芭提雅等于三亚+东莞的奇妙结合体 2023

来源：雪球App，作者： 书生剑客，（https://xueqiu.com/3993902801/253294381）

2023-06-13 米宅海外

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一线用脚步丈量世界资产，用极客精神做好世界不动产研究。

这是全球楼市一线调研的第二篇。

今天的主角是泰国芭提雅。

核心问题一：为什么关注到芭提雅？

① 泰国首都曼谷是世界一线城市，其国际化程度甚至高于上海，为什么芭提雅的国际化程度高于曼谷？

② 中国人去泰国读国际学校，绝大多数首选曼谷，因为曼谷是泰国首都，常识告诉我们一定是曼谷的国际学校最好，但为什么现在更多家长带孩子去芭提雅读国际学校？

③ 都说欧美人不爱买房？为什么前半年整个芭提雅房子绝大多数都被欧美人买走了？

④ 为什么比亚迪等中国车企纷纷在芭提雅建厂？芭提雅投资10亿美元厂房1500亩。核心问题二：关注芭提雅的楼市对我们有什么价值或者帮助？

① 2022年春节三亚、版纳等旅游市场大爆，酒店物价也跟着大爆，我一直思考一个问题：有没有三亚旅游/过冬的平替？费用比三亚便宜1/3？一半？

② 站在全球看，旅居市场是不是就一定是消费品？是不是旅居房产就一定不保值？

③ 芭提雅是我们看到的城市当中极少的三亚+东莞的结合体城市。

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芭提雅=三亚翻墙版？

今天的主角是：芭提雅。

芭提雅在曼谷的东南方向154公里，曼谷自驾芭提雅大概90分钟车程，曼巴高铁开通之后40分钟车程。

芭提雅的历史众所周知，越战期间美国海军陆战队基地，到色情产业蕴育的底层市场，再到成为泰国的经济特区，世界性旅游IP。

OK，进入正题。

以上图片拍摄于芭提雅帕山观景台。

芭提雅目前开发的已经有40公里海岸线，图片中显示了差不多15公里海岸线，从芭提雅北区到芭提雅中心区，山脚下是Walking street。

特别提示：图片最远方天际线虚影处是林查班港口。

上图是芭提雅码头，海边水上运动很多，游泳、海上划水、冲浪、摩托艇、拖拽伞、浮潜都有。

一般也在这里坐船去格兰岛（墙裂推荐）、观光休闲游轮等等。

当然芭提雅的海滩很多，除了以上还有中天海滩、那中天海滩、帕塔娜海滩、旺玛特海滩等等有热闹的、有安静的、有偏酒店风的，还有小众的。

上图是晚上刚抵达芭提雅的时候，素坤逸路上抓拍的落日一角。如果有时间去芭提雅城市观景台、游轮，或者海边餐厅看夕阳，绝美！

上图是芭提雅一马路（滨海一路），芭提雅是座不夜城，上午12.00之前人不多，晚上6.00开始出来活动，8.00人会多起来，10.00夜生活正式开始！

上图是芭提雅Walking street，其他如6巷等是芭提雅典型红灯区。

注意上图左上角，中文服务+支付宝+微信支付这三件套，在这条街还是让我有点吃惊的！

海滨、沙滩、游轮、海岛、夕阳+风俗业是大多数人对芭提雅的初印象，所以才开玩笑说是三亚的翻墙版。

但实际上这个描述是非常不准确的。

还要加上泰国风情体验+热带风情城市+国际化文化融合+超浓郁度假氛围。

△某海边餐厅

上图是我们吃饭的海边餐厅，味道一般，环境不错。在我们吃饭的时间，餐厅里就有中国人、韩国人、欧美、俄罗斯人、印度人分别在就餐。

在芭提雅的客群当中，主要是欧美、俄罗斯人、德国、澳大利亚、日本、中国人、本地人、印度等东南亚地区客户。

欧美、德国、澳大利亚、日本、俄罗斯人都是度假模式，起步就是3个月，欧美退休老哥都是几年几年的住，中国人除了国际学校陪读、外派高管等，纯游客多是一周的模式。

我花了一天的时间盘了一组芭提雅的游玩包：格兰岛（长尾船、浮潜、珊瑚、热带鱼）、沙美岛

真理寺（全世界最大木雕建筑）、大佛寺四方水上市场（杜拉拉升职记取景地）3D艺术馆、信不信由你博物馆、迷你暹罗、泰迪熊馆

东芭乐园（大象表演、泰拳、汽车博物馆）、七珍佛山

TUTU粉色沙滩、糖果屋、美人鱼餐厅、海上浮动咖啡厅、冰淇淋乐园

云石公园、老虎园（越野、卡丁车、射击）、芭提雅海底世界、鳄鱼农场

21航站楼商场、central pattaya、BIG C、王权免税店

芭提雅城市观景台、帕山云中观景台、旋转餐厅蒂芙尼表演秀、 6996、79、三合一表演秀、东方公主号

泰式按摩，以及数不清的网红餐厅、咖啡厅

△21号航站楼商场

上图是非常有意思的21航站楼商场，不仅是芭提雅，包括曼谷非常多的商场特别有趣味，整个泰国的商场设计在亚洲都是非常厉害的！

以上是为了告诉大家，其实芭提雅的游玩包还是非常非常丰富的！并不单是一个海滨城市，或者粗暴的说是三亚的平替。

整个芭提雅的人口结构当中80万常住人口+每年1200万游客。80万常住人口当中，其中泰国人大概只有5万，其他全部是来自世界各地的外国人。

① 这也是为什么很多中国家长即便不是外派高管，也会选择到芭提雅读国际学校。

因为芭提雅的外国人比例甚至是超过曼谷的，你在曼谷私立学校还分针对泰国人的还是纯欧美体系的国际学校。

但芭提雅基本上就只能是纯国际学校，其语言氛围非常夸张！学费还低于曼谷！

在芭提雅广告牌常见的标识语言有泰文、英文、中文、俄文、还有日文，其中俄罗斯人也特别多。

[俄罗斯是亚太的东北，泰国是亚太的海南]这句话形容的还算贴切，也把芭提雅的旅居市场结构描述的挺清楚。

△芭提雅街角一幕

② 这样的外国人比例、这样的游客量级，决定了这是一个纯纯纯纯纯纯纯旅游、度假、享乐的城市。

芭提雅的酒店、酒吧、按摩店、咖啡厅、网红餐厅等等用鳞次栉比形容非常贴切。霓虹灯、酒吧、歌舞厅、夜总会、摊贩、商店、夜市、音乐、酒精、荷尔蒙，加上欧美、俄罗斯人天生的氛围制造，氛围非常浓郁，人会非常松弛与放松。

这是与三亚、青岛、珠海等这些国内海滨旅游城市完全完全不同的！

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芭提雅=三亚+东莞

芭提雅的东莞成分更多的表达芭提雅的工业或者说制造业。

除了旅游业、服务业之外，芭提雅的产业主要是外贸、物流、化工、汽车制造等等。

林查班港口离芭提雅海滩还是非常近的，站在芭提雅海滩就可以看到林查班港口。

林查班港海路北距是拉差港约5海里，距曼谷港约60海里，南距梭桃邑港约50海里，至宋卡港376海里，至新加坡港791海里，东北至香港约1450海里。

△林查班港口

我们知道曼谷港是泰国最大港口，也是世界二十大集装箱港口之一。但曼谷港有一个比较大的问题，曼谷港的湄南河水道因曲折，水深不足，长173米以上集装箱船难以进港。

曼谷港集装箱装卸量的瓶颈问题很快出现，林查班港最早的时候就是曼谷港的集装箱中转港区，后来慢慢发展成为泰国第一国际集装箱专用装卸港。

现在林查班港总进出口量占到了泰国总进出口货物总量的54％，目前林查班港口第三期也在火速建设当中。

△林查班港口集装箱

附近之所以有各样的工业园，包括日系、中系汽车工业基地非常重要的原因就是港口优势。

△芭提雅化工

上图是芭提雅的化工厂，体量不大，所以重点说说芭提雅的汽车工业基地。

近两年因为明星企业比亚迪大规模投资建厂，芭提雅这样的旅游城市频频闯入财经新闻。

△泰国比亚迪新能源签约仪式

2022年9月8日，比亚迪汽车泰国有限公司与WHA伟华集团大众有限公司签约，正式签署土地认购、建厂相关协议。

比亚迪泰国工厂预计将于2024年开始运营，年产能约15万辆，生产的汽车将投放到泰国本土市场，同时辐射周边东盟国家及其他地区。

△芭提雅BYD汽车4S店

比亚迪占地96公顷工厂位置就在芭提雅东部的36号公路（WHA罗勇36工业区）。

36号公路附近目前是泰国新规划的新能源汽车工业园，5家日系汽车品牌电动汽车工厂在这里，包括富士康的电动汽车工厂也在这里。

目前在泰国还是传统的燃油车市场，而日系车占据大多数，核心原因还是70年代开始日本在泰国的大量投资。

传统的燃油车生产基地在芭提雅的东北方，中系车最早进入的是上汽（与正大合资），其次是长城汽车（独资，收购美国通用汽车场地）。

△芭提雅路边的上汽MG

比亚迪的进入时间有四个特殊：

① 日系资本VS 中系资本在泰国的交锋；

② 日本的燃油车 VS 中国电动车

③ 泰国的燃油车 VS 泰国的新能源

④ 国际地缘政治变动下，东南亚的“跳板”功能其实2023年一季度在泰总投资额，中资领跑（109.87亿泰铢）已经超过日本（85.45亿泰铢）成为第一。

从20世纪70年代日本投资泰国开始，就一直想把泰国打造成“亚洲的底特律”，以汽车工业为主，占据泰国的最大投资外商。

但现在在全球新能源变动背景下，泰国又是东南亚国家当中最积极推进新能源的国家，意图成为东南亚的电动汽车制造中心，目前税费减免、购车补贴的路子和中国差不多。

所以不仅国内本土新能源和燃油合资车等在PK，在泰国乃至东南亚也在PK。目前除了以上车企之外，还有哪吒汽车、上汽新能源、长城哈弗H6 HEV，5月比较热门的是宁德时代和小米汽车。

△林查班港口附近的汽车货运

汽车制造是泰国的支柱产业之一，泰国本身就是东盟第一大汽车制造国和全球第十大汽车制造国。芭提雅及附近承担了泰国大量的汽车工业，这是产业优势！也是芭提雅成为泰国第二城的底蕴所在。

其实芭提雅的利好不仅如此，比如泰国目前最大的ECC东部经济走廊计划，林查班港口的升级、芭提雅乌塔堡机场升级、中泰高铁互通、泰国三大机场互通等等，这些属于发展当中的利好，就不再多说。

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芭提雅楼市

了解了基本面，正式进入芭提雅楼市。

① 区域解剖

② 价值分析

③ 相关建议

首先整个芭提雅的核心主干道是素坤逸路，素坤逸路将芭提雅一分为二，西边是西芭提雅，东边是东芭提雅。

因为旅游区、海边在西芭提雅，所以酒店、景点、商场、餐厅等等绝大多数在西芭提亚，也是芭提雅楼市的核心。

还有一个明显区分是西芭提雅都是高端公寓，东芭提雅是本地居住区、及别墅区。

因为外国人不能直接在泰国买别墅，必须以公司形成购买，而且公司注册时泰国人股份占比51%，别墅还是有一定产权瑕疵的，我们就不做重点研究了。

芭提雅楼市板块的核心就在上图，依次是① 芭提雅北区 ② 芭提雅核心区 ③ 芭提雅南区 ④ 帕山区 ⑤ 中天区 ⑥ 那中天区

现在设想我们已经站在芭提雅的海边。Ⅰ、芭提雅核心区

芭提雅核心区既是最早发展的区域，也是最为成熟、配套最为齐全的区域。中央海滩、步行街、一马路、二马路、三马路、小步行街，芭提雅北路、中路、南路，你所听到的大多数道路都是在这个区域。

最密集的双条车、酒店、酒吧、餐馆、咖啡厅、按摩店都在这个区域，非常的繁华、热闹、对应的是喧嚣。

目前区域非常成熟，无楼盘可售。

Ⅱ、芭提雅北区

芭提雅北区是传统的本地人区域、也是富人区，核心主干道是芭提雅北路（芭提雅北路以北即为北区）和那歌路。

本地人区域是因为这个区域没有太多景点，主要有一个真理寺和一些滨海五星级酒店。

本地人区域对应的物价要比芭提雅核心区便宜一些，基础生活配套还是非常充足的。富人区主要是芭提雅北区那哥16巷-18巷之间区域为富人区，尽头是Wong amat Beach 黄艾买提海滩。

目前仅有一个项目在售，海滨一线高端公寓AROM，价格非常贵，基本都是自住。

Ⅲ、芭提雅南区

芭提雅南区是在帕山以东、素坤逸路以西、芭提雅核心区以南的一个小区域。简单理解芭提雅南区和帕山区平行，帕山区在山上，芭提雅南区在山下，近主干道。

芭提雅南区有一条核心主干道Thappraya Road，这条路是芭提雅向南去中天、那中天核心、也是必经之路、是核心的交通咽喉。

这个板块相比之下特色不足，强在交通便利，去芭提雅核心区非常近且顺路，附近生活配套也充足，山下拥抱帕山部分最佳，多泰国本地人养老。Ⅳ、帕山区

帕山区比较特殊，整体区域在帕山之上，虽然帕山不高，但地势加成，视野更好。帕山临海板块有不少酒店、网红餐厅，深受旅游打开客户及欧美客户喜欢。

△站在帕山海景房仙女座

因为地势加成，一线临海公寓视野更好。

但缺点也非常明显，山路、山坡、街道比较狭窄、公共交通非常不方便，双条车也不经过，生活也不算便利。因为生活习惯问题，比较受欧美客户喜欢，华人购买较少。典型项目帕山仙女座海景单价3.3万+。

Ⅴ、中天区

芭提雅整个发展线索是向南发展，首先芭提雅北区再北边是林查班港口，先天约束，只能向南发展。

向南发展首先发展的都是海岸线，中天区的核心是中天海滩、那中天区的核心是那中天海滩。

△中天区海滩

中天区目前发展的相对好一点的是中天海滩与中天二路之间，类似与芭提雅核心区的一马路与二马路之间。有五星级酒店、大型商超、海上娱乐设施、美食街等等，双条车也会在中天海滩经过。

目前RIVERA 3期单价3万+，七海Ⅱ期更有性价比一点。

Ⅵ、那中天区

那中天区在中天区再往南，在芭提雅目前的格局当中已经有一点偏了。

但因为土地成本更低，有一些旅游商业项目开发，比如水上乐园、比如海洋游艇俱乐部。即便如此并不推荐，因为距离芭提雅核心区比较远，到达的游客少了很多，长期租客就更少了。

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芭提雅的相关建议

芭提雅的置业逻辑主要四条线：Ⅰ、别墅逻辑，购房者多芭提雅、曼谷本地人：

Ⅱ、一线海景公寓，多长期自住

因为海景资源的稀缺，芭提雅的一线海景公寓往往溢价比较高，对应的租售比比较低，基本为纯粹的消费品。

但基本二线海景、或者非海景价格就有明显的折扣，性价比就提升了很多。

Ⅲ、芭提雅的租售比

目前曼谷的租售比区间在4%-6%之间，如果你在疫情期间抄底，买入价格比较低租售比就比较高。

芭提雅的租售比会比曼谷要高，基本在5%-8%之间，与买入项目、价格、位置、房型有关。

一个非常大的区别曼谷是严禁短租（租期1年以下为短租）的，而芭提雅相对不那么严格，有短租空间，加上旅游溢价，所以租售比比较高。

△芭提雅的云

没有调研+深刻研究是没有发言权的，这点很重要！Ⅳ 有现金流的旅居产品

同样是旅居产品，和国内如海南、版纳等旅居产品不同的是芭提雅的房子住的时候可以住，不住的时候有现金流功能。

除了[土地私有永远产权]制度下天然供应量比较小原因之外，文化有很大的不同。

以三亚为原点，国内主要是旅游+过年过冬+少部分养老。国内文化三亚玩7天已经是非常不错的旅游，但在国外度假两三个月非常普遍。

单纯比较三亚VS芭提雅旅居资产，其实折射就是国内外度假文化的重大差异。

中国人的勤奋、老外的享受没想到会在这个角度体现出来，中国式短租2-7天，芭提雅式短租2-3个月对应的稳定现金流、管理成本差异非常非常大。

当然芭提雅又比三亚特殊，国际学校陪读、中高管租房、欧美退休老头等等，但整体上文化特质对旅居产品的资产属性影响非常非常大！Ⅴ 相关建议

① 不考虑收益率，随意买！

② 价值逻辑，首选芭提雅核心区，但目前没有项目，需要等，需要遇；

③ 芭提雅北区海景房溢价太高；

④ 次选帕山和中天，帕山更小资，但交通、配套痛点明显，租金收益率反而不如中天；

⑤ 中天目前算是项目相对多一点的区域，主力市场；

⑥ 原则上不碰那中天，除非价格优势特别大。