四川成都楼市就是西南“上海”，人口蜂拥的成都，昂贵的成都房价

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很多人不相信大城市的房价还会涨，实际成都市在用过去两个月的时间正在侧面印证了这座城市的楼市洼地。成都是一座超大的城市，这座城市的综合实力堪称是西南地区的“上海”，但对于现在的成都房价却远远不及上海这座城市的房价。

为什么说成都的综合实力堪称为西南地区的上海，我们从以下几个方面或许可以得到印证。任何城市楼市房价上涨的动力都是来自于需求，成都市的常住人口大约为2119.2万人。这样的常住人口总量还只是2022年初的数据，而且成都在2021年常住人口增量达到24.5万人。可以说成都市的人口虹吸效应在全国基本可以处于前5位，在西南地区成都已经处于遥遥领先的第1位。

每年都有这么大量的人口流入成都必然要解决这些人的住宿问题，就算短期不买房子，那么至少在成都租房子，这对于楼市而言推动力极大。很多在成都待过几年的年轻人或许能够深刻体会，成都的房租一年比一年高，而租房子的人一年比一年多。成都市的人口体量在全国所有城市当中，仅次于重庆市、上海市、北京市。重庆那么大，虽然成都也很大，但重庆的常住人口却没有成都城区那么集中。更何况成都的优势在于一马平川，未来建设相当密集的轨道交通是极其可行。

在很多年轻人的眼里，成都不比广州、深圳差，而且成都还是一座极其现代化且非常具有国际范的国家中心城市。很多年轻人心中的梦想就是去成都闯一闯，感受这座城市的活力与时尚。成都相比于广州深圳而言，生活节奏没有那么快，但生活乐趣却多很多。如此巨量的人口聚集在成都，那么成都的楼市房价不涨都不行，毕竟每年都有大量的需求。现在的成都市不但常住人口在急速增加，户籍人口增加的速度更猛，仅在2021年，成都市的户籍人口增加就超过了36.5万人，远高于常住人口抽样调查的流入总量。

这项数据会反映两大问题，第1个反映到了大量的外来人口开始迁移到成都市；第2个反映到了成都市的常住人口增量或许远远不止抽样调查的那么多。所以说成都对外来人口的吸引力真的算上是相当的可怕，另外这几年成都的房地产开发体量更是跟随着常住人口的大增而大幅度增加。这几年成都市房地产开发投资金额几乎每年保持10%左右的增长，而成都一年的商品房住宅类成交面积可达2，600万平方米左右。这仅仅指的是住宅类商品房，并没有包括40年的公寓，就算每套新房的建筑面积为100平方米平均折算，那么成都市一年的新房成交量可达26万套。

这个数据相当庞大，并不比上海这样的巨无霸城市低，这也印证了程度，也真正算得上是西南地区的“上海”。为什么这么多年轻人喜欢成都这座城市，主要还是源自于成都这些年在飞速发展，综合实力不断前移。以过去一年数据为例，成都市共完成经济总量20，817.5亿元，在全国百强城市当中名列第7位。这样的数据可以算得上是相当的亮眼，而且成都这几年一直稳定在第7位，排在它前面的城市主要是上海、北京、深圳、重庆、广州、苏州。

对于成都而言，经济总量超越香港已不遥远，而现在成都与香港的经济总量之差大约为2，109.7亿元。就目前而言，成都市的楼市房价还不算高，尽管过去两个月大量的成都人在疯抢成都的房子。目前整个成都地区楼市整体的平均房价大约为1.66万元左右，这样的城市房价在全国仅处于第30位。而现在的成都房价与江苏南通、广东佛山、浙江衢州、山东济南等城市相近，从成都的综合实力可以看出，成都完全就是城市楼市的价格洼地和价值洼地。

成都这座城市很大，一马平川，可用于建设的土地资源也是非常丰富。成都通过多年城市建设，曾经的郊区也变成现在的核心区。不得不佩服成都的发展，也从成都的发展看到，虽然成都不处于东部沿海，但成都的确也走上了一条富裕的发达之路。现在的成都市常住人口超过100万的区域就超过了9座，近郊区新都区更是从当年70万左右的常住人口攀升到现在接近156万的常住人口。可见，现在的成都市实际上郊县、郊区也非常吸引外来的人口，对于很多人来说，这些区域的房价不高，流入到这些区域坐享未来城市发展的红利。

目前成都的楼市房价也基本形成了梯队化的发展趋势，其中锦江区、武侯区、青羊区齐架并驱，成为成都楼市金字塔塔尖的三大核心区。锦江区的二手房平均房价大约为2.51万，新房的平均房价大约为2.64万。武侯区的二手房平均房价大约为2.39万，新房的平均房价大约为2.48万。青羊区的二手房平均房价大约为2.29万，新房的平均房价大约为2.64万。对于当地的改善群体来说，在这三个区域置业安家则是最优的选择方案。

毕竟这三大城区拥有成都最好的配套设施，不管是医疗还是教育，均走在西南地区的第一梯队。当然对于程度而言改善群体非常多，但刚需群体更多。成都楼市房价处于第二梯队，主要是成华区、双流区、金牛区。成华区目前二手房平均房价大约为1.97万，新房的平均房价大约为2.2万。双流区二手房的平均房价大约为1.94万，新房的平均房价大约为2.11万。金牛区二手房的平均房价大约为1.65万，新房的平均房价大约2.08万。

这三个区域的新房平均房价基本都超过了2万，但相比于锦江区、武侯区、青羊区，这三个区域的楼市房价要便宜的多。成都这几年近郊区域发展很快，常住人口增加特别快。大量的人口流入近郊区，那么近郊区域的房价也攀升的非常快。龙泉驿区、温江区、郫都区、新都区是成都这几年城市面貌变化极大的四大近郊城区，现在这4个区域的房价相比于几年前攀升了很多。

龙泉驿区目前二手房平均房价大约为1.5万，新房的平均房价已高达1.84万。温江街道首房平均房价大约为1.32万，新房的平均房价已高达1.67万。郫都区的二手房平均房价大约为1.26万，新房的平均房价大约为1.1万。新都区二手房平均房价大约为1.24万，新房的平均房价大约为1.41万。我们从这4个城区的房价分布，也可以看出这4个区域的新房房价均不便宜，但对于很多刚需群体来说也基本能够接受。

成都这些年吸引了西南地区大量县市的年轻人，同样也吸引了来自于很多江浙一带的年轻人。现在江浙一带的房子要比成都贵得多，甚至江浙一带的县级城市城区房价都在2万以上，乡镇的房价也有可能比这4个城区贵。那么相比之下，这些前往成都创业及工作的江浙一带年轻人自然不会觉得成都房价贵。成都地区也有很多县级城市，这些县级城市常住人口也在增加，相比于成都城区来说房价还要低一些。

比如成都这几年大力建设的简阳市，二手房的平均房价大约为0.87万，新房的平均房价大约为1.05万。简阳这几年的人口流入也较为明显，简阳在成都的大力加持下，简阳的城镇化走进行了快通道。比如成都的金堂县，现在金堂县开发的新小区房价基本处于0.96万左右，这样的县级城市房价其实在四川县级城市当中是处于遥遥领先的位置。

另外金堂县的常住人口从2010年的71.7万人增长到现在的80万人以上，虽然这个地方的户籍人口是90万人，但足见金堂县在成都这几年高速发展的进程中，金堂县的常住人口也在快速的回流。对于现在的成都市而言，城镇化率大约为80%左右，相比于上海这样的顶尖城市还是有很大的差距，而现在上海的城镇化率实际接近90%。以更长远的眼光看成都的楼市，未来的成都房价或远不止此，特别是成都的核心城区。

成都目前核心城区的房价与东部沿海普通地级中心城市核心城区的房价都含有一定的差距。现在位于江浙一带核心城区的房价，实际上是在3万左右徘徊的城市比较多，甚至很多县级城市的城区房价都已经达到了4万元左右。对于成都而言，城市楼市需求量会非常旺盛，而成都这几年人均收入又在大幅度增加，相信未来成都能够高消费的群体还会更多。

核心区域的土地资源是相当稀缺，而核心区域的土地资源带来的楼面价值也会越来越高。当然对于大成都而言，不仅仅要重点建设核心城区，这几年成都近郊城区的发展也相当快。近郊城区未来的楼市潜力同样也非常大，龙泉驿区、新都区、郫都区都会有更好的表现。城市的发展永不停歇，这用于形容成都这座城市一点也不为过。

一年一大变，十年一巨变。或许再过10年时间，每个人回过头看看现在的成都房价，估计那时候多数人不会觉得成都房价贵了。城市的潜力被进一步挖掘，更多的年轻人认识到城市人际的重要性，相信未来的成都人口还会大幅度增加，到2030年全国第8次人口普查统计我们再看一看。个人观点，仅供参考。

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