小区停车费想涨价？先过这一关

信息时报讯（记者 何小敏）近年来，小区停车费单方涨价时常引发纠纷。近日，广州市发改委印发《广州市住宅停车场机动车停放服务收费协商议价规则（试行）》（以下简称《议价规则》）。其中对小区停车费涨价的议价程序进行了规范，未经该程序的，不得涨价。

适用于经营者自有或受托经营车位

据了解，自2015年8月15日起，根据国家、省有关要求，广州市住宅小区停车收费实行市场调节价管理，具体收费标准由停车场经营者与业主通过合同或其他方式约定。这一政策实施后，由于未同步制定实施细则，在实际操作中缺乏指引。

《议价规则》明确，该规则适用于本市行政区划内，住宅停车场经营者制定或提高住宅停车场（含商住一体建设项目中配建的住宅停车位）收费标准的行为。住宅停车场经营者是指依法办理注册登记、税务等手续，以自有产权车位，或者接受车位所有权人的委托，提供住宅小区机动车停放服务的法人、其他组织和个人。

而住宅小区业主未委托停车场经营者、自行将自有产权车位提供给其他业主或车位使用人使用的收费行为；利用住宅建筑区划内业主共有部分设置临时停车场的收费行为则不适用该《议价规则》。

《议价规则》旨在为业主与停车场经营者协商议价提供程序规范。住宅小区业主自有产权车位的物业服务收费则按物业管理相关规定执行。

【定价、涨价怎么办】

1 待售住宅

《议价规则》明确，对于待售住宅，建设单位和停车场经营者应当在签订的商品房买卖合同中明确停车收费制定依据、成本情况、停车收费标准、计费方式、收费标准有效期、有效期届满后的调价方式等内容，并以书面形式在销售现场显著位置主动公布、作出承诺。

2 已售住宅

对于已售住宅，需制定或提高住宅停车场收费标准的，《议价规则》明确，住宅停车场经营者与业主应当按照规定对住宅停车场收费标准进行协商。

步骤一：住宅停车场经营者向业主提出制定或提高住宅停车场收费标准的书面要求，启动住宅停车场收费协商议价程序。

住宅停车场经营者应当向所在地的街道办事处、镇人民政府书面报告启动协商议价程序的有关情况（包括车位产权文件、车位数量、车位位置、商业和住宅停车位区分情况、车位物业服务收费标准等基本情况，以及拟制定或者调整的停车收费标准、计费方式、制定依据、成本情况、收费标准有效期、有效期届满后的调价方式等内容）。所在地的街道办事处、镇人民政府应当派员对协商过程进行指导和协调。

步骤二：住宅停车场经营者应当在物业管理区域内显著位置（包括住宅小区及其停车场的主要出入口）主动公示上述书面报告，接受委托的还需公示委托授权资料；公示时间不少于30日。

业主可以依法向不动产登记机构核查住宅停车场车位登记情况。

步骤三：前项公示期满后，已成立业主委员会的住宅小区，由业主委员会根据业主大会授权、代表业主参与协商；尚未成立业主委员会的住宅小区，可由全体业主参与协商，也可以幢、单元或者楼层为单位推选业主代表参与协商。

协商双方可以共同委托第三方机构对停车收费标准进行评估，评估结果应当作为双方协商议价的参考依据。

步骤四：住宅停车场经营者与占总人数过半数的业主经协商达成一致意见的，住宅停车场经营者应当将协商过程和结果向业主公示，公示时间不少于30日。住宅停车场经营者对于公示期间收到的意见应当予以处理，并向业主反馈处理结果。

公示期满后，住宅停车场经营者与业主应当根据协商结果签订停车服务合同，在合同中明确停车收费标准、收费标准有效期、有效期届满后的调价方式等内容。

【协商不成怎么办】

前期公示结束之日起，协商时间超过150日，双方仍然存在较大争议、无法达成一致意见的，协商程序终止。双方可以共同向街道、乡镇人民调解委员会书面提出调解申请，经调解达成的调解协议可向公证机关申请公证或向人民法院申请司法确认；涉及权利义务纠纷的也可以依法向仲裁委员会申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

停车场经营者未按照本规则要求进行协商议价擅自制定或提高停车收费标准、未如实报告和公示相关信息、违反明码标价有关规定、利用虚假或使人误解的标价方式及价格手段欺骗诱导业主与其进行交易、违反法律法规的规定牟取暴利、变相提高价格或价格歧视等价格违法行为，可向市场监督管理行政管理部门投诉，由市场监督管理行政管理部门依法处理。

【答疑】

1 利用住宅建筑区划内业主共有部分设置的临时停车场为什么不适用于《议价规则》？

由于《广州市停车场条例》第三十四条已明确规定，“利用住宅建筑区划内业主共有部分设置临时停车场的，机动车停放服务收费标准应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。因此，不在《议价规则》中对住宅建筑区划内业主共有部分设置的临时停车场予以重复规定。

2 住宅停车场经营者以外的住宅小区业主向他人提供自有产权车位时需不需要按《议价规则》协商议价？

《议价规则》适用于“住宅停车场经营者向业主或者使用人提供场地、设施、秩序管理等服务所收取的费用”。对于住宅停车场经营者以外的住宅小区业主向他人提供自有产权车位的行为，若未按照《广州市停车场条例》要求办理工商、税务等手续以及履行相关规定，则其并非停车场经营者，相关价格行为不属于《议价规则》管理范围。

3 商住一体建设项目的停车场是否适用《议价规则》？

按《广州市停车场条例》规定，商住一体建设项目的停车场，经营者应当公布商业、住宅停车位的配建标准，并在配建停车位的显著位置标明属于商业或者住宅停车位的明显标识。因此，可分为以下两种情况：

（一）对于明确区分住宅和商业停车位的商住一体建设项目的停车场，其住宅停车位适用《议价规则》；

（二）对于未按照《广州市停车场条例》规定明确区分商业或者住宅停车位的商住一体建设项目的停车场，将由交通行政管理部门依法处理。

4 为什么《议价规则》仅提供程序规范而不是规定协商后的停车服务收费标准？

目前住宅停车收费实行市场调节价管理，住宅停车收费标准的制定或调整属市场行为，其结果由市场决定，本《议价规则》重点在于通过提供程序规范引导该市场行为规范化和合理化，为交易双方提供更加公平公正公开的环境。

5 如何启动住宅停车收费标准制定或调整程序？

住宅停车场经营者向业主提出制定或提高住宅停车场收费标准的书面要求，启动住宅停车场收费协商议价程序。

按照《广州市停车场条例》第三十四条，《议价规则》限制的对象应为建设单位、停车场经营者制定、提高机动车停放服务收费标准的行为，而非业主的调价诉求，因此《议价规则》未对业主提出调价诉求作具体规定。

业主提出调价诉求无需履行相关程序，如能达成共识，可直接执行议定的标准。如需进行商议，也可参照《议价规则》进行商议。

6 协商双方主体是谁？

协商双方主体分别为住宅停车场经营者和业主。

其中，停车场经营者是指以自有车位，或接受车位所有权人的委托，依法提供住宅小区机动车停放服务的法人、其他组织和个人。

对于业主方，已成立业主委员会的住宅小区，由业主委员会根据业主大会授权、代表业主参与协商；尚未成立业主委员会的住宅小区，由全体业主参与协商，也可以幢、单元或者楼层为单位推选业主代表参与协商。在此，业主委员会根据授权代表业主与停车场经营者进行协商，最终协商结果仍由经营者和业主双方决定。

7 为了保证协商效果，协商期间业主能否委托代理人参与协商？

可以。协商期间，业主可依法委托其他代理人协助其参与协商。

8 协商的内容是什么？

协商的内容包括停车收费标准、计费方式、收费标准有效期、有效期届满后的调价方式等。其中计费方式包括车位月保和车位临保等。

9 如何认定双方协商一致？为什么不需要达成专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的“双过半”才算协商一致？

（一）参照《物权法》《物业管理条例》等有关规定规定，《议价规则》明确停车场经营者与占总人数过半数的业主同意协商内容即为协商达成一致。

（二）考虑到实际中很多住宅小区未完全出售，开发商占据较大比例的建筑面积，若按“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的“双过半”规定，可能会出现协商的主动权在开发商一方，有违本《议价规则》出台的本意。

10 协商期间住宅停车场收费应按什么标准执行？

《广州市停车场条例》第三十四条规定未按照住宅停车场议价规则的规定进行协商议价的，建设单位、停车场经营者不得制定、提高机动车停放服务收费标准。