房地产考察报告（八篇）

虽然一直在珠海从事房地产行业，对上海的楼盘虽有关注，但却没有真正地深入了解。20xx年，为了提高自身房地产发展的知识，利用考察房地产发展现状的机会，算是对海派地产有了全新的认识和感悟。

一、 大都市中心，人口密集度高，高地价高房价下，豪宅模式成为必然选择。

上海整体楼市均价已经突破2.2万/㎡，中心城区均价在4万/㎡以上。虽然作为一线大城市似乎可以理解，但这个价格远远超出了普通百姓的承受能力。随便一套三房，总价已经在500万以上，在二三线城市完全可以买别墅了。

由于楼价一路猛升，拉动地价高涨，城市豪宅成为中心城区的必然开发模式。所以上海中心区的商品房实际上已经成为了奢侈品，其面对的客户消费力、消费喜好、消费习惯都和刚需产品有着截然不同的表现。

如中凯城市之光，地处老城徐汇区，周边城市配套资源如学校、商业、地铁等极其完备丰富。180㎡的两房，230㎡的双套间三房，270㎡以上三套间四房，一梯一户，中西双厨，户型设计舒适享受型的，售价5万——8万/㎡，1000万——20xx万一套，瞄准的自然也是顶端客户圈层。

产品规划、户型设计、用材等方面虽有亮点，但东莞的顶级豪宅与之相比，其实并不逊色，甚至在大堂设计、园林投入、营销中心包装等方面有过之而无不及。

那么如何支撑这个价格，除了大上海区域价值、徐汇区的老中心绝佳配套之外，我觉得还是有些细节值得参考学习：比如外立面材料，选用铝板加干挂石材组合，与传统住宅的贴砖或进口涂料都拉开了档次差距。而营销中心的选择，由于现场施工面场地不大，展示效果一般，居然敢把营销中心设在附近的甲级写字楼9楼。装修风格档次倒没有特别突破的地方，但其出入人群的纯粹性，为豪宅销售的神秘感、尊贵感营造了条件。营销中心与工地之间的交通用奔驰房车接送，凸显豪宅的客户身份体验。

二、 一线大都市圈，吸引全国高端圈层，使郊区别墅豪宅庄园化成为可能。

号称亚洲十大豪宅的上海绿城玫瑰园就是典型的代表。项目占地1200亩，仅227套别墅，容积率是罕见的0.18。普通别墅户均占地3—4亩，平均每栋售价3000—4000万，顶级别墅占地约10亩，售价过1-2亿。极尽的是对土地资源的占用，在上海城郊有这么奢侈的花园，光是算卖地，已经值回一半了。

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