江苏省规划设计集团：探讨城市老旧小区改造

随着城市化进程的不断加速，城市早期建设的居住小区与各项配套设施已不能匹配，居民基本生活品质已不能完全满足，城市整体风貌受到严重影响。2020年7月20日，国务院办公厅发布了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），要求全面推进城镇老旧小区改造工作，满足人民群众美好生活需要，推动惠民生扩内需，推进城市更新和开发建设方式转型，促进经济高质量发展。为更好地帮助老旧小区改善居住条件、完善老旧小区功能、提升老旧小区环境，江苏省规划设计集团以南通市崇川区光明新村为例，提出建设性改造意见。

建筑老化、设施匮乏、通行困难，老旧小区改造难题多

光明新村位于南通市崇川区老城区西南侧，占地面积约6.2公顷，建于1990年，共29栋住宅楼，建筑面积约8.7万㎡，住户共约1250户。小区为多层住宅，屋顶以违章搭建为主，大部分建筑都存在老化、墙皮脱落、雨污水管缺失、入户门缺失、楼梯破损、线缆混乱裸露等情况。

自2010年起，南通市陆续出台了多项规定，为崇川区老旧小区改造提供了政策指导、制度保障和技术支持。光明新村于14年左右已进行过一次老旧社区综合整治，但改造的不合理性遗留了部分新问题：“墙面出新”工程仅对沿街住宅进行外立面粉刷，造成了“新旧混杂”的情况；小区内通过牺牲大量宅间绿地和集中绿地来新增停车位，导致小区内部绿化面积减少、植被退化；小区内仅增补了部分治安、消防和锻炼设施，文化娱乐和生活休闲设施缺口较大。

现状调研、问题诊断、策略制定，全面规划升级改造合理性

以问题为导向，江苏省规划设计集团依据现状调研和居民访谈的结果，结合南通地区传统整治模式和相关政策指引，基于自然生态、以人为本、经济性和整体性四大设计原则，通过建筑改造、空间优化、交通梳理、设施完善四个方面对光明新村全面优化提升制定全面的指导性策略。

省规划设计集团认为，光明新村建筑改造，可以从建筑立面、建筑顶部、建筑底层、建筑内部和小区围墙及入口等方面入手。对小区内所有建筑外立面出新，修复破损外墙重新粉刷外墙涂料，增加装饰线脚，统一空调机位、防盗栏杆和晾衣架。增强色彩对比，丰富立面造型；拆除现状违章搭建建筑，更换平屋面、天沟防水层统一平屋面改坡屋面，增加排水效率及改善热工性能；规划建筑南侧统一院墙形式，建筑北侧改造主要有序化立面管线、增设坡道等无障碍设施、增设单元门及门禁系统、设置楼栋号及单元号标志及休憩设施、增设置物板、信报箱等；居住建筑内部楼道内改造内容主要有序化楼道内管线、补缺节能灯具、重新粉刷楼道外墙、楼梯栏杆扶手除锈、出新等；原小区围墙封闭，建议改造为通透的围墙，达到视线与景观渗透的效果，并在风格上力求与整体小区建筑风格达到统一。

光明新村建筑立面、围墙及入口改造方案示意

此外，针对小区局部绿植退化、覆土裸露，景观小品老旧，社区文化设施匮乏等问题，可对南入口、中心游园、滨河绿地和宅旁绿地四处进行改造，结合南侧社区公园的建设，植入通派盆景等具有本地特色的造型树，丰富南入口绿化层次；提取南通市江海文化元素和住区建筑风貌，打造标识性入口形象；改造现有中心小游园，保留核心区大雪松并减少周边乔木郁闭度，为核心景观区“增亮”；增加绿地空间和人行游憩空间，增设座椅、固定棋牌桌椅和健身锻炼器材，提供居民驻足和休憩的综合游览区；增设河岸景观亭和休息廊架。地面重新敷设石材和地雕，并增加景观地灯。补充植被，丰富绿化层次。铺设健身步道，打通南北断点，重新塑造沿河公共空间；将原有的宅间绿地加以利用，保留原有大型乔木，因地制宜设置停车位。道旁绿化以灌木丛结合高大乔木，丰富植物空间层次。上层、中层保留原有植物。下层种植片状、色块状的矮灌木。

光明新村南入口、中心游园、中心游园景观提升前后对比

据了解，光明新村小区内停车存在空间严重不足，停车位缺乏管理，铁皮停车棚火灾隐患严重等诸多问题。且小区中心的幼儿园接送区域在入学、散学阶段交通拥挤混乱，安全隐患较大。省规划设计集团建议，南北向主要通道需严禁停放车辆，东向次入口通道在满足消防通道宽度的前提下有条件地划分停车位。对现状宅前道路破损处进行修复，局部拓宽以满足消防要求；利用植草砖在绿化带内铺设停车位，再整体统一划分管理；幼儿园入口处道路对机动车穿行、停泊进行分时管理，且对机动车和行人的通行、等候空间进行区域划分。

基础类设施方面，建议在南北入口处增设垃圾分类收集点。标准化处理小区线缆，有条件的尽量入地，消除电缆凌乱现象。对地下管网进行改造，梳理现状雨污水管网，排查错接乱接的管道，做到彻底的雨污分流。整治现状自建铁皮车棚，消除安全隐患。此外，省规划设计集团认为，推动小区南侧立体机械停车库建设工程，可缓解新村内停车问题。还可在小区东入口处设置多功能候学区，为幼龄学子提供散学后聚会场所，同时也为小区内居民提供一个日常休闲、分享见闻、开放包容的的心灵公园。

老旧小区是城市发展的时代印记，也承载着几代人的生活记忆。老旧小区改造是城市提升品质的途径之一，也是民众对美好生活的向往和诉求。只有在多方共同努力下，才能切实解决老旧小区的痛点和难点，使其重新焕发活力、提供更宜居的生活环境。