定位放线图必须严格控制，需由经总包统一审核；

2、做好栏杆预埋件的除锈工作，全部选用热镀锌产品，严格控制焊接质量，保证焊缝饱满；

3、栏杆立挺的质量、工艺必须提供样板，并且到厂家考察生产能力；

4、统一设置栏杆的起始点位置，要求从上到下放通线，并由上层吊钢丝或者用经纬仪检查，确保不锈钢立挺的垂直方向位置准确。

玻璃控制要点：

1、夹胶玻璃四边控制不要出现高低差，尤其弧形玻璃钢化后合片时孔洞的对齐，防止爪件安装后应力不均匀导致玻璃破裂；

2、采用大厂生产玻璃原片，考察并选择有实力的玻璃深加工厂，并对厂家加工质量进行要求，严把出厂和进场验收环节；

3、精磨四边、表面无划伤、崩边；注意开孔不要出现严重崩边。

栏杆材料：不锈钢扶手简洁大气，便于施工及维护，略显低档；北方冬春季节宜产生“静电”，郑州天气干燥选用木扶手。

挡水材料：不锈钢加工简单，施工便捷，多数选用不锈钢材料；石材挡水需要特殊加工，且供货周期长。

下图为4个拦河转角处的处理方法：

04.

扶梯包封管控要点

中庭扶梯是重要构成元素，也是顾客购物的重要通道，因此要重点管控：

1、精装修分包进行中线、边线的放线，扶梯两端采用植筋方式定完成面标高；

2、扶梯吊装完成应在脚手架搭设前调整到位，因扶梯包封铝板要求与玻璃栏板对缝，需要扶梯专业在钢梁上弹出玻璃分隔线。

05.

电动吊钩注意点

管控要点：

1、吊钩钢丝绳自由摆动角度为小于3度，活动行程必须控制在隐蔽位置，需注意避开吊顶内部设备的影响，在出线位置加滑轮变向；

2、滑轮支架与幕墙、钢构的配合，工序应安排在钢构完成进行饰面处理以及窗玻璃安装之前；

3、提前插入深化设计，对卷扬机选型及位置进行优化，电源、控制箱安装位置隐藏；出线孔位置选用专用法兰或者筒灯罩进行收边。

06.

软膜天花结构施工改进

软膜B级软膜天花材质：纳米聚氯乙烯。

特点：面层干净、发光效果较佳、造价较低，施工容易、消防等级低；

B级防火软膜天花适应温度： -25至45℃。

软膜A级防火软膜天花材质：特殊处理的玻璃纤维和氟树脂及维纶纤维。

特点：面层干净、发光效果较佳、造价较高，比B级膜每平米增加近1800元造价、消防等级高；

A级防火软膜天花适应温度：-50至100°C。

软膜天花与普通天花对比△

软膜天花如果构造设计和施工中质量控制不好，在实际应用较容易出现问题，安装后半年左右就会出现，如图片所示的问题。

针对此类问题，在样板区实施阶段对软膜结构进行改进：

1、增加可开启装置，便于上部灯管检修；

2、灯具排布规则，间距平均，灯管错头搭接；

3、灯箱内部空间高度控制在250-300mm之间；

4、考虑变压器旁移以避免阴影出现。

07.

防火卷帘收口

目前防火卷帘施工单位整体施工水平都不高，卷帘因卷轴、帘布等结构组成导致防火卷帘精度不高，每次升降后底板平面都会发生变化，故防火卷帘底板收口都多少存在不美观的问题，这是精装修工程需要攻克的一大难题。

针对卷帘收口常见的质量问题，对现有构造进行改进，在卷帘收口构造的基础上增加凹槽，使铝板与石膏板的缝隙收在凹槽内，弱化收口的缝隙，保证外在视觉上的美观。

卷帘底部收口大样图△

弧形转角铝板收口样板△

防火卷帘底部收口管控要点：

1、卷帘移交精装修前，必须调整到设计高度且底部调平；

2、精装修钢架及弹簧制作完成，待卷帘专业消防验收前最终调试后再安装铝板；

3、弹簧的强度必须重点控制；卷帘底部钢架必须牢固，采用国标钢材。

卷帘轨道间饰面由精装修完成，由于卷帘升降时摆动较大，饰面应至少距离帘布钢夹板边缘1cm左右，避免因卷 帘运行偏差导致中间装修面被破坏。

关于卷帘选型：

在造价和消防要求满足的情况下，可在卷帘招标阶段选用钢制侧面卷帘。

08.

天然石材质量控制

卫生间、电梯厅墙、地面采用天然石材较多，天然石材的质量控制成为重点，数量大，质量高，要保证石材的供应稳定：

1、首先应确定各种石材的需用量（此数量往往很大，需多家石材厂同时供应才能保证稳定供应）；

2、寻找和选择多家石材供应商，为防止同一品种的石材出现过大色差、花纹变化大，同一品种石材应由同一石材供应商提供；

3、石材加工厂应尽量在项目工地附近选择，以缩短成品石材的运输时间，减少在运输过程中受损的风险；

09.

地面人造石铺贴工艺

半干砂浆铺法

【优点】：

施工方便，铺贴速度快；对基层平整度要求较小，施工难度小；靠半干砂浆找平，工人容易掌握，石材背面用粘贴剂相对少，成本相对较低。

【缺点】：

由于施工便捷，水分析出慢，易产生黑缝、返碱，基层不 牢易产生空鼓开裂等通病，对于经常出入蜘蛛车、设备的首层来说，抗压强度较弱，石材容易断裂；

薄铺法

【优点】：

垫层混凝土只要达到45天养护期后，再用5~8mm厚专用粘贴剂找平。垫层中水分不会对石材造成影响，可有效的避免石材黑缝、返潮等常见质量问题，强度比较好；

【缺点】：

垫层养护期较长，混凝土垫层需要提前施工，对基层垫层平整度要求高；粘贴剂用量相对较大，同等材料情况下，成本高。对于工期紧的项目不适合；铺贴难度大。

地面垫层△

人造石铺贴△

10.

卫生间管控要点

管控要点：

1、工序多，进度控制是首要点；

2、简化移交流程，地面开洞分判到精装修分包合同内；

3、墙地面砖严格对缝，机电点位、洁具等安装跟墙地砖分缝找关系；

4、降板区设置二次地漏，做找平层向地漏找坡；

5、防水施工应做至出水口上方；

6、开关阀门设检查口，无清理死角；

7、墙体阳角、台阶阳角耐碰撞；

8、选用防滑地砖；施工采用专用粘接剂，防止墙地砖空鼓、脱落；

9、地漏排水通畅，无渗漏；洁具下水通畅。

高效率实施--进度保证

01.

精装修与机电专业移交流程

现场配合流程：

机电专业将主管道安装完成→→精装修专业按业主签认的综合天花图现场分区定位→→移交机电专业末端安装，并打压完毕，封闭会签→→移交精装修专业现场复验接收→→精装修专业完成封板→→机电专业进行最终点位调试。

02.

中期垂直运输

装修大宗材料垂直运输成为一个难题，根据现场实际条件，在中庭脚手架搭设时预留5m*4m的上料口，并设置电动提升装置提高垂直运输效率。

03.

中庭脚手架协调管理

椭圆中庭、连廊区域脚手架高达40.5m，使用单位有玻璃拦河制安、机电、扶梯包封、遮阳卷帘、吊顶吊钩等单位，使用时间至少3个月，给首层地面预留铺装时间短。脚手架的搭设与拆除和各专业的配合都会对工期造成影响。

保证脚手架上施工内容按计划完成为协调管理的重点：

1、保证拦河及扶梯材料的按期到货和安装；

2、其他相关专业的架上工作按期完工；

3、脚手架工程容易扯皮影响进度，建议划分到总包合同内。

04.

消防验收

对精装修的要求为形成防火分区，商铺玻璃隔断安装完成，中庭脚手架拆除，挡烟垂壁安装完成，天花封板等。

保证以上工作按期完成才能是消防验收顺利进行，应重点管控以下内容：

1、提高与机电专业移交返移交工作的效率，保证天花按照计 划节点顺利封板；

2、跟进拦河立挺、挡烟垂壁、商铺玻璃、 防火门等材料的订货及进场。

精益化管理--协同管理

01.

各阶段协同

招投标阶段：

深化设计、材料封样阶段：

施工阶段：

移交物业、维保阶段：

02.

配合业主

在地下室卫生间开始砌筑前核对精装修招标图，发现砌筑 图纸不符并及时提出。

03.

深化设计管理

整理图纸疑问，检查现场设计遗漏处。

04.

大租户进场配合

租户进场装修后，公共区的场地管理就显得更加重要，装修总包对租户的管理只能通过商管公司协调，现场执行力度不大，租户装修垃圾、材料等大量堆积在公区，对公区的文明施工造成一定影响，多次协调商管公司收效不大，只能让分包对前场玻璃门进行封闭，起到了一定的效果。

05.

最终实景展示

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