住建部第一批城市更新典型案例推介Ⅱ

为贯彻落实党中央、国务院有关决策部署，住房城乡建设部指导各地积极探索、分类推进实施城市更新行动，积累了一批好经验好做法好案例。为发挥典型案例示范作用，2024年1月24日，住房城乡建设部办公厅印发了第一批8类共28个城市更新典型案例，现将逐类推介具体内容。本期推送第二类：城镇老旧小区改造案例，欢迎分享。

海报制作：中国城市规划设计研究院更新分院.

案例3

重庆市红育坡片区老旧小区改造项目

——以社会资本为主导的多方共商共建共管

红育坡片区老旧小区改造项目位于重庆市九龙坡区渝州路街道，文化底蕴深厚，承载着老城记忆，是九龙坡老工业区的时代缩影。在这里的涉改项目房屋年龄大多在30年以上，普遍存在年久失修、基础设施不完善、公共服务缺失等问题。

红育坡的蜕变之路，从2020年正式开启，涉及88栋楼、3476户居民，总建筑面积12.6万平方米，投资9800万元。2022年7月，红育坡片区老旧小区改造项目完工，曾经的老工业区焕新绽放。

社区居民点赞称道：“居住环境大幅提升了”，外迁居民陆续回迁，市民探访打卡，特色老店老铺重新焕发活力……多方共商共建共管而形成的改造细节在红育坡随处可见，生动体现了“螺蛳壳里做道场”的改造成果。让我们一起来看看红育坡如何在延续历史文脉的同时，实现多方参与、共建共治共管。

改造后的红育坡片区

改造后的街心公园

释放有限空间增加停车楼

1. 吸引社会资本参与。由国有企业和社会资本共同成立项目公司，项目公司出资2000万元，争取银行贷款7400万元、区级财政资金400万元，通过挖掘片区、社区、小区的闲置资源、资产再利用，以及停车、农贸、商超、广告、保洁等资源”造血点”，实现可持续运营、盈利还款。

2. 多方共商共建。按照“党建引领、基层推动、民主协商、专业把关”的思路，形成“居民提议—大家商议—社区复议—专业审议—最后决议”的五议工作机制，由居民、相关部门、街道社区、项目公司等共同确定老旧小区改造的建设、管理、运营方案。

多种形式问需于民

3. 建立长效管理机制。引入专业物业服务公司，负责整个片区小区内及周边公共区域的物业管理。构建街道党工委、社区党委、网格党支部、党小组分级领导的小区自治领导小组，统筹组织、引导开展片区内各个小区的自治工作。组建文明劝导、垃圾分类、矛盾协调、安全巡查四支志愿者队伍，会同物业公司共建共治共管。

专业物业与居民自治相结合

案例4

北京市昌盛园社区老旧小区改造项目

——治理先行片区统筹更新，服务提升营造社区氛围

你是否听说过短时间、低成本、可持续的老旧小区“昌盛模式”改造？该模式源于北京市昌平区城南街道的昌盛园社区改造项目。在这里你可以体验到社区共治、友邻相伴的良好社区氛围；在这里你可以听到人们谈论“五式”工作法；在这里你会发现居民逐步养成付费享受物业服务的消费习惯；在这里你还可以看到昌盛园社区公益联盟、“昌盛无界”议事品牌、“重返20岁”和邻里市集等特色活动！

昌盛园社区楼宇建成于20世纪90年代，占地面积约26公顷，常住居民2341户，有住宅楼40栋，涉及21个楼院。2020年7月启动更新改造，将原来分散的21个小区合并为1个小区。单独楼院管理成本高、管理失序、私搭乱建普遍、设施欠账等多项治理难点，都在这里被一一破解。通过塑造社区氛围、拆违建后提升等手段整体改善区域环境，使社区呈现出在组织力量、空间功能、服务管理等多方面的提升效果。让我们一起来看看社区如何实现从“乱”到“治”的可喜变化。

昌盛园社区老旧小区改造航拍图（改造前）

昌盛园社区老旧小区改造航拍图（一期改造后）

健身广场（改造前后）

健身广场儿童游乐区（改造前后）

1. 营造社区共治氛围。充分发挥“社区党委—网格党支部—院落党小组—楼栋党员”骨干组织体系作用，用好“三会一书”（开好党员大会、居民代表会、居民协商议事会和发放一封信）问需于民、问计于民。特别是针对改造前期部分居民反对拆除违建和围墙的问题，街道工作人员与居民登上北京电视台《向前一步》栏目，讲清“法理情”，赢得居民理解支持。

左：昌盛园社区13号楼前围墙（改造前）

右：昌盛园社区13号楼前围墙—共商共治墙（改造后）

2. 坚持先拆违建后提升。采取地毯式摸排、走亲式入户、车轮式谈判等工作方式推进拆违工作，仅用62天，500余处私搭乱建、1000延米内部分隔围墙全部“零补偿”拆除，为社区改造清除障碍、打牢底盘。

昌盛园社区二区9号楼前（改造前后）

昌盛园社区私搭乱建(改造前后)

3. 整合引入物业管理。动员21家楼院产权单位移交土地管理权，组织业主表决将21个独立楼院合并为一个物业管理区域，公开招标引入物业服务企业统一管理。

案例5

辽宁省沈阳市牡丹社区改造项目

——通过社区体检与公众参与，完善养老等公服设施

名字里有着“国花”美誉的“牡丹”社区，被赋予着美好寓意。该社区位于沈阳市皇姑区三台子街道，占地面积约2.9公顷，包括2个小区的60栋住宅楼，涉及3094户、10187人。牡丹社区于20世纪80年代建成使用，由于养老、托育等服务设施缺乏，基础设施老旧，市政管网年久失修，公共空间不足，居民改造意愿强烈。2019年启动更新改造，通过补齐设施和服务短板，将老旧小区改造与完整社区建设充分融合，以社区体检为抓手，凝聚公众力量，改造原有社区，让居民生活更舒适，生活环境更有温度，居民的幸福生活触手可及。请与我们一起看看这个产生在东北老工业基地上的牡丹经验吧！

牡丹小区党群服务中心

改造后的梧桐书房

园区改造前后

活动空间划分前后

拆违及外墙改造前后

小区仓库改造前后

公共区域改造前后

1. 开展社区体检。由社区“人民设计师”与社区网格员组成“社区体检小组”，承担日常社区体检工作。查找出五大类社区短板问题，以此科学精准制定建设工作方案。

2. 居民广泛参与。先后召开议事会15次，完成调查问卷2800多份，根据居民意愿量身定制“需求清单”，经专业设计单位与“人民设计师”共同设计，形成最优改造方案。推动社区居民全程参与项目规划、实施和验收。组建居民义务监督小组，随时监督工程进度和质量。

协商议事会议

3. 提供养老服务。牡丹社区60周岁以上老年人占比达40%，通过改造配置养老食堂、老年活动室、助浴室、日间照料室、多功能大厅等设施，以政府购买服务方式引进专业机构，为居民提供助餐、助浴、助洁、医疗等12项服务，满足老年人群多样化需求。

牡丹小区养老服务中心

本文转自公众号“规划中国”