降价也卖！珠江新城业主认命了！

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最近，豪宅圈非常热闹。

起因是有数据统计，今年1、2月份加起来，珠江新城共卖出58套二手房，比往期成交量都要高。

其中，中区不少小区都有成交，包括保利心语、领峰、方圆月岛等等。

出货的速度，堪比东北人在市场买白菜。

有网友解读：珠江新城的二手房成交量上来了，是不是市场回暖的信号？

毕竟，珠江新城市场，代表着广州最有钱那群人的买房判断。

2020年的那波回暖行情，也是从珠江新城成交量大涨开始的。

因此，有网友判断：高端买家开始“扫货””，是不是意味着市场很快要回暖、广州楼市又要迎来一波猛烈涨幅了？

乍一听确实挺有道理，但是随着我们的细扒，发现根本不是这么一回事，甚至跟大家的预判完全相反。

01 降价也卖！

珠江新城业主认命了！

我们找了珠江新城的几个片区中介仔细聊了聊，他们表示，近期珠江新城的出货速度确实加快了不少，但跟回暖半毛钱关系没有。

实际情况是：珠江新城的业主支撑不住了，开始降价。成交暴涨，是因为“买方胜利”，入场捡笋了。

中介告诉我们，珠江新城的二手房挂牌价其实包含很多“水分”，不少小区的挂牌价比实际成交价高出不少。

据说，嘉裕公馆的业主甚至达成“价格联盟”，挂牌价不允许低于16万/平，势必要拉高整个小区的均价。

据说，还有业主年后把自家房子的挂牌价直接往上调了一百万，把中介都看傻了，集体拒绝帮他推盘。

而“过分自信”的后果就是，珠江新城95%的房源，都卖不掉。

就拿保利心语花园来说，目前在挂的二手房源一共有85套，此前一个月最多成交3套，而且成交的这三套，还是整个小区中挂牌价相对较低的。

珠江新城二手房的真实情况是：很多业主挂牌一年，看的人不少，实际上愿意买的人寥寥。

出现这种情况的根本原因，是买家与卖家的心理价位不匹配。

中介透露，买家对卖家的挂牌价根本不买账，一上来就大刀阔斧的砍价，

业主把价格叫上天，买家也不是吃素的。

中介表示，珠江新城二手房买家砍价幅度都不小，甚至有的买家砍得太厉害了，直接把业主吓懵了，只好找中介吐槽。

所以，珠江新城二手房市场很长一段时间都处于僵持状态：

卖家不愿意降价卖，买家不愿意当韭菜。

但是，珠江新城近期成交开始变多，也意味着这场买家与卖家之间的“拉锯战”，取得了阶段性成果：

卖家认命了，开始降价出货。

据中介透露，近期珠江新城成交的不少房源，都是降价卖出的，而且降价幅度基本都在百万以上。

据说，珠江新城的二手房业主目前已经彻底“躺平”：只要你敢喊价，他就敢卖，基本没有按挂牌价成交的房子，随便一砍都是几百万上下。

而随着珠江新城二手房业主“服软”，买家也开始集体进场“捡笋”。

目前，保利心语花园的南向笋盘已经全部被拿走，仅有的几套西向跟东向笋盘也统统进了行家的口袋。

南国花园成交的3套房源，也是业主急卖的北向笋盘，单价不过10-12万/平。

要知道，南国花园此前的挂牌价，基本去到13-14万/平左右。

我们也从中介手中，拿到了几套近期成交的珠江新城笋盘信息，价格着实让人吃惊。

南国花园成交了一套205平的房源，成交价1950万，单价仅9.4万/平。

新城海滨花园S区成交了一套105平的房源，成交价1380万，单价仅13.1万/平。

保利心语花园近期成交了一套110平的西向房源 ，总价1350万，单价12.4万/平。

此外，保利心语花园之前还成交了一套4楼的81平户型，总价仅878万，单价10.8万/平。

02 珠江新城二手房

降价幅度有多狠？

目前珠江新城的成交价，处于什么水平？

要知道，去年二手房参考价出台之后，珠江新城的二手房业主已经调过一轮价格，还引发了不小的轰动。

以保利心语花园为例，去年中，保利心语花园一套112平房源，从挂牌价1800万下调至1680万，降幅达120万元。一套73平的房源，从挂牌价1168万下调至1080万，降幅达88万。

在去年中降价后，保利心语花园的挂牌单价，也要去到15万/平左右。而如今，保利心语花园的成交价基本跌到10-12万/平。

此外，南国花园此前最高成交价达到15万/平，如今基本回调至10万/平，甚至有低于10万/平的房源成交。

很明显近半年来，珠江新城的二手房价，又经历了一轮“跳水”。

此外中介也透露，不少2020年下半年及2021年上半年高位进场的业主，目前基本都处于亏损状态。

很明显，珠江新城的二手房价，已经到了一个阶段性低位。

03 珠江新城业主

加速出货为哪般？

那么，硬气了近半年的珠江新城业主，为何会选在此时降价出货呢？是不是暗示着市场又开始不行了？

我们分析，珠江新城业主的“服软”，跟市场风向关系不大，但跟城市价值的洗牌有关。

首先，我们之前多次强调，今年是豪宅大年，天河、海珠等地方都有豪宅供应。

以前，是因为中心区的豪宅购房者没得选，才给了珠江新城的二手房业主叫价的资本。

但如今，摆在中心区豪宅购房者面前的选择多了，而且同样的价格，楼龄10年+的珠江新城豪宅，对比之下性价比不高，购房者自然“另觅新欢”。

在一手新盘的冲击下，买家不愿意再惯着珠江新城的业主，卖家为了出货，自然要挥泪降价。

另外，中心区的不少豪宅新盘，其实也为珠江新城的二手房业主提供了置换机遇。为了“以旧换新”的资金，二手房业主们自然也得“屈服”于市场行情。

其次，今年的豪宅盘，大多集中在金融城、琶洲一带，这也代表着广州新一轮豪宅板块的洗牌。

豪宅区全面东移，已是板上钉钉的事实。

而珠江新城的二手房，在没有新增利好的带动下，只能不断“吃老本”，价值逐渐被削弱，已成既定趋势。

有意思的是，随着城市格局的洗牌，新生豪宅区的二手房，也从珠江新城手中夺过涨价的“接力棒”。

据说，近期琶洲板块的二手小区泓景花园有一套三房房源成交，成交价高达10万/平。

种种迹象都表明，高阶买家的目光，已经从珠江新城身上挪开。或许在他们看来，珠江新城的天花板已至，虽然仍有价值前景，但不再具有大幅拉升的空间。

我们无法否认珠江新城的价值，但随着城市发展周期，属于珠江新城的时代，已经轰然落幕。

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