赵秀池：北京共有产权商品住房与限竞房、共有产权房的区别

2020年12月31日北京市规划和自然资源委员会挂出了海淀区海淀镇树村棚户区改造等三宗地块的补充公告。三宗地块由原来的竟自持改为竞政府持有商品住房份额。为此，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学赵秀池教授接受了中国经营报、中央电视台、人民网的采访，以下是采访实录：

人民网：最近北京在“房住不炒”的大基调下，出台了共有产权房新政，这次新政被解读为“限竞房”和“共有产权房”的综合体，请问其和“限竞房”出让政策有哪些相似点呢？

赵秀池：限竞房一般是限房价竞地价竞开发商自持的住房。目前从土地出让的条件来看，是竞地价竞政府持有商品住宅的产权份额竞高标准建设住房。

虽然没有了具体房价限制，但房价仍然不能明显高于周边在售项目价格和改项目前期成交价格。不同点在于由竞自持，改为了竞政府持有的商品房住宅的产权份额，即由开发商自持租赁住房，改为政府持有一定商品住房。

人民网：这次新政和共有产权房政策最大的区别是否是政府方面的权益让渡？除此之外，这次新政与此前的政策相比还体现了哪些具有先进性的的考量呢？

赵秀池：土地出让新政对政府而言并没有损失，而是获得了一定份额的共有产权商品住房。但是对共有产权商品住房又赋予了新的政策规定。政府对共有产权房的购买人让渡了很多权益。“共有产权房新政”（从土地出让补充公告获得）与原来的区别，主要表现为四个方面：

首先是定性的区别。原来共有产权住房定性为政策性商品住房。这次称为商品住宅。商品房属性更多了。

其次是准入的区别。表现在两个方面：（1）年龄限制取消。原来共有产权住房有购买人年龄限制为30岁以上。现在没有年龄限制。（2）取消了有过买卖记录的限制，即人生首套房。只需要符合限购条件即可，二套房也是可以买的。

第三，退出区别。主要体现在四点：（1）5年后购买人符合限购条件即可。不需要符合共有产权住房的资格。（2）5年后可以由购买人获得全部产权。原来规定，共有产权住房为封闭循环，各自持有份额不发生改变。（3）5年后上市时住房只按首次住房上市时的销售价格收回资金，原来规定是回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。

第四，出租约定不同。原来规定共有产权购房人只能获得自己份额的出租收益，而且出租对象原来规定优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租；现在规定购房人获得全部出租收益，而且承租对象的限制也没有了。

人民网： 共有产权房政策推出以来取得了哪些效果？衍生了哪些问题？

共有产权房政策推出以来，圆了不少人的住房梦，因为政府让渡了部分使用权，由购房人获得全部的使用权，但是，由于在年龄、准入、退出安排上，对购房人限制较多，出现了不少共有产权弃购的现象。因此，共有产权住房的政策亟待调整。

人民网：从北京房改以来，经历了经济适用房、限价商品房、自住商品房、共有产权房等等，这次共有产权房新政着重优化的是此前政策施行后浮现出的哪部分问题呢？

赵秀池：北京市保障住房种类的更迭是伴随着住房制度不断完善进行调整的。经济适用房、限价商品房与自住型商品房的弊病都是因为5年能够上市变成商品房，获得巨大的盈利空间，而出现较多的寻租行为，而准入环节、退出环节又管理不够严格，导致出现转租，或者开着宝马车住着保障房，使真正的低收人被保对象不能覆盖进来，保障房没有封闭循环，造成保障房供不应求，轮候家庭较多，不能实现应保尽保等现象。

而共有产权住房严格准入、退出安排，实施封闭循环之后，老百姓权益受限较多，又出现了弃购现象，造成部分共有产权住房空置。所以，共有产权房新政的出发点主要是让利于民，使购房人权益得到更多的保护，盘活共有产权房市场。

人民网：限竞房政策施行以来，北京出现了部分土地流拍的问题，本次共有产权房新政是否会酝酿同样的风险，为什么？

赵秀池：限竞房由于利润空间太小，造成出现土地流拍现象，目前共有产权房新政是否会伴有相同风险，还要看各开发商竞标的情况。如果让渡政府持有的商品住房较多，也会出现开发商利益受损，伤害开发商拿地的积极性。

人民网：本次新政被首先被运用在海淀区及朝阳区共三个地块上，政策制定者为何会选定市区的这三个地块呢？

赵秀池：房地产的至理名言是：区位区位区位。海淀与朝阳区有较好的区位优势，教育医疗产业交通等基础设施和社会设施配套较好，购房人对这些区域的住房有较好的预期，需求量较大，市场环境较好，容易试点成功。

人民网：我们注意到，上述三个地块均被公告交易时间延后，结合这三个地块的实际情况，请问这是否可能是土地流拍后的延后？

赵秀池：公告交易时间延后，不应该是土地流拍，土地流拍会有公开报道的。应该是出让土地机制的调整。

因为竟自持的模式很难持续，到现在为止竟自持拿地的开发商还没有找到较好的盈利模式，很难实现可持续运营。疫情下，老百姓更愿意接受产权住房的方式。

在存量住房时代，租赁市场应该充分的把存量房利用起来。应该鼓励个人存量住房直接在互联网平台出租，或由房地产经纪机构撮合交易，更有利于租赁市场的平稳健康发展。

租赁市场更多的是一种市场自发行为，租赁市场的供求数据测算非常困难。有很多没有产权但有使用权的房子不在统计范围。疫情下，租赁住房又空置了不少，房租也在下降，很难说租赁住房供不应求。疫情下，人们对拥有产权房的愿望更强烈了。因此，不需要过多新建国有土地上的商品租赁住房。存量房时代，需要把存量房利用好，让存量房通过过滤现象成为租赁房源，充分利用起来。

个人分散的存量闲置住房通过互联网平台就可以直接实现手拉手交易，因此，要为个人房源包括没有产权只有使用权的住房，提供发布房源的机会。当然，房地产经纪机构的居间撮合作用是不可或缺的。

机构租赁负责集中式长租公寓的运营，政府负责低收入的租赁住房保障即可。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长

首都经济贸易大学 赵秀池 教授

2021年1月7日

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