作为4个经济特区之一，珠海为什么一直发展不起来

位于港珠澳大桥珠海端落脚点的横琴新区，房价已经涨起来了

但城铁仅能便利来往的商人和旅客，珠海人显然需要更多的外部联系，尤其是货运上的。

过 去，从珠海发出的集装箱要先运到广州，然后转到东莞、深圳，再到香港的港口，途中必须经过3个运输环节才能出口。这样一来，不仅货运时间拉长到六七个小 时，单个集装箱的运费也比深圳和东莞贵2000元港币（约合1709元人民币）。一笔账算下来，许多外商认为在珠海投资办厂并不划算。

即将于2017年年底通车的港珠澳大桥看上去可以解决珠海这个多年来的困境，它是目前这座城市最期待的兴奋点。

这座大桥总长55公里，起点为香港大屿山，经大澳，跨越珠江口，最后分成Y字形，一端连接珠海，一端连接澳门，建成后将是世界上最长的跨海大桥。

即将通车的港珠澳大桥是目前这座城市最期待的兴奋点

这是一座在30多年前就被提出需要建造的大桥。1983年，香港商人胡应湘率先提出应当兴建一座连接香港与珠海的跨境大桥。珠海随后对这个设想做了可行性评估。

1997年，当时被命名为伶仃洋大桥的项目在国务院获批立项。但由于大桥横跨粤港澳三地，牵涉多方利益博弈，项目被搁置了下来，直到2003年重新立项，并改名为港珠澳大桥。

依照设计，港珠澳大桥通车后珠海至香港的车程将由目前的3小时大幅缩减至半小时左右。来自珠江西岸，甚至一些内陆西南省份的货物可以不必经过深圳而直达香港。它被看做是拉动珠海以及整个珠江西岸经济的巨大动力。

但在这一切发生巨大变化前，珠海依然是一个长期面目模糊的城市。

至 少在两三年前，珠海整个城市的商业环境看上去都不太活跃。公众号“掌上珠海”的创始人钟勇还记得，那时全市能逛的购物中心就只有两三个。虽然珠海有丰富的 高校资源，大公司却屈指可数—能数出来的基本只有格力、华发、魅族和金山。产业不集中、公司数量少，都成了年轻人眼中的天花板，迫使他们只能再回到一线城 市或是去一关之隔的澳门寻找机会。

宜居是这座城的主要竞争力

“宜居”倒是在这个过程中逐渐成为珠海的城市名 片。因为在城市发展早期，就确立了不引进“三来一补”、高污染的低端制造业，所以虽然在GDP总值上落后于周边的中山、东莞等城市，但当地的自然生态得到 了最大程度的保护。在中国社会科学院发布的《宜居城市竞争力报告》中，珠海连续3年位居第一。

现在这反而成为珠海吸引人才时的优势所在，特别是在北方地区雾霾日趋严重的2013年之后，这种人才从北到南的流动趋势就更明显了。

招人曾是魅族科技副总裁李楠的一大难题——甚至有不少人并不知道在北京、深圳和香港有分公司的魅族，其实总部位于珠海。李楠为此专门在知乎上的“珠海这座城市怎么样”帖子中写过回答，并且强调说“魅族给得起北上广的工资”。

但 他逐渐发现，规模小的城市在人才吸引上的劣势，也可以转化成团队管理的优势。按照李楠的说法，魅族在珠海初期招人很困难，但招进来之后团队的稳定性很高， 因为珠海的机会客观上就比深圳、北京要少，而转换城市对人才来说也是一种成本，“大家觉得没什么后路，所以卯足了劲、一起做一票大事的意愿就更高。”他觉 得对于一个高速发展的公司来说，哪怕团队规模不大，但稳定性更为重要。

“不在大城市，有时是在天然地帮你挡住一些噪音，给你一个专心做产品的环境。”李楠表示。

将宜居作为吸引人才的招牌，是珠海应该抓住的机会。

在今年6月的一份调查“离开北上广深，你最想去哪里上班？”中，珠海在“生活舒适度最高城市”中排名第六—排名前十的其他城市都是新一线城市。

在大量希望离开北上广深，转换到新一线或二线城市生活的公司人中，“幸福感”“生活品质”“工作生活平衡”构成了他们选择城市最重要的3个理由。

看看那些涌入珠海的游客就知道这里的生活有多好了。2015年全年，珠海接待游客总数为3592.6万人次，这是珠海常住人口的22.5倍，并且其中仅是过境前往澳门的游客比重在降低。

曾经，珠海并不是作为一个独立的旅游城市发展的，它更多希望与澳门旅游业形成互补和联动的发展关系。但这其实制约了珠海，使得其自身的旅游资源没有得到足够的挖掘。

比 如珠海真正吸引喜来登、铂尔曼等五星级酒店的进驻是最近两年的事情。过去，因为澳门有相当成熟的酒店业，高端酒店品牌并不看好珠海这个单一市场，但随着长 隆、乐高等本地主题公园及游乐设施的兴起，珠海旅游城市的形象渐渐独立，这些豪华品牌才慢慢意识到在珠海的发展机会——它不再只是承接澳门外溢的旅游需求，而是正在变成一个重要的度假目的地。

名企眼中的珠海

2016年5月，沃尔玛在珠海上冲开出了其在中国的首家购物中心“乐世界”。本质上说，沃尔玛并不打算抛弃“零售商”的角色、跟开发商抢饭碗，只是想为旗下的高端会员制商店——山姆会员商店（以下简称“山姆店”）定制一个适合这一业态的样板mall。

进 入中国20年的山姆店在中国市场业绩不错，也开出了深圳、福州等几家单店营业额全球排名靠前的明星店，这使得沃尔玛决心要在中国加快其开店速度。但物业方 通常难以提供山姆店所需的开店条件，包括“给山姆一个标准长方形的盒子状空间”等。以实际案例来告诉更多的中国地产开发商“标准的山姆店应该是这样的”， 是沃尔玛买地自建购物中心的用意所在。

这笔超过1亿美元的投资，被并非传统经济强市的珠海拿下了，而且还是沃尔玛购物中心的首店。吸引沃尔玛的是，珠海有足够的有影响力的消费人群——这是山姆店考虑选址时的首要条件。

沃尔玛将乐世界购物中心的中国首店选在了珠海。

虽然开业才3个月，但珠海山姆店的会员数已经突破了6万名，这在一定程度上证明了选址的正确性。

从 深圳调任到珠海山姆会员商店任职总经理的周冠贤对比了曾经供职过的福州店和深圳龙岗店的数据，他发现珠海店的会员增速是最快的。以年销售额已经位列沃尔玛 全球单店业绩Top 4的福州山姆店为例，据不完全统计，开业15年累积了超过15万名会员，而珠海的总人口数还不到福州的1／4。考虑到珠海店的会员中有2万名是在会费提价 后新入会的，这一数字显示出更高的含金量。

成功的原因与这家店所处的地理位置有关。虽然不少珠海人抱怨从市中心开车去乐世界的路太堵了，但不可否认的是，该店地处中山、珠海交界的位置，可以有效地辐射到两地市场，且周围正在密集兴起的万科城、华发TOD小镇等住宅项目能为其起到蓄客的作用。

“2006年到2010年是一线城市商业地产的蓬勃发展期，传导到珠海则晚了几年。”在商业地产领域有长期从业经验的张志刚说。他现在是沃尔玛亚洲房地产咨询（深圳）有限公司负责租赁与资产管理的高级总监，同时运作乐世界在珠海和南昌的项目。

在 他看来，位于珠海香洲区的华发商都是珠海第一个真正意义上的新型购物中心。在2014年5月华发商都开业之前，珠海早期的商场还是以百货为主。“这实际上 是落后于市场发展的。”他说。但珠海人的消费理念超前，对新事物的接受程度也高，这也是后期富华里、扬名百货二期等购物中心崛起的原因。

迪 卡侬珠海乐世界店的商场经理姚鹏也看到了这一点，这是他们眼中的生意机会。“周边小区很多都有篮球场、游泳池，城市绿地也很多。另外与其他城市不一样的地 方是，珠海有社区运动公园，里面的体育设施很丰富，并且免费向市民开放。”此外，他也能感受到一些相对小众的品类，比如与潜水相关的运动设备、运动专业配 件及保健品等品类在珠海也有不错的销售。

TOD小镇——未来的珠海

而珠海的探索更集中在怎么让这座城市变得更加宜居上。

珠 海市政府正在全市范围内推广一种叫TOD小镇的社区开发模式。TOD即Transit Oriented Development，TOD小镇就是指以公共交通为导向模式规划的生态示范区。通俗地讲，就是以火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线的站点 为中心，在400至800米距离的半径内，建立综合工作、商业、文化、教育和居住等功能的中心广场，使居民在私家车之外，也能方便地利用公交、自行车和步 行等多种方式出行。

关于TOD小镇的规划出现在珠海市政府的一份叫《关于实施新型城镇化战略建设国际宜居城市的决定》的文件中，它提出珠海“将按照TOD模式引导城市空间发展，优先在轨道交通站点附近开展适度集约、混合开发，建设紧凑型城市，在西区的大片未开发区规划28个TOD小镇。”

这些TOD小镇总面积达到300多平方公里，它们中大多数的面积会在15平方公里至20平方公里。这听上去是个颇具未来感的想法—城市规划开始以人们的出行行为为出发点，低碳环保的理念也渗透其中。

位于香洲区梅华西路和明珠北路交界处的上冲TOD小镇，是珠海第一个TOD小镇。上冲小镇规划了2万户家庭，约合5万到6万人口，建成后，小镇区域内的公交出行占比可以达到90%。

因未达到修建地铁所需具备的“人口数量在300万以上”这一硬性条件，整个珠海的交通压力全部都集中在地面交通上，因此在TOD小镇的规划中，珠海政府想到了学习香港的经验，在小镇内和小镇之间，修建有轨电车。

珠海政府学习香港的经验，在城市内修建有轨电车。

即 将于10月通车的有轨电车1号线一期的起点站就位于这个小镇内。这条全长8.9公里的有轨电车线路使用由西门子提供的交通信号优先控制系统。依据设计，有 轨电车1号线全程需要经过11个路口。当列车通过路口时，这个信号系统可以通过监视路口的周围车流，并在整个区域内实时自适应控制的交通控制策略指导下， 决定有轨电车的优先通行权。

“当有轨电车来到路口，它可以优先通过以保证按时刻表运行。这有助于鼓励市民积极选择公共交通。”西门子珠海交通管理系统的项目经理范呈祥说，西门子的信号系统将帮助有轨电车通过的区域实现通行效率的最大化。

和广州的BRT一样，施工过程加剧了交通要道的拥堵，令市民产生了颇多不解和抱怨。“现在还只修了梅华路一段，到整个电车的环状线路建成之后，辅以优先通行权，有轨电车对周边交通的改善作用就会显现出来。”范呈祥说。

有轨电车优先通过路口，是珠海建设“智慧交通”和绿色宜居城市大布局的一部分。2014年，珠海和西门子达成合作意向，后者在珠海建设其在中国的首个交通信息综合服务平台，以服务珠海市民及游客的交通出行。

怎样将珠海的实际情况，与斯德哥尔摩、慕尼黑等国外城市的项目的不同阶段发展情况对标，找到合理的缓解拥堵的方法，是他们接下来要重点研究的课题。更长远的目标当然是将珠海建设成国内乃至全球范围内的智能交通示范城市，其理念可以为其他相似城市所借鉴，这是很有意义的。

除了第一太平戴维斯的职务，黄露还为横琴新区政府提供顾问服务。在她看来，珠海“宜居”的招牌已经打出去了，但要顺着这个优势吸引企业，进而吸引人才，还比较困难。在当第一太平戴维斯的珠海分公司提升为区域公司后，她前后花了一年的时间，才在这个领域组建起了专业团队。

“以 全球500强为例，在珠海的还是以制造业为主，集中在唐家、高栏港这些区域，因为那个区域的地价便宜，同时也有人力成本的优势，至于高精尖的研发部门，大 公司完全可以在一线城市解决这一职能。”黄露认为，珠海现在在人才吸引力上还面临着几大短板：一是人口太少，二是产业还不够完善，三是配套设施不够健全。

这 可能是一个二线城市必经的发展阶段。和珠海政府打过交道的黄露和范呈祥都看到，政府在做产业战略规划时，会对标国外的发达城市或周边城市，来审视珠海的欠 缺，并想办法弥补。但在一个企业被引进来之后，怎样去监督它实际的落地情况、是否对城市的产业规划有所贡献，是当地政府还没有完全跟上的。

“人 都会去环境更好的地方居住。”黄露说。持有相同看法的还有魅族的李楠，他曾经在日本工作多年。“日本人一生可能会买3套房子：第一套在东京中心区，方便上 班；第二套可能在东京郊区、带个小院子，一家人生活；第三套是到类似冲绳这样的地方去养老。现在的珠海有点像是第三套房子的落脚点。”事实上，珠海的确吸 引了不少来度假或过冬的北方人，逛商场时都会不时遇到东北口音的顾客。但仅仅吸引这样的外来人口，远不是珠海所期待的。

在公司发展的过程 中，魅族做了妥协，开始在其他城市开设分部——北京有分公司，杭州有电商部门，游戏中心、智能家居及网络开发的业务部门则设在深圳。“我个人不把小城市看 做是一个负面因素，但确实有人会介意。”李楠说。通过远程管理来创造一个全球协作的工作环境，是魅族的解决方案。

因为关注自己的目标消费群 体，李楠会有意识地去了解年轻人的生活方式，这对于魅族营造职场氛围也有所帮助。“更多的年轻人开始关注自己的生活方式，从工作本身好不好，转为更在乎工 作得爽不爽。”李楠说。很多在珠海的年轻人也有在广州、深圳等一线城市工作的经历，“公交车、地铁太挤了”，他们会不约而同发出这样的感慨，这也促使他们 最终考虑回乡工作。

李楠在招聘时也会更倾向于招那些在一线城市历练过的人，“他们见识过了外面是怎么样的，知道自己更想要什么，就会更安定。换做是我，如果没出去过，可能也会有对小城市的焦虑感。”

位于港珠澳大桥珠海端落脚点的横琴新区，房价已经涨起来了。2016年上半年，珠海主城区住宅的每平方米成交均价超过了1.6万元；横琴的这个数字则超过了4万元。

在黄露看来，整个珠海房地产市场投机投资的氛围很浓厚，现在的房价水平已经透支了消费力。连珠海本地的年轻人也连连抱怨“房价太高，买不起房，也不想买了。”

房价的上升对城市无疑会是一种推动力，某种程度上这意味着更多的基础建设和发展机会。但这座城市现在需要考虑的是，不能让过高的房价吓退有意来珠海寻求机会的人。

无论如何，李楠相信像珠海这样的地方应该会吸引越来越多的人。他是北京人，在东京和成都都生活过，现在也还需要每月去东京看望家人。业余时间，他喜欢去凯恩斯潜水、亲近大自然，这也使得他对于珠海多了另一层的偏爱，“有空的时候，我会坐到楼顶喝个茶，看看海滩。”

每周末回到珠海的薛维东也会怀念以前在珠海的工作，“那是累了就走两步到海边的情侣路上，吹吹海风、抽根烟的日子。”但即使港珠澳大桥开通在即，他也还没有回到珠海工作的打算。

在广州，他可以很轻易找到一份薪水是珠海两倍的工作。

第一财经周刊（ID:CBNweekly2008）

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