权籍调查与地籍调查的联系和区别

权籍调查与地籍调查的区别是显著的，但二者也存在非常紧密的联系

为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，积极、稳妥、规范、有序地推进不动产权籍调查工作，全力保障不动产登记工作顺利开展，国土资源部2015年出台了《不动产权籍调查技术方案（试行）》，该方案中正式提出了权籍调查这一基于不动产权属调查的专业术语。

在我国，地籍的概念有着悠久的历史，早在4000多年前就有相关的记载。历代政府一直以地籍作为登记土地、征收田赋的册籍。至于地籍调查，则有着相对明确的定义，通常是指在土地登记前，通过权属调查和地籍测量，查清每宗地的权属、界址、位置、面积、土地利用类别等。地籍调查的核心是土地权属调查，基本单元为宗地。

工作实践中，不少人以为权籍调查就是地籍调查，或者开展城镇地籍调查就是开展权籍调查。笔者认为，这种理解是不恰当的，事实上，权籍调查与地籍调查既有联系，更有区别。

先来看二者的主要区别。

其一，权籍调查所依据的法律、法规比地籍调查要广。权籍调查必须遵循的法律、法规，主要包括《土地管理法》《物权法》《不动产登记暂行条例》《城市房地产管理法》《森林法》《草原法》《渔业法》等，而地籍调查主要遵循《土地管理法》和《物权法》。

其二，权籍调查遵循的技术规程较地籍调查要多。权籍调查主要遵循《地籍调查规程》《房产测量规范》《海籍调查规范》《农村土地承包经营权调查规程》等，而地籍调查主要遵循《地籍调查规程》。

其三，权籍调查的工作内容比地籍调查更丰富。权籍调查以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物等不动产单元的状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等，而地籍调查只是针对每宗地的权属、界址、位置、面积、用途而进行的土地调查。权籍调查除包括地籍调查所包含的以宗地为中心的集体土地所有权、集体土地使用权以及国有土地使用权外，还包括海洋权益、房屋空间使用权、土地承包经营权以及自然资源确权登记调查，包含的物权范围远大于地籍调查。

其四，权籍调查和地籍调查的法定效果不同。权籍调查是直接为不动产确权登记发证服务，是纯粹法定的专业调查工作，必须依法、依规来完成，而地籍调查本身并不具有法定性质，只有对需要确权登记发证的宗地开展地籍调查才具法定意义。初始地籍调查的主要目的，是弄清城镇、村宗地的数量、面积、权属状况以及土地利用类别等，尤其是农村宅基地调查，因普遍缺乏法定的权源文件而只能按照宗地使用现状开展地籍调查，这样调查的宗地还不能满足土地登记发证的要求，因而不具有法定性。

其五，权籍调查和地籍调查的技术路线不同。权籍调查以地籍调查为基础，以宗地为依托，以满足不动产登记要求为出发点，充分利用已有不动产权籍调查、登记以及前期审批、交易、竣工验收等成果资料，采用已有集体土地所有权地籍图、城镇地籍图、村庄地籍图等图件作为工作底图，通过内外业核实、实地调查测量的方法，完成不动产权属调查和不动产测量等工作。地籍调查以宗地为调查基本单元，通过调查核实宗地权属状况和界址测量来完成。权籍调查的房屋测量必须按照《房产测量规范》技术路线执行，农村土地承包经营权调查必须按照《农村土地承包经营权调查规程》技术路线调查等，而地籍调查主要根据《地籍调查规程》制定技术路线。

其六，权籍调查和地籍调查的成果不同。一是图件不同，权籍调查的图件包括宗地图、宗海图以及房屋分层分户平面图，而地籍调查的成果图只有宗地图。二是使用的调查表不同，权籍调查表包括地籍调查表，土地承包经营权，农用地其他使用权调查表，房屋调查表，森林、林木调查表，海籍调查表等，地籍调查只有地籍调查表。

权籍调查与地籍调查的区别是显著的，但二者也存在非常紧密的联系。

首先，权籍调查和地籍调查的核心都是宗地。地籍调查的单元是宗地，主要是核实宗地的权属，确认宗地界线，查明宗地面积、用途、等级等；权籍调查主要是在宗地基础上开展的房屋调查，森林、林木调查和水域调查等，不动产单元编码也是在宗地基础上编制形成的。

其次，权籍调查中的宗地、土地承包经营权、农用地其他使用权调查等，实际上是以土地为载体、以宗地为调查单元的地籍调查。

最后，权籍调查中的地籍调查是其他调查的基础，无论涉及林权、草原权利，还是房屋调查，首先都要进行地籍调查。

总而言之，权籍调查是不动产登记的基础性工作，专业性强，涉及法律、法规多、社会影响大；相对而言，地籍调查涉及法律、法规、技术规程少，工作内容范围窄，执行技术路线及成果不同，社会影响力明显要小。

需要强调的是，在不动产统一登记制度实施过程中，各地都在推行“一体化调查”，如房地一体、林地一体调查等，权籍调查因此与寻常百姓的联系也更为紧密。对于权籍调查工作管理者和具体从业的专业技术人员来说，厘清权籍调查和地籍调查的关系，既弄清二者的联系，又理解二者的区别，方能使权籍调查工作的思路更清晰、开展更有序，也才能更好地服务于不动产登记工作，服务于人民群众。

【来源】《中国不动产》2017年第8期

【作者】湖南省第三测绘院肖江华返回搜狐，查看更多

责任编辑：