奥维云网：​2023年上半年精装修市场总结与展望

2023年上半年，房地产调控政策延续宽松态势。随着积压需求释放，市场快速冲高后回落，消费者依旧保持较浓观望情绪，预期相对较差。伴随各地装配式建筑政策的持续发布，部分省市对于全装修也有了更加精细化指导和要求。

精装市场方面，受新房销售不振影响，上半年精装修新开盘37.58万套，同比下跌45.1%。精装修项目渗透率为37.7%，较去年全年下降2.4个百分点。华东、华南依旧为市场主力，西南区域快速崛起。下沉市场机会持续缩减，高能级城市市占率持续提升。腰部房企渐成市场主力。“保交楼”政策促进下，2023年成为市场交房大年。

政策篇

地产政策：上半年托而不举，年中迎政策拐点，下半年预期增强

2023年上半年，房地产调控政策依旧延续去年宽松态势，虽然出台次数相较去年有一定下滑，但调控政策力度持续加大。从“房地产是国民经济的支柱产业”的再次表态，到“住房消费仍然是促进消费、稳定消费的重要抓手”的提法，均强调了房地产市场压舱石、稳定器的作用。在“房住不炒”大基调下，“托而不举”依旧是政策主旋律，上半年政策多为现行政策的优化调整，或在规范市场秩序，无非常强力刺激政策，市场反映不如预期。

年中，中央政治局会议提出了“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的全新表述，给出了楼市重大调整信号，从供给不足到供给结构性过剩，房地产优化政策迎来拐点。

展望下半年，鉴于目前普通二线和三四线城市政策已经非常宽松，预计未来重点政策集中在核心一二线城市。从中央政治局会议后，四大一线城市接连表态，将结合本市实际情况，更好满足居民刚性和改善性住房需求，可以期待接下来一线城市积极谋划的政策“大招”。当然，一线城市全面松绑可能性不大，更大概率在非核心区域适度开放，在部分限制政策方面做一定放松或限制门槛的下调。“风向标”的意义，同样会对市场带来巨大信心提振，不断促进房地产市场从高速发展过渡到平稳健康发展，构建房地产长效机制。

精装政策：装配式建筑持续推进，全装修指导政策逐步出台

2021年，住房和城乡建设部、国家发展改革委已经在全国各地均出台了相关政策，大多数地区都提出“十四五”装配式建筑发展目标。

2022年6月，住房和城乡建设部、国家发展改革委提出城乡建设领域碳达峰实施方案，提升住宅品质，积极发展中小户型普通住宅，限制发展超大户型住宅。推动新建住宅全装修交付使用，减少资源消耗和环境污染。积极推广装配化装修，推行整体卫浴和厨房等模块化部品应用技术，实现部品部件可拆改、可循环使用。

此后，各省市也在全装修、装配式装修等方面有了更加精细化指导。

宁德市提出：鼓励中心城区新建商品住房一次装修到位，推广菜单式全装修模式，2023年新建商品住房全装修交付比例达到30%以上；2025年达到50%以上。

南京市提出：居住建筑采用全装修，公共建筑公共部位采用全装修。

福州市提出：采用装配式全装修交付的商品房项目，符合预售条件的，允许优先申请办理商品房预售许可，确定预售价格时，扣除装配式装修造价成本（最高不超过3000元/平方米）。

鼓励福州市全装修商品房、人才租赁房、公共租赁房、政府投 资的公共建筑（包含但不限于教育、医疗项目）、产业 园等项目申报装配式装修试点项目，支持地铁车站项目申报装配式装修试点项目。

重庆市提出：加大集成厨卫、装饰墙板等工业化装修部品应用力度，建立以住宅、学校、医院为重点的通用化部品部件供应体系。

市场结构：新房市场规模高位回落，保障房市场规模不断放量

在新的市场供需关系下，随着房地产市场多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度逐步建立，新房市场在房地产市场占比将逐步下降，保障性租赁住房、城中村改造、城市更新等将成为房地产市场重要组成部分。

“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套， 2021-2022年，全国已完成开工334万套，未来三年尚余536万套保障性租赁住房需要开工。据奥维云网地产大数据统计，2023年各省市已公布保障性租赁租房计划开工约200万套。

此外，年初全国住房和城乡建设工作会议提出，2023扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套（间）。

可见，除了新房市场之外，保障性租赁租房、公租房、共有产权房、棚户区改造规模依旧庞大，为上下游企业提供较大市场空间。

TOP省市及城市2023年保障性租赁住房规划

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城市篇

区域结构：华东市场主力地位稳固，西南市场崛起势头迅猛

从区域市场分析，上半年华东市场依旧为主力，精装项目有289个，规模达到15.22万套，市场份额在40.5%，其次华南市场份额为24.5%，西南市场份额提升6.5个百分比；

增速方面，各大区均有不同程度的下降，其中西南下降最慢，同比下降仅为0.8%，得益于成都、重庆、云南昆明、西双版纳等规模拉动。

2018-2023H1精装修市场区域结构对比

城市等级：下沉市场机会持续缩减，精装项目聚焦一二线高能级城市

从城市等级分析，2023上半年新一线城市需求最高，规模达到14.79万套，市场份额为39.3%；

在增速方面，各线城市均有所下降，其中四线下降最慢，得益于聊城、云南部分四线城市项目拉动。

从整体来看，三线及以下城市市场规模占比在不断下降，精装修项目主要集中在一二线高能级城市。尤其在一线四个城市，2022年市场规模占比翻倍上涨后，2023年上半年持续保持超两成市场份额。

2018-2023H1精装修市场城市等级结构对比

城市规模：精装城市规模集中度持续提升，TOP城市可重点布局

从城市集中度来看，上半年精装修商品住宅市场TOP30城市规模30.07万套，合计份额80.0%，较去年提升2个百分点。随着近两年城市集中度的持续提升，对于部品供应商来说，重点关注TOP30城市已经可以覆盖绝大多数精装修市场。

从具体城市来看，成都市场异军突起，以4.26万套占据市场首位，同比增长21.1%，背后主要受房地产市场快速复苏拉动。据相关数据显示，上半年成都新房市场同期上涨8.3%，位居全国18个上涨城市之首，新房成交量达8.1万套，二手房爆量增长至11.9万套，同比增长65%。

此外，深圳、厦门、上海、太原精装修规模同样保持正增长态势，值得重点关注。

2023上半年精装修市场TOP30城市规模及同比

精装修率：精装覆盖城市数量明显减少，高能级城市精装率反而不断上行

2023上半年精装修项目涉及城市数量88个，同比下降22.1%。从城市精装套数渗透率结构来看，上海、杭州、广州等16个城市精装率超80%，较去年占比上涨11.3%，成都、深圳、苏州、东莞等12个城市精装套数渗透率在60%-80%之间。

城市精装套数渗透率结构变化

从各线城市来看，城市能级越高，精装项目渗透率越高，一线城市项目渗透率达80%，四线城市精装项目渗透率仅10%。高能级城市精装项目渗透率持续上涨，低能级城市精装项目渗透率持续下降。一线城市从2020年62.1%升至2023年上半年79.4%。四线城市从2020年21.2%降至2023年上半年11.3%。

2020-2023年H1各线城市精装项目渗透率

市场结构：头部房企份额难掩下滑趋势，腰部房企渐成市场主力

从开发商阵营来看的话，TOP10体量最大，占比29.3%，但同比下滑明显。TOP31-50、TOP51-100开发商份额持续增加，腰部房企发力明显，占比超40%，新进企业多为地方国企、城建公司等。TOP100以外房企份额占比约3成，较去年有一定下滑。

中国房地产精装住宅分开发商等级规模结构

房企变化：国央企无疑为市场主力，新兴房企亦值得重点关注

从具体房企来看，TOP3开发商中，保利发展、万科坚守，与去年相比，华润置地、龙湖地产进入前5，滨江集团、深业集团进入前十。

从规模增速来看，上半年精装修规模TOP50房企中，接近一半企业保持正增长趋势，分别为深业集团、中国石化、兴城人居、象屿集团、北京城建、山西建投、广州市增城区富沁房地产开发、深圳地铁置业、卓越集团、美盛地产、武汉城建、绍兴市上虞鸿雁建设、伟星房产、云南盈江浦弘置业、上海城建、中诚新拓、东莞实业投资、泽锋业集团、保亿置业、东方希望企业管理、厦门炬业房地产开发、湛江大中纺织、众成集团。

从头部房企拿地来看，房企均趋于谨慎态势，前十房企除建发、华润、伟星外，拿地量均大幅下滑，中国铁建、滨江集团拿地宗数下降最多。

精装修市场TOP房企变化及住宅交易市场TOP房企

从精装修市场来看， 2022年精装市场延期项目超过三成，20%以上项目延迟到23年交房，未来在“保交楼”政策加持下，23年即将迎来交房潮，预计23年交房规模近305万套，24年下滑至210万套，期间给产业链上下游企业提供大货供应机会。

中国商品住宅精装项目交房量与增长率