不用再总问了！这就是开民宿的全流程（详细）

本末创意这两天把开

话不多说，我们直接切正题~

一、考察分析

对于民宿的考察分析，主要有两个方面，第一个方面是从全方位了解民宿这个行业，另一方面也是一个可行性的分析，更多是关于经济。

体验考察分析

既然民宿是一个服务体验行业，那么你一定要用心去感受这个行业，你并不是漫无目的去看，分别从如下几点去体验和分析这个民宿：

a.特点/亮点/吸引点

b.交通

c.大环境

d.周边小环境

e.商业氛围

f.服务

g.配套设施

h.室内设计

i.餐饮

j.消费者反馈

一个民宿的好坏主要由上面这些点构成，你在考察的时候需要去记录这些信息，哪些是我可以学习的，哪些是在你的民宿要规避的。

收入支出的考察分析

a.成本预估分析:要从侧面了解你所考察区域的租赁成本费用，改造的费用全国是差不多的，找懂设计的朋友是可以预估出来的，然后再测算一下运营的人员成本，要清楚你开民宿需要投资多少钱。

b.收入预估：收入预估实际上是好做的，房间价格是透明的，平时和周六日多去几趟就可以估出入住率的情况，从而也就知道项目的收入情况。

我们做支出收入预估是十分有必要的，情怀仅仅是我们做民宿的起因，只有算了账你才知道你要花多少钱，大概能挣多少钱，这是一切商业的根本。如果并不能维持一个合理的收入或者甚至赔钱，再多的情怀也会消磨殆尽。

二、立项定位

如果你通过考察以后发现你的项目是可行的，那么我们就需要立项了，立项之前的必要条件就是定位。

民宿如何定位？

民宿的定位有三个客观依据，缺一不可。

首先，你要做一个多大规模的民宿，大概投入多少钱？这直接决定了你民宿的档次和客单价。

另一方面，民宿的核心竞争力是差异化，而民宿的差异化是什么？就是民宿的主人！在做定位之前，你作为民宿主人需要详细分析自身有哪些优势，哪些特长，哪些可以落地在你的民宿中行为一个特色，哪怕是喜欢与人为善、做饭好等这些都是你的优势，也是你民宿的差异化。

最后一个方面，也是比较关键的一点，民宿主人很容易自弹自唱和自嗨。别忘了你是为消费者服务的，在做定位之前你需要深入了解一下你目标人群的消费习惯和消费特点，他们的青睐方向也是你要考虑的重要因素。

说了这么多，我们到底要定位什么呢？我们需要如下几点的明确结果：

a.品牌核心竞争力/品牌特色

b.品牌消费定位/客单价

c.表现风格定位

d.品牌文化/精神

有了这些结果，你会发现你对你的民宿印象十分清晰明了，仿佛有了指路的方向，这也是你接下来实操的理论导向。

三、项目选址和经济分析必须同时开展

很多民宿老板都询问选址的事，而实际上，选址并不是一个孤立的事，在选址的同时，经济分析必须同时做，这两者是同步进行的，缺一不可。

其中总结起来，你选址的地方你要有感觉、能够有政府关系支撑和具备客观的地利因素，而具体决定你到底能不能选这里的关键是经济指标分析。

说起经济分析，和一开始我们提到的收入支出分析类似，由于每个地块的情况都有很大区别，并不是你想找一个300平米的地方就能够那么准的。所以在定址之前，请找相关土建和设计专家去您要定的地址上详细估算一下。

为什么要估算？因为假如你的地址上给排水系统不完善或者电容量不够，光地下埋管道和引电的这些钱花个百八十万都是很有可能的，不要掉到这种坑里，民宿改造中，看不见的钱远比看得见的要多。

另外，当已经有备选地待定的时候，你就可以精准算出你的房间数了，那么根据上文中你总结的客单价定位和周围民宿的入住率，你就可以预估出你的收入情况了。有了投入和支出测算和投资回报情况，你才能决定你选址的这个地方到底能不能干，这个事一定不是拍脑门决定的。

四、疏通政府关系和签订租赁合同

为什么把疏通政府关系放在了前面？因为你必须要在选之前确定你所选址的地方是否能够正常办理证件和执照，有没有硬伤。假设你选址的地方是所谓黑户，无法办理证件，那么你也需要确定会不会在你做起来后有人总找你的麻烦。

另外有一点很容易被民宿主忽略，那就是与村干部之间的关系，在选定地址之前必须要和当地的行政单位多打交道，看看是否能够融洽相处。如果村长真的是十分品行恶劣或者难相处的人，那么你的项目要慎重考虑，不要给自己埋雷。而且村干部的关系处理好了，和村民的关系会容易解决的多。

签订租赁合同的时候建议一定要把土地属性和房屋的权属弄清楚，不要有纠纷，其中包含继承纠纷和其他纠纷。在签合同之前希望能够花些小钱让律师起草或者律师审查，有利无弊。

五、功能规划与视觉设计

在这里，我们要把功能规划放在前面，甚至做功能规划的和室内设计的可以是两批次人。做功能规划一定是要懂酒店运营和管理的人来做，需要准确的计算和理性客观规划。

而做视觉设计则是另一个偏感性和自我的事情，而且做视觉设计也是要在功能框架内做，好的设计一定不会被框架限定，而是能为功能性锦上添花，将功能融入美学之中。

在做视觉设计的时候怎么才能做好呢？建议民宿主把你认为你的民宿给人的感觉描绘出来，另外寻找一些参考图片就够了，要让设计师有充分的想象空间和创造力，你的空间才会有亮点和别具一格的元素。

六、众筹

很多民宿主都在疑惑，什么时间节点开始众筹，众筹都要准备什么？

一个动人的故事不仅是你的初心，更是你做这件事的决心和信心。

优美的视频中最关键的就是你民宿选址地的环境和你的室内外设计，这是吸睛的地方。

真实的数据就是你要告诉你的人你要花多少钱及怎么把他们赚回来并盈利，这是你在确定地址前就应该思考完毕的问题。

当你做完设计后，也是你可以开始众筹的时候，众筹不仅是一个大众评估项目的时候，也是一个很好的推广曝光机会。而且给你众筹的人大多数都是你的潜在消费群体层次，如果你的消费者对你的项目很看好，不仅会给你增强信心，更能够借用到这些众筹股东的资源。

七、命名和办理证件

说起命名这个事情，它并没有太明显的时间要求，而且感觉很微妙。有的人可能在没做项目前就已经想好了你家宝贝民宿的名字，有的甚至可能到第二天就要做门头的时候还在犹犹豫豫。虽然命名没有硬性要求，但是原则还是有的，是什么呢？

a.识别度高，印象深刻：这个是起好名字的第一要点，店名基本上是给消费者的第一印象，如何能从OTA平台茫茫民宿中做闪耀的那个星，以及能让旅客多年后还能记住你，起一个个性一些、识别度高一些的名字吧。

b.最好易记：不论是用谐音、词语歧义和其他短小精悍的方法，能让消费者一下记住你的名字也是好名字。

但是，如果你满足了第一个条件，这个条件可以不忽略，为什么？如果你的店名十分个性和长，或者中英搭配等等，那么也会让消费者记忆深刻，比如：我5年前去过一家店，叫什么“我和九十九个老板娘的故事”什么的，“有一只猪在春风中淋着下雨”等等。他未必记住你的名字，但是一定记得住你的店，这可能比记住名字的效果更好，他会很乐于去和别人分享这个奇特的见闻。

c.能注册商标：很多人在起名字的时候都会忽略这个问题，用一些通用词汇做店名，或者起一个已经被别人注册商标的品牌名。但是真的当你做大做强的时候,如果发现品牌名不能注册商标或者被别人注册的时候，你会很纠结，辛辛苦苦十几年可能在给别人做嫁衣。所以在命名的时候最好去“国家工商行政管理总局商标局”的网站查询一下。

d.表现品牌风格：我们希望店家起的品牌名能够反馈出民宿主的性格或者和你民宿的气质相符，因为有一种东西叫“吸引力法则”，你的品牌名一定会吸引你想吸引的和你志趣相投的消费者。

接下来我们来讲办理证件的事情，实际当你的租赁合同签署以后便可以去申请工商核名的事情，另外当你的设计图纸确定以后你就可以开始着手去办理很多证件了，例如消防、环评、食品安全等（各地政策会有所不同）。

一般来说，在施工前消防的许可是必须办下来的，否则是不让动工的。办证是一个周期很长的事，但是一定要提前去操作，把时间节点了解清楚，不要等着明天就要开业了，环评、公安和食药监局来找你的麻烦，再补办可能需要更长的时间，不仅影响生意还影响心情。

八、项目施工改造

当设计敲定后、资金到位后、相应的前置手续办完以后，就要开始做施工改造了。这是整个开民宿环节中较繁琐和复杂的事。在设计过程中一定要想好哪些是一定要拆、一定要留、可拆可留的。对于可拆可留的可以暂时保留，等施工过程中再去观察是否能融入整体或者有没有开发价值，再决定去留。

施工虽然是个庞大的工程，但是也是有规律和技巧可循的。其中在施工前你可以花少部分钱请一个第三方施工监理，全程监控整个过程，会减少很多风险。另外，有三个文件必须要有，而且需要认真看：施工合同、项目进度表、施工报价表。这几个文件将是你打款、审查项目和验收的重要依据，避免不必要的纠纷。

九、设备和软装配饰

软装配饰和设备采购实际上和施工改造是同步的。这里指的设备更多是厨房设备，在厨房设计完毕后，就可以找厂家下单了订制了，包括室内的订制家具和灯具，都要算好订制周期，有的可能需要一个月左右，不要等到快装修完了才想起这些事，有可能会造成万事俱备，只差家具的情况。

非订制产品，建议在开业前15天左右采购，把途中意外和其他不可抗力情况计算在内，尽量多留出空挡。

十、人员招聘及管理

我们希望所有民宿主在开民宿之前至少能够找到一个管家或者可培养成为管家的人才，因为民宿行业兵多将难求。你的店面管家最好是在签订租赁合同后就可以到位上岗的，如果他参与了整个品牌和民宿建立的过程，他会对品牌核心文化理解的更深入更透彻，也会更加爱惜这来之不易的结果。

对于其他普通员工，应该在开业前一个月左右寻找，最好能够在离民宿地不远的乡村寻找综合素质较好的年轻人进行培养培训，这样一来解决了他们的工作问题，和当地村民处理好关系，二来也能减少人力成本，减低招聘难度。

在开业前起码留出10天左右的时间进行培训和试营业，在这个过程中寻找问题、及时发现问题并修正问题，以一个良好的面貌展现给你的消费者。

十一、OTA和微信营销

在营业执照办理后或者办理中（各地情况不一）就可以寻找各个订房平台洽谈合作了。本末创意建议前期可以多和各种平台合作，先增加自己的曝光度和展示频率。如果把流程和手续都处理好，在开业前就可以上线，预定和预售开业后的房间。

这个时间节点要把控好，当你有了房间照片后就可以上线了，不要等着开业后再上线等客人来就已经晚了（前期可以自己找朋友刷几单，大多数消费者都不愿意做第一个吃螃蟹的人）。

我们再来说说微信营销的事，在这里，本末创意建议不用非要做微信公众号，完全可以用老板娘和管家的头像申请一个工作用的微信号，尽量将每一位来店里的顾客都加上，在后续过程中适当（一周一两次）发一些关于生活美学和店里实景、周边环境的图片文字，让你的消费者时刻对你们有美好的印象，从而形成转化。

十二、开业运营管理

开业经营管理和运营管理是一个非常大的课题，由很多细节构成，本末创意也将在后续用很多的篇幅去阐述这件事。但是在运营管理中，有几个思路和方法是必须要有的：

a.民宿想要留住消费者和让他重复消费，一定要温度：不论从配套设施还是从服务方面，让你的民宿变成一个会讲故事的亲切的人，才能拉近与消费者的距离，强社交是民宿和酒店的最大区别。（具体文章戳下图）

b.要抱着不断尝试和纠错的态度去打理你的民宿：在这里讲一个类似的案例，日本很多餐厅开业后一个月会再重新装修和整改一次，因为你所想象的场景和实际场景一定是有出入，不存在完美的假设，经过一个月的试错期，店家会把所有问题都记录下来，再经过一次调整力求达到理想的效果。

把这个例子放在我们的民宿中也一样，把民宿开起来并不是大功告成了，而只是结束了新长征中开始的一段征程，后面有很长的路要走要去跋涉。而这个过程就是我们不断调整和不断精益求精的过程。民宿主始终要有一种挑剔的眼光看自家民宿，才会有长足的进步发展。c.开源节流：这是一个商业永恒的话题，民宿也不例外。当你的民宿经营稳定后，作为创始人需要研究的主要就是这些课题：

1.如何能够降低你的企业内耗和运营成本；

2.如何用科学的方法降低人工成本；

3.如何让更多的消费者了解到你的民宿；

4.如何让客户重复消费和多次转介绍。

这是一个不断循序渐进的过程，民宿虽小，但也是一个五脏俱全的小企业，你会发现做起来以后他更像是你的一个孩子，你需要不断进步才能让他更茁壮成长。

十三、品牌连锁体系

这个话题就比较远了，由于民宿是一个非标准化的行业，所以快速复制和标准化反而会让它走的不伦不类。那么民宿的品牌要如何拓展，我们回到民宿的初衷来说。

民宿的精髓实际上是传达一种生活方式，不论在中国房子是租的还是在国外房子是属于民宿主的。民宿虽然不可以复制，但是这种你想表达的生活方式是可以复制和拓展的，不论只是热爱茶道、喜欢种植、户外锻炼、陶艺厨艺等等。

对于民宿品牌的拓展，我们不建议直营，因为做民宿，当地的政府关系是十分关键的，一个人具备多地的政府资源是很困难的，本末创意建议民宿品牌的拓展更重要的是寻找合作+冠名+技术输出和掌柜人才输出，这是一个很好的轻资产品牌拓展模式。

开民宿是一个多环节多维度构成的事业，不是一朝一夕，也不是简简单单。我们做民宿的时候不仅要有感情的情怀，还需要有理性客观的落地，真是难死宝宝了。

但是话说回来，这天底下哪有那么容易做成的事，唯有用心去做，好运总会眷顾你的，就算失败了，那也收获了宝贵的经验，帮助你下一次成功。