开发商未办理竣工验收备案手续之房屋交付问题法律分析

依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”那么，开发商如果依照双方签订的商品房买卖合同，在约定期间内履行了交付房屋的义务且满足约定的交付条件，如发出收房通知，协助办理相关的交房手续，购房者收到房屋且实际使用，即转移了房屋的占有，构成有效的 “交付使用”。

（二）延期交房取决于购房者的选择

面对开发商交房时未出具竣工验收备案手续，购房者如果选择收房，办理了相关收房手续并实际使用，则此情形可认定为交付房屋，不构成延期交房。如果购房者选择拒绝收房，要求对方履行合同义务，且在合同约定交房期限内开发商仍未实际履行，则此时构成延期交房。

二、未办理竣工验收备案手续之交房行为能否认定为无效？

（一）、认定无效的依据

依据《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：五、违反法律、行政法规的强制性规定”。其中，对“强制性规定”的具体说明，可参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十四条规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定‘，是指效力性强制性规定。”即只有违反了效力性强制性规定的行为才应认定为无效。

（二）未办理竣工验收备案手续之交房并未违反效力性强制性规定

1. 关于竣工验收的法律规定

依据《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。该条款系法律的强制性规定，但，未取得竣工验收备案手续并不等于房屋“未经验收或验收不合格”。实践中，建筑工程竣工验收项目数量多，手续复杂，所有的验收流程完成后，还需向主管部门报送档案材料，最后才能取得竣工验收备案手续，因此，取得竣工验收备案手续的时间通常晚于实际验收合格的时间。

判断未办理竣工验收备案手续的情形是否违法，应以建设工程是否已实际验收合格的事实作为依据。如果建设工程已实际验收合格，仅仅是由于客观原因，未办理完毕相关手续，则并不属于违反法律的强制性规定的情形。

2.关于竣工验收的行政法规

依据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。第五十九条规定：“建设工程竣工验收后，建设单位未向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案的，责令改正，处1万元以上10万元以下的罚款”。第五十六条第八款定：“未按照国家规定将竣工验收报告、有关认可文件或者准许使用文件报送备案的，责令改正，处20万元以上50万元以下的罚款”。

由于以上规定的表述中并未出现“禁止”、“不得”、“必须”等字样加以衡量，且未出现违反的后果是合同无效、违反该强制性规定会违背我国相关法律的立法宗旨等效力性强制性规定的特征，应属于管理性强制性规定。因此，未办理竣工备案手续的房屋转移交付占有使用的行为虽然违反了相关强制性规定，但由于其违反的是管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，交付使用的行为仍然应认定为有效。

三、本律师建议

面对开发商交房时，出现未办理竣工验收备案手续的情形：如果购房者接受开发商的交房行为，那么意味着开发商已经履行了合同中约定的交房义务，且交房行为并不能因缺少竣工验收备案手续而被认定无效，存在很多风险。因此，本律师建议，购房者避免出现先收房的情形，应要求开发商依照合同约定履行交房义务。如逾期仍未满足约定的交房条件，可选择依法追究对方延期交房的违约责任，确保占据主动。

（作者：梁旭光 周希成 李响）返回搜狐，查看更多